時間流逝得如此之快，前方等待著我們的是新的機遇和挑戰，是時候開始寫計劃了。計劃可以幫助我們明確目標，分析現狀，確定行動步驟，并制定相應的時間表和資源分配。下面是小編帶來的優秀計劃范文，希望大家能夠喜歡!

招商計劃書做用篇一

谷城子胥新城基礎設施建設項目

二、新城建設背景

建設子胥新城，一是為了發揮濱江的景觀資源優勢，豐富湖北省“兩山一江”發展戰略的空間內涵；二是為了發揮綜合交通條件突出的優勢，凸顯谷城在“谷老丹”城鎮群中的突出帶動作用；三是為了發揮用地條件優越的優勢，落實城市北拓的空間發展策略；四是充分發揮建設“國家可持續發展實驗區”的政策優勢，為全面實現“可持續”，尋找最佳的空間載體。

二、新城基本情況

1、新城區位與規模

子胥新城東臨漢江、西靠老宜高速、北望丹江口、南至漢十高速與谷城老城區相連，處于谷老丹金三角的中心。新城規劃總面積50平方公里，規劃建設用地21平方公里，人口規模約為12-15萬人。

2、新城功能定位

散區、濱江生態居住區、漢江沿岸旅游發展區等構成的綜合性城市新區，并以高新科技產業和物流產業為主導，形成集產業發展、休閑旅游、生態居住為一體，宜居、宜業、宜游的生態新城。

3、新城空間結構

“一心三組團”，即“一心”：行政服務中心，總面積1.9平方公里。三組團：高新技術產業組團，總面積5.7平方公里；物流產業組團，總面積5.9平方公里；濱江生態居住及旅游組團，總面積7.5平方公里。

4、綜合交通系統規劃

（4）大力優先發展公共交通，創建低碳節能環保的新城交通發展模式。

5、園林綠化系統與景觀規劃

以“濱水綠廊、繞城綠環、縱橫綠網、分級綠點、立體

招商計劃書做用篇二

保證金有3千-3萬

加盟金有5千-3萬

裝修費有5千-3萬

店租有5萬-10萬

貨物成本有3萬-10萬

人員工資有1萬5-2萬/年

稅收有1千-2千

水電費有1千5-3千/年

廣告費有1千-3千/年

本模式

保證金無無

加盟金無無

裝修費無無

店租無無

貨物成本有128元-658元

人員工資無無

稅收無無

水電費無無

廣告費無無

從以上2個模式比較可以看出，本模式與傳統模式比較，優勢相當明顯!此代理模式主要以團購，集團采購為主，對于有自身優勢和關系的是為上上之選!

銷售模式

一：送樣洽談

二：成交簽單

三：交納定金

四：生產貨物

五：送貨上門

六：當面結算

以上為代理商所交納的款項和獲得的商品!

128元代理商

枕芯一對專賣價：98元

工作服一件

統一名片一盒

報價單一份

198元代理商

九孔被一床

工作服一件

統一名片一盒

報價單一份

198元代理商

印花四件套一套

工作服一件

統一名片一盒

報價單一份

238元代理商

繡花四件套一套

工作服一件

統一名片一盒

報價單一份

298元代理商

磨毛4件套一套

工作服一件專賣價328元專賣價458元專賣價758元

統一名片一盒

報價單一份

358元代理商

羊毛被一床專賣價：580元

工作服一件

統一名片一盒

報價單一份

438元代理商

蠶絲被一床專賣價658

工作服一件

統一名片一盒

報價單一份

568元代理商

羽絨被一床專賣價：880元

工作服一件

統一名片一盒

報價單一份

688元代理商

提花貢緞四件套一套專賣價：1180元

工作服一件

統一名片一盒

報價單一份

招商區域：

廣東---珠海-汕頭--梅州-惠州-中山-江門-湛江茂名-肇慶-潮州-東莞

浙江湖州-嘉興-紹興-金華-舟山-臺州-衢州-麗水

福建---漳州-泉州-莆田-三明-南平-龍巖-寧德

吉林-長春-四平-通化-松原-延邊州-吉林-遼源-白山-白城

江蘇-徐州-常州--淮安-鹽城-揚州-鎮江泰州-宿遷-連云港

以上城市并未詳細到縣!如您所在的為縣級地區，或沒有在上面城市中找到您所在的'城市，可能已經有代理商，有疑問可與我們取得聯系。

銷售任務：

全國各市、縣的統一銷售額為20萬元。

以一條蠶絲被200元計算，一年銷售1000條就可達到銷售額!

一、銷售進度返利政策：

1、只要代理商在每年完成了當年度銷售任務總量的50%，即可享受該項政策;

3、進度返利在年末通過現金支付給代理商。

招商計劃書做用篇三

××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，××一期商業步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

(一)、商街設計“先天不足”

1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街、××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。

3、內外街連接通道商用功能缺失。××街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的布局要求，街區內主干道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步于此。

4、××街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。

(二)、商街策劃“后天失調”

1、××廣場商業街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰略定位和商業主題。××廣場商業街最早定位是“××街”(很好)，后來又定位于“×××”(很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“××廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

2、××廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×××路、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，××廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。

3、打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇歷”。事實上，經營××廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。××廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。

二、商街定位

××廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：

1、街名：××廣場時尚麗人街。

2、概念：××廣場———— ××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。

3、廣告語：××廣場/時尚麗人街————與××相約，與××同行。

4、商業門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂。

5、商品：主營國際國內名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。

7、經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。

三、招商策劃

××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

(一)、發布招商公告

我們計劃于4月中旬在《××晚報》、××電視臺發布招商公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。

(二)、舉辦招商信息發布會

該招商信息發布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及××國貿市場有意入駐××廣場經營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左右。會上將發布的主要信息是：

1、××廣場時尚麗人街的總體規劃、市場定位、獨特優勢和前景展望;

2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優惠政策。

招商計劃書做用篇四

招商隸屬企業營銷行為的一種模式，是一個系統的工作體系，也是企業綜合實力、能力的集中表現是企業快速回籠資金，利用渠道資源，提升銷量的有效操作模式。企業通過產品組合、優質高效的客戶服務以及銷售促進指導，與各渠道客戶建立長久合作關系，并最終發展成為相互依賴、相互信任、相互發展的戰略合作伙伴。

