時間過得真快，總在不經意間流逝，我們又將續寫新的詩篇，展開新的旅程，該為自己下階段的學習制定一個計劃了。計劃怎么寫才能發揮它最大的作用呢？下面我幫大家找尋并整理了一些優秀的計劃書范文，我們一起來了解一下吧。

商場商業計劃書篇一

一、摘要

隨著市場經濟的不斷發展，商品專項類別的不斷分化，在石家莊市區，超市、大型購物商場已存在40家以上，他們的賣場都是針對于小商品的消費群體。有限的市場購物需求在逐漸飽和，有許多的傳統商家意圖從中分一杯羹而無從下手。那么，投資者就要轉變投資的方向，從“全面”向“專業”方向發展。

我的投資見議是通過貴商場的商譽，在石家莊建立一個大型的、專業的、高中低檔并存的床上用品商場，消費對象是對家紡有需求的各個階層、各個消費段的消費者。通過我xx-xx年的學習與考查，在石家莊市，大型的、專業的、高中低檔并存的床上用品商場還是一項市場空白，xx年，家紡市場已經開始在石家莊悄然升起，在本地幾個主要干道，各大廠家已經開設5個家紡專賣店，因此家紡廣場項目的建設，肯定是會獲得成功的一個項目。

二、項目背景及可行性分析

1．市場空白優勢

現在從全國范圍來看，在其它省市，如北京、上海、河南，家紡市場已趨漸成熟，各大廠家仍然采取的是代理經銷模式，通過代理商、經銷商的銷售渠道，迅速占領市常有實力的商業企業利用各大廠商快速占領市場的欲望和市場初運動的空白，根據“有需求必有市場”的原則，為他們建設起專業的、大型的、高中低檔并存的銷售場所。架起廠家與消費者的寬大橋梁。于市場初期，在廠家和消費者心理上建設起扎實的家紡廣場唯一購買地與銷售地的心理。

2．市場面臨充實需求優勢

從消費群體看，石家莊市的平均年齡正在趨于年輕化。到結婚年齡的年輕人會越來越多，他們是家紡商品購買者的主力，在我們周圍，可以看到，他們在結婚前對家紡用品的購買欲望很大，但是在石家莊缺少家紡用品專業的購買場所，在石家莊的北國、東購等商場，里面的家紡用品相對來講不能滿足消費者多方面，多選擇的要求。我正是針對他們的需求而設立這個項目，同時，廣大廠商也注意到這一點。如一世嘉、羅萊、水星等廠商，在今年悄然開設專賣店，通過一年的運營，想在明年的結婚高峰期，達到他們的市場占領目的。

3．環境、與配套服務優勢

在石家莊市區，專賣店只有5家，但是有南三條的床上用品市場，它是否會對此項目形成威脅呢？我認為它不會形成威脅。因為第一，他的購物環境相對惡劣。在市場外的交通，商場內的購物條件，關鍵是商場內的各種服務，遠遠達不到市民的需求。從而也消費糾紛不斷。第二，在各居住小區的家紡定作小作坊，那是消費者在沒有一個專業的家紡購物場所而不得已的選擇，大部分消費者還是依賴和需求專業的商常第三，我們可以實現銀行系統和郵政系統的服務，款項統一收支，方便消費者的購買。

4．地域發展與移民城市優勢

石家莊的經濟水平已今非昔比，高檔消費人群已逐漸增加。對家紡的需求也呈現多樣化，專業化。城中村的改造，房地產的發展，經濟的繁榮，兩大批發市場的完善與擴大，周邊各類市場的成熟，吸引大批中外投資商來到石家莊，石家莊的戶口政策也在放開，來石家莊定居的人口數量從而也在增長。那么，

他們要定居，就要有房子，房地產業就蓬勃發展了。有房子就必然需求家紡商品。他們又多數屬于是中高檔消費群體，專業的家紡零售場所的興起是必然的，是市場之需。

5．廣大生產、消費群體優勢

我們的項目主體是要建設一個高、中、低檔并存的家紡商常所要求達到的宗旨是：凡是有家紡商品需求，來我商場，必能滿意而歸。家紡有很大的利潤空間，從廠家，商家來講有很大的吸引力。他們有了動力，市場有了需求，那么我們作為橋梁作用的商場，呈現出其重要性，我們自然也就很容易的從中分得一部分利潤，一部分相對堅實的利潤。

三、市場前景展望

在經濟穩定發展的前提下，在xx—xx年期間，保守的預測，家紡商場的發展成30度角逐年上升式發展。我們進入該市場的決定因素將是來自供應廠商和廣大消費者的贊成和支持。

1．市場分布

我們的主要目標市場包括這三個方面：

1.高檔商品。充分利用我國國內各大知名品牌的知名度，擴大我商場在市場中的影響力。滿足高檔消費者的需求。此類商品在商場中所占份額達到30%左右。

2．中檔商品。此類商品在消費者中的消費需求占有很大比例，該類商品的提供者主要是一些中小型正規的針織企業，要規定其產品的質量、品質和市場時尚要求。因此，我們要把這部分商品在商場中所占份額達到45%左右。

3．低檔商品。他適用于生活水平較低的消費者的需求。該類商品的要求相對于其它類商品較高。要保證其質量，同時要保證較低的價格。該類商品的提供者主要是一些小而正規的針織廠。不可為了追求低價格而放棄質量要求。此類商品在商場中所占份額達到25%左右。

商場商業計劃書篇二

“十三五”重點項目-大型商場招商項

目商業計劃書

編制單位：北京智博睿投資咨詢有限公司

商業計劃書，英文名稱為business plan，是公司、企業或項目單位為了達到招商融資和其它發展目標之目的，在經過前期對項目科學地調研、分析、搜集與整理有關資料的基礎上，根據一定的格式和內容的具體要求而編輯整理的一個向讀者全面展示公司和項目目前狀況、未來發展潛力的書面材料。商業計劃書是一份全方位的項目計劃，其主要意圖是遞交給投資商，以便于他們能對企業或項目做出評判，從而使企業獲得融資。

關聯報告：

大型商場招商項目申請報告

大型商場招商項目建議書

大型商場招商項目商業計劃書

大型商場招商項目可行性研究報告

大型商場招商項目資金申請報告

大型商場招商項目節能評估報告

大型商場招商項目行業市場研究報告

大型商場招商項目投資價值分析報告

大型商場招商項目投資風險分析報告

大型商場招商項目行業發展預測分析報告

保密須知

本報告屬商業機密，所有權屬于****有限公司。其內容和資料僅對已簽署投資意向的投資者公開。收到本報告時，接收者了解并同意以下約定：

1、當接收者確認不愿從事本報告所述項目后，必須盡快將本報告完整地交回；

2、沒有****有限公司書面同意，接收者不得復印、復制、傳真、散布本報告的全部和/或部分內容；

3、本報告的所有內容應視同為接收者自己的機密資料。

4、本報告不是出售或收購項目的報告。

商業計劃書撰寫大綱（根據項目不同稍有調整）

第一章大型商場招商項目簡介

1.1 大型商場招商項目基本信息

1.1.1 大型商場招商項目名稱

1.1.2 大型商場招商項目承建單位

1.1.3擬建設地點

1.1.4 大型商場招商項目建設內容與規模

1.1.5 大型商場招商項目性質

1.1.6 大型商場招商項目建設期

1.2 大型商場招商項目投資單位概況

第二章大型商場招商項目建設背景及必要性

2.1 大型商場招商項目建設背景

2.2 大型商場招商項目建設必要性

2.2.1 大型商場招商項目建設是促進實現“十二五”促進產業集約、集聚、高端發展，促進產業空間布局進一步優化的需要

2.2.2 大型商場招商項目的建設能帶動和推進 大型商場招商項目項目的發展

2.2.4 大型商場招商項目是企業獲得可持續發展、增強市場競爭力的需要

2.2.5 大型商場招商項目是增加就業的需要

第三章、大型商場招商項目的實施地情況分析

3.1基本情況

3.2地理位置

3.3交通運輸

3.4資源情況

3.5經濟發展

第四章 市場分析

4.1 國內外 大型商場招商項目項目市場概況

4.1.1國內市場狀況及發展前景

4.1.2國際市場狀況及發展前景

4.2我國 大型商場招商項目項目生產現狀及發展趨勢

4.3 我國 大型商場招商項目項目出口情況

4.4主要 大型商場招商項目項目市場情況

4.5 大型商場招商項目項目產業前景

第五章 競爭分析

5.1 企業競爭的壓力來源

5.2 波特五力競爭強弱分析

5.3 swot態勢分析(swot示意圖)

第六章大型商場招商項目優勢

6.1政策優勢

6.2地域優勢

6.3管理優勢

6.4技術優勢

第七章大型商場招商項目建設方案

7.1 大型商場招商項目建設內容

7.2 大型商場招商項目項目工藝方案

7.3 大型商場招商項目項目產品方案

7.4經營理念

7.5管理策略

7.5.1 管理目的

7.5.2 組織結構

7.5.3 管理思路

7.5.4 企業文化

7.5.5 經營理念

商場商業計劃書篇三

xx廣場營銷執行方案

目錄

第一部分 項目分析

一、近期市場狀況 二、項目概況 三、項目定位 第二部分 銷售策略

一、銷售總體策略 二、入市時機及銷售前提 三、銷售階段及工作安排 四、各銷售階段推貨策略 五、銷售管理 六、核心賣點的提煉 第三部分 價格策略

一、厘定價格的相關因素 二、價格定位 三、價格策略 四、定價原則

五、付款方式及折扣控制 六、價格控制 七、回款預估 第四部分 宣傳推廣策略

一、廣告目標 二、宣傳推廣策略 三、媒體組合策略 四、推廣費用預估 第五部分 項目包裝

一、包裝總綱 二、基礎形象設計 三、營銷通路的包裝 四、賣場形象包裝

附件：

一、媒體投放計劃及費用安排 二、價目表

第一部分項目分析

一、

xx市商業地產的市場現狀

（一）近期xx市商業地產市場概況

,xx市商業地產在政府實施房地產市場規范化運作、加快地鐵等城市基礎設施建設等多項利好因素推動下，呈現出穩步發展的勢頭，在售和在租的的大型商場亮點頻現，正佳廣場、維多利廣場、光明廣場、名盛廣場、地王廣場、盛賢紡織（布藝）城、十甫名都等大型商業，分布在市內各個熱點區域，四面開花，去年的商用物業大旺，呈現一派喜人景象，主要表現在以下六方面：

