報告是一種常見的書面形式，用于傳達信息、分析問題和提出建議。它在各個領域都有廣泛的應用，包括學術研究、商業管理、政府機構等。那么我們該如何寫一篇較為完美的報告呢？下面我給大家整理了一些優秀的報告范文，希望能夠幫助到大家，我們一起來看一看吧。

房地產分析報告篇一

一、標題要求

標題可以有兩種寫法。

一種是規范化的標題格式，基本格式為“××關于××××的調查報告”、“關于××××的調查報告”、“××××調查”等。

另一種是自由式標題，包括陳述式、提問式和正副題結合使用三種。陳述式如《東北師范大學畢業生就業情況調查》，提問式如《為什么大學畢業生擇業傾向沿海和京津地區》，正副標題結合式，正題陳述調查報告的主要結論或提出中心問題，副題標明調查的對象、范圍、問題，如《高校發展重在學科建設??××××大學學科建設實踐調查》等。

二、列出調查的主要內容，格式如下：

調查時間：

調查地點：

調查對象：

調查方法：

調 查 人：

調查分工：（以小組形式調查的要求，小組人數不得超過3人）

三、報告正文。

正文一般分前言、主體、結尾三部分。

成績、突出問題等基本情況，進而提出中心問題或主要觀點來；第三種是開門見山，直接概括出調查的結果，如肯定做法、指出問題、提示影響、說明中心內容等。前言起到畫龍點睛的作用，要精練概括，直切主題。

2．主體。這是調查報告最主要的部分，這部分詳述調查研究的基本情況、做法、經驗，以及分析調查研究所得材料中得出的各種具體認識、觀點和基本結論。

3．結尾。結尾的寫法也比較多，可以提出解決問題的方法、對策或下一步改進工作的建議；或總結全文的主要觀點，進一步深化主題；或提出問題，引發人們的進一步思考；或展望前景，發出鼓舞和號召。

調查分析報告

（一）一、基本情況

調查運用國家統計局批準，中國老齡科研中心xx年和xx年實施的兩次中國老年人口狀況調查數據，結合北京、河北、江蘇、浙江、黑龍江、江西、河南、安徽、重慶、甘肅等10個省、自治區和直轄市的典型調查，調查對象為農村老年空巢、類空巢家庭的老年人，即老年人無子女(包括兒媳、女婿)，或有子女但不同吃同住者。

老年空巢家庭包括兩類：

1、獨居戶;

2、夫妻戶。

老年類空巢家庭包括三類：

1、隔代戶(老年人與未成年孫子女或外孫子女同住，多稱“留守家庭”);

2、兩代老人戶(老年人與父母同住);

3、與其他人同住戶(老年人與其兄弟姐妹或照料者等同住)。

xx年，全國農村老年空巢和類空巢家庭共3288萬戶，占農村老年人家庭總戶數的48.9%，比xx年的44.9%提高了4個百分點。空巢、類空巢家庭中的老年人共4742萬人，占全國1.08億農村老年總人口的43.9%。其中，空巢家庭老年人占38.3%，類空巢家庭老年人占5.6%。除隔代戶從xx年的4.4%下降到xx年的3.7%外，其余幾類家庭戶的比例均有所上升。獨居戶從13.3%提高到14.7%，夫妻戶從26.7%提高到27.7%，與其他人同住戶從0.5%提高到2.1%，兩代老人戶從0.4%提高到0.7%。

空巢、類空巢家庭分布呈現較明顯的地區差異。東部和中部省份空巢比例相對較高，如山東、河北、江蘇的老年空巢、類空巢家庭的比例超過了60%，北京、河南、浙江、安徽、遼寧等也超過了50%。西部一些省份如陜西、廣西、云南不足30%。各省份內部的分布差異也較明顯。嚴重的地方，村外出青壯年比例達到90%，留在家里的幾乎都是老人和孩子。

隨老年人年齡提高空巢、類空巢家庭比例呈減少趨勢。農村60至69歲的低齡老年人中有50.2%居住在空巢、類空巢家庭中，在80歲以上的高齡老年人中減少到40.5%。空巢、類空巢家庭老年人以有配偶同住為主占64.9%，喪偶的占28.8%。

老年空巢、類空巢家庭內部差異明顯。約有2/5的老年人自愿與子女分開居住。這類家庭以夫妻戶多見，低齡老年人為主，身體狀況和生活狀況相對較好。有48.3%的老年人被迫與子女分開居住。其中，有30.7%的老年人想與子女同住，但因子女不孝，婆媳關系緊張，或子女外出發展等原因而不得不獨守空巢。有17.6%的老年人愿意入養老院，但因經濟條件不允許加之不是收住對象，或當地沒有養老機構而不能如愿。

二、存在的主要問題

空巢、類空巢家庭老年人生活中的問題既有作為農村老年人面臨的共性問題，也有因子女“缺位”帶來的特殊問題。

(一)養老保障不穩定問題。

農村空巢、類空巢家庭老年人從事生產勞動的比例比非空巢家庭老年人高近5個百分點，占47.4%，得到子女經濟幫助的比例比非空巢家庭老年人低6.6個百分點，占59.5%。空巢、類空巢家庭老年人年人均收入2373元，約為非空巢家庭老年人的4/5。受自我養老能力以及子女自身經濟狀況和養老意識淡薄等影響，39.6%的空巢、類空巢家庭老年人感到經濟困難，49%的人認為經濟上缺乏保障，得到政府和集體救助的只占13.6%。

(二)基本醫療缺乏保障問題。

空巢、類空巢家庭老年人中健康狀況差的占27.2%，患慢性病的占65.5%。57.8%的人未享受任何形式的醫療保障，參加新型合作醫療的老年人多數反映合作醫療報銷起付線高，報銷比例低，報銷程序過于復雜，門診取藥花費多但不能報銷，住院治療又需要先墊付大筆押金。因為上述原因，有70%的空巢、類空巢家庭老年人患病后不去就醫，“拖”病現象比較普遍。

(三)照料服務供求矛盾突出問題。

空巢、類空巢家庭老年人生活部分或完全不能自理的占20%，約948萬人。7.5%的老年人需要照料，其中11.3%的人得不到照料，比非空巢家庭老年人高8.4個百分點。空巢、類空巢家庭老年人的照料主要靠配偶，占52.3%，國家、集體、養老機構上門服務合計僅占2.9%。與此相對，非空巢家庭老年人的照料主要依靠子女，占64.1%。

(四)獨居老年人面臨高生活風險問題。

獨居老年人(包括散居“五保”老人)約1004萬人。其中，覺得經濟困難的占52.4%，需要照料但無人照料的占18.4%，經常感到孤獨的占53.6%，感到不幸福的占21.0%，有過自殺念頭的占7.5%，這些指標均顯著高于其他老年人。統計分析顯示，有60%的農村獨居老年人生活中面臨著經濟非常困難、健康狀況極差、需要照料和孤獨寂寞中的至少一種問題，近19%的獨居老年人面臨兩種以上的上述生活風險。

(五)隔代戶和兩代戶老年人生活壓力大問題。

子女外出務工，留下祖孫在家的“留守”老年人占農村老年總人口的3.7%，接近400萬人。他們既要從事農業生產勞動，又要照看孫子女，身心壓力很大，健康狀況也最差，54.7%的老年人認為健康狀況較前一年變差，69.3%的人患有慢性病，41.7%的人在調查前兩周處于帶病狀態，這些指標均明顯高于其他空巢、類空巢家庭。兩代戶老年人既要自養還要贍養其高齡父母，他們參與農業勞動的比例高達80%，得到子女經濟支持的只占44.3%，醫療費開支最大，年人均住院費支出達到1827元，遠高于其他空巢、類空巢家庭老年人的1068元。