過去，政府監管、市場競爭較弱，代理商只要獲得了好的產品和足夠的利潤空間，就可以依靠自身的能力“決勝終端”，而不需要過多的關注生產企業的狀況。隨著新醫改方案的出臺，結合已經頒布的針對“減少醫療渠道流通環節”、“生產企業直接投標”、“一品兩規”、“打擊商業賄賂”、“gmp新標準”、“新藥審批”等新政的實施和推進，代理商藥品終端銷售的傳統模式受到挑戰，很多代理商開始感到無法再向以前一樣單獨依靠自身的力量發展，他們需要與企業結成同盟來獲得歸屬和正規發展，需要依靠企業來規避他們自身無法抵抗的政策風險。這幾年招商市場從“供不應求”走到“產品過剩”，優秀代理商成為搶手資源，代理商除了關心產品特性外，企業的全面服務已成為代理商選擇合作對象的又一重要因素。伴隨國家對醫藥行業的大力整頓，以往依靠簡單投入、投機取巧、甚至非法經營的招商企業，大部分都已經被市場所淘汰。取而代之的，則是一批定位清楚、經營規范等強勢招商企業的崛起，同時，銷售渠道也不斷革新，以往個人代理逐漸退出歷史舞臺，大型的醫藥連鎖企業蓬勃發展，涌現出如海王星辰、湖南老百姓大藥房、湖北同濟堂、遼寧成大方園、廣東本草藥業等全國百強連鎖以及pto、特格爾醫藥采購聯盟，20xx年初步統計醫藥連鎖百強排名前十位的年銷售總額達200億。這些強勢連鎖企業采取與生產企業直接采購、代理、oem等方式的合作，加強自身管理的升級，配送能力，限制了個人代理的發展。對生產企業而言，能否占據otc主渠道網絡是關系到企業能否長遠發展、做強做大、能否實施品牌策略的關鍵。未來可以預見的是，國內現有的幾千家招商企業，將會有一半以上的企業不適應經營成本的上升和行業監管加強的壓力舉步維艱，而其中1/3以上的企業會在激烈的行業競爭等多重壓力下逐步退出市場。當然，能成功生存下來的企業，一部分是在吃以前企業大發展時期留下的老資本，若不主動求變，難免也會步其后塵。而在這樣一個過程中獲得發展的招商企業，則會成為未來醫藥招商行業的翹楚，以其新模式、新思維、新管理搶占市場制高點。當然，在大行業發展和社會變遷的客觀因素下進行的醫藥招商行業的洗牌，必將推動一系列行業市場的整合。這種趨勢引導下，未來的醫藥招商市場版圖，必將形成“大集團、強市場、小區域”這樣一種三級企業并存的情況。即：在醫藥招商領域會形成幾個具有大品種、多科室，可以和生產企業叫板，具有極強產品圖吞及市場運作能力的集團化企業；一些在細分市場定位清楚或者在某一區域具有良好關系的企業，則成為某一區域或某一細分市場的強勢企業，組成醫藥招商市場的骨干力量；同時，依然會有許多單位和個人進入醫藥招商市場，這些新進入者與固守醫藥招商傳統模式的企業，在有限的區域和空間生存，起到補充整個醫藥招商市場產業鏈條的積極作用。

所謂精細化招商，是指企業根據自身定位及行業發展趨勢，確立自己在某一方面的特色優勢，通過有針對性的實施招商行為和市場經營，使得這樣一種優勢得到最大化體現，而不斷加強招商精準度和經營效果的一種招商模式。目前的醫藥招商市場，大多數企業依然沿用電話招商的傳統模式，在產品線規劃、渠道規劃、市場掌控方面存在很多弊端。值得關注的是，在醫藥招商領域已經有一批具有很強前瞻力的企業給自己做了精確的定位，并沿著這個定位確定了企業在某一細分市場的經營規劃，并通過藥交會、媒體宣傳等形式實施品牌差異化傳播。這里，既有深圳朗歐的高端精品路線，也有山西怡寶的專業男女科藥品供應商，還有河南醫保藥業的特色藥品營銷模式等等，都無一例外的取得了行業的關注和認可。作為醫藥招商企業來講，傳統的電話營銷模式下，對于招商人員的從藥品研究著手到醫藥行業把握都沒有細致的要求。在招商企業眼里看來，只要具備極強的溝通能力和關系營造水平就可以做好業務、做大業務。當然，不可否認的是這樣的經營思路在醫藥招商初期確實取得了很好的效果，造就了一大批成功的企業和成功的個人。但是，伴隨行業本質的回歸，以及民眾和代理商對于藥品安全等信息的關注，熟悉掌握藥品特性、詳細全面的市場研究、精準行業把握的高端人才逐步得到行業認可。同時，藥品招商企業為了適應臨床、專科、otc等渠道的需求，不斷將產品學術研究提上公司的經營日程，并且在醫藥招商企業內部逐漸設立臨床招投標部門以及專業的產品經理等一系列企業組織機構的提升，都向我們表面未來醫藥招商市場的專業化之路已經開啟。這種以人員的專業化、組織構架的專業化、市場把握的專業化等多策并舉的專業化之路，是可以有效提升企業對于市場的把握程度的，最終提升醫藥招商企業的市場競爭力。

1、創新的招商模式傳統的招商模式往往停留在“只招商不管理”、“只管理代理商，不管理終端”的層面，近階段很多企業在深度招商、細化招商方面作了深入、有益的探討。在變化的醫藥環境下，招商模式不變的就是變化，必須不斷創新，用差異化獲得招商的競爭優勢。特點是從企業競爭策略的層面入手，在招商戰略、戰術和價值三個方面實現招商的突破。其核心是建立醫藥企業與代理商的協作、顧問和服務型一體化合作的招商模式，通過對代理商的選擇、培訓、跟進，使廠家和代理商的經營目標一致，保持相對緊密的合作關系，共同進行終端動銷，發揮雙方的專業特點，優勢互補，實現共同目標。

2、適合的招商隊伍二十一世紀缺少的是人才，目前醫藥企業缺少的不僅是人才，還有企業的人才政策和決策的機制，人才政策和決策機制是造就成熟招商團隊的根本。醫藥企業如何擁有適合的招商隊伍決定了招商的成敗。衡量一個招商團隊是否強有力，是否適合醫藥企業，要考慮企業的發展規劃、產品、規模、資金狀況和既往經驗。需要有優秀的領軍人物；高素質的員工；嚴格科學的管理和規劃；細化的業務管理制度和操作流程；激勵性的業績考核等。醫藥企業不僅要做好隊伍的專業培訓、產品培訓，還要結合當前的形勢做好隊伍的心態輔導。

