為了確保事情或工作有序有效開展，通常需要提前準備好一份方案，方案屬于計劃類文書的一種。方案能夠幫助到我們很多，所以方案到底該怎么寫才好呢？接下來小編就給大家介紹一下方案應該怎么去寫，我們一起來了解一下吧。

新建小區物業管理方案篇一

小區物業管理方案（一）：

一、項目概況

1.地理位置

該項目位于sh區與jz區的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2.項目主要經濟指標

二、物業管理資料

物業管理將政策和法規為理論依據，寓管理與服務之中，建立社區服務體系。為住戶帶給全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為六項管理、三類服務，即房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理；常規性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。

1、房屋及設施設備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護管理實行管養合一主要落實在以下幾個方面：

a、工作的主動性

管理職責人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養護，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、持續房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多樣性

根據房屋的完損狀況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規范化。

c、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。

1.2共用設施、設備的管理

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。

1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案并實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，基本完好。

1.4智能化設施設備

范圍包括：樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。

根據智能系統的構成、分系統設備的組成狀況，建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能，透過嚴格管理保證智能系統運作正常。

2、環境衛生管理

在jt我們遵循高標準、嚴要求的環境衛生管理和高質量、高頻度的環境衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作，即衛生管理、環境管理。

2.1衛生管理

是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運到達環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務水準及高質量的生活場所。

2.2環境管理

jt的環境管理為小區禮貌潔凈、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷，構成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。

3.綠化管理

綠化的功能是美化環境。透過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養護。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹預防為主、防治（消）結合的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。

6、公共管理

6.1住戶裝修管理

在jt物業轄區里，對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。

6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3協助政府進行社會管理，如在物業轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。

7、常規性公共服務

即物業處履行物業管理合同，為全體業主及住戶帶給的經常性服務，是所有業主及轄區內住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務帶給給業主及住戶。

8、委托性特約服務

是為某些住戶群體帶給的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶帶給舒適便利的生活環境。

9、經營性多種服務

即向業主及住戶帶給便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業主及住戶的意見，開辟新的服務項目。

小區物業管理方案（二）：

為落實市十三屆人大三次會議審議透過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

一、指導思想

以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

二、目標和范圍

（一）目標：

1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率到達90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90%。

2、新建住宅小區推行招投標率到達100%；2015年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。

4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率到達100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率到達100%。

6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要到達80%以上成立業主大會和業主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

三、工作資料

（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際狀況，透過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個性是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

（三）加大對物業市場的監督。

四、物業費的成本測算

1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。

2、清潔衛生費清潔衛生費測算表（04）

3、保安費：保安費測算表（05）

小區物業管理方案（三）：

社區物業服務實施方案

為深入推進我區社區物業化服務工作，改善人居環境，爭創人民滿意城市，特制定本方案。

一、指導思想

以《省物業管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照居民自治、因地制宜、便民利民的原則，和三先三后的工作思路，深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。

二、服務范圍

社區物業服務要以社區公共部分的管理和服務為重點，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：

（一）公共秩序管理。加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規范管理。

（二）公共環境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。

（三）公共安全防范。協助管理轄區內公共秩序的同時，搞好轄區內的治安巡查。

（四）公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。

（五）公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。

（六）其他。其他需要協調解決的物業服務項目。

三、基本原則

（一）居民自治的原則。物業服務是社區服務的重要組成部分，要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源配置，逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系，創新社區物業服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。

（二）因地制宜的原則。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區物業服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。

（三）便民利民的原則。要將推進社區物業化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區物業化服務，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、4050人員就業體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，提升市民對社區環境的滿意度。

四、工作任務

按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的10個社區（小區）是:觀沙嶺街道金嶺農民安置小區、觀沙嶺街道黃泥塘農民安置小區、咸嘉湖街道白鶴嘴社區安塑小區、咸嘉湖街道荷葉塘社區麗臣小區、西湖街道裕民農民安置小區南片、西湖街道裕民農民安置小區北片、望岳街道道坡農民安置小區、望岳街道上堆坊農民安置小區、岳麓街道洋海塘農民安置小區東片、岳麓街道洋海塘農民安置小區西片。

五、工作思路

在推進社區物業化服務工作中，確定三先三后的工作思路。

（一）先整治后管理。按照整治在先，管理長效的原則，對先期實施物業化服務的社區進行牛皮癬、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物業化服務的實施對其進行長效管理。

（二）先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區物業化的了解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，為后續工作營造良好的群眾氛圍。

（三）先服務后收費。根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實行先服務后收費低償服務原則，先帶給優質的服務，讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業服務的正常運轉。

六、組織領導

成立全區社區物業化服務工作領導小組。

組長:

副組長:

辦公室主任：

辦公室副主任：

成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。

各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的組織機構。

七、職責分工

區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題；

區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；

區發改局：負責指導確定社區物業服務收費標準；

區財政局：負責社區物業服務的經費統籌工作；

區城管局：負責牽頭組織協調和監督考核工作；

區民政局:協助做好特困、低保人員的就業工作；

區住房城鄉建設局：負責行業指導工作；

區工商分局：負責對成立物業服務公司的辦證和資質審批帶給支持；

區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持和配合；

各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。

八、方法步驟

（一）準備階段

1、2月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底，確定推行物業服務的社區（小區）名單。

2、3月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。

3、3月下旬組織召開工作部署會。

（二）實施階段

1、4月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店四小管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的問題，為實施社區物業化服務打下基礎。

2、5月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。

3、5月下旬全力推進社區物業化服務工作。

（三）考核驗收階段

1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。

2、6月份組織相關社區進行交流講評。

3、8月份由區城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區（小區）實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善為依據，社區物業服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準，對社區居民上門問卷調查，滿意度未到達85%以上的社區一律要求補課，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。

九、工作要求

（一）高度重視，充分認清推行社區物業化服務的重要好處

推行社區物業服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。

（二）充分準備，為全面實施社區物業化服務打下基礎

一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作，最終實現服務和管理的常態化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。

（三）全力支持，為順利實施社區物業化服務帶給保障

一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業服務的社區（小區）明確經費10萬元，區和街道各安排5萬元。區和街道先期各拿2萬元，作為啟動經費，保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區居民用心參與社區物業管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業問題各部門要通力協作，給予足夠的支持。

小區物業管理方案（四）：

小區物業前期管理方案

根據安置房的特點及島外物業管理的物點，制定本，將為廣大業戶推出完善的管理服務，為企業打造物業品牌。

一、了解小區樓盤的基本概況如服務合同資料、考核標準及現場實地查看（所處位置、人文環境、面積、入口、設施設備等）。

二、服務處組織框架根據現場查看的狀況和服務標準及思考管理成本的狀況下，組建小區服務處人員組織框架，并對服務處人員進行相關的一系列培訓，布置小區服務處的簡易裝修、采購辦公物品等。

三、準備接管驗收樓盤的工作包括

內業資料的移交工作:

1、資料的接管驗收資料。如規劃許可證、土地使用合同等。

2、綜合竣工驗收資料。如竣工圖、機電設備的資料、供水合同等。

3、業主資料。如已分配業主的房號、電話號碼等。

小區房屋主體的接管驗收:

1、對小區公共部位進行驗收包括樓道、公共樓面、天臺、地下室等。

2、戶內的驗收。

3、園林綠化的驗收。

4、工程設施設備的驗收。包括消防系統、新風系統、電梯、二次供水、監控系統，道閘系統、門禁系統、排水管道、避雷針、化糞池等。

5、鑰匙的接管。包括設備房和戶內的鑰匙，并進行核對。

6、公共水電表、戶內水電表的讀數的確認。

工程接管驗收流程：

1、按照小區產權資料和技術資料進行移交，確認簽字。對缺少的資料應當記錄在相關表格中。

2、房屋本體現狀接管驗收，確認簽字，接管鑰匙，把驗收過程中不合格項記錄在相關表格中。

3、機電設備的現狀接管驗收，把驗收過程中發現的不合格項記錄在相關表格中。

4、匯總接管驗收過程發現的不合格項，分類登記、整理、存檔。

5、將發現的不合格項反饋給施工單位和開發商，確定在規定的期間內整改。

6、整改后，在對不合格項進行驗收，并記錄，確認簽字、

驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》

四、對小區公共部分進行拓荒保潔工作及綠化修剪工作，使小區持續良好的外觀形象迎接新業主的入住。

五、做好迎接新業主的準備工作

現場交房處的布置、鑰匙的分類、業主檔案袋的準備、交房資料的準備（房屋驗收表住宅使用公約業主手冊裝修管理辦法裝修管理協議保管鑰匙委托書保管鑰匙承諾書鑰匙簽收表業主信息表入住資料簽收表入住須知等）。根據實際需要選取表格使用。