三、農村老年人家庭空巢化現象及問題成因分析

(一)農村老年人家庭空巢化是人口、經濟、社會等多重因素綜合作用的結果，這種態勢仍將持續。

造成農村老年人家庭小型化和空巢化的原因一是上世紀五、六十年代生育高峰人口，同時也是70年代以來實施計劃生育的獨生子女父母相繼進入老年，老齡化加快發展。二是農村人口平均預期壽命延長，高齡老年人口增長，老年人家庭空巢期延長，同時兩代老人戶也有所增加。三是工業化、城鎮化過程中大量農村勞動年齡人口向城鎮遷移，留守老年人增加。四是隨著居住條件改善以及人們思想觀念和生活方式變化，兩代人愿意分開居住的家庭增多。上述因素的持續存在，必將推動農村老年人家庭空巢化的繼續發展，空巢、類空巢將成為我國農村地區老年人家庭的一種重要居住形態。

(二)子女“缺位”削弱了家庭養老的作用。

老年人勞動自養、夫婦互相扶養和子女贍養是傳統家庭養老的三大支柱，由于子女在家庭生活中的“缺位”，喪失了支撐家庭養老的穩定結構，影響了部分老年人的生活，突出地表現為缺乏照料者和精神慰藉，同時加重了老年人勞動自養的負擔。獨居老年人更失去了配偶的扶養，與孫輩同住的“留守”老年人加重了代撫育負擔，兩代老年人戶則是“以老養老”，困難相對更多。

(三)農村社會保障與社會服務發展滯后導致部分老年人養老和照料服務的“真空”。

家庭養老功能不足，老年人對社會保障和社會服務的需求增加。由于農村社會養老保障覆蓋面窄，水平低，社會福利服務基礎設施短缺，社會養老服務不發達，使老年人的養老特別是服務需求得不到保障。調查發現，空巢、類空巢家庭老年人需要上門家務服務的占32.8%，而當地有此服務的僅占7.0%，需要上門護理的占35.4%，能提供上門護理的僅占6.3%，需要入住養老機構而不能如愿的占17.6%，離老年人的需求差距很大。

(四)對農村老年人家庭空巢現象及其問題重視不夠，措施不力。

主要表現為一是政策“缺位”。各地關于居家養老和老年服務體系建設的政策主要指向城市，適合農村實際情況的政策較少。二是觀念落后。一些地方的工作思路仍然停留在“家庭養老”上，對農村老年人“空巢”問題重視不夠。三是缺少有力措施。農村社會保障、基礎設施和公共服務明顯落后，社會組織很不發育，解決農村老年人養老服務問題難度很大。基于以上原因，老年空巢家庭增加帶來的照料服務等問題在許多地方沒有擺上議事日程。

(五)敬老意識和贍養觀念淡化。

農村“重小輕老”現象比較普遍，少數子女視老年人為累贅，一些多子女家庭互相推諉贍養義務。婆媳關系緊張，“媳婦當家，養兒防不了老”。外出務工子女忽視家中老年人的生活安排，與老年人缺少聯系。還有“外嫁女兒不養娘”的傳統習俗，等等。這些因素導致部分老年人的贍養得不到落實。

四、對策與建議

農村老年人家庭空巢化伴隨著農村人口老齡化和高齡化，在城鎮化和農村土地承包經營權流轉等因素影響下，農村以家庭養老為主，依靠老年人勞動自養、子女贍養和土地保障的傳統養老模式受到進一步挑戰，需要從整個農村社會保障制度和社會服務的建構上綜合考慮和應對。在繼續鞏固家庭養老的基礎上，大力發展社會養老保障和公共服務，建立健全社會養老和家庭養老相結合的養老保障體系，是新時期保障包括農村空巢家庭老年人在內的廣大農村老年人基本生活和服務需求，解決農村老齡問題的必由之路。

(一)建立健全農村社會保障體系，為農村老年人生活提供制度保障。

加快建立健全農村社會保障體系，把符合條件的老年人全部納入保障范圍，并考慮老年人的特點和需求，采取措施給予優待和照顧。實施最低生活保障可對貧困老年人降低門檻，提高補助標準。新型農村合作醫療可考慮免除70歲以上老年人的參合費用，并對參加合作醫療的老年人在個人賬戶計入金額及報銷比例等方面予以優惠，適當擴大老年人常見慢性疾病門診報銷的病種。醫療衛生機構應為急重病貧困老年人開辟綠色通道。積極探索建立農村老年人非繳費型養老金制度，對于不享受社會保障待遇的農村80歲以上高齡老年人可采取發放生活補貼等方式，保障老年人的基本生活和基本醫療需要。

(二)加快建立農村社會養老服務體系。

加強農村綜合性養老服務機構建設，在服務好“三無”老人等傳統服務對象的基礎上，把服務對象擴展到高齡、病殘、獨居、生活不能自理的社會老年人。

施院0托老年群眾i 在農村社區建設綜合性養老服務活動設施，以此為依托為老年人就地就近提供生活照料、文體娛樂、法律服務和宣傳教育服務，逐步形成住養、定點與上門服務相結合的養老服務體系。有條件的地方政府和村集體要積極出資設立養老服務公益崗位，同時積極倡導鄰里互助、()志愿者幫扶和老年人互助，以獨居戶、隔代戶、兩代老人戶特別是高齡、貧困、患病、生活不能自理的老年人為重點，建立聯系和幫扶制度，制定緊急事件的有效應對辦法，照顧好他們的生活。

(三)充分發揮家庭養老的基礎性作用。

進一步推進農村家庭贍養協議書簽訂工作，鞏固家庭贍養，督促外出務工子女妥善安排好留守老年人的生活和生產。加強涉老法制教育和敬老道德宣傳，把敬老孝親納入文明家庭和文明村鎮的評選表彰內容，轉變不良習俗，和諧家庭關系。加強對老年人的宣傳教育，幫助老年人加強生活安全的自我保護，掌握緊急情況下的應急處置辦法，提高老年人依法維護自身權益的意識和能力。

(四)加強對農村老齡工作的組織領導。

各級政府要把農村老齡問題納入農村改革發展和社會主義新農村建設，統籌研究和解決。要制定農村養老服務機構、設施發展規劃和推動農村養老服務的政策措施，將相關經費納入財政預算。各級政府有關部門要按照各自職責，將保障農村老年人基本生活，發展農村為老服務納入部門工作安排，切實承擔起為農村老年人提供基本社會保障、福利服務、醫療衛生、安全保護、權益維護、活躍老年人文化生活等方面的責任。要建立健全縣、鄉兩級老齡工作機構，保證必要的人員和經費，發揮好綜合協調和檢查督促作用。在農村基層，要普遍建立起農村老年人協會，在村委會的領導和支持下，實現自我組織、自我教育、自我管理和自我服務，積極調解涉老糾紛，維護老年人權益，活躍老年人精神文化生活，組織老年人自助互助。

調查分析報告

（二）5月25日至27日我縣衛生系統外出對衛生院、縣集團化動作進行為期2天的學習考察。經過學習考察，總結經驗。發現我鎮衛生院存在不少問題,處境困難,部分科室效率低下。因此必須深化我鎮衛生院運作模式的改革,完善我鎮衛生系統,多渠道籌集資金，解放思想、實事求是,發展鄉鎮衛生事業,提高農民健康水平。

一、基本概況

(一)縣集團化動作模式

縣集團化管理是縣縣醫院、中醫院分別對縣旺草鎮衛生院、莆老場鎮衛生院進行收購型管理。其主要的方式是縣旺草鎮衛生院由縣中醫院幫扶，衛生院法人由以前院長變更為中醫院法人，由中醫院直線管理。衛生院的醫療服務收費不變，主要是對上下兩家醫院的人才流動提供了較大的平臺。主要做法是旺草鎮衛生院的醫務人員根據需要到中醫院進行理論和實際操作的進修，縣醫院、中醫院的醫務人員按需要及時到鄉鎮衛生院進行基層指導和交流。這樣兩家醫院的人力資源呈上下流動的趨勢。通過組織學習、訓導的手段，提高了員工的工作能力、知識水平和潛能的發揮，最大限度的使員工的個人素質與工作需求相匹配，進行促進員工現在和將來的工作績效的提高。