1、體驗式商鋪開發（shoppingmaii）引領潮流

體驗式商鋪開發（shoppingmaii）是20最流行的商業形態，不少商用物業發展商競相嘗試，去年風頭最足的商業項目都定位于shoppingmaii。據悉，目前xx在建的maii有5個，天河區的正佳廣場、北京路的光明廣場和名盛廣場，位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”以及白云區的百信廣場。除尚未開售的“花花世界”其他項目推出市場后的租銷售情況都較不錯。xx市場都接受maii這種類型的商業項目。xx廣場就項目的實際情況，借這一趨勢將項目定位為xx首席社區商業maii。

2、專業市場行情看漲

由于xx經濟的持續高速發展，加上特有的地理位置及周邊地區強大的產業鏈支持，xx的專業市場一直是商業布局中重要的一環，且各類專業市場的表現的非常繁榮。年下半年陸續有專業市場商鋪推出市場，銷售和出租情況都相當理想。如鞋業皮具市場有金龍盤國際鞋業皮具貿易廣場，布藝專業市場有海印盛賢紡織（布藝）城，美容美發專業市場有美博城，電腦專業市場有頤高數碼廣場等，我司認為，專業市場的選址十分重要，去年推出的專業市場都建在商業氣氛逐漸濃厚的地方，或者在傳統的商業街，這是專業市場依舊繁榮的原因。

3、主題商場的開發逐漸成趨勢

主題式的商場由于具體清晰的定位及鮮明特色，對加強商戶的.競爭力及吸引客戶方面有獨特作用，也是商用物業發展商喜歡的形式之一。2003年底以“主題商場”的形象推出市場的商鋪有上升的趨勢，如富力兒童世界、廣百玩具城、運動前線、南天國際照明廣場、xx百利國際婚慶中心、百安居等，都很受置業者、投資者和消費者的關注。根據發展趨勢，所以四樓考慮作為兒童主題的商場。因為項目只有99個車位不足以支撐大型酒樓和整個商場的使用，所以建議五樓做主題餐飲，設置西餐廳和咖啡館，如引進伯頓等。

4、新開商場引入大型名牌商家

大型商鋪能夠做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人氣，此外還看能否提供齊全的商品種類，讓顧客實現“一站式”消費。如正佳廣場、維多利廣場都以大品牌商家為主要客戶，一是可以提高檔次，另外也可以讓消費者享受更多的購物樂趣。而新光城市廣場在招商過程中引入了家樂福和順電兩大商家。經過招商部的努力，主力商家方面已經確立美國諾馬特超市。

5、歲末商鋪廣告投放量激增

2003年11月1至12月20日，共有36個大型商場、專業市場、裙樓商鋪和小區鋪在xx報紙媒體作廣告，比9－10月份多出4個，其中xx市內有34個，市外有2個。報紙的廣告量為13337664元，比9－10月份增加63.9%，其中市內商鋪的廣告量占商鋪廣告總量的99％。廣告投放量原定為500萬，我們認為考慮到對接廣電房

地產的品牌向全國輸出的需要，應該增加100萬的廣告投放,組建成全方位的市場攻擊體系。

6、投資增長較快、整體市場供大于求，總體價格走低。

2003年1－9月xx市批準的商預售面積達48.52平方米，成交面積為41.12萬平方米，同比增長47.57%和11.47％。xx市特別是八區商鋪的供應量大增，呈現出迅猛發展的勢頭。受供應量的巨大影響，雖然2003年前三季度的成交量與相比有較大幅度的增長，但少于20的供應量，目前市場的售貨量仍較多，有待市場進一步消化。

同時，因2003年商鋪市場供大于求，導致2003年的商鋪成交價繼續下滑，八個區的商鋪成交均價為9810元/平方米，與年商鋪的成交價格同期大幅下降了25.19％。不過，受城市規劃和市政建設等利好因素影響，現在天河、白云、越秀等區的商鋪銷售仍然保持良好的市場局面。

-2002年全市商鋪成交均價表

（二）、近期xx市商業物業市場發展變化 數據來源：xx市國土房管局及xx市房地產交易所

根據有關統計數據分析和調查掌握的情況來看，預計未來一年xx市商業市場有以下趨勢：全市各片區商鋪走勢差別較大，專家預計，xx市熱點地區的商鋪價格仍將穩中有升，但幅度不會太大，其中，地鐵概念的商鋪市場的走勢會繼續上揚，而其他商鋪市場的價格走勢會與2003年基本持平或略有下降。

銷售部對項目周邊的項目做了專門的調查分析:東璟花園首層商鋪的銷售均價為50000元/平米，實用率是80％折合實用面積售價60000元/平米。xx廣場因為街鋪的數量很少，如果首層的銷售均價在35000元/平米即實用面積售價為70000元/平米，那么我們認為風險很高，因此建議首層建筑面積銷售均價為28000－30000元/

平米，負一層建筑面積銷售均價為13000－15000元/平米應該比較適合。

位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”近期將推出，由于其成本較低，租金和售價都比xx廣場低而且已經引入了好又多和歐培德。因此建議本項目的租金適當降低首層180－200元/平米，負一層100－120元/平米之間。

二、項目概況

（二）xx現時情下項目s、w、o、t的變化 1、項目優勢（s）

1)、本項目緊臨黃埔大道城市主干道，地理位置昭示性強，易引起往來潛在客戶關注； 2)、地鐵5號線的區間站緊鄰本項目；擴大了項目的輻射區域。

3)、靠近多條城市交通要道，享有優越的城市交通條件；倚靠東西主干道黃埔大道，多路公交車途經本項目及周邊區域；

4)、員村二橫路是區域板塊的中心，生活配套成熟完善；

5)、周邊云集眾多住宅與多家酒店、娛樂、餐飲、銀行等商務配套，；鄰近天河區政府及天河公園；目前天河區一帶約有20萬白領，而黃埔區及經濟開發區也有產業工人和白領近9萬人，具有巨大的消費能量；

6)、市場的稀缺性和唯一性。員村二橫路能與xx廣場競爭的同類型、同檔次、同規模的商業廣場目前沒有。路邊的商鋪全部零散分布，形象差，無舒適的購物環境。xx是一個長年炎熱的城市，而本地段尚無全中央空調開發品種齊全的商業廣場，是本地段商場的稀缺性。xx廣場是舊城新區的特性商業代表，城鄉商業改造很有可能成為一種優勢突出、劣勢彌補的結果，對商業中心的發展有利。

2、項目劣勢（w）

1）、現時消費能力不足。原居民主要是村民和外來人，消費能力和消費水平不是特別高。

2)、地段的知名度與價值認識有待提高。作為xx的農村地帶，xx市民對此區域的認同仍時間；

3)、員村二橫路商業規劃不夠完善，周邊環境亂、社會治安比較差、布局及行業的選擇會一定程度限制其發展； 4)、項目太過于靠近xx市的主商圈天河城和正佳廣場。

3、發展機遇(o)：

1）、xx的城市建設規劃以2003年，員村周邊地區四大重點市政工程，即位于琶洲的xx新國際會展中心、地鐵二號線總站，以及黃洲大橋、珠江臨江岸線光亮工程將陸續竣工，以往因工廠云集、環境雜亂而在xx人心目中形象不佳的員村，社區面貌會發生脫胎換骨的變化。

2）、的亞運會將在xx舉行，天河區作為主場地，市政設施的建設將進一步完善。

結合項目推廣的需要，和項目作為maii的體量我們對外的統一宣傳口徑為總建筑面積為35000平米.

3）、員村地塊已成為政府在20至重點開發建設的大型地塊之一。可出讓建筑面積達141.4萬平方米，規劃性質為酒店、居住、商業用地。

4、發展威脅(t)：

1）、位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”將在近期推出市場； 2）、項目附近的陽光都會廣場仍在售； 3）、附近的社區商鋪供應量在增加。 4）、正佳商業廣場仍在售。

三、項目定位評估

（一）項目定位

根據市場現狀和項目的自身特點，建議項目定位為： 形象定位：xx首席社區maii 消費定位：我的生活購物樂園 市場定位：xx社區商鋪中的暴漲鋪

（二）客戶定位

本項目面向投資和經營兩大類客戶，結合項目自身的物業質素和客觀的市場情況，建議項目的客戶群定位如下： 1、目標市場

本項目所處位置是天河東部的員村區域，該區域在大多數xx人心中的商業印象較為模糊，在推廣宣傳中除了炒作區域商圈概念及項目形象之外，更圍繞項目從近到遠劃出不同的市場區域，在不同時期，進行分類推廣的手法：

2、目標客戶群定位

投資者分析（預計所占之購買比例為：55%左右）

客戶類型

1）、擁有大型企業的人士；

2）、擁有家族生意，以物業轉手或出租獲利作為主要目的之投資者； 3）、經濟相當富裕，具豐富積蓄，以投資置業作為保值用途的人士； 4）、企事業機關之高層國家干部；

第一類：經濟基礎雄厚，先富起來的人士

購買心理分析

以上人士對投資方面有豐富經驗，主觀性較強，消費心態上為得旺鋪不惜一擲千金。故此該客戶群多為選購

首層街鋪或地鋪，購鋪預算相對較多，多至過百萬甚至上千萬不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報率的問題。對返租回報等促銷措施的需求不太高。本項目的街鋪數量不多，故該類客戶占本項目的成交客戶比例亦不算太大。約占成交客戶的5％。