入住程序：

1、業戶辦妥手續后到服務處辦理入住手續。通知交房的部門能夠通知業主帶本人身份證原件及復印件、入住通知書。如果是委托交房還應當有委托協議書及委托人的身份證原件及復印件。

2、服務處接待人員審核業主《入住通知書》、業主身份證。

3、服務接待人員介紹小區管理服務狀況，與業主簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協議》等文件。根據實際需要填寫表格。

4、服務處接待人員向業主發放入住文件并請業戶簽收。入住文件包：入住須知業主手冊住宅使用公約裝修管理協議。根據實際需要發放文件。

5、服務處接待人員陪同業主驗房，抄水、電表底數，業主驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續。填寫《房屋驗收單》，驗收不合格限期整改。

6、將《入住通知書》、業主身份證復印件、《住宅使用公約》、《裝修管理協議》、《房屋驗收單》、《入住資料簽收表》等文件放入業主檔案袋，進行歸檔。

7、整理在驗收過程中，業主提出的相關問題，分類整理歸檔，并送至施工單位和開發商，進行整改。

8、整改后，通知業主前來進行驗收查看。并在相關表格進行確認簽字。

六、二次裝修管理階段

1、業主向服務處提出裝修，應當攜帶裝修圖紙，施工單位資質證書及施工人員的身份證復印件到各服務處填寫《住宅裝修表》與《施工人員登記表》。

2、服務處接待人員向業主和施工隊介紹小區管理規定。例如裝修時間、土頭堆放點等。

3、服務處在理解裝修申請后，經服務處管理人員和工程人員審批合格后，方可施工。

4、在辦妥以上手續后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負責人持施工人員身份證或暫住證及照片，到服務處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費10元/張。裝修完后能夠退款。

5、現場跟蹤：管理人員務必每一天到裝修戶施工現場跟蹤視察，了解施工狀況并做好記錄，必要時請工程人員同往。維序人員及管理人員應當每日對小區公共部份進行檢查。

6、裝修完畢后，經服務處管理人員及工程人員驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收狀況并簽名。

7、在跟蹤時，如發現有違章和妨礙公共行為，應及時采取措施進行整改，必要時填寫《違規整改通知單》、現場拍照等，以備留用與歸檔。

8、違章處理辦法，對違反裝修規定者將依有關條例采取如下措施：

9、告知、規勸、責令停工整改、上報相關執法部門。

10、對于材料進出、施工人員辦證、施工工具管理、土頭垃圾的管理。業主的裝修材料搬運出小區時，務必由業主親自到服務處辦理物品放行條，簽字認可，否則任何人一律不準把材料帶出小區。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區手續務必由業主或施工負責人來服務處辦理，其它人不得辦理。進入的材料務必在兩天運往業主家中，不得在小區公共部份堆放過長。土頭垃圾應當定點堆放，如果有地下室應當將土頭運往地下室堆放。土頭垃圾應當每日進行清運。

11、服務處經理每月不定期抽查10次裝修管理狀況。

七、入住后的管理階段

服務處追求的目標：1、房屋建筑的完好率到達98％以上；

2、報修及時率到達100％；

3、清潔管理無盲點；

4、設備設施完好率到達98％以上；

5、小區路燈完好率到達100％；

6、管理區域內不發生重大安全與火災職責事故；

7、有效投訴處理率100％；

8、服務滿意率達95％以上；

9、綠化完好率到達98％以上；

10、道路完好率到達98％；

11、各類管理人員崗前崗中培訓100％；

12、全年無服務安全事故發生。

為到達以上目標，服務處將制定以下：

1、完善各項管理制度和管理規定。包括維序人員管理規定、車輛管理規定、機電設備管理規定等一系列管理制度和管理規定。

2、保潔施行外包監管制定。即服務處全體人員（含維序人員都有監管的權力）做到清潔環境衛生無死角，發現問題及時的機制。保潔人員應當要求統一裝著。垃圾日產日清，定期進行衛生消殺工作。并根據現場制定保潔工作流程。（保潔日計劃、周計劃、月計劃）二次供水水箱按規定清洗，水質貼合衛生要求。

3、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護、定期清除綠地雜草、雜物、定期預防花草、樹木病蟲害。

4、管理人員及機電工作人員要求持證上崗。并對服務處人員進行后續的相關培訓，進一步提高全體人員的綜合潛力和服務意識。規范禮貌用語等。

5、建立來電來訪登記記錄。要求如實完整填寫，及時反饋給相關職責人，相關職責人調查后將處理狀況及時反饋給來訪來電人員。管理人員應當每一天下班前對來電來訪資料進行查看，服務處經理每兩天對來電來訪進行檢查，并每周進行統計，分析相關案例。對未能及時處理的事項應當建立相關的報告制度進行備案。

6、建立工程報修處理及時制度。房屋小修、零修、及時率100%，零修24小時內完成，急修但是夜。小修合格率達100%，水電維修不超過24小時、土建不超過3天。中修，持續房屋外觀完好，無破壞立面。維修工程返修率不得超過1%。

7、管理人員應當每一天對自己所管理的片區進行檢查包括（裝修戶、公共樓道衛生及公共設施的完全好性、綠化狀況等），并記錄相關狀況。（嚴禁在公共綠地養雞養鴨和種菜的行為）。一經發現要立即制止和勸導

8、小區實施封閉式管理，業主出入實施刷卡，外來人員進行身份證登記好方可進入。小區內車輛實施刷卡進入，外來車輛實行臨時取票進入。非小區業主車輛禁止在小區停車過夜。出租車（除特殊狀況下）不得駛入小區。

9、維序人員實施24小時值班制度。定時和不定時相結合對小區進行巡邏檢查，并進行記錄。對進入小區的車輛進行引導停放

10、客戶投訴的相關處理。區分有效投訴和無效投訴，反饋給相關職責人進行落實處理，并及時將相關狀況反饋給業主。服務處應當對有效投訴進行防止類似狀況在發生。

11、建立24小時值班制度。設立服務電話，理解業主對物業管理服務報修，求助，推薦、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。

12、建立各類突發事件應急預案。容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案；

13、建立考核制度。對全體人員進行有效的考核。

14、社區文化活動。根據現場實際狀況每年定期開展社區文化活動，宣傳精神禮貌建設（能夠宣傳廈門市十不準備相關方面的資料和物業服務概念等資料）.

15、便民服務。便民服務活動是管理處體現業主至上、為業主服務的宗旨的重要一環例如能夠透過與有關部門聯系，力爭常年為業主、住戶無償代辦電話、煤氣開戶、有線電視，代訂報刊雜志、代發郵件、代請家教保姆等，職責部門為服務處。

16、每季度做好考核的準備工作及每年年底開展業主滿意度調查。

小區物業管理方案（五）：

社區物業管理實施方案

為切實加強我街道老舊小區物業管理工作，努力構建與城市管理水平相適應的物業管理新機制，進一步完善小區公共配套設施，提升小區居住環境，規范物業管理活動，提高居民安居樂業的滿意度，根據區政府關于加強住宅小區物業管理工作的有關要求，結合我街道實際，特制定本方案。

一、指導思想

以科學發展觀為指導，以體制機制創新為核心，按照行業管理與屬地管理相結合、物業管理與社區管理相結合、業主自主管理與社區自治相結合的三結合原則，強化屬地管理職能，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立健全規范、穩定、有效、和諧的物業管理長效機制，不斷鞏固禮貌城市建立成果，進一步促進禮貌社區與和諧寧南建設。

二、職職責務

（一）強化屬地管理，建立責權明確的工作體系

按照重心下移、屬地管理的原則，建立街道物業管理辦公室領導下的兩站一中心物業管理體系，承接市區物業管理部門下放的部分職能，具體落實轄區住宅小區物業管理的組織、監管工作，。

1.街道物業管理辦公室職責

（1）會同主管部門參與轄區物業管理招投標、新建居住小區的物業承接驗收、物業服務企業資質審核、物業管理區域劃分；負責物業維修資金續籌與使用審核，物業服務質量檢查考評，物業管理項目交接監管等。