3、完善的招商方案招商方案是醫藥企業招商的行動綱領。招商是一個系統工作，招商方案的作用就是將系統中的每一個環節分門別類的做好計劃，使招商工作進行到每一步時都有章可循。一份完善的招商的方案應該包括市場回顧、市場環境分析、s.w.o.t分析、市場潛力分析、市場定位、營銷目標、招商政策、策略與措施、.組織結構、具體行動計劃、費用預算、控制措施等部分，目前很多企業在沒有完整的招商方案下，倉促進行招商，導致招商失敗。

4、新穎的產品賣點業內招商有個觀點，“好的產品是成功的70%”，認為好的產品必須有好的創意才是成功的70%。用營銷學的原理分析，產品是什么并不重要，重要的是經銷商和消費者認為你的產品是什么。因此，招商產品在同質化傾向越來越嚴重的情況下，定位是否準確核心應是實現招商飛躍的重要一環。可以從產品和品牌兩個層面進行產品的提煉。做到產品的賣點有別于同類產品、有傳播的渠道、有特定的消費人群，做第一個概念的提出者和倡導者等。

從諒解到結盟，才能完成良好的合作。與代理商交朋友，決不是一句空話，要按步驟和計劃去實施。

6、有效的經銷商培訓良好的代理商不是單純的招出來的，而是培訓出來的。諸多醫藥招商企業抱怨自己的代理商素質低、忠誠度不夠、急功近利，其實這些都可以通過對代理商的系統培訓得到解決。在“精細化招商模式”中，對代理商的培訓就是銷售，只是在終端我們銷售的是產品，而培訓銷售的是公司的政策、理念和管理。通常對代理商的培訓可以通過拜訪、產品演示、內部營銷刊物、產品公司視聽材料、專題講課、召開市場研討會、列席代理商會議、協同拜訪等方式進行，各種方式的靈活運用，可以逐漸的提高代理商隊伍的素質，增強代理商對企業和品種的忠誠，降低對當前利益的敏感，形成與代理商的良好作。

7、扎實的代理商跟進代理商的扎實跟進是醫藥招商可否持續發展和上量的關鍵環節。也是被多數企業忽略或者做得不夠深入的環節。真正體現一個企業招商工作做得好壞主要體現在代理商跟進中的細節地把握和執行。在“精細化招商模式”中，代理商的選擇、代理商的拜訪、代理商的談判、招商人員的時間統籌、終端市場的動銷和持續上量等都是代理商跟進的主要工作，只有將每一個具體內容細化，提出要求，制定出流程，使招商團隊可以認真的執行，并實施好監督檢查，才能保證代理商的跟進落到實處。

8、量化的代理商考核代理商的考核是對代理商工作的檢查和激勵。通常情況下，按照考核的內容可將對代理商的考核分為定量化和定性化考核兩種，按照考核的時間可將考核分為階段性考核和年終考核。不論采用何種考核，關鍵環節都是如何設定考核指標、如何設定考核內容，如何將銷售中的關鍵指標和考核結合起來。代理商的量化考核要按照業務進展的不同階段進行設定，對代理商的量化考核既要把握考核的原則性，也要注意靈活性。只有考核結果符合實際、對代理商有激勵和促進的作用、利于醫藥企業了解代理商的工作狀況才是有效的考核。單純的以銷量、回款、開戶率作為獨立的考核指標和不分階段按照一個標準進行考核的方法都是不可取的。

行代理商布局規劃，提倡渠道重心下移，提倡二級分銷和渠道扁平化，同時在代理商布局中要結合解決串貨和回款的問題，增加布局的穩定性。

10、成功的招標采購藥品招標相當于企業的第二次注冊，是藥品進入醫院的一道門檻，隨著20xx年四川陽光掛網模式的全國推廣，各地陸續進行了掛網的探索，廣東掛網、寧夏模式、河南掛網。。。。。。，截至目前為止已經有十三個省開展了掛網，大有席卷全國之勢，且各地模式不盡相同，增加了醫藥企業應對招標采購的難度。成功的招標采購是招商成功的前提，醫藥企業只有成功地進行招標采購，才能進行產品銷售，因此醫藥企業必須在日常工作中了解招標的現狀、分析和研究國家和各地的招標政策、關注招標動向、建立企業招標的內控系統、具有良好的政府公關和危機處理意識，只有這樣才可以為招商的成功打下基礎。

1、負責企業系列產品全國以及外貿出口的網絡建設，以發展otc連鎖、區域強勢醫藥商業及個體為主，通過規范的客服和有效的管理，建立穩定、深層次、朋友般的健康可持續發展的網絡資源。“走出去，請進來”----通過企業主動的高頻信息傳播，讓更多的醫藥企業、醫藥銷售企業以及優秀的個人代理商了解藥業，了解中智藥業的產品，并熱情邀請各界醫藥圈的.朋友來安陽，來藥業，從而建立一個有利于企業發展的交流互動平臺。

2、營銷方針：用大產品、大服務、大品牌去組合大市場、大網絡、大隊伍，用企業自身的營銷網絡去實現與代理商網絡的有機結合，并牢牢控制住代理商網絡系統；把企業建設成一個家庭，建設成一所學校，建設成一支軍隊;讓企業的員工和代理商都健康成長，企業自然就健康壯大。