1、集團化管理的經濟效

旺草鎮衛生院的業務收入從1月份8萬元、2月份18萬元、3月份28萬元，4月份為42萬元，以每月10萬元的收入遞增，業務上的收入主要是以衛生院的綜合業務水平在群眾中的可信度為基礎，由于縣醫院、中醫院與衛生院建立了上下職工交流學習的平臺，使鄉鎮衛生院業務人員的技術水平有了較大的提高，以鄉鎮衛生院的收費，老百姓享受到了縣級醫院的服務，在老百姓當中建立起了基礎，這主要是由于集團化管理的優勢帶來的好處。

2、集團化管理的資源利用

通過對集團化管理的學習考察，深得體會，1、在資源共享上，節省成本和費用。衛生院的藥物按需要由上級醫院統一采購可以降低采購成本、集團大制造可以利用制造資源、統一技術和研發平臺以研發高難度的課題、統一銷售可以節約營銷費用、統一結算可以節省財務費用和解決融資的難題等。

2、優勢互補，提升了醫院的運作和管理效率。集團化運作可以將個別醫院的“長板”彌補其它的“短板”，使這一長項得到充分發揮，從而帶動其它成員企業提高了運作和管理的效率。比如銷售渠道的融通、人力資源管理經驗的借鑒等等。提高了企業創新能力和綜合競爭能力。技術創新、營銷創新以及成本和費用的降低等，使企業及集團綜合競爭能力得到提升。旺草鎮衛生院、莆老場衛生院都是基于這種模式將資源優勢互補，得于合理安排利用。在中醫院、縣醫院的統一管理，合理利用資源的現況下繼續發展。

(二)黔西衛生院股份合作模式

1、黔西衛生院基本情況

黔西衛生院全院共67個職工，3個主任醫師，所轄人口為2萬多人。黔西衛生院主要以股份合作模式運作。黔西衛生院的職工就是股東，該單位以外的單位或個人不能進行投股，將醫院的生存與全體職工緊密地聯系在一起，卻也不是完全的股份合作制。股份合作制是以合作制為基礎，吸收股份制的一些做法，勞動者的勞動聯合和資本聯合相結合形成的新型企業的組織形式。資本是以股份為主構成，職工股東共同勞動，實現按資按勞分配，權益共享，風險共擔，自負盈虧，獨立核算。所有職工股東以其所持股份為限對企業承擔責任，企業以全部資產承擔責任的企業法人。而黔西衛生院勞動者就是股東，自己支配和管理，決策層是院務領導也是較大股東，即了解自身業務需要又是政治上的管理層，更能有效地結合醫院實際出臺政策。

2、黔西衛生院資金的籌集與去向

黔西衛生院的職工就是股東，職工與股東為一體，資金的籌集是每位職工買下醫院的股，管理層、業務骨干、一般職員所能買的股份數是不同的。這樣，每個職工都是醫院的主體，醫院的盈虧與每位職工的勞動息息相關，大大的增進了職工的極積性、主動性，使職工的勞動更大層度地體現為工資與獎金。

二、與我院實際情況相結合的分析

安場鎮中心衛生院全院共40多位職工，所轄人口為7萬多人，1個主任醫師，3個副院長，從實施績效工資以來，在醫院內部管理和發展過程中發現的問題也不少。

(一)人才培養穩步不前，留不住人才

我院實施績效工資以來，醫院職工學習和交流的機會相當少，而較多的是政治上的方針政策的學習，對于專業技術上的學習差不多沒有。雖有上掛業務部門，但在業務的培訓和學習上是不如縣集團運作模式那么實際有效的。從人才隊伍來看，由于受借調或借用、提前退休等的情況，很少有機會注入新鮮血液，目前，我院已被借調出2名醫生，黔西衛生院所轄2萬多人卻有67個職工，我院所轄7萬多人只有42個職工。安場鎮衛生院面臨著人才較少，而培養人才困難的局面。通過調離，借調等我院的人才有所流失。

安場鎮衛生院以每月兩次的院內業務培訓學習例會來解決人才的培養問題，但這不能夠解決本質上的學習交流，因為該衛生院業務技術長期停留在沒長進的現況，每次學習培訓照本宣科已經使部分職工生厭。

(二)職工工作積極性對比

完全的績效工資對職工的工作積極性有所影響，部門職工按部就班，“存在做與不做一個樣”的想法，這主要是部份職工對當前績效工資政策還沒有吃透，沒有讀懂的原因，安場鎮所轄14個村，從年底14個村衛生完全合并之后，各村衛生均有反應基藥品種不全，黑醫盛行等原因也大大地影響了村醫生的工作積極性。從集團化管理與黔西衛生院股份合作制運作來看，集團化管理有更多的學習培訓，職工可以從鄉鎮衛生院到中醫院或縣醫院深造、晉升等機會來激勵職工，而縣級醫院對鄉鎮衛生院資金的管理也是比較放得寬的。黔西鐘上山衛生院股份合作制運作以工資獎金來激勵職工的積極性，也有利于發展較強的團隊精神。而我院始終以黨政精神，政策來激勵職工，效果是不能相提并論的。

(三)老百姓利益相關的比較

在前面兩種模式都能夠看到，老百姓會以同樣的價格得到更高更好的服務，因為黔西衛生院股份運作、集團化管理都能提供這樣的平臺，黔西衛生院當然以業務技術為優先，服務為宗旨才能有群眾基礎，縣兩個試點衛生院都是以縣級醫院的管理模式，從技術業務范圍都是引用縣級醫院的標準。而安場衛生院沒有這樣的平臺，人才流失現象較重，服務上也只能是支撐，談不上較好，群眾基礎就顯得薄弱了。主要原因還是業務人員少、床位設施不全、業務科技含量小、激勵機制不健全造成的。

三、方法與建議

(一)方法

安場鎮衛生院面臨著職工學習培訓機會少，在職人才流失，資金激勵制度不夠健全，職工積極性不夠高，村衛生室管理有待加強的情況下。

加強職工業務學習，這只能依靠上級業務部門的統一管理，科學技術為第一生產力，為提高安場衛生院的綜合實力，沒有較好的業務都是空談。即要發展人才，又要保住人才。

完善職工激勵制度，以工資獎金激勵為主要，形成多勞多得，少勞少得，不勞要罰的原則，這方面由于受績效工資的一些限制，是需要解放思想，大膽探索，才能從本質上解決這一問題。

加強基礎硬件設施建設，即要按要求完成上級業務部門下發的相關的政策性任務，更要為醫療患者創建一個好的醫療環境，通過改革創新，兩者可以兼得，以代表廣大人民群眾的根本利益為首要任務，醫院才能生存發展。

(二)建議

安場鎮所轄人口為7萬多人，經濟比較活躍，位于主要交通干線。大多數以做生意為主，更有“小香港”之稱。如果安場衛生院完全按股份合作模式運作，那人口太多，規模太大，加之14個村衛生室，已致不好管理;如完全借薦縣集團化模式，由于鄉鎮比較大，那不管縣級那個醫院來統一管理安場衛生院也可能顯得精力不夠，人力不足;如按績效不變，安場這么大的一個鄉鎮，也有地利條件卻沒有發展空間與平臺，在實施績效1年多以來，卻還沒有發現這一制度的好的地方，值得我們去深思，應該要解放思想，開拓創新，改革安場衛生院的現況。