（2）指導、監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業主委員會的備案提出審核意見；負責指導、監督業主大會、業主委員會日常運作。

（3）對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業服務中心有償帶給物業基本服務。

（4）協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。

（5）對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房，或配套用房、設施存在質量問題的，提請有關部門責令開發建設單位整改。

（6）組織建立轄區物業管理的領導機構。

2.社區居委會職責

（1）指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作；會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，并監督指導業主委員會依法選舉；指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作等。

（2）監督、指導業主委員會的工作。負責傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出推薦和意見。

（3）配合街道辦事處建立轄區物業管理職責體系，并融入到社區綜合管理當中。

（4）成立物業管理監督小組，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。

（5）負責協調物業管理企業與業主委員會之間的關系。

3.物業管理服務中心職責

（1）負責老舊小區內住宅及公共設施、公共秩序、居住環境、衛生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。

（2）理解業主委員會或業主管委會的監督，廣泛聽取業主、使用人意見，提出整改措施并落實；定期參加業主大會，為業主、使用人帶給優質服務。

（3）受理業主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。

（4）建立健全住戶檔案，完善老舊小區管理臺帳。

（5）檢查、督促清潔人員做好樓道和小區環境衛生工作，加強老舊小區環境保護宣傳工作。

（6）定期檢查保養公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發現問題及時解決。

（7）每一天不少于兩次在小區內巡邏，遇突發事件采取必要措施并及時向有關部門報告。

（8）對小區進出車輛進行管理、疏導，持續出入口暢通。

（9）按時保質完成上級部門交辦的物業管理其他工作。

（二）完善分類管理模式，逐步實現物業管理規范化

1.已實施市場化物管的小區管理要求：建立健全業主委員會，協調業主對物管公司的監管；加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準；對物管公司的服務質量進行考評，為主管部門年審帶給基本意見；參與優秀小區評比活動，推廣優秀小區的管理和服務模式，推動物業管理規范運行。

2.單位自管小區的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管職責，及時將各級有關檢查考評狀況向物管公司及其行政主管部門進行通報，構成齊抓共管的合力。

3.不具備市場化運作的老舊小區的接管要求：由街道物業管理服務中心負責有償帶給基本物業服務，經過一段時期運行，逐步過渡到由業主委員會與街道物業管理服務中心簽訂服務委托合同，進行基本業務規范管理。

4.對經濟適用房住宅區的接管要求：經濟適用房住宅區屬于政府保障性住房，原則上由街道物業服務中心統一實施物業管理，實行低標準收費。開發商按規定建設必須比例的商業用房，其收益用于補貼物業管理費的不足。

（三）加大幫扶力度，推進物業管理持續健康發展

一是加大對小區居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協助物業公司收取物業管理費，以收費促管理，以管理促環境，以環境再促收費，構成良性循環。二是用心爭取上級部門支持。協助搞好出新小區房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業管理創造條件、帶給支持。三是鼓勵具有必須實力的物業管理企業參與競爭。提高市場份額，推進物業公司規模化管理，降低運營成本，提高整體水平。

三、組織領導

領導小組下設辦公室，與物業管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區成立社區物業管理服務站，站長由社區主任擔任，聯系電話：52400834。

四、機構設置

為便于機構運轉，街道成立物業管理辦公室，下設立兩站一中心一小組執行機構，具體負責物業管理過程中的事務處理。

1.街道物業管理矛盾投訴調解站

站長：儲德順

成員：陶蕓

2.街道物業管理應急維修服務站

站長：丁勇

成員：加盟企業

3.街道物業管理服務中心

常務主任：謝洪

成員：袁洋王子成孫桂勇楊日富

徐長祥周明福陳杰丁勇

孫子明陶蕓徐雅珍干程

4.社區物業管理監督小組

各社區居委會成立物業管理監督小組，實行二級監管。一級監管，由街道物業管理辦公室與各社區主任組織實施，履行區物業科下放職權與職責；二級監管由小區四位一體組織實施，由居委會社工代表、社區業主代表，社委會代表、物業公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。

五、實施步驟

1.制定方案階段（6月12日前）

（1）調查轄區內住宅性質。分已實行物業管理小區、自管小區、失管小區，摸清范圍、樓幢數、居民戶數等狀況。

（2）外出調研，深入試點單位調研住宅小區屬地化管理經驗。

（3）落實辦公的場地，各種制度及網絡流程圖上墻。

2.宣傳發動階段（6月20日前）

（1）召開領導小組成員及兩站一中心一小組人員動員會。

（2）透過各社區物業執行機構。召開社區居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區用心分子，進行廣泛宣傳發動，提高社區居民對實行物業管理的認識，用心協助物管公司開展工作。

3.全面實施階段（6月21日6月30日）

兩站一中心一小組全面開展工作，切實為社區居民開展物業服務。

六、工作要求

1.加強領導，提高認識。各級領導要從建設新型現代社區、提升城市管理水平，促進和諧社會建設、推進禮貌城市建立的高度出發。認真領會物業管理體制創新的重要好處，強化職責意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創新各項工作落到實處。

2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實行規范化物業管理的好處、作用及物業管理的有關政策法規。采取散發宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，用心引導業主自覺遵守物業管理的有關規定，樹立物業管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區實行規范化物業管理工作的良好氛圍。

3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。各社區要建立物業管理工作領導機構，建立一把手負總責的職責體系，抽出精干力量落實社區職責及考核標準。街道物業管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯席會議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點工作順利進行。

4.突出重點，加大投入。各社區要加大對本轄區物業管理的監管，個性對老舊小區要重點扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務資料。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區物業管理給予必要投入。

小區物業管理方案（六）：

住宅小區物業管理方案：

一、管理目標：

1、業主委員會成立后12個月至18個月，到達深圳市安全禮貌（優秀住宅）小區標準；

2、業主委員會成立后24個月至30個月，到達廣東省優秀住宅小區標準；

3、業主委員會成立后36個月至42個月，到達全國城市物業管理優秀住宅小區標準；

4、小區實行封閉式管理，護衛班實行24小時值班，確保業主和住戶生合財產安全；

5、小區清潔實行專職保潔員職責制，保證小區內24小時全天候干凈、衛生、整潔；

6、小區車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；

8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；

9、綠化按時修剪、維護、持續花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；

10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；

11、實施不少于10項的特約服務，把物業的服務資料融入到業主的衣、食、住、行中。

二、分項指標：

1.房屋完好率：100％

2.房屋零修、急修及時率：99％

3.維修工程質量合格率：100％

4.管理費收繳率：98％

5.綠化完好率：99％

6.清潔、保潔率：99％

7.道路完好率及使用率：100％

8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100％

9.排水管、明暗溝完好率：100％

10.路燈完好率：100％

11.汽車場完好率：100％

12.公共文體設施、建筑小品完好率：100％

13.小區內重大刑事案件發生率：0

14.小區內治安案件發生率：1／年

15.消防設施、設備完好率：100％

16.火警發生率：1％

17.火災發生率：0％

18.違章發生率：2％

19.違章處理率：100％

20.用戶有效投訴率：2％

21.有效投訴處理率：100％

22.管理層員工專業培訓合格率：100％

23.特種作業員工持證上崗率：100％

24.維修服務回訪率：30％

25.業主（住戶）對物業管理綜合滿意率：98％服務特色（菜單式服務模式）

一、實行菜單式服務模式

即物業公司除了帶給常規性的公共服務外，還帶給了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標價，除公共服務是必選的項目外，客戶可根據自己的需要選取不同的特約服務，并支付相應的費用。

二、快速、完善的服務形式：首按職責制+三分鐘服務承諾

1、首按職責制

每一位員工都有職責和義務接待客戶的推薦，任何一位員工接到推薦后，統一傳遞到辦公室，并告訴推薦人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務推薦處理的狀況直至客戶滿意為止。

接待服務推薦時應對處理時間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的狀況。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊狀況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的就應留簽字記錄，并告知第一接待人。

2、三分鐘服務承諾

第一接待人接到客戶的推薦時，應及時將客戶的推薦反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶帶給相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊狀況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場為客戶服務。

三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務+站立式服務

1、三米微笑服務

管理處人員見到客戶務必微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，務必自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也務必遵守三米微笑服務原則。

