“方”即方子、方法?！胺桨浮?，即在案前得出的方法，將方法呈于案前，即為“方案”。那么方案應該怎么制定才合適呢？下面是小編為大家收集的方案策劃書范文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

商業地產策劃方案篇一

（1）維系現場熱度，提高項目知名度，積累新客戶；

（2）邀約老客戶到場，維護感情，同時借助其資源，增加客帶量；

（3）活動現場釋放當天92折優惠，逼定成交。

二、活動主題

歡聚信特景苑廣場，共度歡樂周末

三、活動時間

20xx年9月22日上午9:30—11:30

四、釋放口徑：

9月22日齊聚信特景苑廣場，盡情歡度美好周末，除精美禮品外，更有購房驚喜優惠等你拿！

五、活動執行計劃

1、客戶線（鵬翔智地）

2、現場線（活動公司）

2、1、接待中心拱門、橫幅、地毯布置；

2、2、前臺處放置客戶登記表（登記表包含客戶姓名、電話號碼等）；2、3、接待中心內背景板、x展架設置；

六、活動內容

1、現場安排真人版憤怒的小鳥活動，客戶可通過砸倒毛絨玩具的數量換取禮品；

2、現場安排彩陶diy活動，客戶可自行制作彩陶，制作完成后，客戶可自行帶走；

3、本次活動為即來即參加形式，每隔20分鐘，項目經理集中進行一次項目推介，并根據推介內容提出問題，回答問題的客戶可

以獲得信特地產提供的紀念品；

4、每組客戶每樣游戲均只可參與一次；

5、現場釋放優惠政策，本次活動三天內購房可享受92折優惠；

6、活動當天，現場安排2名保安維持秩序

七、獎品建議

紙抽、頸枕、毛絨玩具（20個）

八、活動流程

九、活動執行工作表

十、媒體配合

十一、現場布局

十二、費用預計

商業地產策劃方案篇二

1、調查概況

2、調查分析結果

1、優勢（strengths）

2、劣勢（weaknesses）

3、機會（opportunities）

4、威脅（threats）

1、建筑部分

2、功能部分

3、建筑內部空間組織

4、建筑環境定位

5、街區功能定位

6、目標客戶定位

7、物業服務定位

目錄

一、市場調研分析 20xx年7月18日——20xx年7月22日

采用問卷調查和問詢調查結合

分析哈密市商業環境及大十字商業街目標客戶購買行為及心態，為項目定位及營銷推廣提供客觀依據。

哈密市主要商業市場

1、哈密市商業宏觀經濟環境

2、哈密市商業形態

3、哈密市經營商戶

4、競爭物業狀況

5、大十字商業街意向客戶購買行為

一、哈密市商業宏觀經濟環境分析

1、人口少、收入低、消費能力有限

哈密地區面積16.5萬平方公里，轄區人口35萬，其中市區面積8.5萬平方公里，人口15.6萬，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商業消費水平較低，消費能力有限。

2、缺乏產業支撐，經濟發展緩慢

哈密市產業主要依賴礦產、鐵路及農業，在整個產業發展中，第一、二、三產業均不發達，且缺乏有力的經濟增長點，經濟發展緩慢，制約了商業的發展。

3、旅游消費不足

每年來哈密的外來人口高達十幾萬，但多數以民工居多，由于消費水平較低，對商業的貢獻率極低，而對商業貢獻率較高的旅游人數，所占比例相對較低，每年僅3—5萬

人，對商業的貢獻相對有限。

4、各商業市場缺乏亮點，差異性不強

哈密市商業格局缺乏亮點，雷同性極強，未能針對細分市場建立起一些有特點的專業市場，差異性不強導致市場間競爭激烈，每家商業市場均未能形成自己的優勢，缺乏長遠發展潛力。

二、哈密市商業形態分析

1、商業集中度高，缺乏發展空間

哈密市商業主要集中于以時代廣場為中心的商業區和以天馬為中心的鐵路局商業區。

在商業形態方面，以時代廣場為中心形成了以領先、新世紀、地下街及沿街品牌店構成的，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產品、文化用品、副食品等數十類品種，是哈密市最繁華的商業區，商品零售額占據哈密市場的70%以上。

在時代廣場周邊，還形成了以豐茂市場、新豐市場和工人廣場三大市場構成的中低檔商品集貿市場，這三大市場依靠較低的產品價格和與市中心相鄰的優勢，與商場及品牌店形成互補效應，吸引著不同的客戶群。

以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優勢，形成了以天馬市場，溫州商貿城、綠洲建材市場、萬風家俬、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發市場構成的集貿市場的商業形態，主要經營小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食品等商品。