3、招商部直屬企業總經理管理，下設招商經理、招商助理等職務，統一遵守營銷中心制訂的各項規章制度。

4、建立一支高效能招商執行團隊，服務企業，服務渠道資源。

，以高品質、高檔次、略高價位并通過統一布置的終端陳列、pop提示等系列銷售手法在區域高端賣場樹立品牌。

招商計劃書做用篇五

【項目研究策劃目標】

n掌握和了解成都商業地產、寫字樓及服務式公寓市場發展模式和規律

n掌握成都商業地產、寫字樓及服務式公寓的市場競爭格局，找準項目的市場切入點

n把握成都商業地產、寫字樓及服務式公寓類置業群體的需求特征

n掌握和運用國家以及成都地方政策法規對商業地產項目的規定

n掌握成都商業地產開發和運作模式

n找準和提煉本項目的核心價值和核心競爭力

n明確項目的核心概念

n明確項目市場定位和產品定位

n建立項目的開發策略

n建立項目銷售營銷推廣策略

【項目研究策劃核心命題】

n與商業地產發展相關的土地、房地產行業、金融等政策、法規研究

n國內商業地產開發模式的研究

n成都商業、寫字樓及服務式公寓典型可類比競爭項目比較分析研究

n成都商業地產、寫字樓及服務式公寓物業發展趨勢研究

n成都商業地產、寫字樓及服務式公寓物業消費者需求特征研究

n商業地產創新發展趨勢研究

n項目區域發展規劃研究

n項目地塊開發條件解析

n項目開發策略研究

n項目營銷推廣策略研究

【項目研究策劃成果】

&《項目發展與競爭環境研究報告》

一、城市宏觀經濟研究

1.1成都的城市總體定位

1.2成都市歷年gdp增長情況

1.3成都市產業結構發展情況

1.4近兩年成都市利用外資情況

1.5近兩年成都市第三產業就業狀況研究

1.6未來經濟增長趨勢

二、成都市市區城市形態和規劃

2.1成都市城市性質

2.2主城區用地布局規劃

2.3城市市政規劃調研

2.4區域規劃及發展前景分析

三、成都市房地產市場專題研究

3.1成都市房地產市場發展現狀綜述

3.2新政和地震對成都市房地產發展影響力分析

3.3成都市房地產市場走勢分析

四、成都市商業、寫字樓、酒店及服務式公寓市場專題研究

4.1成都市商業、寫字樓、酒店及服務式公寓物業發展概況

4.2成都市商業、寫字樓、酒店及服務式公寓市場特征分析

4.3成都市商業、寫字樓、酒店及服務式公寓產品特征分析

4.4成都市商業、寫字樓、酒店及服務式公寓物業未來發展預測

五、城南新區未來發展規劃研究

5.1城南新區的產業發展規劃研究

5.2城南新區用地布局規劃

5.3城南新區市政規劃調研(包括重要道路;地鐵等交通規劃;公園、大型文體娛樂設施等及其相應時間表)

5.4城南新區未來發展前景分析

六、商業地產(商業綜合體)專題研究

6.1與商業地產(商業綜合體)地產發展相關的土地、房地產行業、金融等政策法規研究

6.2國內商業地產(商業綜合體)地產開發模式和成功經驗的研究借鑒

6.2.1商業地產(商業綜合體)產品構成

6.2.2商業地產(商業綜合體)功能構成

6.2.3運行機制(規劃建設模式、創業服務體系、投融資服務體系、產業發展模式、銷售招商模式、商業運作模式)

6.3成都商業、寫字樓、酒店及服務式公寓典型可類比競爭項目比較分析研究

6.4商業地產(商業綜合體)創新發展趨勢研究

6.4.1主題概念創新

6.4.2建筑形態創新

6.4.3品質配套創新

&《成都商業、寫字樓、酒店及服務式公寓物業客戶需求調研報告》

客戶背景特征分析(行業、區域、年齡、收入狀況、學歷、喜好)

客戶滿意度分析(對現有物業的`滿意度，最滿意的方面和最不滿意的方面)

客戶需求特征分析(選擇區域、選擇物業面積、選擇檔次、進駐方式及價格承受能力、選擇物業最關心的問題、選擇物業最看重的配套設施)

項目相關需求調研(關于項目檔次的調研、適合入駐該項目的客戶、項目所必需的配套設施、對商業、商務、居住配套設施的具體要求、入駐本項目的意向)

&《項目定位及發展策略研究報告》

總體形象概念定位

規模定位

目標客群定位

功能定位

產品定位(戶型、建筑風格、層數、層高、配置)

價格定位

項目開發策略建議

&《項目規劃及建筑概念設計建議報告》

規劃設計的創意生成

項目功能組成

總體規劃(規劃原則、規劃依據、區域劃分)

建筑設計(設計依據、設計原則、建筑風格與色彩、結構形式、平面布局、層高、層數、建筑設備配置)

&《項目投資效益分析》

財務評價基礎數據與參數選取

項目產值估算

成本費用估算

財務評價指標

風險分析與規避策略

招商計劃書做用篇六

二、為什么要投資：

1、無論你是職場中人，還是生意場上的人，你每天都在做著投資生意。

職場中的人：

2、投資具有升值和貶值的作用；

4、投資和你形影不離，我們要有新的投資觀念；

三、什么人可以成為直接投資者：

1、做事業的人：體現人生的價值；

2、自由人：喜歡無拘無束的生活環境；

3、有存款的人：提高生活的質量；

4、下崗職工：為了生存；

四、可投資的行業：

1、股票、證卷市場：高風險、高投入、大部分人在賭博；

2、市場：高投入、回報期長，是一種保障；

3、銀行存款：回報極小；

5、：高投資、高回報、高風險、復雜的社會關系…

6、商業：

（1）精品百貨、購物廣場、臨街店鋪、批發市場、折扣店、餐飲服務；

（2）特點：

餐飲服務：面積大、投入高；面積小、風險大、回報慢；

五、成功案例：

說起做生意人們自然會想到投資與風險、做什么生意賺錢、能賺到多少錢！記得朋友告訴我一句話：要想走成功的捷徑，就要和成功人士在一起去模仿他們，你就會成功。請大家記住這句話并相信它，因為，你是在做復制成功的事情。

我們先了解一下成功人士的做法：

例一、經營禮品的是一位25歲的大學生，江蘇人，大學畢業一時找不到合適的工作，于是就萌發了自己做點什么的念頭，通過近一個月對市場的走訪，他發現小禮品、裝飾性極強的家庭小擺件有著廣闊的市場，于是首期投入了30000元（場地租賃費、鋪位押金、商品購進資金、裝修費、周轉資金、其他費用），兩個月經營下來，成本費用全部收回。

他介紹說：做這一類生意有幾點好處：1：消費的人群廣泛，從青年人到中年女性的鐘愛2：購買的頻率高：追求時尚一族的消費者非常重視生活的質量，他們愛交際，經常購買一些時尚、個性的小禮品贈送親朋好友，雖然花錢不多但卻給生活和工作帶來意想不到的好處，而這些小擺件又是營造浪漫、溫馨小家庭必不可少的商品，因此經營這類商品不僅可作禮品還很實用，可最大限度滿足人們對追求生活品位的需求。3：順應了市場發展潮流而誕生的：隨著人們生活水平的不斷提高，越來越多的人購買這類商品，據2006年國家統計局統計，目前全國生產這些的廠家由2004年500多家增加到2005年1000多家，大部分廠家及集中在浙江、上海、廣州，2005年河北、天津等地也紛紛建立了生產基地來滿足市場日益增長的需求。4、風險小、利潤高、收效快：優越的地理位置決定了利潤一般在200%左右。例：進價3元的商品可以買到9元左右，進價10元左右的商品可以買到25元至30元左右，由于高利潤的特點決定了回報迅速，在很短的時間內可以收回投資，隨著市場良好的發展前景，需求量在不斷擴大，也大大降低了投資風險。銷售額每年都在不同程度的提升，現在月銷售平均在10萬左右。

