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房地產估價師理論與方法歷年真題篇一
1.某宗房地產成交價格為4000元/m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折現率為8%，則該宗房地產的實際成交價格為()元/m2。
a.3620
b.3742
c.3909
d.4000
2.市場法中，采用間接比較法對可比實例價格進行房地產狀況調整，其中可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2%;估價對象的房地產狀況優于標準房地產狀況，價格高1%，若改為直接比較，則房地產狀況的調整系數為()。
a.1.05
b.0.97
c.0.98
d.1.03
3.已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計息一次，則實際利率是()。
a.2.5%
b.3.0%
c.5.06%
d.8.0%
4、某建筑結構為鋼筋混凝土的冷庫，其經濟壽命為()年。
a.70
b.60
c.50
d.40
5.某建筑物的重置價格為800萬元，有效年齡10年，目前該建筑物的剩余經濟壽命為30年，殘值率為5%，土地剩余使用年限為25年，未約定不可續期。則建筑物的.每年折舊額是()萬元。
a.13
b.14
c.19
d.23
答案：1.b2.d3.c4.b5.c
1.按直接比較判定某可比實例價格的調整系數為0.91，則其依據是()。
a.可比實例的房地產狀況在某個因素方面優于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為9%
b.可比實例的房地產狀況在某個因素方面劣于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為9%
c.可比實例的房地產狀況在某個因素方面優于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為9.89%
d.可比實例的房地產狀況在某個因素方面劣于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為9.89%。
2.甲乙兩宗土地使用權剩余年限分別為30年和40年，樓面地價分別為2700元/m2和2800元/m2，該類房地產的報酬率為6%，則兩宗土地價格相比()。
a.甲大于乙
b.甲小于乙
c.甲等于乙
d.無法確定
3.某宗房地產的預計未來第一年的凈收益為40萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2%，收益年限可視為無限年，該類房地產的報酬率為6%，則該宗房地產的收益價格為()萬元。
a.667
b.1333
c.1000
d.500
4.某宗房地產是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權剩余年限為50年，預計未來第一年的凈收益為50萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2%，該類房地產的報酬率為6%，則該宗房地產的價格為()萬元。
a.833
b.2500
c.1250
d.1067
5.已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償率為2.23%，管理負擔補償率為1.32%，缺乏流動性補償率為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為()。
a.7.78%
b. 8.28%
c.13.21%
d.14.21%
答案：1.c2.a3.c4.d5.a
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