從上述哈密市的商業格局而言，商業集中度較高，再加上缺乏新的商業增長點，人均消費水平較低，商業已趨于飽合，缺乏發展空間。

2、商場、集貿市場、品牌店及超市構成哈密市四種主要商業形態。

哈密市的消費主要集中于商場，集貿市場，其中商場和品牌店主要經營中高檔商品，集貿市場主要經營中低檔商品，超市多為一些便民店，經營日用百貨、食品等，從商業形態而言，缺乏專業性，特色化的商業形態，商業雷同性強，競爭激烈，特色專業市場發展潛力巨大。

3、商戶忠誠度低，流動性強

由于哈密市商業雷同性強，缺乏差異性，未能形成自己市場的競爭優勢，因此當新的市場出現時，立即出現大量商戶的流動現象，新的市場只需借助價格杠桿和一些炒作。

商業地產策劃方案篇三

根據航空路區域商鋪投資調查分析，當前航空路商業物業的總體經營業種分布區域化，商業達到成熟期，但業態不完善。新建樓盤的商業門面會成為投資者和生意人的熱選。原因歸結為兩方面，一是恩施州的投資客對目前恩施市場大環境十分看好，相對而言，對投資商鋪比投資住宅有信心；二是航空路現有投資型產權商鋪較少，且航空路的商業區域化經營明顯。與航空路其他商業部分比較，本項目位置較好，弱勢在于人流量不旺盛。

因此，要在整體市場較好的大環境、人氣不旺的小環境中脫穎而出，取得較好的經營與銷售業績，我司建議：

a、提前招商，引進品牌經營者入場（以金泰廣場招商策略類似）；

b、內鋪實行返租，提供完善的“代租代管代收”服務，免除投資者后顧之憂；

c、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額；

d、優惠付款方式，降低投資門檻。

1、商業主題定位：綜合性購物休閑中心

◇ 體現在商場的面積和業態的齊全

◇ 與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區，更體現購物樂趣

商業經營檔次：以時尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌

◇ 從目前航空路當地已有商場物業及其所經營的商品類型分析，現時所經營的商品種類已較為豐富（建材、家具、家居配套等等與居家相關的都已經形成區塊），人流相對地較為集中，在此情況下，如果本項目仍然走“大眾化”經營路線，恐怕難以突圍而出；

◇本項目的形象應該切底地利用本項目周邊住宅區豐富、鄰近恩施廣場的有利條件，營造檔次比已有的同類型配套、物業更高一籌的形象，并有利于與住宅相呼應。

經營主題：根據前期市場調查分析，項目經營商品主題的市場空間有六種：

（1） 高檔次精品時尚購物店；

（2） 綜合性超市；

（3） 專業主題市場；

（4） 休閑中心；

（5） 中高檔餐飲機構；

（6） 稍高檔次的娛樂城。

經營最終業態需根據商家進駐情況和招商情況確定。

提供穩定回報、巨大升值潛力的投資型商城

突出投資價值，以商鋪的投資性作為推廣重心。

從以下幾方面支撐本項目的投資價值：

1、 地段優越：項目處于航空路中心區，屬于成熟的商業區域。該區規劃起點高，有利于投資客戶產生認同感。

2、 未來重心商圈：項目周邊有汽車站、怡和酒店等配套，將帶動區域整體人流發展，加上本案住宅的實施，將進一步帶動項目價值的提升，將形成航空路的重心商業圈。

3、 投資前景：將目前銷售、租金水平，與建設成熟后的中心區價值預期比較，給客戶充分展現良好的升值前景。

4、 經營品牌：由招商活動最后落實。

◇ 根據航空路當地商業調查所得，目前航空路商業經營狀況較差，較主要的原因就是缺乏統一的、良好的商業經營管理，以及較高的市場誠信度，如不少商城由于分散經營、各自為政，或是統一經營的商場由于產品缺乏特色、對消費者的承諾難以兌現，導致在日漸劇烈的商業競爭環境下，逐漸遭消費者遺棄。

◇ 我司建議由商業運作成熟的機構進行全面的商業布局規劃和物業管理，由此可在較大程度上確保本項目的商業經營能在較為疲軟的市場狀況下逆市生存，為商場確立良好的經營引導，并建立較高的商界知名度和消費者心目中的品牌知名度。

5、 租金回報：我司建議本項目在片區商業成熟過渡期間提供5年以上租金回報保證。

租金回報有利于：

◇ 充分展示發展商的實力和對本項目的信心；

◇ 增強對投資客戶的吸引力，客戶相當于付出相對少量的鋪面價格，即可擁有所購商鋪，在本案商業成熟后，本案的商業知名度亦已建立，而商業經營狀況亦已步正軌后，有更大的升值空間獲利；