例二、藝術香皂

這是一位人到中年的老板趙建輝，他告訴我：他剛剛從臺灣回來并發現藝術香皂的經營市場，他說藝術香皂在國外流行了很多年，在臺灣正迅速的卷起熱潮，目前在香港進入預熱階段，在我國正在進入起步階段，伴隨著市場熱點不斷涌出，這說明：1、年輕一代越來越追求個性、高品位、體驗式的消費需求孕育而生，而藝術香皂正是滿足了18—30歲之間的消費群體的需求，2、健康的事業：現在越來越多的人注重身體健康，人們在相互祝福的時候總是把健康放在第一位。藝術香皂融創意、天然藝術、香熏一體，采用天然植物精華（椰子油、棕櫚油、橄欖油等）具有滋潤保濕、性質溫和、平衡體內機能，對于情緒精神及身體健康起到了很好的作用。3、得到了廣大消費者的認同：目前藝術香皂已出口澳大利亞、加拿大、日本、法國市場，2004年5月在北京延慶建立了生產基地，品種形成了30多個系列200多個產品，其中近100種皂品廣為國內外認同，成為經典暢銷產品，目前市場占有率極高，大到精品百貨，小到批發市場都可以見到這些商品。4、低投入高回報：經營占地面積3至5平米，首批商品資金投入在3000元左右零售價在3—48元之間，銷售利潤在200%左右，銷售量大，在北京月銷售額在8萬元左右。

以上兩個案例只是一個小的縮影，商機無處不在，就看你能否發現熱點并去實現。

六、如何發現投資的熱點：

例一：帽子的啟示

90年代初，下海經商成為一個時髦的代名詞，一位紡織廠女工厭倦了工廠枯燥、勞累的工作，非常羨慕經商的人，渴望著有一天也下海經商，過著富人的生活。有一天，她的好友因為長長的頭發從帽子里掉下來卷進了機器里受了重傷，這給了她一個很大的啟發，她想：有一種東西能夠把頭發固定起來，在戴上帽子不就更安全了嗎？沒過多長時間，這位女工辦了辭職手續做起了頭卡生意，特別是頭花下面的發網更是風靡一時，小小的發網圓了她經商的夢。

例二：社會在發展，熱點會層出不窮，只要你留心觀察，在你的周圍都有大大小小的熱點和公眾的話題。1990年以后，全國的申辦奧運、亞運、香港回歸熱等熱點不斷。對政治家來說：熱點是政紀和社會繁榮的象征；對普通市民來說，熱點是景象，是熱鬧，是茶余飯后的話題；而對精明的商人，熱點就是商機，就是掙錢的項目和題材。抓住熱點掌握題材就能掙錢。同時，也要注意潛在的熱點的發現，能發現商機，就能更勝一籌。

讓我們把當前的潛在熱點列舉出來，看一看相關的市場，是否具有現實的、潛在的需求，這就是你掙錢的著眼點。

七、如何發現投資熱點：略

八、做什么能賺錢

1、飾品類：目前各地的飾品類商品可謂是琳瑯滿目，花色品種之多，數量豐滿程度堪稱在小件商品之首位，由此我們也可窺見飾品的銷售之熱，飾品類商品裝飾性極強，給整體形象起到畫龍點睛的作用，而且價格經濟實惠，也是最吸引年輕的女孩子們眼球的商品，不同的服飾需要不同的飾品加以修飾，因此購買飾品類商品具有經常性和隨意性。

飾品類：飾品包括頭飾類、裝飾類兩大類

頭飾類包括：頭卡、頭花、發圈、發帶、假發等大類

頭卡目前全國有5000多個品種、頭花有3000多個品種、發圈有1000

多個品種、假發有500多個品種

2、禮品類：目前太原市場的禮品還停留在青少年消費的群體上，我們的目標消費群還遠遠不夠，辦公禮品、裝飾性禮品還比較匱乏，如今的社會已成為信息時代，人與人的溝通，企業與企業的交往，禮品是必不可少的工具禮品類資源廣泛，領域涉及家居禮品、辦公禮品、裝飾禮品、節日禮品、等。太原市場的空白點：辦公禮品、裝飾禮品、家居禮品、兒童禮品。

目標消費群：18—50歲廣大消費者，不同消費需求的消費者

實際銷售額：5萬——8萬/月

4、鐘表類：鐘表類包括：時尚掛表、傳統掛表、時尚座鐘、座表、時尚腕表、普通腕表、兒童手表、等。

目標消費群體：7—35歲的消費者

實際銷售額：5萬以上/月

消費熱點還有很多，由于時間的關系，我們不能一一列舉。

九、投資分析：

1、零風險投資：為什么說是零風險投資？

例：發圈的零售價是5元，而進價在0.5—1元之間，在促銷期間我們按1—1.5元銷售，恐怕你的門檻就要擠暴了，系列的配套政策即使你成本銷售也不會有任何的風險，所以說投資是零風險的。