鑒于兩種模式的經驗，結合安場衛生院實際情況，我們建議，今后一個時期要著力抓好以下方面的改革。

學黔西衛生院股份運作模式部份經驗，在醫療衛生體制改革上求突破。建議資金上引用股份制，將上掛業務部門作為服東，提供業務學習和技術深造的平臺。解放思想、實事求是，合理利用人力資源，強化激勵機制。

大力引進人才，安場衛生院人力質量和數量嚴重不足，只有先引進了人才，有了人力資源才是發展的前提。

為進一步確立市場化的觀念，真正把醫療作為企業來搞、項目來抓、產業來辦，加快改制轉軌的步伐。力度要大，要解放思想、實事求是地搞好醫療單位體制改革，以綜合縣和黔西鐘醫院兩種模式經驗。建立一個主要成份為股份合作運作，主要方面以集團模式發展業務，利用人力資源。要建立較活躍的制度形式，堅持因地制宜，因院施策，根據醫院實際和醫院干部職工的意愿，不搞一風吹、一刀切，只要是有利于安場衛生院醫療事業發展、有利于醫療服務水平的提高、有利于保障職工利益的增進激勵機制的改制形式，都要大膽地搞，大膽地試。改革要以政策為根本，在中國共產黨領導下的各單位各部門，沒有政策的支持所搞的改革是不會走向成功的，大力爭取政策的支持，加強群眾基礎。解放思想、實事求是，開拓創新，合理利用人力、物力、地利條件等資源。為安場衛生事業的發展努力。

房地產分析報告篇二

一、房地產開發行業現狀: 城市化進程和改善住房消費的強烈要求，疊加推進了房地產市場成為中國經濟的重要支柱。房地產業近兩年投資和銷售增長速度之快、房價增長幅度之大，房價收入比例失衡，房價成為老百姓不能承受之重已經成為不爭的事實。在這種背景下，國家出臺了一系列調控措施。

二、現行的政策對房地產行業的影響

（一）、現行政策調高了房地產商拿地門檻，并對住房結構做了政 策規定。

新國19條規定，競買保證金不得低于出讓最低價的20%，土地出 讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后一個月內必須繳納出讓價款50%的首付，余款按合同規定及時繳納，最遲付款期限不得超過一年。這一規定使得開發商拿地的門檻提高，對開發商自有資金實力提出了更高的要求。

據生活日報2011年4月19日訊，濟南老城最后一塊寶地掛牌，競買保證金達5億元。在土地競買人資格征集期結束后,實力雄厚的上海世茂成為舜井街片區地塊出讓唯一競買者。

新國19條規定，各地當年的保障性住房、棚戶區改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設用地供應總量的70%。

石市相關部門已對2010年6月1日后取得住宅建設用地的項目，新建普通商品住房項目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項目，須按照項目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。城中村改造、舊城改造項目，按規劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。

（二）、房地產銷售實行明碼標價和價格報備。

國家發改委2010年3月16日下發的《商品房銷售明碼標價規定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷售實行一套一標價，不得在標價之外加價銷售。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。國家正在對房地產實施前所未有、非常嚴厲的價格調控政策。

針對發改委的?一房一價?和價格申報備案后不許提價的要求，開發商會采取先高價申報、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。目前一些新盤已經開始低價入市，先標高價未必行得通。

（三）、國家對商品房房價提出了進一步調控趨勢。

國家發改委價格監督檢查司司長許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨家專訪時稱，正在對房地產市場的成本、利潤和價格等情 況開展調研，擬綜合考慮中國房地產業發展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產開發商牟取暴利的行為。

三、房地產關聯行業發展及影響分析

（一）、上游行業發展及影響

1、建材價格進入上升通道。

2011年二季度水泥產業將進入需求旺季。從需求方面來看，數據顯示，2011年3月全國水泥產量同比增長29.8%（上年同期為12.1%），環比增長86.7%（上年同期為62.3%）。這意味著從3月開始，水泥需求進入旺季，銷量開始環比增加，相比去年同期保持了旺盛需求態勢。

從供給方面來看，2011年前3個月水泥投資規模在下降，這預示著未來水泥產能投放壓力將縮小。主要因為2009年9月國家出臺政策暫停新建水泥生產線所致。建設一條生產線的時間是12個月至16個月，這意味著自今年下半年開始，全國投放生產線將大幅下降。

從價格方面來看，2011年一季度，全國水泥均價為387元/噸，同比上漲13%。3月末水泥價格為392元/噸，同比上漲15%。水泥價格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區限電導致水泥產能減少，拉動了水泥價格創出歷史新高。而限電結束后，部分區域價格聯盟發揮作用，導致水泥價格下滑幅度不大。

對于2011年二季度水泥產業的發展趨勢，數據統計分析顯示，二季度全國大部分區域將進入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬 3 為旺季，北方企業4月進入施工旺季，預計水泥價格在旺季仍將保持上升趨勢。

2、鋼鐵行業對房地產影響分析

鋼鐵行業，尤其是螺紋鋼、線材等建筑鋼材市場更是與房地產息息相關，數據顯示，2009年我國粗鋼的產量為5.68億噸，其中近四成流向了房屋工程行業。

2011年是十二五的開局之年，對于鋼鐵行業來說，節能減排，淘汰落后產能仍將是鋼鐵產業規劃和政策的重點。按照已公布的規劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬噸、煉鋼能力2500萬噸。如果按照這一目標，2010年預計已淘汰 3200萬噸煉鐵產能，推算 2011年將再淘汰煉鐵產能約4000萬噸。

2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。同時，考慮到目前國內鋼材產能總體處于過剩狀況，以及國際需求仍較為疲軟，將制約鋼材價格上漲的空間，供給壓力會逐漸迫使鋼價停止上漲，且在隨后出現回落。預計2011年國內鋼材市場總體將圍繞行業平均成本震蕩運行，價格總體水平將高于2010年。全年將在4000-4900元/噸區間波動運行。

房地產上游關聯行業價格上漲的趨勢，加大了房地產的成本，減少了房地產業的利潤空間。

（二）、下游需求變化對房地產行業影響分析

1、居民收入增多，拉動住宅潛在需求。

統計顯示，2010年中國農村居民人均純收入5919元，比上年增長14.9%，扣除價格因素實際增長10.9%；中國城鎮居民全年人均可支配收入19109元，增長11.3%，實際增長7.8%。

2010年農村居民收入增速較高的主要原因是各種來源收入均衡較快增長，特別是工資性收入和農業純收入的大幅增長，其中工資性收入增長17.9%，增速比上年提高6.7個百分點，對農民全年增收的貢獻率達48.3%。工資性收入較快增長主要是由于農村勞動力務工工資水平上漲較多、外出務工人數和時間有所增加。

2、企業信心大幅增強拉動辦公樓需求。

企業對自用辦公物業需求的增長主要源于幾個因素，包括企業強勁的資金實力﹑辦公樓市場的升值前景以及更多本地和外資企業入駐頂級辦公樓的要求。

3、城市化進程促進商業地產。

由于城市化的發展，人們越來越追求高品質的生活，對于消費的要求也會更高，這就使得商業與衣食的關系更加緊密，再加上人們從物質生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業地產的發展勢頭迅猛。另外，從我國每年不斷增長的gdp、cpi指數可以看出，商業及其相關的物業形態的發展空間和潛力還是相當大的。正是城市化進程推動了我國整個商業地產快速的發展。

四、房地產市場需求情況分析

（一）、商品房銷售狀況分析

商品房銷售的影響因素很多，包括經濟因素、社會因素、環境因素、政策體制等多個方面，而且各個因素是復雜和多變的，因素之間的相互關系也是比較復雜的。其中影響商品房銷售的主要因素有：城鄉居民儲蓄、人均生產總值、城鎮居民的人均可支配收入、商品房需求的影響、居民消費價格指數、商品住宅平均銷售價格。