◇ 對于本項目的商鋪經營期，以前五年為商業經營起步時期，換取穩定的租金回報和良好商場規劃經營，對投資者而言，有較大的吸引力。

突出投資前景，以“航空路重心區發展前景”為信心保證。

讓客戶購買的不但是實際的商鋪，更購買了航空路重心區良好的投資前景：

1、 作為恩施經濟最具發展的區域之一，經濟發展迅猛，在經濟高速發展的前景下，必然帶動商業及地產的發展；

2、 說明航空路的未來規劃細節，分析航空路中心商圈的前景；

3、通過對建設前后商鋪租金比較的實例，給商鋪投資者展現一個“看得見的回報前景”。

突出經營前景，由招商活動最后落實。

招商的最終目的是利于銷售和項目自身的發展，所以針對項目情況，應充分運用一切利我因素。

1、對于大型主力商家的確定，是整個運作的前提。確定主力商家的目的在于通過主力商家的影響，帶動整體的運作及價值的提升。

2、在確定主力商家的基礎上確定次主力大型商家和安排銷售方案。通過次主力商家的確立，基本確定商場整體的業態組合和經營架構；通過銷售策略的制定，項目進入銷售的主要操作階段。

3、對于小型商家經營區域，成立商業經營公司。該經營公司在名稱上同藍天新居區別開，通過虛擬的品牌概念，帶動整體的招商運作和銷售運作，給投資者以經營上的信心保證。

4、根據運作階段的招商情況和運作情況，確定階段招商計劃和銷售計劃。

招商銷售的安排是使招商和銷售兩方面在運作時間和策略上保持協調，使兩方面互為補充，從而帶動整體的良性發展。

根據項目的特征和目前的市場情況，對于項目的運作采取先確定主力商家，再實行租售同步，分區銷售的方式進行銷售。

出租的目的是通過主力商家等大型商家的影響力帶動整體價值的提升和銷售的順利進行。所以在運作中必須綜合考慮租售兩方面的問題。

本項目的租賃目標客戶群體包括大型零售業、餐飲業、娛樂業及個體經營商戶。

對于項目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進行。通過大型商家的行業影響力和社會影響力，帶動整個項目的租賃快速進行，從而實現整體目標的實現。

本項目的銷售目標客戶主要有航空路當地居民、高級政府公務員、商業經營業主和商業投資客戶。

對于項目的銷售，針對目標客戶群和推廣時段來進行安排相應的策略和推廣方式。

在招商和銷售的運作上必須把握好市場上一切利我因素，回避不利因素，根據市場情況和運作情況靈活調整相應策略，促使項目成功運作。

注：具體推廣策略及推廣時段安排將在確定商業推廣核心后提交。

商業地產策劃方案篇四

商業地產概念策劃：概念設計、概念詮釋、概念分解、概念推廣、概念落地、概念實施。

商業地產全程策劃：選址策劃、概念策劃、商業規劃、招商策劃、銷售策劃、經營策劃。

商業地產商業規劃：商品定位、商業布局、功能定位、動線設置、人流導引、d m規劃。

商業地產市場定位：目標市場定位、投資經營戶定位、市場功能定位、業態業種定位。

商業地產招商策劃:業態業種配置、個性招商策略、分步招商計劃、招商文案技巧。

商業地產銷售策劃:銷售時機把握、銷售節奏控制、銷售賣點設計、銷售人員培訓。

商業地產營銷策劃：案名設計、視覺形象設計、案場設計、文案策劃、平面設計、流設計。

商業地產市場推廣：媒體組合、媒體選擇、推廣計劃、費用預算。

商業地產經營策劃：商管公司籌建、商管運營推動、興市旺市策劃、項目運營維護商業地產招商六大注意事項：商業地產招商代理時應該思考的商業地產招商六大注意事項：商業地產招商代理時應該思考的

商業地產招商，是一種招攬商戶并維持商戶關系的過程，一種價值積累使量變達到質變的過程，一種雙向選擇使雙方利益達到最大化的過程。在商業地產中，良好的招商勢必達到雙贏，代理公司贏得成功經驗與口碑，商戶經營順利并贏取利潤。然而在現實的商業地產招商過程中，經常會出現各種問題，導致招商困難或商場招商后迅速倒閉。下面我來淺談一下招商過程中的幾種忌諱。簡單總結下來有六忌：