2、投資分析：大眾飾品：

例一：資本投入：假設租用4平米店鋪，租金為5元/平米/天。

首期一次性投入：22700元

1、鋪位年租金：7200元

2、貨品成本：單件商品平均進貨價4元，首次進貨3000件，共12000元。

3、裝修費：1000元

4、其它費用：2500元/月（物業費、二次照明費、稅金、店員工資等）

銷售分析：

1、平均單價：15元/件

月銷售開支：

1、鋪位月租金：600元

2、其它費用：2500元/月（物業費、二次照明費、稅金、店員工資等）

月利潤核算：

在以后的經營過程中銷售量不變的情況下，平均年經營收入6萬元。

例二：化妝用品：

資本投入：假設租用6平米店鋪，租金為5元/平米/天。

首期一次性投入：29500元

1、鋪位年租金：10800元

2、貨品成本：單件商品平均進貨價3元，首次進貨5000件，共15000元。

3、裝修費：1000元

4、其它費用：2700元/月（物業費、二次照明費、稅金、店員工資等）

銷售分析：

1、平均單價：10元/件

銷售開支：

1、鋪位月租金：900元

2、其它費用：2700元/月（物業費、二次照明費、稅金、店員工資等）

月利潤核算：

在以后的經營過程中銷售量不變的情況下，平均年經營收入7.02萬元。

例三：流行服裝：

資本投入：假設租用8平米店鋪，租金為5元/平米/天。

首期一次性投入：34100元

1、鋪位年租金：14400元

2、貨品成本：單件商品平均進貨價30元，首次進貨500件，共15000元。

3、裝修費：1000元

4、其它費用：3700元/月（物業費、二次照明費、稅金、店員工資等）

銷售分析：

1、平均單價：50元

銷售開支：

1、鋪位月租金：1200元

2、其它費用：3700元/月（物業費、二次照明費、稅金、店員工資等）

在以后的經營過程中銷售量不變的情況下，平均年經營收入6.72萬元

十、投資的快樂：輕松做老板

1、因為經營面積小、投入少、回報又高，還有適合您的投資方案，讓您即省時又省力還省心，真可謂嘻嘻哈哈做生意，輕輕松松當老板。

2、眨眼間成就致富夢想：

例：經營一家30平米的品牌服裝店投資在25—30萬左右，扣除各種費用利潤一般在20%—25%左右，試想：日銷售在2000元。月銷在60000萬元可獲得12000元的利潤，一年半至兩年后才將成本收回。

而新的投資模式只需投入30000萬元，一個月就可收回成本，年利潤也遠遠超過傳統經營模式。

十一、招商形式：

目前相繼在北京、上海、浙江成立了招商分公司，招商形勢非常喜人，我們即將在太原成立第四家招商分公司，全新打造太原商業新概念。

招商計劃書做用篇七

第一章摘要

第二章公司概況

2.1公司基本信息

2.2公司的宗旨、愿景、使命、服務標準

2.2.1公司宗旨

2.2.2公司愿景

2.2.3公司使命

2.2.4服務標準

2.3組織架構

2.4協作與公共關系

2.5歷史經營狀況

第三章項目描述

3.1項目背景

3.2產品或服務介紹

3.3商業模式解析

3.4服務與支持

第四章行情及市場分析

4.1行情分析

4.2市場分析

4.3市場定位

第五章：競爭分析

5.1我們的優勢

5.2競爭對手分析

第六章市場營銷與銷售

6.1市場營銷分析

6.2市場營銷策略

6.3客戶定位

6.4營銷管理

6.4.1概述營銷計劃

6.4.2銷售渠道、方式、行銷環節和售后服務

6.4.3銷售隊伍情況及銷售福利分配政策

第七章公司管理

7.1核心團隊介紹

7.2員工管理制度、激勵機制與勞動合同

7.3人員招聘與培訓計劃

7.3.1人員招聘

7.3.2人員培訓

7.4薪酬、福利方案

7.5員工關系管理

7.6成本控制管理

第八章投資說明

8.1資金需求說明

8.2資金使用計劃

8.2.1公司正常運營

8.2.2平臺維護、推廣、升級及廣告宣傳

8.2.3業務公關費用

8.2.4其他費用

8.3投資方的監管和管理權利

8.4投資回報與退出

8.4.1投資回報

8.4.2退出機制

第九章風險分析

9.1資源(合作商/供應商)風險

9.2市場不確定性風險

9.3政策風險

9.4財務風險

9.5管理風險

9.6破產風險

第十章規避或風險對應措施

招商計劃書做用篇八

概述部分要明確說明公司的現狀與歷史沿革、業務和發展目標，產品與服務是什么，公司的產品和服務有那些競爭優勢，企業管理團隊的素質和發展變化情況。

詳細說明現在和將來的市場狀況，提供充分的市場調查的數據和相關假設，描述市場的變化趨勢和增長潛力，說明每個細分目標市場及其客戶。

分析現有和將來的競爭者，他們的強項和弱處，以及本公司的優勢和戰勝競爭對手的方法。如果是進入一個已有競爭的市場，要分析競爭對手會對本公司的進入做出什么反應，如果是進入一個新市場，要預測其他對手將如何跟隨進入這個市場。

對每個細分目標市場作出特定的營銷計劃，如何接觸客戶、爭取客戶使用公司的產品并保持市場占有率。

詳細描述管理團隊組成人員的背景材料，包括其經驗、能力和專長。尤其對總經理、技術主管、營銷主管、財務主管的人選情況進行說明。

對投資形式明確且具體地闡述意見。如所需資金的額度及用途，以后融資的設想，風險投資參與投資后的股權分配情況及參與公司管理的方式的計劃。

現有的公司財務報表、投資后五年的財務預測報表（頭兩年的營業收入和費用現金流量表用月報的方式作出預測），投資需求及如何使用這些資金，每年的預算。做財務預測要有一定的預測基礎，避免完全的想象。

對于公司以后發展中可能面臨的風險因素進行正面描述，并提出應對辦法。如：管理團隊經驗不足、市場發展的不確定性、技術開發不成功的可能、實驗室階段轉化批量化生產的不確定性、關鍵人離去對企業的`影響等。

說明希望風險投資的變現方式，如股票上市、股權轉讓給行業內大公司（若確有這種設想請列出有可能的公司名稱），股權回購（按預先商定的方式買回我方在貴公司的權益）。

招商計劃書做用篇九

淘寶商城作為目前天津乃至國內后發優勢的經營項目以其物美價廉的物品而備受廣大消費群體認可，現階段基本確定了以外貿服裝，精品飾物市場為主體的設計與規劃。

為使項目的整體開發獲得成功，它的形象樹立，品牌塑造，商業規劃，商家引進，后期商業運營管理和商鋪租賃銷售等，是項目運營接下來亟待思考解決，并認真執行的關鍵所在。

第一部分項目運營總體方案要點

一、項目的宗旨、意義

在流通產業中，零售商業的發達程度是衡量一座城市區域市場組織化程度的重要尺度之一，也是流通領域關鍵環節。

服裝業是世界性的永久不衰的朝陽產業隨著時代的發展和人們審美觀念的變革，服裝在人們生活中的重要位置愈加顯著，五彩繽紛的服裝早已成為展示城市風采的流動風景，衣著水平往往是衡量一個國家文明程度與人民生活質量的重要標志。毫不夸張的說，服裝是一個城市的“名片”，更是一個國家活力與希望的象征。