1、城鄉居民儲蓄：城鄉居民儲蓄對銷售狀況的影響最大。在當前的房地產市場中，隨著居民存款的增加，一些居民會考慮將存款轉向投資于房地產，以獲得更大的收益。

2、人均生產總值：經濟的高速發展必將推動房地產業的快速發展。gdp特別是人均gdp在某種程度上反映了一個國家或地區的整體經濟發展。一般情況下，經濟發展水平越高，房地產業越發達。

3、城鎮居民的人均可支配收入：隨著城鎮居民生活水平的提高，大多數居民希望改善居住環境，因此，也會影響到房地產的銷售狀況。

4、商品房需求的影響：城鎮人口數、人均住宅使用面積、家庭總戶數構成了商品房的市場需求因素。在全國平均商品房需求水平上，北京地區擁有巨大的人口聚集、商品房投資涌入等不利因素，將導致北京地區局部商品房市場需求大增，從而促使商品房價格的上升。

5、居民消費價格指數：居民消費價格指數能夠很好的反映一個國家或地區通貨膨脹率情況。相比較，通貨膨脹率對商品房的銷售影響較弱。

6、商品住宅平均銷售價格：通常情況下，商品房的價格對商品房的銷售影響較大。

（二）、商品房空臵面積分類指數變化

商品房的空臵量是反映房地產市場供需狀態的一個重要指標，也是政府進行宏觀調控的重要參考數據。國家統計局的?國房景氣指數?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。

今年2月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱?國房景氣指數?）為102.9，比2010年12月份回升1.1點。說明中國房地產業持續處于景氣狀態。

資料顯示，2011年2月房地產開發投資4250億元，同比增長35.2%，其中住宅3014億元，同比增長34.9%；房屋施工面積291473萬平方米，同比增長39%，其中住宅224049萬平方米，同比增長38.9%；房屋新開工面積19083萬平方米，同比增長27.9%，其中住宅14838萬平方米，同比增長25.4%；房屋竣工面積6952萬平方米，同比增長13.9%，其中住宅5366萬平方米，同比增長12.1%；商品房銷售面積8143萬平方米，同比增長13.8%，其中住宅7282萬平方米，同比增長13.2%，辦公樓192萬平方米，同比增長26.4%，商業營業用房478萬平方米，同 比增長8.7%，；商品房銷售額5242億元，同比增長27.4%，其中住宅4471億元，同比增長26.2%，辦公樓244億元，同比增長46.3%，商業營業用房435億元，同比增長22.1%。

五、房地產行業資金來源分析

據統計數據資料，2010年房地產開發企業本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內貸款12540億元，增長10.3%，占資金來源的17.3%；利用外資796億元，增長66.0%,占資金來源的1%；自籌資金26705億元，增長48.8%，占資金來源的36.84%；其他資金32454億元，增長15.9%，占資金來源的44.77%。在其他資金中，定金及預收款19020億元，增長17.3%，占資金來源的26.24%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%，占資金來源的12.%。除自有資金、開發貸外，定金及預收款、個人按揭貸款成為房地產開發企業另一重要資金來源。

六、房地產行業的融資環境分析

房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高的特性。房地產項目開發從購買土地、規劃設計、施工建設到竣工驗收，建設周期短則1～2年，長則3～5年，甚至更長。

（一）、房地產企業融資渠道開始向長期趨近轉變。房地產企業的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款。但是現行的融資政策預示著房地產行業的融資渠道由比較寬松開始向長期趨緊轉變。

央行自2011年4月21日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行年內第四次上調存款準備金率。大型銀行存款準備金率已經上調至20.5%。

存款準備金率的收緊，更使得各商業銀行抑制了放貸沖動，開發商從銀行貸款也越來越難。

（二）、房地產企業開辟多渠道融資，但融資環境趨向更加嚴 峻。

應對融資渠道收緊，房企急需加大融資力度，相應的大量的民間資本便繞路銀行和房款，借道信托或私募股權投資基金，資金流入房地產業，一時間緩解了資金短缺的局面。但是信托這根?救命稻草?已經受到越來越嚴格的監管。2010年11月份，銀監會要求信托公司在12月20日之前上交房地產信托的自查報告。一時發行得熱火朝天的房地產信托不得不被迫降溫。相比信托業，目前地產公司從私募股權投資基金渠道融資還沒有明確的監管細則。有數據顯示，2010年我國有近30只房地產投資基金，總規模達500多億元人民幣，其中以私募股權投資基金方式為主。

自行業步入政策調控期，許多房企都開啟了海外融資之旅。中國香港、新加坡甚至是納斯達克便成為地產商直接融資的新選項。近日，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。消息指出，旭輝集團計劃赴港上市，初步集資規模訂于5億至6億美元(約39億至46.8億港元)，其計劃最快于本月正式啟動。諸多擁有?境外資源?的大型房地產企業充分利用了境外融資的便利，發行相當規模的優先票據和可換股債券。比如1月14日，恒大地產宣布將發行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計融資92.5億。

（三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。

相比被迫?卡殼兒?的融資鏈，曾為房地產商貢獻大量流動性的售樓回款，如今也處?難產?中。?對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍?。央行2011年4月6日起加息0.25個百分點，部分城市已出現銀行暫停購房貸款或是暫停部分購房貸款的現象。首付款比例提高和銀行的加息，加重購房者的購房成本，個人按揭貸款資金來源萎縮，銷售量下滑對其資金鏈的影響更大，同時存量房產增加，資金周轉放慢。

（四）、預售資金監管加劇拉緊房企資金鏈條。

2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對商品房預售

資金進行監管, 明確:?商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶,并對其中用于項目工程建設的資金實行重點監管,保證預售資金優先用于工程建設。?一線城市中北京成為繼深圳之后第二個實施該項政策的城市。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式 對商品房預售資金進行監管。這一政策似乎已經有?蔓延?之勢。但從?限購令?在不到一個月內迅速在全國多個城市全面推出的情況看,預售資金監管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對開發商資金周轉要求也將提出更高的要求。沒有做好準備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。

另外，從今年二季度起，開發商融資渠道的持續收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實，從開發貸、個貸、資本市場融資、信托等各個環節均被封死，全行業資金鏈前所未有受壓。

七、房企多元化經營策略提速，產品線逐步向二三四線城市及保障房領域推進。

（一）、房企產品線開始轉向二三四線城市。

房地產的開發重點，從北上廣深這樣的一線城市，開始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會城市，三線城市是地區級城市，四線城市就是縣城。從今年開始，大量的開發商會加速從一線城市向 二三四線城市轉變，實際上很多二線的城市開發商已經云集了，在三四線城市面臨著很好的發展良機。

資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產開發比例，已經達到20:60:20的比例，也就是說，二線城市房地產開發量占到60%，三、四線房地產開發量，已經趕上了一線城市，而且這種趨勢在迅速擴大。

（二）、房企產品結構也在開始變化，逐漸轉向保障性住房。?利潤微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。不過，在資金鏈緊繃的狀態下，保障房項目成為今日新寵。

近日，河北省住房和城鄉建設廳與北京萬科企業有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設戰略合作協議框架協議》。北京萬科將與河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六市保障性住房項目開發建設進行合作。合作開發建設保障性住房，包括開發建設公共租賃房、限價商品住房、廉租住房等保障性住房項目，規模預計為6000-8000套。

（三）、對保障性安居工程建設國家給予了一些優惠政策。根據?十二五?住房保障建設規劃，制定今后五年保障性安居工程建設用地供應計劃，實行計劃單列，保證優先供應。為保障性安居工程建設，建立多渠道資金籌集機制。積極探索通過銀行貸款、發行 12 債券、信托投資、資產運營等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設資金融資渠道。對轄區各類保障性住房、危陋住宅區改建（棚戶區改造）的建設、買賣、經營等環節涉及的城鎮土地使用稅、契稅、印花稅、營業稅、房產稅等予以減免。保障性安居工程建設項目，免收城市基礎設施配套費、防空地下室異地建設費等行政事業性收費和政府性基金。