第二類：經濟富裕的本地村民

客戶類型

商場商業計劃書篇四

大型商業地產項目策劃全案

宏觀商業環境分析 一、宏觀商業環境分析

前言：包括項目所在地，地塊狀況等 1、宏觀經濟因素 2、社會與人口因素 3、城市經濟環境概況 4、城市商業環境因素

二、項目所在地商業環境分析 1、投資環境分析 2、周邊街區情況 3、商業物業供應分析 1）、商業經營內容分析

前言：各種商業行業所占比例 ◆ 服裝類

◆ 飲食、娛樂等 ◆ 文化體育類

◆ 百貨、超市和士多類

◆ 電器、電訊、網吧和電腦類 ◆ 精品、鞋和皮具類 ◆ 五金、機電、化工類 ◆ 鐘表、眼鏡和首飾類 ◆ 美容美發類 ◆ 醫藥類、◆ 家私類

◆ 職介和中介類

（以上幾種類型要求詳細描述，包括面積、商店數量、檔次、大體消費量） 2）、商鋪與街鋪分析 商鋪調查的背景： ● 目的 ● 時間 ● 范圍

● 方法（分組等） 3）、城市商業經營區位指標分析 前言：綜合概述 ● 區位——租金 ● 區委——經營內容 ● 區委——面積 4）經營內容指標分析 ◆ 經營內容——租金 ◆ 經營內容——面積

◆ 經營內容——規模（數量）

◆ 經營內容指標分析綜述 5）、價格指標分析 ● 租價水平分段 ● 價格市場分布

● 月租價、平方租價所占市場比例分析 ● 租價對比分析（分街鋪檔次分析） ● 價格指標分析綜述 6）、面積指標分析 以下面積為使用面積 ● 面積比例對比分析 ● 面積——價格 7）、環境指標分析 8）、總體綜述（結論）

4、項目所在地商業環境總體綜述

通過對本城市總體環境前分析，我們的目前市場的現狀 1）、商業以臨街商鋪為主 2）本城鎮的商鋪消費潛力大 3）本城鎮的商廈經營方式落后 （以上三個點需要詳述） 三、項目本身市場價值 1、商業價值 2、人文價值 3、市政支持 4、自身資源價值 總論：

中心市場分析 一、區位環境分析 二、商圈分析

1、本市某購物中心的商圈分析 1） 核心商圈分析 2） 次級商圈分析 3） 邊際商圈分析 2、消費群體分析

克估計得上去全范圍內，其服務對象可分為三部分 1） 核心群體：居住型消費群 2） 刺激群體：工作性消費 3） 邊緣群體：流動消費群 3、客流量分析 三、商業環境分析 四、經濟政策環境分析 五、人文環境分析 六、投資風險分析

1、購物中心產品升級 1） 省級1：創收升級

2） 升級2：維護的科技元素 3） 升級3：未來不確定 2、武漢商業競爭環境分析 總論：

類比競爭項目分析

一、類比競爭項目商業組合分析

項目二： ……

二、項目swot分析： 1、項目優勢分析 規模 地理位置 ……

2、項目劣勢分析 ……

3、項目的機會 ……

4、項目的威脅 …… 市場定位

一、項目主題定位既形象定位 1、市場定位 定位：

市場分析綜合（定位支撐）： 2、本案形象定位 本案總體特征：

（分析完畢特征后開始定位）

綜述：為突出商業形象與城市發展的要求，本案形象定位為：……。 3、項目主題定位

通過以上的分析，結合項目的總體形象及功能訴求，作為標新立異的標志性商場，本案指定為：

主體推廣描述 1） 形象篇

2） 招商篇 3） 投資篇 4） 消費篇 4、檔次定位

(分為：高中第三擋) 5、價格定位

售價

6、本案目標市場定位 1） 定位的依據： 2） 目標市場定位： ● 投資者——目標客戶 ① 核心客戶： ② 重要客戶： ③ 偶得客戶：

● 經營者——主力店 ⊙某超市 引進原因 位置

7、項目功能定位

經詳細分析，各層功能定位行業分布，見表：

8、銷售、經營管理定位 經營定位依據：

1） ……與買家達成經營權回收協議，在幾年之內有發展上、代理公司或管理公司及行頭依照組經營……

2） ……集中商場的經營權已統一招租

3） 同意接受小業主委托方祖將有利于商場的租價穩定……

4） 物業水平是商場能否長久經營旺盛的重要環節，從商場日后長遠經營的角度，商場的總體宣傳，需要有管理者統一制進行，在管理費中也需考慮包含商場的整體宣傳推廣基金 為確保本案的銷售和長期經營，本案銷售、經營管理定位為：……

二、業態組合定位

1、本案業態組合依據： ……

2、本案業態組合類比

業態組合定位有許多種選擇，但任何選擇必須考慮大量的細節…… 組合模式一： 1） 組合方式： 2） 組合優點： 3） 組合缺點： 組合模式二： ……

3、確定本案組合定位

根據本案城市現有業態狀況，本案項目產品特征及對未來商業發展趨勢的把握，充分利用本案可能整合的各種招商資源便于利用本案可能整合的各種招商資源，為便于本案實現銷售和成功運營，對本案個功能分區和各樓層的業態進行規劃。

三、目標客戶鎖定及分析 1、本案消費市場現狀 ……

2、本案目標客戶描述 1） 按目標客戶群性質分類

本案的目標客戶可分為群明性和引導性兩大類引導性目標客戶是針對本案形象、經營范圍、經營貨品品種豐富與否、獨特與否吸引而來的人流類型提出的；明性客戶群是針對本案的各種利好因素而吸引的即時購買或租賃的商家和投資者。

商場商業計劃書篇五

一、項目簡介

本項目是一個贏利性網絡平臺和線下實體相結合的營運網站，主要功能為：

1、向個人用戶提供便捷全面的城市餐飲娛樂查詢服務、高覆蓋面的餐飲娛樂打折服務、自由的餐飲娛樂信息溝通平臺及其他增值服務；

2、向企業用戶提供擁有大量特定餐飲目標消費群的推廣媒體、具有市場細分功能的信息傳播渠道、能夠與餐飲消費群體互動溝通的交流平臺及其他增值服務；

3、通過項目卡類業務的推廣，有效形成餐飲企業和個人用戶的連接，提供新興的餐飲推廣渠道；

4、以線下實體與相關機構和媒體合作開展面向餐飲企業和個人用戶的行業主題活動，實現餐飲企業和消費群的互動交流，協助餐飲企業實現市場推廣和拓展，為消費群提供便捷的生活資訊服務；

二、市場分析

1、目標市場特征及需求

（1）、餐飲服務企業

特征：中高檔餐飲服務企業已經具有部分相對固定的客戶，但尚未形成具有忠誠度的客戶群體，客戶的消費選擇具有較大的隨機性；

需求：進一步開展企業推廣，尋求更直接面對客戶的交流平臺，獲得忠誠的客戶群體。

（2）、餐飲消費群

特征：在外餐飲消費占日常餐飲的一半以上，互聯網是主要的信息獲取渠道，餐飲消費較為隨機；

需求：工作應酬、朋友聚會是主要的消費模式，經常面對多種形式、多種檔次的餐飲選擇無所適從，需求更方便的餐飲信息獲取方式。

2、目標市場狀態和競爭

從相關成熟的服務商運營情況來看，生活資訊服務市場需求巨大，比較著名的深圳吃樂網企業用戶已達13000余家，個人注冊用戶數十萬，已經形成了項目的良性運作。而目前成都在線生活資訊服務市場處于無序狀態，各服務商均未建立完善的服務系統，均未形成優勢的市場占有，還具有較大的市場進入空間。

三、國內生活資訊服務商相關運營情況分析：

案例1

項目名稱：吃樂網項目覆蓋地區：深圳

項目啟動時間：20xx年

項目性質：

深圳本地餐飲、娛樂、休閑等生活服務行業的電子商務平臺、信息平臺、客戶關系平臺。

項目運作情況：

吃樂網注冊用戶30萬，頁面訪問量1000萬/天（pv值），google頁面評級pr=6。企業信息10241家，加盟企業用戶1300余家，其中付費用戶約10%。廣告合作伙伴包括pepsi百事可樂、建設銀行、平安保險、農業銀行、雪花啤酒、深圳有線電視臺、康佳集團、太平洋保險、光大銀行等。

項目盈利模式：

以頁面廣告、聯盟商戶付費推廣和行業合作為主要盈利點；同時，其對個人用戶推廣卡類增值服務是網站潛在的重要盈利點，隨著網站個人用戶基數的增長和網站增值服務的完善，付費持卡消費和卡類增值服務，將逐步成為吃樂網的主要盈利點。

運營分析：

吃樂網用了5年時間基本完成基礎用戶積累、企業客戶積累、聯盟商戶網絡建設以及包括廣告、付費推廣、卡類增值服務在內的較為完整的產品鏈建設，形成了相對成熟的盈利模式。20xx年完成盈利50萬，其基本盈利構成為：頁面廣告收入50%，企業用戶服務資費30%，個人用戶服務資費10%，其他10%。

吃樂網已經完成初步資本和品牌積累，進入市場拓展階段，以城市加盟方式開展的擴張正在啟動中。

商場商業計劃書篇六

項目名稱：大眾點評網項目

覆蓋地區：

全國項目啟動時間：

20xx年至20xx年底，已形成22個城市獨立站。

項目性質：

服務內容涉及餐飲、購物、休閑娛樂、生活服務等全城市消費領域，是基于第三方點評模式的信息互動和分享平臺。

項目運作情況：

覆蓋全國300多個城市，40萬家商戶，800多萬網友，每月1.5億瀏覽量，累積消費點評500多萬條，相關業務已拓展到上海、北京、廣州、南京、杭州5個城市。

項目盈利模式：

目前其最主要贏利來自于網絡廣告，為以餐飲等生活服務商戶提供本地化的精準網絡營銷廣告，是其主要商業模式，同時還有內容增值、圖書發行等業務。

運營分析：

大眾點評網在全國同類型網站中，首先形成了以個人用戶點評為主要看點的網站模式，業務發展和市場拓展迅速。但大眾點評網產品鏈較為單一，網絡廣告和網上推廣占了80%以上的運營收入，缺乏增值服務創新。以上情況決定了大眾點評網自身盈利點少，缺乏業務縱向拓展能力，只能依托于不斷的開發新市場，以保持項目的成長速度。但從長遠來看，過寬的市場面不利于各分站和渠道的管理，而缺乏縱深的產品鏈，也限制了進一步項目發展的空間。

商場商業計劃書篇七

項目名稱：成都吃喝玩樂網項目

覆蓋地區：成都

目前其子板塊開始覆蓋省內二級城市，拓展效果不明顯

項目啟動時間：20xx年

項目性質：

目前成都認知度最高的餐飲、購物、娛樂信息交流平臺，但其本質上是一個較為自由的個人交流論壇和網絡社區，沒有建立獨立的企業數據庫。信息發布、傳播、查詢均是以個人交換為主。