服裝零售是流通產業中的重要課題，服裝零售業的興旺發達有利于降低消費者成本，有利于服裝產業發展，有利于培育服裝品牌。

天津市的服裝零售產業立足濱江道大胡同地區面向全市，在全市的服裝市場格局中具有舉足輕重的地位。然而長期以來零散小店遍布大街小巷質量參差不齊，消費者得不到信譽保障，沒有良好的管理及定位。淘寶商城處于南開區中心位置附近大學、寫字樓、it商城、居民區密集人流集中但缺乏服裝百貨零售區域，對于彌補商城的區域不平衡，填補了南開區服裝百貨零售產業空白。

淘寶商城鋪位超過60個，可安排就業人員近2-3百人，這對于在經濟形勢嚴峻，失業人員增多形勢下緩解政府安排就業人員壓力具有積極意義。同時進一步促進民營經濟發展，扶持服裝百貨零售產業和流通業發展。

二、淘寶商城運營要點

1.充分發揮地域的優勢，形成清晰的商業定位。鮮明特色和獨特個性是企業可持續發展的重要手段，必須在塑造經營特色上尋求新的突破，才能形成自身獨有的優勢和永恒競爭力。創建“淘寶”文化，用三創精神（創業、創新、創顧客價值）武裝企業員工的頭腦。

2.服裝文化是活力源泉，市場需求是服裝市場發展的基本動力，那么服裝文化的不斷創新與傳播才是服裝市場生生不息的火力。

3.連鎖經營是現代商城的必由之路，信息化與知識管理手段是連鎖經營管理的關鍵。我們要把“淘寶商城”做成品牌市場，面向全市發展連鎖加盟店，變產業經營為產業經濟與資本運營結合的經營模式。產業經營是資本經營的物質基礎和前提條件，資本經營是產業經營的深化延伸和必需手段，把握原則：純粹的產業經營過于單一，難以取的超常規發展，而純粹的資本經營又過于冒險，難以形成穩固的實業基礎，甚至形成泡沫經濟。成功策略應當是產業資本與金融資本相結合、產業經營與資本經營互動，形成產業經營—資本經營—產業經營的良性循環。

4.引導入場的服裝零售企業用高新技術武裝服裝百貨產業，創造多元化的服裝文化，不斷滿足客戶個性化需求。現代服裝業渴求在更高的平臺上“華山論劍”。21世紀商業是大市嘗大流通、大繁榮的融合、統一。現代商業不僅是商業和服務業的統一，更是數量商業和服務商業的統一。適應現代服裝業急切渴望和呼喚在更大的舞臺、更靚的空間、更優的環境、更佳的氛圍里華山論劍的市場需求。

三、淘寶商城的經營策略要點

1.“放水養魚”政策。“淘寶”的經營策略，是一種雙贏的策略，即“放手養魚”的抵租金政策，允許二手租金與商場租金之間存在巨大的剪刀差即“蓄水養魚”的政策。鋪位租賃權有較高的轉讓費，以保證商家在“淘寶商城”搞經營能得到較高的回報，獲得穩定的、持續的發展，反過來又促進市場持續穩定的健康發展，共同把市場做大做強。

2.低價格策略，淘寶商城的價格一定要低于白堤路家樂福附近、海光寺附近、八里臺附近、鞍山道周邊地區等其它地方商城店鋪的價格。

3.多變化創新策略。款式新、變化快。在淘寶商城，服裝更新能力要相當強。經營者要做到平均每周推出新裝新款。

4.經營服務檔次不斷提高。要推出外貿精品與時尚齊步，盡快產生品牌效應。“淘寶商城”定位在精品與時尚并駕的商城，在全方位服務上造人氣，聚財氣（逐步引入銀行聯名卡、pos終端、自動查詢系統、ip電話、寬帶、網站建設等）。

基于對淘寶商城現有各種要素綜合平衡和判斷，目前擬定位在：集外貿精品服裝、小百貨、個性飾品銷售為一體的具有區域優勢的專業服裝百貨市場。這是可行的，是現實的，有前途的。

四、淘寶商城的總體規劃要點

商業總體規劃

時尚服裝城：時尚、前衛、個性主題城，統一裝修、統一管理。主要經營“流行服裝、鞋類、皮具、飾品等個性小店為。

業態規劃的思路：

根據項目本身的建筑形態集體量進行規劃

根據業態之間的相互補充、影響的因果鏈進行業態優化

根據項目的地段及城市規劃特點進行業態組合

按市場的規律以及市場調查結果進行業態的選擇

依據商家的要求及消費者的消費習慣與意識為業態規劃基礎

根據項目的開發運營策略進行總體規劃

業態的整體定位說明

從前到后依次進行業態整合及優化，以提升項目人氣，拉動市場消費，塑造項目品牌為主。

第二部分淘寶商城招商策略

招商是商城投資收益的實現形式，一個商城投資項目運作成功與否就看是否能按計劃成功完成招商目標。因而，對于商城投資商來說，掌握商城的招商特點有利于商城項目的運作成功。招商的成敗關系到項目是否可以順利開業，優質的主力商戶是商場長久發展的中流砥柱。隨著商城的發展，招商將會扮演很重要的角色。一個商城投資的真正成功是商場日后持續經營的長久旺盛，而統一招商就是為以后經營的暢旺奠定堅實的基石。

要積極地為本項目尋求最佳的盈利模式與整體招商實戰策略，力爭使本項目實現經濟效益、品牌效益與社會效益“三贏”，以及將項目持續做旺，實現盈利的持久化與最大化。

在這樣一個充滿機遇和風險的環境下，本項目必須采用差異化策略，運用與眾不同的實戰戰略與技巧，才能找到最好的出路，在確定與不確定的元素的為啥中才能沖出一條血路，早日達到本項目的招商目標，確保項目的順利開業。

一、招商目標

淘寶商城的招商不只是簡單解決商家進場經營的問題，而是挑選優質商家并進行合理的業態安排以促進持續旺場。

1.通過前期鋪墊工作，確保招商到位，爭取達到最大進場率，保證商場的順利開業，力爭項目的招商率達到85%以上。

2.通過在全市商城地區的招商，進一步提高“淘寶商城”的知名度，培育市場的美譽度，實行全部招商與招租，奠定項目在鞍山西道周邊舉足輕重的地位。

3.龍頭效應。通過主力商戶的`進駐，帶動小商戶的進駐經營，為后續的市場持續走旺帶來保障作用，實現高素質的主力商戶強勢加入，為本項目以后的招商工作提供一個信心的保證。通過項目的招商成功實現，帶動投資者對前景的信心和保障，進而推動項目的推廣和回款。