同策咨詢研究部分析師指出，開發保障房項目不僅可以獲得貸款和土地的優先條件，同時還有可能與政府攀上關系，結成戰略合作關系。

?由目前的市場情況來看，這三點足以吸引一群開發商蜂擁而上。?分析師表示，該類項目與商品房相比，雖然利潤微薄，但收益穩定，風險較低。除此之外，還可以規避政策的限制，與?因限購而賣不出商品房?相比，當下，開發商應該更愿意接受這種開發機遇。

在一系列宏觀調控政策的作用下，大多數城市將房價調控目標 定在10--15%。房價已經駛入?慢車道?。目前的房價走勢依舊處于僵持狀態，鑒于房企在現金流不足、高存貨、流動負債大量到期的情況下，極有可能選擇降價出貨以回籠資金，從而為未來價格的進一步走低提供了條件。

隨著國務院派出8個督察組，對京滬等16個省份開展房市調控政策落實情況專項督察的結束，從督察涉及各地地方媒體報道看，此次 13 督察組對于各省區市的調控落實持肯定的態度。專家認為，此次督察組對于各地的督察，將使得不少城市已經公布的房價控制目標將面臨重新調整和修改，調控政策有加碼的可能。

綜合以上分析，國家出臺的一系列調控目標和政策措施，矛頭直指房價，使得房地產行業面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤，融資渠道的緊縮，預收款監管在考量房企的自有資金實力，加息、限購和提高首付款比例帶來的銷售的萎縮，房企一方面戰略調整和經營結構調整，一方面順應政策要求，將房價控制在一個合理的區間，快速銷售，加快回流資金，實現資金的良性循環。

房地產分析報告篇三

前 言

最近一段時間一直在尋找高成長性的企業，同時還要注意價格的問題，終于在昨天發現一直中意的企業——世聯地產，一直以為這是一家地產企業，昨天偶然發現這是一家為地產商服務的企業，可見自己在平時的功課中是多么的粗心，在這里檢討一下。世聯地產的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應該是行業屬性和企業未來成長性，因為投資企業成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分為企業當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應該說說投資這個企業的風險問題，以及風險控制的措施。

世聯地產這個企業存在的前提就是依附于地產行業的，為地產企業提供相應的銷售策劃服務的，所以這個行業會受到地產行業的景氣度影響，存在業績較強的周期性，但是由于這個行業的所提供的服務是整個地產行業的所必須的，所以企業生存的前提就是提供優質的服務，而經濟周期性影響只是針對業績出現波動，對這個企業的擴展和發展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經濟的周期性波動會幫助企業消滅很多體質較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業必然要經歷的過程。

從以上角度分析，這個企業最大的風險在于自身管理及是否能夠提供優質服務的這些因素，資金因素、經濟周期等外來因素不會對企業造成致命打擊，而且由于提供的服務不需要大量的資金、固定資產的投入，這會降低其運營成本，提高其企業的毛利潤。而且隨著規模的擴大，已經管理水平的提高，其毛利率也會相應的小幅提高，由于在管理水平穩定的情況下，其簡單的盈利模式的復制及其迅速的規模化成為可能，所以行業的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務地產商的行業較為成熟以外，其他二三線行業的行業非常不規范，在很多地區可以說根本沒有這種營銷服務模式，其市場的不成熟性也為企業發展提供了足夠的空間。

第一章 標的行業屬性及成長性分析

世聯地產是a股市場第一家上市的專業從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發商、機構及個人業主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業務。

與同業比較，世聯地產的優勢主要體現在以下幾個方面：

1、顧問策劃業務的品牌、規模效應將逐步體現。

2、業務條線間協同效應顯現。

3、受益深圳特區擴容。

4、管理團隊高瞻遠矚。

目前a股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業正處在不確定的發展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。

行業及公司簡介：

行業情況簡介

世聯地產是a股市場第一家上市的專業從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發商、機構及個人業主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業務。

房地產市場按照房地產開發的不同階段可以分為房地產一級市場、二級市場和三級市場。一級市場是由政府主導土地使用權出讓階段的市場，一般稱之為土地市場；二級市場是房地產開發商在獲得土地使用權后對房地產進行開發和經營的市場；三級市場是房地產開發商已出售的房產在投入使用后進行物業交易、抵押和租賃等二次交易的市場。

從房地產開發的價值流程來看，地產服務商提供的服務覆蓋了整個房地產開發階段，服務商與開發商共存共榮，已經是房地產開發價值鏈中不可或缺的角色，在促進房地產市場健康發展、保障房地產交易安全、節約房地產交易成本等方面都發揮著日益重要的作用。具體業務如下：

（3）在物業交易的二級市場，房地產中介為開發商提供營銷策劃、代理銷售等專業服務；

（4）在物業交易的三級市場，房地產中介為機構或個人提供房屋租賃服務、二手房交易經紀服務。

公司情況簡介

公司成立于1993年，始終專注從事房地產顧問策劃和代理銷售業務，不涉足開發業務。公司憑借穩定的管理團隊、專業的員工隊伍為客戶提供房地產營銷代理服務，在房地產業內塑造了較高的品牌知名度，得到了眾多房地產開發商的認可。2005-2008年公司收入的年均復合增長率為32.5%，業務具有良好的增長性。目前公司有23家分支機構，遍及中國珠三角、長三角和環渤海區域。包括房地產營銷代理、發展顧問、租售經紀的房地產綜合服務能力，近3000名房地產專業人才。

公司目前的顧問策劃業務主要為政府部門和房地產開發商提供土地出讓咨詢服務、房地產項目的開發策劃服務等；銷售代理業務主要為收取傭金的一般代理業務；經紀業務主要為二手房的買賣雙方或房屋租賃雙方提供經紀服務。

公司品牌建設已經取得一定成果，連續5年位居“房地產策劃代理百強企業top10”前二名，并且品牌美譽度、忠誠度也位列行業第1。公司積極利用多種渠道建設行業品牌，其憑借多年積累的行業經驗及專業能力，出版的一系列房地產市場專業研究的書籍，在行業內具有較強的影響力。截至2009年6月，公司已公開發行以“世聯地產顧問系列叢書”為主導產品的房地產專業圖書18本。

行業發展前景：

房地產市場發展展望

房地產市場是國家的支柱產業，在經歷了06-07年的過熱發展后，政策調控措施日漸嚴厲，行業發展陷入調整，2007 年下半年以來新房成交量出現了大幅下降。但隨著09年為應對國際經濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產市場再度出現回暖跡象。房地產銷售和開發均呈現恢復性的增長。

我們認為，本輪房地產市場調整是對行業發展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產業作為國民經濟發展的重要推動力，其發展前景依然看好。

房地產市場的發展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經過多年經營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經形成了規模龐大的都市系統，但隨著城市發展定位的重新確立，都存在再發展、再改造的需要。如上海建設“大浦東新區”，深圳擴區，定位創新試驗區等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發展規劃重新定位，創造出新的開發需求。

二是二三線城市的“城市化跟進”。區域經濟發展是國家政策的重要指導方向，隨著“西部開發”、“中部崛起”等諸多國家級區域經濟戰略規劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經濟新區”的獲批，二三線城市的經濟增長已經在趕超一線城市，而經濟發展的全面提速必然帶動房地產開發需求的提升，未來一段時間內，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產行業發展的主要影響因素。

房地產綜合服務行業前景展望

與國外發達的房地產中介服務業相比，我國的房地產綜合服務業還處于發展初期，但發展迅速。服務外包是發展到成熟期行業的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產企業已經越來越多地選擇外包，這為房地產綜合服務行業提供了廣闊的業務空間。

顧問策劃業務

專業的顧問策劃服務主要是提供投資開發決策，降低投資開發風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關鍵問題；顧問策劃業務主要受到房地產開發商的投資開發計劃及土地購買計劃等因素的影響。