在任何形式的招商工作中，市場調研都是第一步。即對項目所在市場的交通狀況、輻射半徑內人群的收入水平、消費水平以及項目周邊商業業態的分布、經營狀況、租金水平等情況進行了解和分析，從而掌握項目的市場環境，以此作為項目定位的基礎。盡管成功的商業地產中，市場環境不宜被過分強調，但正確的市場環境分析卻是必不可少并且極具導向作用的。就好比做菜前起碼要了解食客的口味一樣，正所謂“看人下菜碟”，市場環境分析帶來的全面性與針對性的有效兼容所起到的作用是不容忽視的。因此策劃代理公司，萬萬不能忽略市場調研的必要性，無論在制定調研方案還是人員配備上，都需秉承科學的方法并且遵循以

往的經驗積累，循序漸進，以例而行。在此，還要特別強調，單純只依靠著幾百幾千張調查問卷或封面數據做簡單的書面工作是無法催生出一份頗具功效的市場調研報告的。而是要通過各種渠道，深入了解項目市場環境，成功的將商業操作中潛在的機遇與挑戰躍然紙上，從而真正發揮出市場調研的作用。

聘請經驗嚴重不足只會紙上談兵的代理公司做商業策劃招商工作，就好比讓實際駕駛經驗缺乏而空有一紙駕駛證的司機開車行駛。順利的話也許可以安全到達目的地，但過程漫長且揪心；不順利的話中途會出現小事故不可避免，再嚴重的話就有翻車的可能。

商業地產的運作過程中，各個系統的聯系度是相當緊密的。代理公司要負責對一個商業項目進行定位、確定招商對象與經營模式、規劃商業業態等一系列流程。僅靠一份華麗的理念是撐不住的，委托者與商戶更重視的是后期運作與管理。所以代理公司在招商過程中，是需要一套系統的商業運作理念與成熟的商業運作模式支撐的。另外，由于招商過程中每個環節都需要熟于商業操作的人員配合運作，所以一家優秀的代理公司一定會擁有一只專業的商業運營管理團隊，人才的價值在商業地產中是不可忽視的。畢竟商業不產不同于住宅等物業，它的價值更多體現在后期的資本運作與經營管理等方面，這也就更突出了一只優秀招商團隊和一個優良代理公司的作用。

前面說到過，商業地產的市場定位是要以項目準確詳細的市場調查為基礎的。有了該基礎后，就要進行定位：在已知的地段，為什么類型的商家提供一個怎樣的經營場所，針對的是何種范圍的目標客戶群。商業定位即反映出商業企業與競爭對手在商業中的位置，也反映了該商業企業的競爭力。進行商業形象定位，是后期實施商業市場戰略的第一步?，F在很多運作經驗不足的代理公司，定位時通過扎堆兒以求穩妥，這是犯了忌諱，一個毫無吸引力的定位是無法達到價值最大的。與此同時，有些過于突出概念定位的代理公司，完全將標新立異當作定位重點，欲通過獨特的定位吸引眼球，招攬生意，也是欠考慮的：市場能否如此兼容并包？市場容量是否足夠？后期如何維持良性運作？等等一系列問題都是特色定位時要注意的。若一個幾十萬平米的項目，企圖通過這種另類的定位達到效果，是要擔一定風險的。綜上，一個成熟的團隊在進行商業定位時，會充分考慮項目市場，有針對性的進行商業定位。

商業地產往往具有很強的地域性，“本土作戰”一定要結合本地區的居民消費特點和本地區的商業運營習慣。一些經營成功的優秀商業模式可以借鑒，但切勿不加修飾的模仿，商業地產最終還是要因地制宜，具體地段具體分析，進行差異化經營。每一種商業運營模式，都有相應的操作系統與之配合，一個正規的商業地產項目不僅在招商的同時就會為后期運營管

理進行準備，更會在招商過程中將這一理念傳達給商戶；而一些經驗不足的代理公司則有可能照搬成功案例的運營模式，只知其一不知其二，了解不深入不到位，在開業后每一環節的運作都有可能出問題，這樣的商場開業后倒閉可想而之。作為德國最大企業之一的麥德龍超市在上海經營的非常成功，然而在北京卻屢碰壁。最終麥德龍調整了在京經營模式，其意識到在北京要找到一塊符合麥德龍業務特點又價格合理的土地是何等的難，于是麥德龍正式宣布，將以租賃場地的方式在北京開店。同時內在經營模式也進行著悄然轉變。