2、站立式服務

站立式服務表此刻：

（1）各固定崗（道口崗、門崗護衛員）根據接待客戶的不同，應在不同時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7:30～9:00，11:30～12:00，13:45～14:30，17:30～18:30。

（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也務必站立并微笑致意，客戶離開時，也務必站立微笑送別，并目送客戶出門為止。

四、全天候的服務時間

1、護衛班實行24小時專人服務，客戶有任何需求能夠得到最及時的服務。

2、維修班實行24小時專人服務，客戶普通維修事項能夠得到是及時的服務，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。

3、客戶服務中心實行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯系電話，以便客戶在無水值班的狀況下能夠找到相關的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應第一時間趕到事故現場，給予客戶最及時的關懷與幫忙。

4、管理處全體人員非特殊狀況都務必留守小區，隨時待命，以便為客戶帶給服務。

五、豐富的社區文化活動

豐富的社區文化活動不僅僅僅表此刻舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區文化活動中來，變客戶被動理解管理處帶給的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區中構成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區的文化氛圍。

六、多種多樣的特約經營服務

常規的物業服務資料僅是對公共設施設備進行維修、保養，對公共場所進行管理，對全體客戶帶給共同的服務，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，因此開展多種多樣的特約服務，不僅僅僅是物業服務資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區文化活動以外的另一種新穎的服務資料。

七、實行完全的封閉式管理

傳統的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進出小區外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。社區文化一、社區文化宗旨

提高社區文化工作質量，增強社區居民綜合素質！

二、社區文化理念

增強鄰里交流，復古樸素民風。讓豐富多彩的文化活動成為溝通心靈的橋梁！

三、社區文化最終成果展望：

1、當人們走進小區的時候，就能聽到從空中傳來悠揚的背景音樂、看到優雅的自然景觀、呼吸著清新的空氣，仿佛置身于世外桃園之中，心神為之一振；

2、小區的每一個成員都能自發、定期地融入到各種活動中來，讓小區每個成員都能從中尋找到自己的興趣、愛好，并樂在其中，樂此不疲。

3、不管走到那里，都能夠欣賞到各種各樣的山水畫、名人字畫，仿佛置身于美術館中。

4、生活在那里的人們臉上掛滿了滿足、快樂的笑容，憂愁與那里絕緣。

四、社區文化的硬件建設：

社區文化可分為硬件部分和軟件部分。社區文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質的重要因素，從所周知，現代禮貌的建設是由具備良好素質的人來完成的，而良好的居住環境，能夠促使人們自覺地養成良好的生活習慣。環境對于一個人的心理影響是相當重要的，當一個人長期處在良好的環境當中，便會不知不覺地提高自身的素質，而如果每個人的素質都得到了提高，那么整個社區文化氛圍自然而然地也就體現出來了。總的來說，社區文化的硬件部分就應包括：

1、會所，包括籃球場、網球場、羽毛球場、健身房、清吧、茶藝館、棋牌室、游泳池、乒乓球室、閱覽室等；

2、公共場地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等；

3、室外健身場所，包括室外健身器材、健身路、室外操場等；

4、公司配置一整套專業的音響和舞臺，這樣能夠提高管理處社區文化活動的專業性。

對于會所就應盡可能利用其功能，并加強現代化管理；對于公共場地則宜掛一些名人名畫，營造一種濃郁的文化氛圍；對于室外健身場所，則就應加以適當引導，構成正確的、自發性的健身氛圍。總之，對于社區文化的硬件，就應重在利用，我們的工作重點就應放在社區文化的軟件建設上。

五、社區文化的軟件建設：

軟件建設是社區文化建設的中心組成部分，它包括一系列的活動計劃、實施效果及相關管理制度、管理處人員的服務精神、各項活動籌備人員的組織協調潛力、居民的參與配合及對公益活動的熱心程度。

根據社區文化的活動形式、活動風格，社區文化軟件的資料可概括為以下五大部分：

（一）體育類

體育類社區文化目的在于透過倡導體育健身的精神，利用小區的各種資源引導小區全體住戶參與體育鍛煉，進而構成各種自發性組織，從而構成用心、健康、活潑、向上的小區精神。體育類的社區文化適合任何的住宅小區，而且效果明顯，影響面廣。具體的體育類社區文化活動，包括：

1、成立各種體育俱樂部，定期組織訓練、比賽

（1）球類：籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網球等；

（2）棋類：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等；

（3）牌類：橋牌、撲克牌；

（4）游泳：游泳培訓班，游泳比賽；

（5）拳類：太極拳、太極劍等。

2、每年一次，以小區為單位，由公司組織大型體育活動比賽

3、在社區公共場所設置室外健身器材

4、利用國內國際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳，如組織群眾觀看重要比賽，掛宣傳標語等，增強民眾體育健身意識。

（二）文學類

文學類社區文化的定位比較高，主要是利用小區中素質較高的人來組織一些興趣小組，在這些興趣小組的帶動下，不定期舉辦一些文學活動，從而吸引更多的住戶前來參加活動，透過舉辦各種文學活動，提高參加者的文學素養和興趣，最后構成富有特色的小區文化氛圍。由于這類社區文化操作比較困難，而且效果很難預測，所以只適合那些住戶文化素質較高的小區。具體的文學類社區文化活動，包括：

1、組織互換藏書活動；

2、文學寫作興趣小組；

3、各種興趣小組：紅學會、水學會、西學會、三學會等。

（三）藝術類

藝術類社區文化是資料最廣泛，也是實際工作中運用最多的形式，主要透過各種俱樂部的活動來帶動全體住戶參與到社區文化活動中來，并構成若干自發性組織。這類社區文化適合任何住宅小區，其主要活動包括：

1、成立各種興趣小組，定期組織訓練、匯演、競賽，可先以各小區為單位，成熟后可加以聯合，組成精英團體：

（1）聲樂：民樂團、合唱團、獨唱團、各地戲曲團

（2）舞蹈：民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等，并定期舉行訓練、比賽

（3）書法、繪畫：成立書法、繪畫興趣小組，并將其作品在小區各處展覽，年底還可舉辦免費寫春聯、畫年畫活動

（4）攝影：以公司已成立的攝影俱樂部為基礎，定期組織成員進行外拍、作品交流展示活動

（5）外語興趣組：引進外語培訓機構進入小區，定期舉辦外語角、外語沙龍、外語培訓等

2、營造社區藝術氛圍

（1）將小區各藝術團體成員的優秀作品（書法、山水畫等）加以裝飾后，在社區公共場所（大堂、會所等）展示，一方面可增加各團體成員的用心性，另一方面可增加小區公共場的藝術氛圍；

（2）定期組織社區家庭讀書活動；

（3）周末露天舞會、音樂會、歌會；

3、節假日舉辦大型聯歡會、文藝匯演、卡拉ok比賽等。

（四）康體類

從好處上說，康體類社區文化是最具有社會效應的活動，不僅僅能夠帶動小區住戶參與各種社區活動，進而構成一種生活模式，還能夠對小區的周邊帶來一些服務，正因為有良好的社會效應，康體類活動猶如異軍突起，在社區文化中占據了一席之地。這類活動個體包括：

1、帶給健身、娛樂場所（室內室外），為小區成員長期開放，并加以必要的輔導

2、定期組織爬山、游園、自駕游活動

3、定期組織美容、健身講座

5、定期組織群眾體檢（最好是免費體檢）

6、暑假組織少年夏令營活動

6、籌建社區健康站，請專家定期或長期帶給健康咨詢、急救等

（五）經濟類

經濟類社區文化的目的在于讓小區內的住戶相互幫忙，構成一些商會，定期組織活動，在小區范圍內構成一種濃郁的商業氣息，并使小區中的每一個住戶都能從中受益。這類活動的目的性較強，比較適合以商業為主的商住小區。這類活動具體包括：

1、定期邀請成功人士到小區做創業心得報告

2、成立各種商會

3、定期邀請房地產專家做房地產租售交易介紹，并帶給現場咨詢

4、定期邀請證券專家做投資、理財報告，并帶給現場咨詢

5、根據住戶的具體需要，舉辦汽車、名牌家私、藝術品展覽活動

小區物業管理方案（七）：

物業管理實施方案

為規范小區管理，為業主帶給優質的物業管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質。

一管理目標

物業公司本著科學規范、竭誠高效、安全禮貌、持續發展的質量方針，堅持以人為本的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、帶給優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業主及使用人綜合滿意率到達90%以上。