即使是萬科這樣的大型房地產公司，在區域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經濟的。而專業的房地產服務公司覆蓋面更廣，經手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現有的城市項目，專業的顧問策劃業務可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產項目差異化競爭會更激烈，專業有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。

代理業務

2008年，我國一手商品房銷售額達24071億元。由于我國房地產中介服務業起步較晚，房地產行業的專業分工程度和國外發達國家相比還有很大差距。全國由房地產中介代理銷售的商品房面積僅占商品房總銷售面積的47%左右，如果考慮到很多房地產開發公司自建銷售公司，則這個比例更小。而國外成熟市場，如美國，大約85%的物業交易是通過中介機構完成的。

房地產綜合服務業還處于發展初期的另一個特征是行業集中度極低，該行業的龍頭企業，如世聯地產、中原地產、易居中國等雖然可能在部分區域具有比較大的市場占有率，但整體而言全國市場占有率依然不高。全國代理銷售百強企業的市場份額從05年的17.4%增長到08年的32.2%，已經是一個大的飛躍，但相比美國市場前五名占據新增住房銷售50%市場的集中度來說，還有一個漫長的行業整合、淘汰的過程。而在此過程中，一批品牌價值高、業務模式先進的龍頭企業將獲得更大的市場空間。

經紀業務

2008年一線城市二手房成交量大幅調整，導致經紀業務下降，但是從長遠來看市場空間較大。

世聯地產經營優勢

世聯地產業務的經營模式是以客戶需求為基礎的。在房地產開發產業鏈的不同階段，客戶的服務需求各不相同，公司具有顧問策劃、代理銷售和經紀業務的綜合服務能力，能夠跟隨客戶需求的變化提供不同的服務。經過16年的發展，世聯地產已經形成了自己特有的“咨詢+實施”的經營模式，顧問策劃能力已經成為房地產中介公司的核心競爭力。

公司目前已經構筑了顧問策劃、代理銷售和經紀業務三大產品線，形成了良性的互補和協同效應，并降低了自身的經營風險。公司多年來累計為中國99個城市的的超過1,000個房地產項目提供了高質量的房地產顧問咨詢與策劃服務。公司的顧問策劃業務競爭優勢明顯；公司的代理銷售業務多年來處于同行業前列，2009年1-6月代理銷售業務收入較去年同期大幅上升36.99%；公司的經紀業務由子公司世聯行經營，定位于“豪宅專家”，目前發展規模仍較小。

與同業比較，世聯地產的優勢主要體現在以下幾個方面：

1、顧問策劃業務的品牌、規模效應將逐步體現。一般認為房地產服務行業門檻低，沒有規模效應，大公司不占優勢。但我們認為這只是該行業低層次競爭階段的暫時表現而已。隨著整個房地產行業高速度、無差異的擴張期過去后，越來越多的開發商、政府部門會需要更精致的顧問策劃服務，而在這一領域，世聯地產已經建立起了良好的品牌和業務基礎，截止09年6月，世聯地產尚未完成的顧問合同233個，在業內首屈一指，即使將來其他服務商進入該領域，也難以立刻和世聯長期積累的經驗和模式相抗衡。

2、業務條線間協同效應顯現。作為業內知名的地產顧問策劃公司，世聯與政府部門、業內大型地產開發商都具有長期、良好的業務合作往來。通過顧問策劃先行的戰略，公司同時爭取到大量代理銷售業務。這一策略在進入新的市場區域時顯得尤為有效。公司09年上半年已完成代理銷售價值330億的房產，而簽約未履行的代理面積高達2713萬平方米。09年下半年公司代理銷售業績超過上半年的概率很大。

3、受益深圳特區擴容。作為從深圳本地起家的地產服務商，世聯在深圳當地已經占據大約30%的市場份額，對當地購房群體有深刻認識和把握，具備相當大的區域性優勢。深圳特區擴容在即，預計房地產開發也將迎來一波新浪潮，作為當地龍頭的服務商，世聯在其中受益的程度是可以想見的。

4、管理團隊高瞻遠矚。世聯地產的高管大都是公司的創始股東，與公司利益休戚相關，有充分的激勵來實現個人與公司的共同收益。同時這個團隊也已經歷多年合作，在管理和公司戰略選擇上互相認同，團隊緊密度較高。公司高層對行業前景充滿信心，并且高瞻遠矚地看到了行業在度過低層次競爭后必然要依靠品牌價值、經驗積累的規模效應等因素才能實現公司持續發展，所以一開始就定下以顧問策劃為核心競爭能力的戰略，同時積極建設服務管理和知識共享平臺，設立人才培訓中心，為公司長遠發展早做打算，這些都是相當具有遠見卓識的表現。另外，公司成功登陸a股市場成為上市公司，對于其提升代理、經紀業務方面的口碑方面，也具有不可估量的價值。

第四，公司將通過圖書出版、營銷會展、vi整合和媒體投放等形式擴大公司在房地產行業與目標客戶群中的影響力，強化公司在行業中的專業品牌形象，系統化地在全國建立穩健、創新、服務中國的房地產綜合服務商的形象，進一步提升公司在全國的品牌知名度、美譽度和忠誠度。

公司擬使用募集資金布局全國顧問代理業務，建立有效的管理平臺和人力資源培訓中心，進一步宣傳和擴大品牌影響力，從而有效地提升公司核心競爭力、擴大公司在各區域的市場份額，最終實現公司的戰略目標。

第二章 標的當前估值合理性分析

盈利預測

截至2009年6月30日，公司已與202家政府部門及房地產開發商簽訂了顧問策劃合同，這些已簽訂尚未執行完畢的房地產顧問策劃合同總計有223份。這些合同儲備為公司持續盈利提供了堅實的基礎；截至2009年6月30日，公司累計簽約代理面積約2713.8萬平方米，其中與萬科、金地、復地、中信四家大型房地產開發商簽約代理面積約676萬平方米。2009年預計進入銷售階段的簽約代理面積約875.8萬平方米。隨著房地產市場有序復蘇，政府采取激進的行政手段干預市場的可能性不是非常大，這將為房地產開發商和服務商提供良好的經營空間。

估值

目前a股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。具有可比估值的是易居中國，08年eps為0.48，靜態市盈率在40倍以上，但易居中國在代理銷售業務方面采用的是交保證金獲得差價分成的方式，盈利能力和風險相比世聯地產更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業正處在不確定的發展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。

根據公司業績快報計算，公司09年的業績為1.47-1.65元之間，用30倍市盈率計算，09年合適股價為45元，假如業績年增長率為30%，2010年股價為58.5元，當前股價存在安全邊際。

第三章 標的風險所在及防范措施

世聯地產真正有價值的地方在于為地產商提供多方位的服務，包括規劃、營銷、銷售方案等等，而現在的主營收入方面主要是為地產商的分銷代理業務，所以未來其他業務的業績支持是可期的，但是如果總是局限在這個方面，那這個企業的價值大打折扣，或者說根本沒有什么價值。所以說很多機構對這個一定會看的很明白的，從這個角度上講，該企業只要是將行業內的業務多元化發展，投資是沒有風險的，在當前價格買入該企業的價格是否合適是個仁者見仁智者見智的問題，關鍵在于企業的業績增長能否支持該股的股價問題，所以這個事情需要交給時間去解決，我們要做的就是跟蹤和決斷。