項目運作情況：

目前注冊用戶260000人，訪問量30萬人次/天，個人用戶在線平均人數1人。廣告合作伙伴主要為成都本地餐飲企業和賣場信息。

項目盈利模式：

成都吃喝玩樂網為廣告公司和網絡技術公司合作開發，因此其主要盈利點除通常的網站廣告投放外，還包括廣告制作、網站制作、網絡營銷推廣等；目前，成都吃喝玩樂網已經基本具備wap功能接口，但尚未投入正式運營。運營分析：

成都吃喝玩樂網在運營中市場拓展較為緩慢，其主要盈利手段為頁面廣告和網絡營銷推廣，而對網站自身增值服務未提出相關需求。作為功能相對單一的網絡信息交換平臺和交流社區，頁面廣告和網絡營銷推廣已經能夠http：//www。qbdw。bid/滿足網站運營和盈利，但也同時決定了這一網絡平臺功能和產品線的單一。隨著成都吃喝玩樂網的發展，增值服務的開發是必然的過程。

商場商業計劃書篇八

項目名稱：城ye網

項目覆蓋地區：全國

項目啟動時間：20xx年

項目性質：

城ye網網站內容涉及餐飲美食、休閑娛樂、美容美體、養生保健、運動健身、郊游度假、會所俱樂部、高爾夫等，并輔以企業門戶、在線預訂、卡超市、優惠券/商城、個人門戶、活動、聚樂部等功能性板塊。覆蓋人群為20—35歲的年輕都市白領和35—55歲的社會成功人士。

項目運作情況：

城ye網目前以北京、成都為主要根據地，準備通過城市加盟的方式擴展到上海、廣州、深圳等一線娛樂消費業發達的城市，并輻射其他省會城市和地級市。論壇部分注冊人員約20xx人，各城市各類餐飲娛樂企業27885家（其中成都僅250余家），以上企業用戶為非加盟商。

商場商業計劃書篇九

項目名稱：長沙吃喝玩樂網

項目覆蓋地區：長沙

目前網站通過加盟方式，開始向長沙周邊城市發展，拓展效果不明顯

項目啟動時間：20xx年

項目性質：

長沙吃喝玩樂網是基于長沙本土的餐飲娛樂類生活資訊平臺，其基本運作模式類似于深圳吃樂網，以本地餐飲娛樂企業查詢，卡類增值服務為主要運營項目，疑似深圳吃樂網合作企業或加盟商。

項目運作情況：

項目目前擁有372家加盟店，持卡會員22043人，論壇注冊用戶17149人。主要服務客戶為長沙本地餐飲娛樂企業和銀行、電信等具有地域服務特性的企業。

項目盈利模式：

以上數據可以視為長沙吃喝玩樂網已經基本完成客戶積累。該項目除頁面廣告外，卡類增值服務也已經啟動，并成為其重要的兩大盈利點。

運營分析：

總體說來，長沙吃喝玩樂網可以看作是深圳吃樂網運營模式在其他地區成功復制，同時也應該是此類生活資訊類網站以網站聯盟或加盟站形式完成全國覆蓋的必然方式。

商場商業計劃書篇十

商業市場活動推廣策劃書

一、背景

民以食為天,食品的數量和質量都關系到人的生存和身體健康。經過多年的發展，我國的食品供給格局發生了根本性的變化:品種豐富,數量充足,供給有余。在滿足食品數量需求的同時,質量卻存在著嚴重不足。隨著經濟日益全球化和國際食品貿易的日益擴大，危及人類健康、生命安全的重大食品安全事件屢屢發生、令人防不勝防。雙匯瘦肉精事件、染色饅頭事件、沈陽毒豆芽事件、牛肉膏致癌事件等不斷動搖食品市場，打擊消費者信心。新技術影響食品品質，環境惡化導致農牧漁產品受到污染，以及境外食品安全問題可能影響我國食品安全問題等，成為人們關注的熱點。農業部適時提出了無公害農產品，有機食品和有機食品“三位一體、整體推進”的戰略部署，即適應了現階段我國農業生產力發展水平和農產品質量安全工作階段性目標要求，也滿足了國內市場多層次、多元化的消費需求，是參與國際市場競爭的需要，是加快推進農產品質量安全工作的有效途徑和有力措施，因此，發展有機食品，為解決我國嚴峻的環境和食品污染問題提供了一條出路。

二、有機食品簡介

有機食品是根據有機農業和有機食品生產、加工標準或生產、加工技術規范而生產、加工，并經有機食品認證組織認證的一切農副產品，是指在生產加工中不使用化學農藥、化肥、化學防腐劑和添加劑，也不用基因工程生物及其產物，因此它是真正的源于自然、富營養、高品質的安全環保生態食品。目前經認證的有機食品主要包括一般的有機農作物產品(例如糧食、水果、蔬菜等)、有機茶產品、有機食用菌產品、有機畜禽產品、有機水產品、有機蜂產品、采集的野生產品以及用上述產品為原料的加工產品。國內市場銷售的有機食品主要是蔬菜、大米、茶葉、蜂蜜等。全球有機食品市場正在以年均20%至30%的速度增長，預計20_年將達到1200億美元。與此同時，國際市場對中國有機產品的需求也在逐年增加，中國的有機稻米、蔬菜、茶葉、雜糧等農副產品和山茶油、核桃油、蜂蜜等加工產品在國際市場上供不應求。20_年，中國有機食品出口額3.50億美元，僅占國際有機市場份額的0.7%。廣闊的市場，加上比常規產品高出兩三倍的價格，讓越來越多的生產者走上有機生產之路。

三、市場分析

1.有機食品市場政策

最近實施的有機食品技術規范是根據聯合國關于有機食品生產、加工、標識和貿易的指南(cac/gl32-)、國際有機農業運動聯合會(簡稱ifoam)有機生產和加工的基本標準，參考了有關地區和國家的有機生產標準和規定，結合我國農業生產和食品加工行業有關標準制定的。本標準與國際標準基本一致。因而可以說有機食品技術規范溝通了有機食品的國際通道。有利于消除國際農產品貿易中的“有機壁壘”，促進雙瀛。同時，在“_”期間，我國政府有關部門將按照“引導、規范、培育、監督”的職責定位，大力促進有機食品產業的發展。我國有機食品產業潛力大，市場前景好，發展有機食品產業是防治農村、農業污染的最好方式，國家有關部門將加大扶植力度，制訂產業發展規劃。

2.經營現狀分析

國內有機食品雖然起步比歐美發達國家較晚，但是發展速度卻很快。1984年我國才開始著手有機食品和有機農業的研究工作，1994年國家環境保護局有機食品發展中心(ofdc)成立，ofdc的成立標志著我國有機食品開發和認證管理工作的全面展開。國內現已有26家有機食品認證機構(不含港、澳、臺地區)，其中國內有機食品認證機構ofdc已經得到ifoam的認可。隨著我國有機農業的可持續發展和相關政策的支持，輔助嚴格的有機食品認證機制，面對強大的國內市場，有機食品行業的商戰雖然尚未正式開始，但是硝煙已經彌漫各方。我國有機食品品種繁多，經營有機食品的企業更是琳瑯滿目，不過多數企業皆是打著有機食品的幌子在蒙騙消費者。現在國內市場有機食品銷售還主要依靠散兵作戰，有機食品產品較多，品牌較少。國內有機食品由于企業自身原因及企業領導層的意識問題，有機食品品牌建設和發展一直未被重視。

3.目標客戶

以孕婦、兒童市場以及禮品市場為突破口。家長最關心下一代的健康問題，對他們而言健康食品是必需品，因此以她們作為切入點可以培養長期的忠誠客戶。禮品市場可分為單位團購禮品和個人禮品，定單額度大，但需要開發有新意的產品。

四、swot分析

(s)優勢分析：我國地大物博，環境各異，物產豐富，具有開發有機食品的潛力。我國五千年的農耕史為有機食品生產積累了豐富的技術和管理經驗，具有較強的有機食品科技開發優勢。初步形成了由農業綜合政務網、農業技術服務網和農產品電子商務網3大信息系統組成的現在農業信息網絡體系。

(w)劣勢分析：產品銷量不足，發展緩慢。我國有機食品發展起步較晚，規模較小，產品結構不合理，近幾年來，有機食品開發得到了快速發展，但是相對普通食品來講，有機食品規模及實物產量都比較小。有機食品的專業銷售管理渠道缺乏，企業意識品牌意識薄弱，與普通食品相比，有機食品在生產、加工、儲存及運輸方面都有較高的要求。.對有機行業和發展態勢欠缺了解一些老板因為開始過上有機的生活，認為這個市場很有前景，便紛紛進入該行業，但是問題在于對有機食品的發展態勢和根據，以及進入該市場缺少最起碼的了解，基本的市場定位和業務范圍也不清晰，感覺什么好賣就賣什么。

(o)機遇分析：發展有機食品正成為打破有機食品壁壘的有效手段。我國加入wto之后，有機貿易壁壘已取代關稅，成為影響我國農產品出口的主要因素之一。發展有機食品符合國際農業發展潮流，符合中國國情。而已逐步降低農藥、化肥等使用量，生產優質農產品為主要目的的有機食品，是完全符合這個潮流的。消費者可支配收入水平及健康意識的`提高。

(t)威脅分析：有機食品標識并非國際通用標識。由于有機食品是根據我國國情開發的符合我國現階段狀況的一種獨特的產品，并未與國際接軌，因此不能得到有效認可。有機食品價位高，表現特征不明顯，嚴重影響有機食品的發展。地區消費水平差異大，影響有機食品市場。

五、有機食品推廣

線上推廣

電子商務平臺購物，都要經歷這個過程：

查找商品→發現商品→選擇商品→尋找商鋪→訂購商品

在查找商品到尋找商鋪之前的過程，需要利用網絡推廣讓產品更便捷更快速地

傳遞到目標客戶的大腦信息庫中。

當目標客戶的大腦信息庫鎖定了商鋪后，采取有效的網絡在線銷售方式引導

客戶產生購買行為并結合各種優質服務爭取與客戶長期合作。

1、信息發布推廣和軟文撰寫

利用相關網站論壇進行信息發布、鏈接和軟文撰寫發布。

2、社區營銷

互聯網中人際關系社區，具有特定人群集中性和針對性，有助于擴大產品的知名度。針對中高收入群體以及中老年婦女，在有關社區發表有關有機產品的帖子，更好的宣傳到位。

3、搜索引擎營銷(sem)