二、招商對象

在淘寶商城的招商工作和品牌組織計劃中，應充分考慮天津市場尤其是鞍山西道附近消費者的消費特性、消費能力和消費習慣，選擇優質商戶，實現良性持久經營，樹立淘寶商城的品牌形象。

招商計劃先內后外，即首先去吸引在鞍山西道周邊有一定影響力的品牌商家和經營者，然后再到全市吸引有特色的商品和經營者。

項目要以一些比較優惠的策略去引進商家，確保對小型商家的招商更有吸引力。

三、商家的引進方式

直接引進：

通過與商家談判，達成進駐意向，由商家直接經營、自負盈虧，同項目是簡單的租賃方式。

聯營：

通過資產評估，確認商家同項目的責權利關系、投資收益比例、經營管理方式等多種形式進行合作經營、共擔風險、共享利益的經營方式進行合作。

四、商家進駐要求和原則

1、個性鮮明有特色商戶

商戶結構的組成對全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會帶來不同消費群，某個商戶個性鮮明、形象突出，容易給消費者留心深刻印象，豐富了商場整體的經營特色。

2、能吸引人流量的商戶

有一些商戶不一定付得起很高的租金，且能吸引大規模的人流量，帶動商場購物消費增長，必須對這些商戶要實施重點引進，如：所售商品非常低廉實用可帶動人流。

3、同業差異、異業互補

同業差異就是市場不能盲目招統一品類的店進入，若果引進商戶過于重疊，在經營上將造成競爭的激烈，也有損項目整體的經營特色。譬如箱包的核心主力店招商，就不要同時找來兩家基本上都是女士挎包的。核心品牌商戶同質化無差異更是不能想像的。異業互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客身心體驗變化，提高其消費興趣與欲望。

4、前期重點招外貿甩單、優質、特色商家進場

5、統一經營，統一管理這是商場良好運作的重要保證。

五、招商總體策略

招商總體策略是招商工作的核心指導思想，制定招商總體策略，旨在明確招商工作方向。必須將招商總體策略確定為：

以特色商家為核心，不是簡單地以租戶為對象

目前天津市的商城招商（大型百貨中心除外）經營上是以商家為重心，而非以特色商家為重心，不管你經營的商品檔次高低，只要你有錢交納租金，就可以進場經營，這是商場形象、檔次低下的重要因素之一。商場定位的確立與業態的劃分，必然與其經營品種、檔次息息相關，以特色商家為核心開展招商活動，是現代商業的必然趨勢。

六、租金定價策略

根據項目的情況，由于天津市淘寶商城項目多，競爭對手較多，為了盡快讓商家進駐，提升項目的人氣，搶到市場消費的份額，建議在租金價格不受影響的前提下以贈送啟動時間的方式進入。

根據其它同類的商業物業租金情況和市場的實際租金在結合本項目的情況，租金上采取選位定租控制的方法以保證商業物業的正常收入。

租金遞增建議

1、第一年

這是商場的開業初期，是經營啟動階段，不論商戶還是管理公司，必然都有一定的經營難度，需要共同進行市場培育，商場才能逐步做旺，建議第一年的商鋪租金不做遞增。

2、第二年開始

經過1年的市場培育和商場營運，隨著經營逐漸走向正軌，商場品牌的確立，淘寶商城開始進入鞏固創新新的階段。建議商鋪租金從第三年起開始遞增，第三、四年租金標準建議每年遞增10%，第五年開始根據天津商業市場的發展狀況，對商鋪租金另作評估，確定租金遞增幅度。

七、招商人員

1.以招商部為主，全員招商，全員銷售。

在整個項目的運營過程中，要形成每個人的服務意識和主動意識。包括項目所有人員。都要對每一個業主，每一個顧客進行主動的、熱情的、周到的服務。針對項目的招商，要對所有人員進行培訓，讓每一個人都熟悉和了解項目的整體情況和各個具體細節，包括：業態的分布、租金情況、銷售價格、簽約條件、招商政策、宣傳方法、后期運營管理等。

每一個人員都要主動的向身邊的每個人介紹項目的情況并挖掘潛在的招商對象和銷售目標，形成以每一個員工和客戶為媒體和終端的宣傳模式，形成每位員工都是宣傳員，都是招商員，都是銷售員；每位員工都為淘寶商城的招商和銷售不停努力的思想觀念和企業文化。在獎勵政策上，也對形成業績的人員予以現金鼓勵。

八、招商優惠政策

1.減免租金優惠

為了促進各類商家的盡快簽約，早日達到本項目的招商目標，在短期內形成熱租的場面，在保證利潤的前提下，作減免部分租金的優惠。

——秒秒金計劃

為了吸引商戶盡早達成租賃協議，建議實施越早租賃，租金優惠越高的“秒秒金計劃”,先將對外公布的租金水平提高一定幅度，按照達成協議的先后，制定相應的第一年租金優惠比例，如：

在5-6月達成承租協議，給予租金9折優惠；

在6-7月達成承租協議，給予商戶租金9.3折優惠；

在8月達成承租協議的，給予商戶9.5折優惠；

備注：具體的優惠比例和時段在招商時另作確定。

2.增加商戶裝修期優惠

具體裝修期將視裝修程度而定，在招商前根據大小商戶，制定標準的免租裝修期限。

為了促進商戶進駐，建議在招商的中、后期，在給予商戶裝修期標準的基礎上，根據商戶的知名度及規模，增加一至兩個月的免租期，以刺激商戶的承租。

3.送廣告宣傳牌使用權

商場內須設置一定面積的小型廣告牌，可以活躍商場的商業氣氛，也可增加收入。當商戶有需要時，需另行租用或優惠租用。

廣告牌的贈送只是一定時期的使用權，制作費用由商戶負責，商城只提供廣告位置。

4.試營業期間減免管理費

很多的商戶對商場開業前期能否做旺都存有疑問，事實上，大部分商場在開業后的前一兩年經營均處于發展期，營業狀況有待市場培育。

為了打消商戶的疑慮，建議在試營業階段（需根據具體情況確定，可將試營業期設為三個月或半年）實施減少或免交管理費的優惠，以降低商戶的經營風險，幫助商戶度過經營難關。

5.免費的廣告宣傳

在商場整體對外電視、報紙、傳單等廣告宣傳推廣時，對于先簽約或早裝修的商家可以承諾進行免費的同步宣傳。

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