二管理原則

為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：

（一）服務第一、管理從嚴的原則

服務第一是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承以人為本的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，帶給優質、周到、及時的服務。管理從嚴是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則

在日常管理中，要充分發揮兩個用心性，即物業管理公司的用心性和業主使用人的用心性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主及使用人的要求，透過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同建立禮貌的辦公環境。

（三）物管為主、多種經營的原則

在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不同需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主及使用人服務。

三管理方法

（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化推薦，構筑一個優秀的物業管理硬件環境；

（二）成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理；

（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，用心培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；

（四）制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務；

（五）嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為；

（六）依照市場化、企業化的運作方式，帶給全方位服務，開展多元化經營。

小區物業管理方案（八）：

牌樓街道社區物業管理工作實施方案

為了貫徹執行《重慶市物業管理條例》，規范我辦物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善社區居民的生活和工作環境，現結合我辦實際，制定物業管理工作實施方案。

一、組織領導

組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）

副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）

成員：幸坤權（牌樓辦事處社區服務中心主任）

駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）

陳守元（印盒石社區主任）

陳聯國（觀音巖社區主任）

黃東方（萬安社區主任）

潘中英（太平社區主任）

王明（石峰村主任）

葉平（大河溝社區主任）

周君（搭馬橋社區主任）

何永鳳（袁家墩社區主任）

何小燕（牌樓社區主任）

領導小組下設辦公室在社區服務中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區居委會劃分物業管理小區，抓好試點，協調幫忙社區居委會解決有關問題，各社區要成立社區服務站，作為社區基層的物業管理協調機構。

二、規劃與目標

1、小區根據需要與合理原則，全辦城建規劃為176個物業管理小區，（其中基礎條件較好的居民區（一類小區）個；單位型居住區（二類小區）個；目前，各方面尚不具備條件的小區（三類小區）個。

印盒石社區17個，其中一類小區1個，二類小區12個，三類小區4個。

觀音巖社區19個，其中一類小區4個，二類小區5個，三類小區10個。

萬安社區31個，其中一類小區2個，二類小區8個，三類小區21個。

石峰村1個，其中一類小區個，二類小區個，三類小區1個。

太平社區30個，其中一類小區5個，二類小區9個，三類小區16個。

大河溝社區20個，其中一類小區3個，二類小區3個，三類小區4個。

搭馬橋社區29個，其中一類小區個，二類小區8個，三類小區21個。

袁家墩社區21個，其中一類小區4個，二類小區6個，三類小區11個。

牌樓社區8個，其中一類小區2個，二類小區4個，三類小區2個。

2、工作目標。社區物業管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關系到居民的切利益和社會的穩定與發展，加強社區物業管理有利于提高城市管理水平和改善居住環境，而且對于我區建立國家衛生城市、禮貌城市和一流人居環境具有重要好處。我辦物業管理工作的目標是：加大物業管理工作的宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業管理工作的重要好處，取得理解和支持；在轄區物業管理小區逐個召開業主大會，成立業主委員會，力爭在2013年底，逐步實現規范化的物業管理，以全面提升城市管理水平。

三、實施步驟

1、制定方案（2012年8月1日8月30日。組織街、居工作人員對社區居民住宅進行摸底調查，研究討論，在征求有關單位和社區居民意見的基礎上，劃定物業管理小區、制定社區物業管理實施方案。

2、宣傳部署（2012年9月1日9月30日）。對社區物業管理工作動員部署。運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業管理工作的宣傳力度，使社區居民充分認識實行物業管理工作的必要性和好處，以及給群眾帶來的切身利益。

3、抓好試點（2012年10月1日10月30日）。確定大河溝社區、牌樓社區、太平社區為物業管理的試點社區。

4、總結推廣（2012年11月1日11月30日）。總結試點工作經驗在各社區加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改善，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進（重慶市物業管理條例）在我辦的全面落實。

四、主要措施

1、物業管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。

2、建立街、居二級目標管理職責制。街道和社區居委會主要領導是落實物業管理的第一職責人，對社區物業管理工作做到親自規劃部署，經常了解狀況，用心協調解決問題，確保全辦物業管理工作有計劃有步驟地推進。

3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會對推進物業管理工作的狀況進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區和表現突出的個人，年終進行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業管理區域，不用心支持業主成立業主委員會或配合有關部門推進物業管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。

來源：短美文網（）

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新建小區物業管理方案篇二

小區物業管理方案

一、 公司情況介紹

物業管理公司成立于 ? 年初，屬于股份有限公司，注冊資金 ?萬元，各類專業人員多人。提供全方位的專業物業管理服務、保安服務、清潔服務、維修服務、家政服務及會所服務。我公司不斷追求一流的進取精神。全體員工勤奮工作和對員工系統的專業培訓，為顧客提供高水準的服務，是我們的工作目標。

二、 公司的管理架構圖：

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圖1 ?公司管理架構圖 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

我公司采用總經理負全權責任的垂直指揮職能與職能部門的專業職能結合起來，既保證了公司一把手對各部門的直接領導指揮，充分掌握全局情況，把握主力方向，正確決策，又能夠放手授權給公司各管理層去操作具體工作的進行。而作為基層作業層的各個管理處，則能夠在各職能部門的指導、監控和考核下依照明確的目標和要求具體工作。在實際工作中，本公司還非常重視各類有效會議的召集，如職能部門每月底的例會，各管理處主管每周的例會等。會上，反映情況，匯報工作，討論問題，制定措施；會下，監督檢查，了解情況，捕捉信息，觀察動向，細微周密科學的管理體制時刻把握著公司正常運作的脈搏。

向管理要效益是本公司是做好物業管理工作的基本出發點，也是公司生存和發展的客觀要求。我們積極走向市場，適應社會、適應市場，以市場機制來調節我們的行為。不斷修正我們的管理方式和策略，最大限度地獲取經濟效益、社會效益和環境效益，并且堅持三個效益的統一和協調。在內部管理上，我們始終堅持優勝劣汰的競爭原則。“平平淡淡就是錯，無功就是過”是我們判斷員工合格與否的標準。每個主管以上干部必須同時擔負三項工作，否則就是不稱職。競爭機制的引入，為公司終以健康向上、一往無前的精神風貌發展壯大，提供了人力資源保障。

概括地說，本公司的運行機制包括以下內容：

1、 樹立企業人才觀，為人才的脫穎而出和健康成長創造良好的外部環境。

在用人方面，形成“能者上，庸者下”、“無功就是過，平平淡淡就是錯”的企業人才觀，堅決摒棄論資排輩的陳舊觀念，明確考核管理處主任的唯一標準是能否為企業、為公司多創效益，包括社會效益和經濟效益。

2、 建立有效的激勵機制，努力提高員工的整體素質。

公司把對員工的業務培訓放在公司發展的重要位置。每年都制定全年培訓計劃，包括內部培訓、外聘培訓、外送培訓。規定主任主管都要持證上崗，必須會操作電腦。

3、 建立有效的激勵機制，努力培養員工奮發向上的精神風貌。激勵機制包括三種，一是榮譽激勵，二是參與激勵，三是物質激勵。公司召開的由各管理處主任參加的行政例會，經常邀請各級主管和普通員工代表參加，讓他們了解公司的計劃、目標、存在的問題、發展規劃等，平時節氣組織員工聯誼活動，每年春節都要宴請全體員工，并進行座談、評選先進個人、先進集體。

4、 努力塑造企業形象，增強員工的自信心和認同感。公司非常重視社會形象宣傳，凡對外宣傳之事都由公司領導親自抓，在規范企業形象上堅持從大處著眼，從小事做起。從策劃對外宣傳上，從抓企業管理現場上，甚至對員工著裝、接聽電話用語、行走站立姿勢、與住戶講話語氣語調態度上、進入住戶家從敲門力度到工作完成后如何退出等都有明確的行為規范要求，公司通過教育，既培養了員工的素質，以向社會公眾展示了“我們物人”的精神風貌。

公司倡導的是“以人為本，偶管理于服務”的思想。“以人為本”的思想所熏陶的企業公司是一個強化的溫室社會，處身期其間的個人，逐步被培養起類似天家庭意識的社團意識，具有克已、忠誠、服務、合作及效忠精神，愿把自己與公司結合起來，大多數人能為公司的利益和個人的尊嚴而努力工作。