通過百度推廣，同時提高關鍵字質量，優化賬戶結構，改進創新的撰寫質量，保證關鍵詞語創意之間去有較高的相關性，根據相近關鍵詞的表現，展現，點擊，點擊率等給出相應的分析報告，進行后期關鍵詞的維護和篩選，以達到用較低的費用獲取較大的轉化。所以應細分關鍵字、根據有機產品行業關鍵詞類別相同的關鍵詞分類寫創意。

4、話題制造

制造有機食品話題新聞，通過網絡媒體進行病毒式傳播。

5、博客營銷

博客推廣有低成本、分眾、貼近大眾、新鮮等特點，博客關注會形

成討論熱點，達到很好的二次傳播效果。所以建立有機養生專題博客，使產品更具權威性，推廣更具針對性。

6、微博

定期更新有機食品行業資訊，傳遞有機小知識。

微博是一個基于用戶關系的信息分享、傳播以及獲取的平臺，允許用戶通過web、wap、mail、app、im、sms以及各種客戶端，以簡短的文本進行更新和發布消息。

通過微博關注、粉絲等迅速加大傳播力度，集聚潛在客戶。

7、友情鏈接

加入友情鏈接聯盟最大的一個好處就是不僅可以提高網站在互聯網上的曝光率，提高網站的反向鏈接數量和pr值，還因為注冊友情鏈接聯盟留下了網站的信息，并為自己生成了一個自助化的友情鏈接系統，這樣別人就可以不在通知我的情況下加好我的友情鏈接，使友情鏈接變得更加輕松。

線下推廣

1、晚會宣傳：在社區內舉辦以有機食品為主題的晚會，宣傳有機食品理念，讓給產品更快捷的傳遞到目標客戶的大腦信息庫中。

2、合作機制：參加國際有機食品和有機食品博覽會，尋找有實力信譽、有銷售網絡終端的經銷商、代理商、分銷商、應用商、配送公司及有機食品專供中心、專業農貿批發市場、大型超市、有機食品連鎖店和經營專柜、社區連鎖超市和便利店、專業市場等、酒店、賓館、酒吧、娛樂場所、西餐廳、各大俱樂部、度假村等重要團購單位等。發展有機食品銷售網絡。

3、參觀供應鏈：組織有意向的消費者免費參觀有機食品的生產鏈，讓消費者實地感受有機食品的生產過程，使之更加透明化，讓消費者買的放心，吃得安心，形成良好的口碑。

4、人員促銷：有機食品與普通食品有許多不同的地方，企業可派出人員直接與消費者或客戶接觸，通過人員促銷可以使消費者對食品了解程度加深，對企業品牌的忠誠度加強，進一步激發對有機食品的購買欲，可取得長久的促銷效果。

超級市場：連鎖超市是最具活力的商業形態，零售業的主力，已主導中國流通領域的新潮流。企業可選取一定數量的超級市場作為中間商進行銷售。可以通過在超級市場中設立店中店的形式，建立有機食品的連鎖超市。

5、營業推廣：有機食品企業為了擴大銷售，同樣要對消費者進行靈活多樣的營業推廣。如可采取贈送禮品、優惠券、特價包裝、累積購買獎勵、免費品嘗等。有機食品企業要靈活運用上述四種營銷手段，使它們結合成一個策略系統，使企業的促銷活動能夠互相配合、協調統一，最大限度的發揮整體效果，并獲取最佳的經濟效益和社會效益。

6、開展有機食品配送業務：在大、中型居民小區內設立有機食品固定或流動銷售網點;在大型酒店、賓館和機關食堂開展有機食品糧油配送業務。要求有機食品分銷率達到一定水平，以保證市場占有率。

7、廣告宣傳：利用公共汽車、出租車、公交車站牌進行廣告的宣傳，廣告內容突出有機食品的有機、安全、營養等優點。使有機食品理念更深入人心。

8、開展會員忠誠度計劃：其溝通方式包括短信、積分、俱樂部、電話跟進、線下活動、聯合促銷等多種營銷手段。聚焦目標消費群體，推行會員制銷售，以服務會員、滿足會員需求為驅動，推進會員制銷售，適當推行“vip客戶一對一行銷”，提供專業服務，以提供“(蔬菜)免費配送體驗卡送貨上門”等調動及滿足客戶需求。

商場商業計劃書篇十一

××廣場商業步行街，是南大街南段的首席商業街區。一、二期工程全部竣工后，商業建筑面積將達2萬平方米，擁有大小店面房120個，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業街區。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業氛圍偏冷，商戶入駐經營熱情不高。據調查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3％，有近一半的店鋪閑置待租；已入駐的商戶中有7家正在尋求轉租、退租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續招租、出租產生了不利影響，而且對二期店鋪的預售、銷售帶來了潛在威脅。

因此，我們必須采取有效手段，炒熱××一期的商街氣氛，大力提升其商業價值，增強業主和商戶的投資信心，并以此拉動××二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對××一期商街如何突破商業現狀和形成旺盛人氣進行策劃。

一、背景分析

××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，××一期商業步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

(一)、商街設計“先天不足”

1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街、××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。

3、內外街連接通道商用功能缺失。××街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的布局要求，街區內主干道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步于此。

4、××街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。

(二)、商街策劃“后天失調”

1、××廣場商業街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰略定位和商業主題。××廣場商業街最早定位是“××街”(很好)，后來又定位于“×××”（很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“××廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的.市場定位，關于商業上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

2、××廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×××路、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，××廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。

3、打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇歷”。事實上，經營××廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。××廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。

二、商街定位

××廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：

1、街名：××廣場時尚麗人街

2、概念：××廣場――――××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。

3、廣告語：××廣場／時尚麗人街――――與××相約，與××同行

4、商業門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂

5、商品：主營國際國內名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。

7、經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。

三、招商策劃

××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

(一)、發布招商公告

我們計劃于4月中旬在《××晚報》、××電視臺發布招商公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。

(二)、舉辦招商信息發布會

該招商信息發布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及××國貿市場有意入駐××廣場經營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左右。會上將發布的主要信息是：

1、××廣場時尚麗人街的總體規劃、市場定位、獨特優勢和前景展望；

2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優惠政策。

(三)、整合店鋪資源

××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發布會和對外發布招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。

為了使××一期商街盡快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主采取等待店鋪升值的態度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現象。

對目前正在尋求轉租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租、退租，由于業主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

(四)、有關租金政策

××一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此，我們在為業主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主說明南大街南北兩端存在的區位差異，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，××一期店鋪比較合適的租金是：

1、內街店鋪：租金600～700元／m2／年(經測算，內街店鋪平均售價8500元，平均面積110m2，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7％計算，年利息為4.4萬元。

如該類店鋪以600～700元／m2／年租金計算，年收益為6.6～7．7萬元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)

2、外街店鋪：租金800-900元／m2／年(經測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7％計算，年利息為兒75萬元。

如該類店鋪以800～900元／m2／年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。)

(五)、商戶入駐優惠措施

為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：

第一，商戶入駐商街經營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責)，供其做商品或品牌宣傳；

第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；

第三，凡商戶入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收取；

第四，為降低入駐商戶的經營成本，我們將協調工商、稅務部門，給予××廣場商業街以集貿市場的稅收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。

四、商業氛圍營造

(1)、商街指示識別系統布置(詳見××廣告公司設計效果圖)

(2)、設計制作廣場、內街雕塑作品(參見×××步行街雕塑照片)，以增添××廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。

(3)、廣場、內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務功能。

(4)、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯系總工會、文聯、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳××廣場。

(5)、與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦《××風韻》優秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升××廣場的時尚品位。

(6)、5月份起，爭取舉辦幾次《××之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高××廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。

五、商街硬件改造建議

1、××北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。

2、××一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業化改造。

3、臨××街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。

4、內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。

5、××一期南側花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創收。

上述方案，經董事長批準后組織實施。

商業策劃書范文（二）

一、前言

本公司代理廣告x洗發水產品的全盤廣告作業，至今已將近兩年，兩年來，本公司無時不以兢兢業業的敬業態度，為該系列產品的市場行銷及廣告策略等做積極的策劃，在廣告上除了力求表現外，更時時配合蒸蒸日上的業務，促進產品銷售。

本公司代理洗發水廣告，第一年的廣告重點是放在香皂上，對于商品知名度的擴大及印象的加深有不可輕估的貢獻，該篇廣告并因而榮獲經濟日報主辦的廣告金橋獎；第二年為配合貴公司的經營方針，前半年度以x洗發水為廣告之主力的商品，強調頭皮屑不可忽視，即采取行動，我們選用的標題是“對付頭皮屑要選擇好的洗發水”，教育消費者正確選擇洗發水觀念及方法，也收到良好的效果，同時亦榮獲生活日報主辦的廣告最佳創意“優勝獎”。

然而，根據分析，洗發水的市場雖然較大，但因競爭品牌眾多，廣告投資量大，欲爭取較高的市場占有率，殊非易事。本公司建議明年度銷售及廣告訴求重點，應放在指名購買及銜接及年廣告投資重點上，并以x洗發水為主，以下即本公司根據市場及消費者心理各項因素所研擬的年x洗發水廣告企劃案。

二、廣告商品

廣東x洗發水公司――x洗發水

三、廣告目的

1、促進指名購買

2、強化商品特性

3、銜接、年廣告

4、傳播影響程度：不知名―知名―了解―信服―行動

四、廣告期間

五、廣告區域

全國各地區(以城市為主)

六、廣告對象

七、策劃構思

(一)市場大小的變化情況的兩種：

a：量的變化――隨著人口的自然增減而變化。

b：質的變化――隨著社會形態(如農業進入工業區)、價值觀念、文化水準等而變化。

在這兩種變化中同類型商品都會蒙受同樣的影響，即厲害均沾，而且變化多是漸進的，也非單獨某一品牌的力量所可左右的。

(二)舊市場占有率的提升(即襲奪其它品牌的市場)