業態規劃與人流動線的設計是商業地產招商的點睛之筆，也是后期能否成功運營的重要前提。尤其業態規劃，是商業地產成功運營的核心。典型的例子，很多傳統百貨商場習慣將男裝安排在商場的高層上，隨著消費者消費心理的改變，后期開業的新型商場則將多將男裝安排在低層。至于人流動線的設計則要充分考慮業態與品牌的位置規劃，避免經營場所內除扶梯周圍經營火爆，四周出現死角的現象，同時也要避免忽略扶梯周圈商戶的情況，如現在很多商場都將扶梯設計成環繞狀，從而照顧了扶梯周圍商戶。再比如，傳統百貨商場往往將餐飲放在地下，相當一部分商場甚至不設餐飲業態，而現如今新型百貨中心，不僅將餐飲比例大大增加，還多將餐飲布局在高層，或分層設立，意在將人流動線向高層引或平均的引向各個樓層?，F在的一些策劃代理公司，在招商時僅僅為了提高招商成功率而隨意簽約，為了簽約而犧牲掉本已規劃好的業態與位置，甚者更是為了達到最后簽約的目的而隨意對商戶進行讓步，允諾了很多條件，為開業后的經營埋下隱患。

一個商業項目，它的地理位置、商業定位、消費群體及購買力水平都決定著它將進什么類型和檔次的品牌。在招商過程中，要避免兩個個誤區：招進的品牌越高檔越好、越新穎越好。越高檔的品牌，要求的入駐條件越高，并非你地理位置優越或單純能掙到錢就能請的動。他們更強調一種文化定位，或者說這個品牌進來后能否與你的市場環境想適應，能否體現它們的品牌文化等等。比如西單作為一個認知度很高的成熟商圈，卻招不來lv這樣的牌子，因為西單的商業定位是大眾流行，而非高端奢侈品。至于新穎的品牌，在一個商業項目中是要占到一定比例的，如20%左右，但不宜過多。新品牌進來后我們需要提供一些列的廣告宣傳，營銷推廣等等，這些都是招新品牌需要考慮的因素。另外，由于消費者對新品牌的認知是需要一定時間的，同時消費者一般會有自己習慣的消費品牌，所以招過多新品牌是有風險的，萬一消費者不認可，招商就是失敗的。

總之，商業地產在招商過程中是需要經驗和技巧的，具體問題需要具體分析，以上羅列出六點只是淺談一下比較明顯的招商禁忌。

引用一句關于商業的流行語：沒有開不出的物業，只有開不出的商場。在市場中，地產與商業物業只有相互匹配，相互依存，才能使商業物業長期高效發展。商業地產在近些年經

歷了高速發展后，如今暴露了很多問題，如何面對這些問題，如何更好的進行招商，這是未來商業地產真正需要考慮的事情。

商業地產策劃方案篇五

一

重點是與招商項目有關要素的調查分析（調查分析的內容、方法與前述可行性研究、市場專項調查相似）。

包括項目經營內容（產業）定位、招商規模定位、服務對象（消費者）定位、市場地位定位、招商對象（投資人）定位、經營業態定位、經營主體定位、預期收益定位、核心競爭力定位等。

重點是針對不同招商對象、不同投資者、不同競爭者和不同的宏觀環境所構成的招商環境，制定分階段的、分地域的、分主體的、分依托資源的招商策略，并將招商策略細化成不同的戰術組合。

任何一次招商活動都離不開傳播。恰當的媒介傳播（省錢、有效）是招商過程中關鍵環節。傳播策略包括大眾媒介傳播策略和活動傳播策略兩部分，且二者組合互動應用。傳播策略對到達率和影響效果要進行定量描述。

1、招商成本

由兩部分組成：一是可用貨幣價值尺度表現的成本招商的貨幣支出總額；二是運用社會資源成本即人脈關系、公關活動、政府公權力扶持、智力后援等，這些社會資源雖然在本次招商活動中沒有表現為貨幣支出的成本形態，但卻是過去或未來必須或必然轉化為貨幣支出的成本形態，或者是單純的貨幣成本所不能動用的資源，如人脈關系、智力后援、政府公權力，并非單純支付貨幣就能動員利用。

2、招商成果

由兩部分組成：一是以貨幣價值尺度表現的引入資本金總額和無形資產積累（需經評估才能確定其價值量）；二是引入的經營主體規模，即經營主體的個數和經營能力（年經營總額、總生產量、輻射市場輻度）。

是招商人講述給招商對象的未來收益（包括經營收益和增值收益）、形象（可轉化為招商對象的品牌要素）、發展潛力的描述。這種描述既是經濟的`、物質的，也是文化的、精神的，對于招商對象來說，它既是歷史的積淀，未來的圖畫，同時也是現實的真面目。