1、 對待住戶重視第一印象，因為能否與住戶建立良好的合作關系，很大意義上取決于住戶入住或進入小區時的第一印象。

2、 把住戶的責備批評投訴當成神佛之聲，不論責備什么，都要欣然接受，“要聽聽住戶的聲音”是公司經常向員工強調的重點，傾聽之后，要即刻有所行動，這是搞好對住戶管理工作的重要條件。

3、 對待所有住戶都一視同仁，包括新老住戶、不同身份的住戶、通情達理或刻薄刁蠻的住戶、臨時租房的住戶、公司戶等。因為每一個不同的人，都可以為我們的企業形象帶來相同的正面或負面影響。

4、 不在住戶及來往客人面前斥責員工。因為讓外人看到領導斥責、爭吵的場面，會使他們感到厭惡難受和蔑視.同時，也維護了員工的基本尊嚴。

5、 以節約為榮，視浪費為恥。公司經常教育員工 ，從一把刷子到一張紙，都不充許浪費，告誡員工做到“物盡其用，反復再反復”，比如油刷、電腦用紙等。

6、 培養住戶的自律，杜絕任何形式的警告牌，將對住戶及來客的防范式管理轉換為疏導式。比如，在我們的小區內，沒有一塊“禁止隨地吐痰……….違者罰款”等字樣的警告牌，清潔工默默地將住戶隨手丟棄的雜物撿起而不是粗暴地指責，這種跟蹤式清掃，令客人不好意思再亂扔亂吐。這就是一種自律，就如同你走進金碧輝煌、明亮映人的五星級大酒店大堂，人人都不由自主地產生這種自律，絕對不好意思也不忍去破壞它。

7、 重視領導作用，發揮“群體效能”。一個企業要成為強者，就要依靠群體的作用，依靠團結奮斗和拼搏的企業精神支撐。公司每做出一項重要決定及決策，都是經過集體討論而確定的，盡量避免出現偏差。

本公司經過不斷的探索、發展、完善，建立制度化、科學化的質量管理體系。在未來發展方面，我們將密切關注顧客之需求，加強員工培訓，借此不斷提高服務素質，以創造更好的經濟底閥及社會效益。

三、擬采取的管理方式

1、 管理處內部管理架構圖（圖2）

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管理處內部管理架構圖（圖2）

2、 機構設置

小區管理處將采取業主管理委員會領導下的經理負責制，這是一種直線制的領導形式。由于管理處的編制精干、簡單、職責明確，所以日常工作由經理直接對各部門人員領導，即集指揮和職能于一身，便于經理全面掌握日常工作及人員狀況，減小失控。各項工作的安排及臨時任務的下達，均由經理直接安排，各主管下屬人員直接向其主管負責，各主管及各職位專業人員直接向經理負責。

3、 運作機制

管理處在內部管理上，采取的是將管理活動和管理手段構成一個連續封閉回路的做法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運動。否則，如果管理系統內的結構、聯系松散，沒有一定的控制，那么內部管理必定是無效的。

在具體運作中，管理處經理是日常工作的指揮者，同時又是監督檢查者。各項指令下達后，執行機構即開始運作，執行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構，供經理作出校正、判斷、總結。在整個過程中，經理還要從檢查、評比結果中發現管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布置、有檢查、在總結，從而保證了管理的有效性。

4、 工作流程（圖3）本公司及遂寧物業管理分公司將嚴格按照公司針對遂寧苑區的具體情況所制定的標準進行操作，做到不論大小，每件事都要程序化，一絲不茍，環環相扣、節節相連，從根本上保證本公司的服務管理質量。針對日常物業管理工作，我們編制了詳盡全面的質量體系文件，相信我們在遂寧苑區的管理繼續參照程序文件，因地制宜，一定能夠取得良好的成績。

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圖3 ? 工作流程圖

5、 信息反饋渠道

如管理運作機制所述，信息反饋是非常具有鑫天禹物業管理模式特點的，這個環節包括硬件和軟件兩方面。硬件方面，要是嚴格按照公司制定的質量體系進行過程控制。比如，在對住戶方面，我們有《與顧客溝通的程序》，在此文件中規定了管理處每年至少召開一次顧客懇談會，另外每年公司要對顧客進行一次意見調查，并發放“顧客意見調查表”。

在對內部的管理中，管理處有定期與不定期的各種會議，比如每周一次的主管人員例會、每周五的每班組班務會，每月一次的公司經理會議等等，會議的內容就是反映情況、溝通信息、協調關系和解決問題。

在軟件方面，管理處將十分重視尊重人、教育人、幫助人這種“以人為本”的管理方式，透過這種“人情化”的管理及時了解掌握員工的心理活動、思想狀態，將員工在言等中表露出來的各種消極情緒及時指導糾正，將可能發生的問題消滅在萌芽狀態中，確保管理處的工作秩序不受到干擾和阻礙。在這方面，管理處將強調針對員工心理狀態做好思想工作，包括：

（1） 結合每位員工心理活動做思想工作。管理者要把握下屬心理活動的規律，在尊重人的感情（首先尊重人格）的基礎上，引導人們的動機和激發人們的興趣。因為當人們對工作有“不樂意”的情感時，情感就成為阻力，從而產生消極性，降低人的活動能力和工作效果。同時，還要根據每個人當時的個性心理人？向有針對性地做思想工作，使每個人都能在不同的時間、不同的環境得到不同的激勵。

（2） 利用群體的心理去做。我們還將在管理處這個集體中多組織群體成員相互接觸，包括工作上的協作互助，學習上的互敬互學，生活上的互相關心等，去引導員工進行健康的心理活動的交流，互相給予積極影響，抵制消極情緒，使群體思想健康向上，正氣得到上升邪氣受到壓制。

6、 管理工作的控制方式

（1） 科學、全面、嚴格的質量保證體系及崗位責任制、各項規章管理制度。

（2） 嚴格的考核、獎罰、晉升、辭退制度，多樣化的激勵手法。

（3） 及時細致的思想教育工作，團結向上、熱情飽滿的工作狀態。

（4） 融洽的住管雙方關系，暢順的溝通渠道。 ? ? ? ? ? ? ? ? ?

（5） 另外本公司非常重視對外服務質量的控制。比如我們制定了《不合格服務的識別及處理程序》并填寫不合格報告。同時，依照《糾正和預防措施實施程序》加以處理，還制定了保安員巡查制度，及時發現問題解決問題。管理處還建立了對顧客的回訪制度，不定期對顧客回訪，以對照檢查管理服務工作，安裝在小區內的由經理直接掌握的“經理意見箱”，隨時征集住戶的廣泛意見。

針對遂寧苑區物管費標準較低的情況，管理處擬通過優質的各種家庭服務增加維修服務等收入以彌補管理費收入的不足。制定各項開支標準，嚴格控制費用支出，增收節支，以最終達到收支平衡。

四、管理人員的配置

1、 管理人員4人；

（1） 物管處主任1名；

（2） 管理員3名；

2、 保安部

（1） 設保安主管1人；

（2） 設保安班長3人；

（3） 設保安員21人；

共分早、中、晚三班，其中每個班門崗4名，苑區巡邏3人，休息1人。

3、 房屋維修部

（1）、設主管1人（兼）；

（2）、維修工2人；

4、 保潔部

（1）、設主管1人（兼）；

（2）、設清潔工6人；

5、 綠化部

（1）、設主管1人（兼）；

（2）、設綠化工2人；

五、管理規章制度

本公司將以管理的寬松和諧與法治嚴謹的統一，在小區實施管理過程中，管理處依然將按公司的規范做法，做到軟硬兼備，治而不亂，管而不死，堅決貫徹業主自治專業服務相結合的路線。常言說“沒有規矩，不成方圓”，必要的規章制度是做好物業管理的保證，要使小區的管理和服務走上正軌，實現科學化、規范化和制度化的管理，必須從基礎抓起，而建立健全的經營管理制度，這些制度的建立，不是憑空編造出來的，而是以政府的文件和公司的宗旨、經營范圍和承擔的任務為依據，并在多年的實踐中反復補充修改，逐步健全完善和提高，概括地講，這些制度包括兩大方面：一是公司內部管理制度，這是公司自身運作的章程，它包括公司的宗旨、任務、各類人員和各部門的職能、職責、言行舉止、著裝等，這一制度的建立，為公司造就一支良好的員工隊伍，樹立企業整體形象奠定了基礎。二是公眾管理制度，是物業公司和小區 居民的行為準則。總體上講，規章制度的制定有以下幾方面：（1）公眾制度部份，（2）崗位責任制部份，（3）管理運作制度部份，（4）考核標準部份。