(三)使用及購買頻度的增加

就x洗發水而言，因系屬化妝生活用品，為個性之商品，與一些會導致沖動購買的商品不同，故“新市場之開發”甚為不易，只得利用舊有市場的互相告知，以增加新市場，而市場本身質與量的變化所擴增的市場也不可能獨占。

在“使用及購買頻度的增加方面”亦因洗發水日常生活用品，購買率很高，但是各種品牌太多，而無法對整個業績的增加有所裨益，故真正能讓我們加以發揮努力的只有“舊市場占有率的提升”一途，以及如何襲奪其他品牌的市場,使其消費者轉換品牌,指名購買我品牌,此為我們今后在廣告推廣方面致力的目標。此一目標又可區分為：

1、促使消費者指名購買x

2、促使洗發店老板主動推薦x

八、廣告策略

針對消費者方面

1、針對各階層消費者，運用不同媒體做有效的訴求。

2、制作sticker張貼計程車上，公共椅背上及公共電話或公司行號的電話機上，以隨時隨地地提醒消費者注意，彌補大眾傳播媒體之不足，并具有公益及pr作用。

3、制作小型月歷卡片，于元旦前散發贈送各界人士利用，譬如置于洗發店、商業區(服務臺)供人隨意索取，也可夾于雜志頁內，贈送讀者。

4、除正式大篇幅的廣告外，在報紙雜志上另可采用游擊式的策略，運用經濟日報的插排(廣告)和聯合、中時的分類廣告版，不定期刊登小廣告，一則省錢，二則可彌補大廣告出現頻次不夠多的缺失。只要設計得簡明、醒目，依舊有很大的效果，美商海陸公司即會運用此一策略。

(一)卡片及廣告牌的廣告內容

好的頭發，選擇x。

在廣告牌上畫一個美女，重點體現在他的頭發上，還有x品牌。在卡片上同樣如此，不過可以附送試用品。讓用戶感受以下效果，讓他們買的更放心。

(二)電視廣告策劃

在電視臺的黃金時間播出：

畫面：一個美麗的女孩，一頭飄逸的長發，邊走邊抖動者，街上的都回頭看她，然后他說了一句，想要好的頭發嗎?學我啊!愛生活，愛x。

(三)廣播臺

廣播內容就是介紹x，例如請嘉賓，做一個x專訪。

商場商業計劃書篇十二

二、店面簡介

本店位于大學聚集中心地段，主要針對的客戶群是大學生、教師、以及打工人員。經營面積約為80平米左右。主要提供早餐、午餐、晚餐以及特色冷飲和休閑餐飲等。早餐以浙江等南方小吃為主打特色，當然本地小吃也是少不了的。品種多，口味全，營養豐，使就餐者有更多的選擇。午餐和晚餐則有南北方不同口味菜式。而非餐點又提供各種冷飲，如果汁、薄冰、冰粥、刨冰、冰豆甜湯、冰凍咖啡、水果拼盤等。本餐廳采用自助快餐的方式，使顧客有更輕松的就餐環境與更多的選擇空間。本餐廳裝飾自然，隨意，同時負有現代氣息，墻面采用偏淡的溫色調，廚房布置合理精致，采光性好，整體感觀介于家庭廚房性質與酒店廚房性質之間。

三、發展戰略

1、本餐廳開業之前，要作廣告宣傳，因為主要客戶群是針對學生的，而學生中信息傳遞的速度與廣度是很大的，所以宣傳上可不用費太大的力度，只需進行傳單或多媒體(如：音響)等形式的簡單廣告即可。

2、本餐廳采取自助餐的方式，免費茶水和鮮湯。并且米飯的質量相對競爭者要好，可采用不同的做法，使口感與眾不同，以求有別于競爭者，給顧客更多的優惠，以吸引更多的客源。此外，本餐廳還推出燒烤+冷飲、八寶飯等情侶套餐，由于休閑飲食的空缺，這也將成為本店的一大特色。

3、有許多學生習慣于三點一線的生活方式，許多時候為了節約時間會選擇最近的就餐地點而不愿到較遠點的餐館，所以在地理位置選擇上不會與學校大門有太大的距離。餐廳在適當的時候還將推出送外賣的服務，根據不同情況采取相應得做法。如：若有三份以上(包括三份)的叫量可以免費送貨上門，單獨叫外賣的需交付一定的送貨費，這樣還有一個好處，如有一人想叫外賣，為了不出送貨費則會拉上另外的兩份外賣，如此也是能增加銷量的。

4、餐廳使用不銹鋼制的自助餐盤，即節約又環保，而廢棄物也不能隨便傾倒，可以與養殖戶聯系，讓其免費定期收取，如此可以互利。據悉，競爭者在這方面做得并不到位，因此良好的就餐環境是可以吸引更多的顧客的。

5、暑假期間雖然客源會驟降，但畢竟還有部分留校學生、附近居民以及打工人員，屆時可采取減少生產量，轉移服務重點等方式，以改善暑期的經營狀況。寒假期間就考慮修業一個月，已減少不必要的成本支出。

6、市場經濟是快速發展的，變化的，動態的，因此要以長遠的眼光看待一個企業的發展并進行分析，制作出長期的計劃，每過一個階段就該對經營的總體狀況進行總結，并做出下一步計劃，如此呈階梯狀的發展模式。在經營穩定后，可以考慮擴大經營，增加其它服務項目，并可以尋找新的市場，做連鎖經營，并慢慢打造自己的品牌，可以往專為學生提供飲食的餐飲行業發展，總之，要以長遠的眼光看待問題，如此才能有企業的未來。

四、餐廳管理結構

店長兼收銀員1名，廚師1名，服務生2名。

經營理念側重于以下幾點：

主要的文化特色：健康關懷、人文關懷

主要的產品特色：具有食療保健功能的素食餐品

主要的服務特色：會員制的跟蹤服務

主要的環境特色：具有傳統文化氣息的綠色就餐環境

商場商業計劃書篇十三

十一、融資方案

十二、財務分析

1、財務歷史數據(前3年-5年銷售匯總、利潤、成長)

2、財務預計(后3年-5年)

3、資產負債情況

第二部分 綜述

第一章 公司介紹

一、公司的宗旨(公司使命的表述)

二、公司簡介資料

三、各部門職能和經營目標

四、公司管理

1、董事會

2、經營團隊

3、外部支持(外聘人士/會計師事務所/律師事務所/顧問公司/技術支持/行業協會等)

第二章 技術與產品

一、技術描述及技術持有

二、產品狀況

1、主要產品目錄(分類、名稱、規格、型號、價格等)

2、產品特性

3、正在開發/待開發產品簡介

4、研發計劃及時間表

5、知識產權策略

6、無形資產(商標/知識產權/專利等)

三、產品生產

1、資源及原材料供應

2、現有生產條件和生產能力

3、擴建設施、要求及成本，擴建后生產能力

4、原有主要設備及添置設備

5、產品標準、質檢和生產成本控制

6、包裝與儲運

第三章 行業與市場分析

一、市場規模、市場結構與劃分

二、目標市場的設定

三、產品消費群體、消費方式、消費習慣及影響市場的主要因素分析

四、目前公司產品市場狀況，產品所處市場發展階段(空白/新開發/高成長/成熟/飽和)，產品排名及品牌狀況

五、市場趨勢預測和市場機會

六、行業政策

商場商業計劃書篇十四

商業策劃書模板

商業策劃書標準格式【1】

保密承諾

本商業策劃書內容涉及本公司商業秘密，僅對有投資意向的投資者公開。本公司要求投資公司項目經理收到本商業計劃書時做出以下承諾：

妥善保管本商業計劃書，未經本公司同意，不得向第三方公開本商業計劃書涉及的本公司的商業秘密。

項目經理簽字：

接收日期：年月日

收到日期項目編號項目經理

(以上各項由btii公司填寫)

商業策劃書

編制參考

項目名稱

項目單位

地址

電話

傳真

電子郵件

聯系人

[公司名稱]

[日期]

目錄

摘要…………………………………………………………4

第一部分公司基本情況…………………………………5

第二部分公司管理層……………………………………8

第三部分產品/服務………………………………………10

第四部分研究與開發……………………………………11

第五部分行業及市場情況………………………………12

第六部分營銷策略………………………………………14

第七部分產品制造………………………………………15

第八部分管理……………………………………………16

第九部分融資說明………………………………………17

第十部分財務計劃………………………………………18

第十一部分風險控制……………………………………19

第十二部分項目實施進度…………………………………19

第十三部分其它……………………………………………19

備查資料清單………………………………………20

編制說明………………………………………………21

摘要

說明：在兩頁紙內完成本摘要。

[摘要內容參考]

1、公司基本情況公司名稱、成立時間、注冊地區、注冊資本，主要股東、股份比例，主營業務，過去三年的銷售收入、毛利潤、純利潤，公司地點、電話、傳真、聯系人。

2、主要管理者情況姓名、性別、年齡、籍貫，學歷/學位、畢業院校，政治面貌，行業從業年限，主要經歷和經營業績。

3、產品/服務描述(產品/服務介紹，產品技術水平，產品的新穎性、先進性和獨特性，產品的競爭優勢。)

4、研究與開發(已有的技術成果及技術水平，研發隊伍技術水平、競爭力及對外合作情況，已經投入的研發經費及今后投入計劃，對研發人員的激勵機制。)

5、行業及市場(行業歷史與前景，市場規模及增長趨勢，行業競爭對手及本公司競爭優勢，未來3年市場銷售預測。)

6、營銷策略(在價格、促銷、建立銷售網絡等各方面擬采取的策略及其可操作性和有效性，對銷售人員的激勵機制。)

7、產品制造(生產方式，生產設備，質量保證，成本控制。)

8、管理(機構設置，員工持股，勞動合同，知識產權管理，人事計劃。)

9、融資說明(資金需求量、用途、使用計劃，擬出讓股份，投資者權利，退出方式。)

10、財務預測(未來3年或5年的銷售收入、利潤、資產回報率等。)

11、風險控制(項目實施可能出現的風險及擬采取的控制措施。)