依據市場現實環境和招商目標確定，表達為進程計劃網絡圖或甘特圖（橫道表）。

招商過程中由于環境變化、方案偏差、執行偏差等原因出現的過程危機不可避免，因此，策劃方案中的危機處理預案是針對招商方案執行過程中最可能產生的危機事件所做的一種預測狀態的方案。預案重點是對危機產生的負面影響進行化解和轉化。

商業地產策劃方案篇六

策劃是一門復合性、交叉性、邊緣性學科，其本質是思維的科學。它的精妙之處在于不同思維方式的運用。策劃是將單線思維轉變成復合思維，將封閉性思維轉變成發散性思維，將孤立、靜止的思維轉變為辨證的、動態的思維，將傳統的量入為出的思維轉變為量出為入的思維。在感到困惑的時候，換一種思維方式考慮問題，往往豁然開朗，感到海闊天空。

克隆的價值是有限的。策劃貴在創新。只有創新才能保持競爭優勢。這是一個創新的時代，永遠不變的只有變化本身，但創新不能憑空想象，想當然地“創新”。太超前了要跳樓，不超前要被淘汰，怎么適度超前？需要有對企業特性和中國國情非常深刻的把握，以及對社會及行業趨勢的把握。在掌握規律的基礎上創新。理念先行法則：創新有不同種類和層次：產品創新、服務創新、技術創新、營銷創新、管理創新、制度創新、品牌創新、理念創新，由表及里，由淺入深。理念創新是其它層面創新的靈魂和統帥。

理念創新是打破規定動作的框框，創造自選動作。依據創新理念開發出的不是工業化、標準化的“工業品”，而是量身定做的原創性的“工藝品”。理念創新貴在原創性。

可以毫不夸張地說，理念創新，乃是一切創新之源，是一切創新之本，它決定著其他種種創新活動的開展和成敗，它既是其他創新活動的基石，也是其他創新活動的羅盤和指針。如果說其他創新都還只是戰術層面的創新的話，那么理念創新就是戰略層面的創新。戰略定位決定著戰術動作的展開。因此，理念創新具有更大的難度。是一種更高級別的創新挑戰。

如果說其他創新都只是制造常規武器的話，那么理念創新就是制造核武器的活動。理念創新決定著未來競爭的成敗。

工作室應是自選動作的創造者。自選動作的天地最寬，因為可以由你任意發揮；自選動作的難度很大，因為你沒有成規可以借鑒。但自選動作依舊應是人們的追求目標，因為誰創造了自選動作，誰就創造了一個新的規矩，就成了游戲規則的制定者和解釋者，就擁有了話語權。自選動作的本質是創新。

如何達到唯一性、權威性、排他性是項目和產品策劃必須要考慮的。具有這三性的項目或產品，可以在一個時期內處于無競爭狀態。

唯一性是差異化競爭策略的結果。權威性與排他性與策略思路、資源整合對象以及科學創新密切相關。三者的統一與完整，可以保證競爭壁壘的固若金湯，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技術的魔力，可以贏得市場的追捧。

策劃要講究審時度勢，太超前不被市場接受，要跳樓；太滯后坐失良機，沒有效益；與市場同步，利潤攤平且很易被人模仿，效益短暫。如何適度超前地引導市嘗創造市場大有學問。適度超前產生的先發效應，可保持相對時間的無競爭狀態，從而獲取超額利潤。

做策劃首先要考慮三個問題：

第一，老板判斷。企業的掌門人怎樣，是決定策劃成敗的關鍵。因為企業家是企業的人格化，企業是企業家的物化。任何一個好的思路、好的策劃方案只有在老板領會、吃透、充分贊同和肯定并創造性實施和操作的基礎上才能變為現實。

第二，企業診斷。企業從那里來，今天處于什么狀態，明天向那里去。存在決定意識，出身決定風格，對企“來龍”的掌控，是對“去脈”設計的前提。

第三，資源盤存。企業有那些資源，除了有形資產，更注意它有什么無形資產和隱形資源。比如公共關系、優惠政策、上級扶持等特殊優勢。

西醫的哲學是把人當成機器，分解成各個零部件來考慮問題，難免頭痛醫頭腳痛醫腳。中醫則是把人當作一個整體，考慮其陰陽是否平衡，血脈經絡是否通暢。根據豐富的臨床經驗，望、聞、問、切，把握根本，辨證施治。我們的策劃更接近中醫，從整體的角度把握和解決問題。

策劃不是一兩個點子而是一個系統工程，包括：調查研究、企業或項目診斷、企業或項目戰略定位、理念創新、策略設計、資源整合、操作實施、顧問監理、動態調整、總結提升等諸多環節。