六、本公司歷來十分重視資料檔案的建立與管理。

1、在遂寧苑區管理處，我們將分小區工程）建設資料、小區住戶資料和日常管理資料三部分進行檔案的建立和集中管理。

2、在本公司進駐遂寧苑區后，我們希望能從原管理單位獲得完整的小區建筑竣工資料，這些應包括：結構、建筑、電氣、消防、給排水等方面的竣工圖紙及資料。

小區住戶檔案，也是管理處要建立的重要資料，內容包括住戶家庭資料、居住人中變化情況等，這部分資料主要以

3、日常管理檔案，包括：資料圖表文件等，如裝修檔案、暫住人中檔案、公用設備設施檔案、社區文化活動檔案、財務檔案、員工個檔案、與上級往來文件、顧客意見調查表、服務質量回訪表、顧客投訴記錄及處理情況、重大事件記錄等等。

在檔案資料保管方面，管理處將本著安全、完整、保密、方便查閱的原則設專人專柜保管。

七、遂寧苑區各項管理指標及措施

根據本公司的管理目標及質量方針，為管理服務好遂寧住宅小區特制定以下管理指標及措施(摘要)：（詳見各工作手冊）

第一部份 ? 物管費的收取標準及其它

1、 住宅物管費收費標準為 ? ? ?元/平方米，

2、 營業房物管費收費標準為 ? ? ?元/平方米，

以上均按產權面積計算。

第二部份 ? 房屋及維修管理

1、 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修和保養記錄完整；

2、 根據房屋使用年限，檢查房屋公用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告，根據業主大會的決定，組織維修。

3、 每周巡查一次小區房屋單元門、樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期進行維修，記錄完整；

4、 對小區內違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和相關行政主管部門。

5、 各棟、單元（門）、戶有明顯標志。

第三部份 ?公用設施設備管理

1、 對公用設施設備進行日常管理和維修養護，工作記錄完整（依法應由專業部門負責的除外）。

具體做法：（1）定期對綠化柵欄及各園大門進行油漆；

（3） 定期對各園的坐椅等建筑小品進行養護；

（4） 定期對樓道扶手進行維護，對損壞部份及時予以修復；

（5）

2、 建立公用設施設備檔案（設備臺賬），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄完整。

3、 操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

4、 對共用設施設備定期組織巡查，作好巡查記錄，需要維修，屬小修范圍的，及時組織修復；屬大、中修的，及時編制維修計劃和信房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決議，組織維修或更新改造。

5、 在消防設施管理方面，落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，管理處經理監督執行，并定期維護和檢修以確保消防設施完好無損、正常使用。路燈、樓道燈完好率不低于90%。

6、 容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

第四部份 ? 公共秩序維護

1、 小區24小時值勤。

2、 公布業主投訴及求助電話。

3、 對重點區域、重點部位每3小時至少巡邏一次。

4、 大門門崗室保持潔凈。

5、 公共秩序維護隊員統一做裝，佩戴工作牌。

6、 文明用語。

7、 各項工作記錄完整。

8、 消防實行管理處全員義務消防員制，并定期進行培訓和演習，加強宣傳，設置專人負責日常巡視，發現隱患，及時處理并通知管理處，以確保小區消防安全。

第五部份 ?清潔綠化

1、 為方便住戶，適當增加小區垃圾桶數量，生活垃圾做到日產日清，至少每天清運1次。

2、 小區公共場所每日清掃1次；樓道每日清掃1次，每兩日拖洗一次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。

3、 小區內公共雨、污管道每半年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發現異常情況及時清掏。

4、 二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求。

5、 定期對小區的植物進行修剪，灑藥、除草等。

第六部份 ?物管處工作

1、 管理人員統一著裝，佩戴工作牌。

2、 文明用語，虛心聽取業主及業主委員會的意見和建議。

3、 定期向業委會匯報工作，每年終與業主委員會召開茶話會，匯報總結本年度工作。

4、 每逢大的節假日對小區進行適當的節日布置(比如國慶節在各小區大門擺放鮮花、春節在各小區大門掛大紅燈籠，每個單元張貼對聯等等)。

第七部份 ?社區文化

1、 利用空置的物業用房為中老年住戶開設活動場所。（如棋牌室）

2、 為業主委員會所提供適當的無償服務。（可具體協商）

3、 每年重陽節組織敬老活動。

4、 積極配合街道辦事處及居委會的工作。

八、便民服務

為了方便 ? 苑區居民的生活，體現物業管理公司“服務至誠、精益求精、熱情奉獻、溫暖萬家”的質量方針，滿足居民的需求，特設立特約有償服務等項目。

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物業管理有限公司

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新建小區物業管理方案篇三

居住在在水一方社區中，不僅提高了住戶的生活質量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業管理也將用現代化的管理觀念、管理機構、管理手段，通過高素質的管理人員達到最佳的管理效果。

我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。

1、 管理方法

1.1嚴格資質管理確保各類人員的專業素質和綜合素質。

1.2提供共管式服務。

1.3嚴格法規、制度和標準制約，規范組織和個人的管理服務行為。

1.4運用現代化管理手段。

2、 運作程序

可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。

3、 實施措施

3.1治安管理上 “三防”結合，確保安全。

3.2裝修管理上采用情理手段、經濟手段、行政手段并用的方法。

3.3精心養護小區綠化，加強小區環境建設和環保建設。

3.4合理調度、有序停車。

3.5發揮規模優勢，實施對電梯、保安方面的專業化管理。

3.6在智能化管理上加強各方面工作

3.7超前性、創造性、全方位地實行共管式服務。

3.8開展卓有成效的社區文化活動

4、 管理手段

4.1啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發潛能，充分發揮群眾效能和工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。

4.2執行獎懲制度，在實際工作中堅持優勝劣汰、獎懲分明。

通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。

4.3建立激勵機制，尊重個體權力，保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個人發展的重要位置。培養的目標是使員工忠于企業。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創造良性環境。方式有培養提升、培訓進修等。

4.4工資獎金重在考核。依據貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。

4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現意識，使其在授權范圍內創造性地開展工作。

4.6管理工作的計劃性，我們根據各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。

新建小區物業管理方案篇四

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在水一方小區物業管理

方案

? ? ? ? ? ? 北京世紀網商物業有限公司

? 2011年6月

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新建小區物業管理方案篇五

物業管理將政策和法規為理論依據，寓管理與服務之中，建立社區服務體系。為住戶提供全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。

1、 房屋及設施設備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理

范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護管理實行“管養合一”主要落實在以下幾個方面：

a、工作的主動性

管理責任人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養護計劃，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多樣性

根據房屋的完損情況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規范化。

c、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。

1.2共用設施、設備的管理

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。

1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。

1.4智能化設施設備

范圍包括：樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統等。

根據智能系統的構成、分系統設備的組成情況，建立起適合在水一方的智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能，通過嚴格管理保證智能系統運作正常。

2、 環境衛生管理

在在水一方項目，我們遵循“高標準、嚴要求”的環境衛生管理和“高質量、高頻度”的環境衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作，即衛生管理、環境管理。

2.1衛生管理

是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運達到環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶提供相應檔次的服務水準及高質量的生活場所。

2.2環境管理

在水一方的環境管理為小區文明潔凈、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。

3.綠化管理

綠化的功能是美化環境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養護。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。

6、公共管理

6.1住戶裝修管理

在在水一方物業轄區里，對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。

6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3協助政府進行社會管理，如在物業轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。

7、常規性公共服務

即物業處履行物業管理合同，為全體業主及住戶提供的經常性服務，是所有業主及轄區內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務提供給業主及住戶。

8、委托性特約服務

是為某些住戶群體提供的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶提供舒適便利的生活環境。

9、經營性多種服務

即向業主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。營造在水一方溫馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業主及住戶的意見，開辟新的服務項目。