第一部分公司基本情況

公司基本情況：

公司名稱

成立時間

注冊資本

實際到位資本

其中現金到位

無形資產占股份比例%

注冊地點

公司性質為：請填寫公司性質，如：有限公司、股份有限公司、合伙企業、個人獨資等，并說明其中國有成份比例和外資比例。

公司沿革：說明自公司成立以來主營業務、股權。注冊資本等公司基本情形的變動，并說明這些變動的原因。

目前公司主要股東情況：列表說明目前股東的名稱及其出資情況，如下表：

股東名稱出資額出資形式股份比例聯系人聯系電話

甲方

乙方

丙方

丁方

戊方

目前公司內部部門設置情況：以組織機構圖來表示本公司的獨資、控股、參股有公司經及非法人機構的情況：

以圖形方式表示，如：

公司曾經經營過的業務有、、、、。

公司目前經營的業務為、、、、。

目前主營業務為。

公司目前職工情況：

如：擁有員工人，其中管理人員人，生產工人人;管理人員中，大專以上文化程度的有人，占員工總數%，大學本科以上的有人，占員工總數%，碩士學位(含中級職稱)以上的有人，占員工總數%，博士學位(含高級職稱)以上的有人，占員工總數%;

最好列表說明，如下表：

員工人數專科文化程度大學本科碩士(中級職稱)博士(高級職稱)

人數比例人數比例人數比例人數比例

管理人員

生產工人

公司經營財務歷史：列表說明：

(單位：萬元)銷售收入

毛利潤

純利潤

總資產

總負債

凈資產

負債率

凈資產收益率

公司近期及未來3—5年要實現的目標(行業地位、銷售收入、市場占有、產品品牌以及公司股票上市等)：

公司近期及未來3—5年的發展方向、發展戰略和要實現的目標：

第二部分公司管理層

董事會成員名單：

序號職務姓名工作單位學歷或職稱聯系電話

1董事長

2副董事長

3董事

4董事

5董事

6董事

7董事

8董事

9董事

董事長

姓名性別年齡籍貫聯系電話

學歷學位所學專業職稱

畢業院校戶口所在地

主要經歷和業績：著重描述在本行內的技術和管理經驗及成功事例。

總經理

姓名性別年齡籍貫聯系電話

學歷學位所學專業職稱

畢業院校戶口所在地

主要經歷和業績：著重描在本行業內的技術和管理經驗及成功事例。

技術開發負責人

姓名性別年齡籍貫聯系電話

學歷學位所學專業職稱

畢業院校戶口所在地

主要經歷和業績：著重描述在本行業內的技術水平、經驗和成功事例。

市場營銷負責人

姓名性別年齡籍貫聯系電話

學歷學位所學專業職稱

畢業院校戶口所在地

主要經歷和業績：著重描述在本行業的營銷經驗和成功事例。

財務負責人

姓名性別年齡籍貫聯系電話

學歷學位所學專業職稱

畢業院校戶口所在地

主要經歷和業績：著重描述在財務、金融、籌資、投資等方面的背景、經驗和業績。

其他對公司發展負有重要責任的人員(可增加附頁)

姓名性別年齡籍貫聯系電話

學歷學位所學專業職稱

畢業院校戶口所在地

主要經歷和業績：根據公司的需要，來描述不同人員在特定方面的專長。

第三部分產品/服務

產品/服務描述(這里主要介紹擬投資的產品/服務的背景、目前所處發展階段、與同行業其它公司同類產品/服務的比較，本公司產品/服務的新穎性、先進性和獨特性，如擁有的專門技術、版權、配方、品牌、銷售網絡、許可證、專營權、特許權經營等。)：

公司現有的和正在申請的知識產權(專利、商標、版權等)：

專利申請情況：

產品商標注冊情況：

公司是否已簽署了有關專利權及其它知識產權轉讓或授權許可的協議?如果有，請說明并附主要條款：

目標市場：這里對產品面向的用戶種類要進行詳細說明。

產品更新換代周期：更新換代周期的確定要有資料來源。

產品標準：詳細列明產品執行的標準。

詳細描述本公司產品/服務的競爭優勢(包括性能、價格、服務等方面)：

產品的售后服務網絡和用戶技術支持:

商場商業計劃書篇十五

第八章 風險分析

一、資源(原材料/供應商)風險

二、市場不確定性風險

三、研發風險

四、生產不確定性風險

五、成本控制風險

六、競爭風險

七、政策風險

八、財政風險(應收賬款/壞賬)

九、管理風險(含人事/人員流動/關鍵雇員依賴)

十、破產風險

第九章 管理

一、公司組織結構

二、管理制度及勞動合同

三、人事計劃(配備/招聘/培訓/考核)

四、薪資、福利方案

五、股權分配和認股計劃

第十章 經營預測

增資后3年～5年公司銷售數量、銷售額、毛利率、成長率、投資報酬率預估及計算依

第十一章 財務分析

一、財務分析說明

二、財務數據預測

1、銷售收入明細表

2、成本費用明細表

3、薪金水平明細表

4、固定資產明細表

5、資產負債表

6、利潤及分配明細表

7、現金流量表

8、財務指標分析

(1)反映財務盈利能力的指標

a、財務內部收益率(firr)

b、投資回收期(pt)

c、財務凈現值(fnpv)

d、投資利潤率

e、投資利稅率

f、資本金利潤率

g、不確定性分析：盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析

商場商業計劃書篇十六

xxx公司(或xxx項目)商業計劃書

編號：

日期：

(項目公司資料)

地址：

郵政編碼：

聯系人及職務：

電話：

傳真：

網址/電子郵箱：

保 密

本商業計劃書屬商業機密，所有權屬于xx公司(或xx項目持有人)。所涉及的內容和資料只限于已簽署投資意向書的投資者使用。收到本計劃書后，收件方應即刻確認，并遵守以下的規定：

1、在未取得xx公司(或xx項目持有人)的書面許可前，收件人不得將本計劃書之內容

復制、泄露、散布;

2、收件人如無意進行本計劃書所述之項目，請按上述地址盡快將本計劃書完整退回。

目 錄

報告目錄

第一部分 摘要(整個計劃的概括)

(文字在2頁～3頁以內)

一、公司簡單描述

二、公司的宗旨和目標(市場目標和財務目標)

三、公司目前股權結構

四、已投入的資金及用途

五、公司目前主要產品或服務介紹

六、市場概況和營銷策略

七、主要業務部門及業績簡介

八、核心經營團隊

九、公司優勢說明

十、目前公司為實現目標的增資需求：原因、數量、方式、用途、償還

十一、融資方案(資金籌措及投資方式)

十二、財務分析

1.財務歷史數據(前3年～5年銷售匯總、利潤、成長)

2.財務預計(后3年～5年)

3.資產負債情況

第二部分 綜述

第一章 公司介紹

一、公司的宗旨(公司使命的表述)

二、公司簡介資料

三、各部門職能和經營目標

四、公司管理

1.董事會

2.經營團隊

3.外部支持(外聘人士/會計師事務所/律師事務所/顧問公司/技術支持/行業協

會等)

第二章 技術與產品

一、技術描述及技術持有

二、產品狀況

1.主要產品目錄(分類、名稱、規格、型號、價格等)

2.產品特性

3.正在開發/待開發產品簡介

4.研發計劃及時間表

5.知識產權策略

6.無形資產(商標/知識產權/專利等)

三、產品生產

1.資源及原材料供應

2.現有生產條件和生產能力

3.擴建設施、要求及成本，擴建后生產能力

4.原有主要設備及添置設備

5.產品標準、質檢和生產成本控制

6.包裝與儲運

第三章 市場分析

一、市場規模、市場結構與劃分

二、目標市場的設定

三、產品消費群體、消費方式、消費習慣及影響市場的主要因素分析

四、目前公司產品市場狀況，產品所處市場發展階段(空白/新開發/高成長/成

熟/飽和)，產品排名及品牌狀況

五、市場趨勢預測和市場機會

六、行業政策

第四章競爭分析

一、無行業壟斷

二、從市場細分看競爭者市場份額

三、主要競爭對手情況：公司實力、產品情況(種類、價位、特點、包裝、營銷、市

場占有率等)

四、潛在競爭對手情況和市場變化分析

五、公司產品競爭優勢

第五章 市場營銷

一、概述營銷計劃(區域、方式、渠道、預估目標、份額)

二、銷售政策的制定(以往/現行/計劃)

三、銷售渠道、方式、行銷環節和售后服務

四、主要業務關系狀況(代理商/經銷商/直銷商/零售商/加盟者等)，各級資格

認定標準及政策(銷售量/回款期限/付款方式/應收賬款/貨運方式/折扣政策等)

五、銷售隊伍情況及銷售福利分配政策

六、促銷和市場滲透(方式及安排、預算)

1.主要促銷方式

2.廣告/公關策略媒體評估

商場商業計劃書篇十七

開放空間。舊片區要求分階段、有步驟逐步改造，并切實改善生態環境。“三軸”分別由五一路向西延伸與武信路接通和富民街向西延伸與武信路接通，并由西向東布置具有地方特色，立面造型別致的兩條建筑景觀軸線。另一條則是城鎮生態藝術景觀軸線，它西起武信路，穿過內嵌綠色走廊的商業街，橫貫空間收放有序、地面鋪裝精致的娛樂廣場，到達景觀豐富多姿、寓意廣泛的游憩公園。“四街”指市場街、老街、朝陽街、風味小吃巷等四條商業街。“六區”指結構清晰、功能明確的行政辦公區、商貿經濟區、中心教育區、居住區、工業區和游憩娛樂區。在以往的東營人的消費觀念中，要購買高檔次和新奇特的產品都要去濟南或青島，因為東營雖然具有較強的消費能力但卻缺乏規模檔次的消費場所。因此在河口建設大型商業區，在區域內建成自己的cbd商務中心區，不僅僅是市場需求也是政府形象的綜合展示。目前規劃中的商業中心區所處的位置恰恰是河口商業繁華的代表區位，具有不可比擬的商業氛圍和文化底蘊。