任何策劃目標的實現，要想一步到位是不現實的。我們往往將這一過程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果。就像過河，要想不濕鞋，每跨一步都要有塊墊腳石。使企業或項目通過這些中間的支點，順利達成最后的目標。如此不僅可大大降低失敗的風險，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎，最后的成功則成為必然。大處著眼，小處著手，是企業發展永恒的基礎法則。

策劃不管是對區域、企業還是個人，最主要的是準確的自我定位，即找出自己的核心優勢，最大限度地開發和利用這種優勢，并量身度造設計一套切實可行的發展策略，才能以最小的投入，取得最大的收獲。

寸有所長，尺有所短。如何揚長避短，是企業戰略的精髓。策劃應該因時、因地、因人制宜，把策劃對象放在這個坐標里面，對他進行準確的定位，幫助他對擁有的資源要素進行梳理和整合，以期達到最佳效果，也就是度身定造。

因時：即審時度勢，把對象放在時代的背景下，搞清楚他的昨天、今天、明天，從宏觀上把握社會和行業發展的趨勢和脈絡。

因地：挖掘對象所在地區的資源，和文化底蘊，充分利用人文地理各種環境優勢，從而聚人氣、地氣、財氣。

因人：針對企業自身和企業老板的特性，設計不同的戰略和策略。策劃家相當于服裝設計師而不是裁縫。服裝設計師要根據每一個人的體形和氣質，揚長避短，再參考社會的時尚和潮流，進行獨家創作。

策劃最講究的是戰略，在戰略方向沒有確定之前，任何戰術都無所謂好壞。正如一句英格蘭名言：“對于一艘盲目航行的船來說，任何方向的風都是逆風?！?/p>

準確的市場定位是成功策劃的關鍵。對社會大趨勢的精妙把握是能否定位準確的前提。我們策劃時首先要用全新的思維方式，幫助企業確定自己的位置。這種定位要將企業放入地區、行業、企業發展狀況的三維坐標系中來考量，從而確定企業在行業中的位置、產品在市場中的位置、品牌在社會中的位置。

策劃不要僅局限于眼前，而要有長遠的考慮，寬打窄用。要為未來的發展預留充分的.空間，埋下可以發揮的伏筆，為未來的產業嫁接事先留下對接口，為未來的利潤增長點培育胚胎。形象的說法就是預留“管線”。

預留管線需要策劃人具有超前長遠的戰略遠見，故非一般以眼前利益為中心者可以為之。

預留管線法則要求，既要保證當前項目的成功，還要預見項目在未來的發展態勢，并盡量使現在的成功策略與未來的成功接軌。故此法則實際上使現在的成功策略成為一個開放的而不是封閉的系統。這個系統的開放性面向未來。故預留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項目的現在，更是項目的未來。

企業家是企業的頭腦。他不僅是權利的源泉，也是企業智慧的主要來源。

策劃一個企業，在很大程度上就是策劃一個企業家，幫助他實現知識和智慧的充實，以及升級換代。

策劃活動在某種意義上主要表現為策劃人與企業家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功地影響企業家并使其思維方式朝正確方向轉變，則成功的策劃活動就無從說起。

所以我們堅持與老板們的直接交流，也堅持幫助企業家實現方法論以及知識智慧上的升級換代。用時髦的數字化生存時代的語言來說，就是為老板換芯片。

欲策劃老板，必先吃透老板。

能成為老板，其閱歷和智慧定有過人之處，一般都非等閑之輩?；蛘哒f，他本身就具備策劃人的素質，就像一個好的導演同時也常常是一個好的編劇一樣。他之所以能不斷地從一個成功走向另一個成功，肯定是把握住了現實中的某種規律。但他們為什么需要我們呢？這是分工協作所使然，亦是信息爆炸、機會風險頻生的知識經濟所使然。作為企業分外看重的外腦機構，我們之所以能為企業家所倚重，一個重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權。我們同企業家合作的第一課就是消化企業家。由于我們這個特殊的職業，使我們常常能夠在兩三個小時里吸納和消化企業家用血肉、靈魂數十年打拼出來的精華，再轉化為我們的能量。消化企業家，再造企業家，也許是我們的工作室在跟市場經濟對接時一個鮮明的特點。所以，策劃實際是一個教學相長的過程。