新建小區物業管理方案篇六

1、服務中心組織機構

1.1物業管理公司組織機構圖

2、公共管理制度

2.1停車場管理須知

a、 區停車場交通、治安均由小區保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調度和管理。

b、 您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預先告知外，非小區業主車輛禁止在小區停車過夜。

c、 請您不要將車輛停放在小區各出入口處，影響小區居民的出入。

d、 小區業主應自覺交納泊位費并辦理停車證。

e、 出租車（除特殊情況下）不得駛入小區。

f、 對于違反本規定的車輛，保安人員將有權進行鎖車及扣押；同時相關業主應對由此造成的損失負責賠償。

2.2衛生管理須知

為了保持小區環境整潔，使業主享受幽雅舒適的生活環境：

a、 您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。

b、 您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業主應承擔全部修理費用及連帶責任。

c、 請您愛護小區內公共環境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應由其家長負責。

d、 請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內，避免丟失及影響其他業主的出入。

e、 請您不要在樓梯間放置車輛或將鞋架、家具、儲藏類等家庭物品。一經發現，物業處不經通知，有權進行清理。

2.3寵物管理須知

為美化、凈化小區的居住環境，防止病疫傳播，保障廣大業主合法權益不受侵犯：

a、您定時攜帶寵物犬在小區內活動，并佩束犬鏈，由主人牽領、看管，及時清除排出的糞便；

b、為免對他人的滋擾和對設施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；

c、個人豢養寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務采取有效措施予以制止；

d、每年須對所養寵物打防疫，防止疾病的傳播；

e、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區內。

2.4綠化管理須知

a、 了保持小區環境優美，請您愛護住宅小區內的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區美化點綴設施。

b、 您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘等，不要損壞花木的保護措施。

c、 請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。

d、 請您及您的孩子不要在綠化帶內打斗玩耍，不要在綠地內進行體育活動。

e、 請您不要在小區公共綠地種植蔬菜及農作物，或擅自種植其它作物。

f、 請您不要在噴泉、水池內嬉戲，以免觸電及發生其他危險。

3、內部管理制度（各崗位職責）

3．1物業處經理崗位職責

a. 應主動配合、支持公司正副總經理和管理部、財務部的監督、檢查工作；

b. 熟悉并執行各項有關政策、法律、法規及公司的各項規章制度；

c. 帶領各崗位人員進行小區驗收，做好小區的各項管理工作及經濟核算工作，完成公司下達的經濟指標；

d. 做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況；

e. 鼓勵員工積極學習專業知識，注意選拔有潛質的員工，對業績差的人員提出調整或給予處分的意見；

f. 關心小區業主委員會建設，并接受業主管委員會監督，共同搞好管轄區的各項工作；

g. 配合街道、派出所、物業辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作；

3．2經理助理崗位職責

a. 負責本中心職責范圍內工作的策劃、指導、監督、把關；

b. 負責每月向管理處經理提交本中心工作計劃及工作總結；

c. 負責對本中心員工各類考核；

d. 向管理處經理提交各崗位用人計劃；

e. 接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；

f. 熟悉樓宇結構、單元數、戶數；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標；

g. 熟悉有關物業、市容衛生、綠化、治安、消防等管理規定；

h. 每日巡查小區，檢查各部門工作，發現潛在問題及時安排處理，并加以改進；

i. 負責指導、監督健全檔案管理，并抽查工作情況；

3．3環境管理部主管崗位職責

a、依據小區的環境規劃，制定小區環境整體養護的年度、季度、月度計劃，營造小區良好居住環境，搞好小區綠化和清潔衛生；

b、對綠化工作和保潔工作，按人分區劃片包干作業管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現；

c、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質，業務技能和工作效率；

d、經常巡視檢查員工現場工作情況，隨時掌握小區內綠化狀況和清潔狀況，必要時到現場督導員工操作；

e、對小區內各種環境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區環境文化品位。

f、定期開展小區的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監督消殺工作；

g、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；

3．4保安部主管崗位職責

a、 負責保安人員的上崗培訓和職業道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業素質和責任心；

b、 制定業務培訓計劃，按計劃定期組織專業訓練，并做好記錄；

c、 嚴格執行各種安全管理規章制度，維護管轄區的正常秩序，維護業主生命和財產安全，并接受物業處和轄區派出所的監督指導；

d、 負責轄區治安、消防、交通車輛的管理工作；

e、 ?負責轄區消防組織工作、檢查、監督消防設備的運行及消防設施、設備、器材的維護保養工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：

? ? ? 二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；

? ? ? 三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；

? ? ? 三能：能遵守消防制度、能及時發現火險、能撲救火情。

f、 ?負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；

g、 ?定期巡視，對發現的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發事件時以身作責，組織處理；

h、 ?負責與派出所的聯系工作，做好轄區安全防范工作；

i、 ?負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發生。

3．5工程維修部主管職責

a、 負責小區公用設施、設備的運行、保養、維修、安全檢查工作的安排與落實；

b、 組織參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業技術培訓；

c、 負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購；

d、 做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保養記錄，做好設備臺帳工作；

e、 參與違章糾正工作，及時發現和制止違章建筑和施工；

f、 負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查；

g、 負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤；

h、 合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；

3．6、服務中心主管職責

a、 熟悉物業管理有關法規政策；

b、 負責建立完善服務中心信息流通網絡，包括業主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業主公布信息等；

c、 負責多種經營服務及各種費用收繳的組織管理；

d、 制定社區文化活動計劃，豐富業主、住戶的文化生活；

e、 負責服務中心各種工作檔案、業主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；

f、 負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。

4、人員配置和人員的素質要求

在水一方物業管理的用人原則為“精干、高效、敬業”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協作，體現團隊精神。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）

1、物業費收入：

二層以上住戶1.38元/平米/月*40865.79平米*12月= 676737.48元

一層住戶1.00元/平米/月*1525.51平米*12月= 18306.12元

底商住戶1.20元/平米/月*4286.48平米*12月= 61725.312元

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?? 全部收入總合計：756786.9元

按90%繳率計算收入為: 756786.9元*90%=681092.元

應交稅費為: 681092*5.5%=37460元

凈收入為: 681092-37460=643632元

2、垃圾清運費:

全部收入 30元/年*416戶 = 12480.00元，外包清運費用7000元

物業收入：12480元－7000元＝5400元

3、廣告位收入;另計

4、車位收入： 另計 ? ?

5、供暖：供暖外包 ?

? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 物業收費總額為：649032.00元

一、物業人員配置：

經理1名；主管1名； 客服 1名；維修2名；保安4人；保潔5名

新建小區物業管理方案篇七

為將在水一方小區建設成為文明住宅小區，物業公司將依照《全國優秀示范物業小區》標準實施物業管理。具體服務承諾及質量保證措施如下：

一、基本服務：

1、簽訂物業服務合同，明確權利義務關系；

2、承接項目對住宅區公共部分、共用設施認真檢查，做到驗收手續齊全；

3、管理人員和專業操作人員按照國家規定持證上崗；

4、建立完善的物業管理方案，質量管理，財務管理，檔案管理等制度；

5、管理服務人員統一著裝，佩戴標志，行為規范，服務主動熱情；

6、建立客戶服務中心，公示24小時服務電話。急修1小時內，其他報修按照約定時間到達現場；

7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務，公示服務項目和收費價目；

8、公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況；

9、每年至少一次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75％以上。

二、公共服務

（一）安全管理

10、小區主入口24小時執勤；

11、監控室實行24小時監控；

12、小區內每3小時保安巡查一次；

14、對小區內的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；

15、對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理；

16、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

（二）環境管理

17、按幢設置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；

18、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；

19、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；

20、二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求；

21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護；

22、定期清除綠地雜草、雜物；

23、定期預防花草、樹木病蟲害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小區房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養護；

25、按照住宅裝修管理規定和業主公約要求，建立裝修管理制度。通知業主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現場，發現違反規定現象，及時勸阻，并通知有關部門；

26各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。

27、小區道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規范；

28、對共用設施設備進行日常管理和維護（依法應由專業部門負責的除外）；

（四）設施、設備管理

29、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全；

30、操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施運行正常；

31、對共用設施設備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復；

32、載人電梯早6點至晚上12點正常運行；

33、消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；

34、路燈、樓道燈完好率不低于80％

35、容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案；

三、便民服務

物業公司提供的無償服務（共計24項）

物業提供的有償服務（共計62項）

四、服務承諾標準