三、項目定位分析

規劃建設的項目位于河口區城市中心地區，發展范圍西其商業街，東至商場東鄰，北臨朝陽街，南臨豐河街，占地面積23公頃。

從總體規劃來看，該項目將會在河口乃至東營建立起一座商業橋頭堡，全面提升當地的經濟和商業氛圍，拉動經濟增長，提高消費水平。項目推廣定位：

1、河口cbd，河口新商業地標！

2、新東營、新河口、新商業！

3、國際商業城，領先世界一大步！

案名推廣：

1、河口新維商業大世界（新，創新之意；維，元素和視角空間的意思）；

2、新河口商業廣場（新，字體現的是一種境界和精神面貌）；

3、時尚年華購物大世界（年華，時代和群體的介定；大世界，為豐富的意思）；

4、河口萬國商業城（萬國，商品匯聚中外的意思）；

5、陽光印象商業城（陽光，時尚溫暖之意，城，大空間）；

主題廣告推廣：

1、新河口商業廣場，一場新消費革命！

2、創新就是財富膽識就是成功――陽光印象商業城

3、新商業世界新消費國度――時尚年華購物大世界

4、消費就是愛自己――河口萬國商業城！

四、目標市場分析

一、目標客戶來源

東營商業地產市場幾乎不存在競爭個案，只要將該項目的運做達到專業化規模化。就必定會在商業領域內產生不可比擬的沖擊。其目標客戶群體也將不攻自破。投資型需求（買商業店面）是主力，這是毋庸質疑的。因此，本案的目標市場應該是東營、河口的商業流通領域的經商階層和外地品牌客商，具體細分而言，則是下面這幾類人群：

1.1、油田行業的的中高層干部，他們由于身居高位，國家本來就有相當不錯的福利待遇，加上其中大部分人通常都會利用職權謀取一定程度的灰色收入，因此，他們有購買商業店鋪來投資和增值的動機。

1.2、河口、東營的品牌商業店鋪業主和經營者，將會因該項目位置的強大向心力，而在此選擇店鋪進行擴大經營，這將是本案的目標顧客群體。

1.3、小規模拆遷安置的個體小商品經營業戶將會重新返回這里，投資經營。

1.4、外地在東營投資開設的店鋪和批發零售商將會再次關注。

1.5、各大品牌代理商會搶先關注并選擇該項目作為主戰場。

1.6、各大城市的大型超市、肯德基、快餐類行業會關注這里。

1.7、酒店餐飲行業的經營者是不會放棄這個絕佳的機會。

二、目標客戶群體特征

2.1、除少數人之外，大部分目標客戶都已經有了明確的投資方向（或投資企業或投資商業店面）。

2.2、大部分人都有一定的積蓄準備再投資。

2.3、年齡層次集中在30-40歲之間，多數人有子女在讀小學或中學，有老人需要他們贍養，除此負擔外，還要考慮個人的事業發展前途或仕途前景顧慮。

2.4、大多數的商家和投資客都有進入規模化和專業化市場的心理愿望；

2.5、大都希望在本地投資，卻缺乏好的投資渠道。

五、廣告宣傳策略

1、宣傳周期劃分：

啟動期――預熱期――主力推廣期―――促銷期――平穩期――持續期――收尾期（周期時間及條件略）

2、宣傳媒體的選擇：

廣播媒體――電視媒體――報紙媒體――戶外媒體――網絡媒體――其他輔助媒體（媒體分析及選擇略）。

3、創意作品系列：

平面廣告――pop廣告――dm廣告――影視廣告――廣播廣告――網站設計（vi系統效果略）。

4、促銷整合：

征集標志或廣告語――兒童書畫大賽――第一桶金大贈送――促銷大游行――明星形象代言……（具體方案略）

六、營銷策略

倚正合奇，先聲奪人。

打草驚蛇，步步為營。

做秀在外，設局在內。

馳張有度，適可而止。

這是本案全部推廣策略的概括。鑒于本案的市場環境幾乎沒有可比性，總體市場購買力屬于投資和改善經營環境的的現實狀況，本案無論站在開發風險的角度還是站在營銷推廣風險的角度，都應該持謹慎操作的態度。

“倚正合奇，先聲奪人”是指東營消費者文化層次有限，策劃包裝時不宜有過多的奇特怪招，而是應該立足于當地老百姓的理解接受能力，結合當地的風俗文化，穿插一些轟動型的活動進行宣傳，吸引消費者的視覺和感官注意力。但聲勢必須浩大，從宣傳氣勢上迫使當地商家和投資者不得不相信、贊賞本項目，從而激起潛在客戶的投資欲望。

“打草驚蛇，步步為營”是指宣傳上并不是盲目地一次性宣傳到位，而是通過一些試銷性宣傳影響觀察市場反應，進行調整、修正后再加大力度逐步宣傳到位。

“做秀在外，設局在內”是指開發、宣傳上應做到讓消費者完全相信本項目是一個性能價格比很高的項目，投資一定很合算。然后再通過一些策略技巧上的把握讓消費者迷信本項目，除了實實在在的性能價格比之外，還可以獲得意外的好處。從而迫使他們及早落定投資。

“馳張有度，適可而止”是指項目推廣宣傳應該言而有信，不能夸大其詞，不要讓消費者失望引起事端糾紛。如果宣傳推廣后，市場確實反應平淡，就應該及時有收回開發投入成本的果斷措施，而不應該死抱著既定利潤目標不放，在那里坐、等、靠。

在具體策略上本項目將采用以下五個方面為側重點。

一、進行全方位、立體廣告轟炸，實現強勢宣傳，以廣告洪流震撼潛在客戶群體的視覺、聽覺和感官反應。

二、以大型主題推廣活動進行銷控階段劃分，同時達到銷控階段銷售高潮的目標。

三、低價入市的價格策略。低價入市不是說起售價格要低于當地已經在售房源的售價，而是結合本項目的實際情況，以成本價或微利價起售。然后再分成五個階段（認盤價→開盤價→加溫價→升溫價→封頂價→現房價→收尾調控價）在認盤價的基礎上爬升15%的價格空間。最后在明面上以收尾調控價標高項目的假象升值空間，暗地里折扣到現房價成交收盤。

認盤價：開盤前預訂認購價格，銷控值控制在10%左右。認盤價的作用是用來測試項目在市場上的認可容量。

開盤價：開盤銷控期的成交價格，銷控值控制在20%左右。開盤價略高于認盤價，但對于項目總體平均售價來說仍然很低。它的作用是用來提升項目人氣度，同時促進認購期間猶豫不定的客戶落定成交。

加溫價：抓住顧客買漲不買落的心理，在開盤銷控期結束后對開盤價價溫，銷控值控制在15%左右。它的目的是用來強化顧客對項目的上漲期望值，同時起到安撫前期已成交客戶的作用，讓他們覺得自己很興慶，從而讓他們自覺地為項目做好的口碑宣傳。

升溫價：原理等同加溫價。銷控值控制在15%左右。

封頂價：一方面由于前面四個階段價格提升，另一方面由于房屋結構封頂后購買風險大大低于完全期房階段，這個階段漲價銷售就理所當然。銷控值控制在20%左右。

現房價：客戶的購房風險幾乎為零。低風險就應該是低回報，這時候的銷售價格自然就相當高，銷控值控制在15%左右。

收尾調控價：在尾盤房源大約剩余5%左右的時候，項目銷售再現房價的基礎上再度提價5%-7%。然后再通過一、兩期廣告告知潛在客戶這個價位，甚至可以采取假客戶成交的手段強化這個價位。它的目的有兩個：一個是在明面上以收尾調控價標高項目的假象升值空間，另一個是給收尾銷售留出大幅度的折扣空間。

四、宣傳引導商業文化。東營、河口的消費者文化層次有限，加之多商業地產項目的陌生，因此他們的投資消費必然非常謹慎的。而本項目的開發檔次必然要高于當地的類似商業設施，其開發成本和市場定位也必然要高于當地已經在售項目，售價自然就要高于當地已經在售項目。這就與當地消費者的消費心理產生矛盾。要解決這個矛盾，就有必要從宣傳引導商業文化的角度，引導投資消費者認識投資商業廣場的價值所在。

五、通過宣傳強化政府形象和cbd商業文化概念。因為不僅項目本身具有這個特色，而且50來的帝王思想統治下，盡管老百姓也常常對政府表達不滿，但對政府的項目工程依然是信任有加。這一點應加以利用。

一、招商展示部分：

1、招商展示洽談中心建立（建設大船造型的建筑外觀，突出商業文化旗艦風范）；

2、銷售業務人員統一著裝為船員造型和服裝；

3、招商控制，每成交一份合同，在船頭鳴號角1分鐘，以示祝賀。

4、制作專業互動式網站及三維建筑動畫在展示中心設置觸摸式顯示屏和演示大屏幕。

5、制作統一的電視宣傳資料片和動畫光盤贈送給顧客。

6、制作統一的精美樓書和招商資料；

二、招商活動部分：

1、設立濟南、青島、臨沂、煙臺招商小組分付各地招商；

2、以招商總部名義與各大品牌商、運營商及各大超市洽談聯系招商事宜；

3、分別設置：品牌招商組、百貨招商組、餐飲招商組、市場招商組……

4、尋求東營河口政府支持，成立各大城市巡回招商說明會。

5、設置招商大型巴士形象車，免費接送外地客商參觀洽談；

6、略……

三、人員配置：

1、銷售談判人員10名（大專以上學歷，男女配比3：7）；

2、業務宣傳人員30名（中學學歷，男女配比5：5）；

3、廣告策劃人員4名（文案、策劃、平面、發排）；

4、綜合辦公5人（車輛、公關、安保）；

四、營銷策略：

1、銷售房源控制；

2、客戶資源檔案；

3、客戶回訪與追蹤；

4、談判營銷策略組合；

5、內部業績評估考核；

6、內部營銷晉升與淘汰機制；

七、綜述部分

根據對項目的綜合分析來看，憑借專業的營銷策劃，在區域市場內形成個性鮮明的商業氛圍是不成問題的，尤其在品牌推廣階段，如能得到政府部門的大力支持，將會形成更為有效的市場沖擊。

這項操作將會在當地產生巨大的品牌效應，使地方經濟、政府形象、投資客商、當地居民形成一個大的收益組合。

活躍一方經濟造福一方百姓。

創建一個品牌塑造一個政績。

這是我們營銷策劃操作的宗旨和目標，我們有信心有能力做好這件事。以上方案為草案，全套細化操作執行方案將在得到轉卻合作意向后出具。