“條條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條路?！薄白罱笔侵疙槕髣?，吻合規律，盡可能不走彎路。趨勢的潛流就在現實平靜的海面之下，策劃就是要找到它的流向，通過創新讓企業之船適度超前地順應它的流向，借勢、借力，被潮流推著走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規則的制定者。面對時代的快速變革，一個企業能否持續發展，能否打造百年老店，不在于它一時的技術領先或市場的占有率，關鍵在于它能否審時度勢，在一個又一個時代的轉折點上，及時調整企業的航向，“好風憑借力，送我上青云”，是企業戰略運營的最佳境界。

名牌的背后是文化。策劃最有神韻之處，往往體現在對每一個地方文化底蘊的把握，發揮、利用和體現上。工作室策劃方法論的一大特征是更強調區域文化背景的分析。在尊重傳統市場調查方法和結論的基礎上，更注重社會學式的感悟式調查，通過交流取樣。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區域文化個性與社會經濟結構及消費心理偏好。重在把握社會運行的脈搏，脈象既明，即可將區域文化底蘊注入項目的理念（概念）開發及市場推廣策略之中，?？色@厚積薄發、石破天驚之效。

中國有句古話“一方水土養一方人”。這深刻地揭示了一個樸素的真理：每一地域有這個地域特有的文化，每一個城市有這個城市特有的性格。從事房地產開發，除必備的專業知識以外，如何做到“近水知魚性，隔山識鳥音”，準確為地域文化解碼，是關乎地產商生死存亡的大事。

市場調查80%_數據，20%_直覺。尤其是在知識經濟時代，市場瞬息萬變，_統計得來的數據很難準確反映處于動態中的市場變化，搞不好就會是刻舟求劍。特別是中國這個市場是一個不成熟的市場，不像西方市場那樣有據可查。所以，我說市場調查就像燒水一樣，可以燒到80度，最后的20度得_直覺、經驗來把握。

商業地產策劃方案篇七

（一）、按存在形式分

商業地產可分為：大型綜合購物中心、商業街、獨立商廈、批發零售市場、連鎖店、社區商業設施、物流園區、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點、文化服務經營設施、體育經營設施、公用（設施轉化）經營設施等。

（二）、按產權形式分

1、虛擬產權商鋪

虛擬產權式商鋪的產生和返租模式的出現其實是發展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產權，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下xx是第一位的，只能以市場需要做策略性引導，運用返租方式是有效的。（此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在）

2、獨立產權商鋪

獨立產權式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經營狀況和物業升值，開發商一般采用應將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規模的產業基礎和較為成熟的物流環境，在此基礎上，對所經營的業態業種以及經營環境，經營檔次進行升級，從軟硬環境兩方面入手，提高項目的市場認知度，從而提升項目的商業價值和發展前景，吸引投資者與經營者共同的.投資熱情。

（一）、商業地產需求量增加

隨著中國經濟的持續發展，人們消費水平的不斷提高，以及國內商業、零售業20xx年12月11日徹底對外開放，中國商業市場正在吸引著越來越多國際商家的關注，尋找適合商家發展的商業地產項目，成為眾多國內外商家擴張規模、占領市場的基礎。 20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業物業的選擇標準將更為嚴格，物業結構適用性好、位置優越的項目將成為追捧對象。

（二）、運營模式將回歸理性

由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發商盲目興建的購物中心、批發市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業規劃、不符合商業地產運作規律的項目將風險凸現，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業地產開發上將更多地涉及到商業地產的后期經營管理上，單搞開發的地廠商今后的競爭力將會越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業的商業地產代理公司，以及專業的商業管理公司。

（三）、商鋪開發尚待繼續探索

上世紀90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內房地產的投資熱點，業內還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪，開發商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經營風險分散轉移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產權商鋪，也使得不少開發商深陷于項目經營不盡如人意的苦惱中。

商業地產策劃方案篇八

在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

××商業城項目是××房地產開發公司開發的精品物業，將成為××市北區的新型休閑地產商業的經典作品。

××商業城座落于××市城區北部的××廣場旁，是××地產開發公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據目前的.建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1 500多平方米，商業裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。

經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。

1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。

2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。

3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。

4. 啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，

購物主題明確。

5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。

1. 銷售（招商）目標

××商業城的可銷售面積如表8-3所示。

表8-3××商業城的可銷售面積說明表

2. 銷售目標分解

××商業城的銷售目標如表8-4所示。

表8-4××商業城的銷售目標計劃

根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

表8-5營銷各階段工作任務一覽表

為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

（一）項目入市時機及姿態

1．入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

2．入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。

（二）價格定位及價格策略

1．價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

2．價格定位：整個商業項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。

3．價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

（一）宣傳策略主題

1．個性特色：“××商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從

“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

2．區位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

3．增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

（二）宣傳媒介組合

1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

2．開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。

3．開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招