同時我們在企業跟蹤的同時可以適當選擇標的和倉位的不同配置，比如說多選擇幾個目標，同時選擇成長股和低估的大盤藍籌股，這樣就會保證我們投資的收益，同時提高收益率。

房地產分析報告篇四

一、資金計劃及使用總體情況分析

1、按項目分期和總體分別說明

2、分析內容應包含項目總（分期）投資總額、已發生投資額、未發生投資額、當月投入和下月需求。

3、按收支大類分析，主要指標回款、土地款、工程款、費用、稅金、內外貸款、其他支出、不可動用資金等項。

4、單獨分析預計新增成本項。

二、融資計劃及執行情況分析

1、說明當期、累計項目融資額、還貸情況，支出利息成本。

2、分析目前公司可繼續融資渠道、融資額度。

3、目前項目融資進展情況及與銀行溝通中存在問題。

三、租售收入預算及執行情況分析

1、按協議和合同分類

2、按項目分期業態樓棟分類

3、分析內容應包含當月、本年和項目累計簽約額（包含套數、面積和均價）、實收現金額

4、分類說明未收到款項狀態（分期或按揭未到賬等金額和預計時間）

四、成本計劃及執行情況說明

1、工程形象進度說明，包括期初在施面積、本期新增施工面積、本期竣工面積和期末在施面積。

2、工程量價值及合同付款情況，包括當期、和累計的已合同總額、工程結算價、合同應付款（已批款）、實際付款和已批未付款。

3、按成本項目分類。

4、按有無合同狀態及合同類別分類。

五、管理費用計劃及執行情況分析

1、進行本月實際發生與預算的比較分析

2、按大類重要項目分析說明（薪金、執行費）

3、進行和項目累計核算

六、營銷費用計劃和執行情況分析

1、進行本月實際發生與預算的比較分析

2、進行和項目累計核算

3、按有無合同狀態說明

4、非管理性費用分析欠款情況

七、稅金

1、按稅種分類

2、計提基數、計提金額和實繳金額

3、進行當月、和項目累計核算

八、利潤核算及完成情況分析

1、毛利和凈利分析

2、毛利按項目分期、業態分析、；凈利潤進行綜合分析

3、進行當月、和項目累計核算

九、其他（各項目認為沒有上述包括的重要事項的說明分析）

房地產分析報告篇五

,受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度逐步加深。下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方政府連續出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場的調控政策。一是國家已經將支持房地產業穩定發展作為保增長的重點產業，并連續出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續出臺強力度的刺激經濟的措施，力爭經濟增長保持在8%以上，在就業和居民收入增長方面基本穩定了預期。隨著經濟適用房和限價房大量入市，上半年，市場迅速回暖，信貸政策轉向寬松，開發商迎來了又一春，房地產市場重新上演“地王爭霸”、“房價攀升”。

二、全國房地產市場形勢分析與展望

1、全國房地產開發企業完成投資及增速情況

統計局公布的`最新統計數據表明，全國房地產開發本年完成投資億元，比去年同期增長：;全國房地產住宅商品房開發本年完成投資億元，比去年同期增長：;統計數據表明20，全國商品房銷售面積達到萬平方米;銷售面積增速為%。

2、習水縣房地產開發企業完成投資及增速情況

統計局公布的最新統計數據表明:習水縣房地產開發本年完成投資億元，比去年同期下降;全國房地產住宅商品房開發本年完成投資億元，比去年同期下降%;統計數據表明:習水縣商品房銷售面積達到(萬平方米)，銷售面積增速為53.7%。

國家發改委數據顯示，從有關數據來看，房地產在經過了前一段時期調整后，已經率先進入到了回升的階段。從全國70個大中城市房屋銷售價格指數來看，已經份開始環比上升。全國房價已連續五個月上升，房地產開發投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強。商品房銷售的火爆，使得房地產開發的國內貸款和個人按揭貸款大幅增長。

三、習水縣房地產開發投資情況

從去年1月份開始，習水縣房地產市場就已走進了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺又助推了房市的反彈，據統計，1至4月份習水縣城區銷售數據分別為、、、套，接連刷新了單月銷量紀錄。5月份，習水縣城區銷售量達到了套，到6月份時，這個數據是套，其中120-144平方米的戶型占了三分之一，100-120平方米的戶型占了近四分之一。除網上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點的看房客戶大量增加，市民對房地產市場的關注度大為上升。

隨著房市的火爆，各品牌開發商現有樓盤基本銷售完畢。多家開發商表示，將加快現有項目的開發力度，新盤開發將盡快上馬。業內人士認為，隨著市場銷售的回暖，特別是優質樓盤的住房銷量穩步上升，同時，政府給予開發商的一系列優惠政策，減小了后續項目開發的壓力。_年下半年，新開發投資項目面積約平米，有實力的開發商都會加快施工進度，盡快啟動后續項目開發。在_年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。

四、20住房市場價格形勢分析

1、政府關于促進房地產健康發展的意見

_年，市政府出臺了《關于進一步促進房地產業加快發展的意見》(以下簡稱《意見》)。

一、實行購房優惠政策

(一)對個人購房實施補貼。(二)實行住房轉讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。(三)實行房地產交易相關費用優惠。(四)調整住房公積金貸款政策。(五)實行銀行貸款利率優惠。(六)支持自住型和改善型住房消費。因地震災害住房損毀而重新購房的，可視為首次購房。(七)實行購房入戶鼓勵。凡在習水縣城區購買商品住宅的，購房人及其直系親屬可按有關規定申請遷入辦理習水縣城區戶籍，相應可辦理子女入學等手續。

2、支持房地產企業發展

(八)減少城市基礎設施配套費。(九)對行政事業性收費實行“一費制”。(十)降低水電氣有線數字電視安裝費。(十一)盤活存量建設用地。(十二)鼓勵房地產信貸投入。鼓勵商業銀行在國家適度寬松的貨幣政策指導下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產企業的正常合理信貸需求，對資信好但短期資金周轉出現困難的企業和項目貸款給予重點傾斜。(十三)加大稅收支持力度。

3、營造良好發展環境

(十四)提高服務效能。為開發企業和購房者提供優質服務。(十五)強化市場監管。(十六)加強宣傳營銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習水”形象主題詞和“生態習水”、“宜居習水”、“安全習水”等優勢特征，優化市場交易環境。(十七)加大督查力度。加強房地產政策執行情況的督查督辦。

這個被稱為“習水縣房市新政”的《意見》從一出臺便受到了世人的關注，大家對這個房市的“起動機”給予了厚望。購房者希望“新政”能給自己帶來更多的購房實惠;開發商希望“新政”能啟動樓市，銷售出現有房源，減輕自己的資金壓力;政府希望“新政”啟動樓市，讓樓市帶動整個地域經濟的發展。

目前，我國“大城市化”仍在進行，大城市服務業定位和城市吸引力使其每年常住人口增長仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產專家認為，累計需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場成交回落，除了漲價因素以外，開發商新增供應和庫存減少也是重要原因。但房價上漲過高導致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態;同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費，這依然值得警惕。

行業分析調研報告

一、物流行業基本情況

1、物流概述

物流行業是物流資源產業化而形成的一種復合型或聚合型產業，物流資源有運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息平臺等，其中運輸又包括鐵路、公路、水運、航空、管道等。這些資源產業化就形成了運輸業、倉儲業、裝卸業、包裝業、加工配送業、物流信息業等。這些資源分散在多個領域，包括制造業、農業、流通業等。把產業化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務業。

2、物流行業的特點

國家政策有力支持，12月28日，商務部發布《促進倉儲業轉型升級的意見》，主要目的在于引導倉儲業在服務方面由倉庫出租向倉儲管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質押監管等多功能增值服務發展，這也是當前傳統倉儲行業提升單位產出，增強盈利能力最直接最有效的方式;實現加工配送率達到40%，倉儲服務達標率提高到40%，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。

行業主要成本依然呈高位運行狀態，人工成本的壓力相對較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩定將直接影響物流行業的盈利空間，雖然經濟下滑趨勢帶動物流需求下行明顯，但燃油價格的高位運行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業利潤率水平持續走低，目前來看q2燃油價格單邊上漲的可能性不大，預計依然還是震蕩走勢，企業燃油成本預計相對去年增幅不大，但人工成本預計仍然保持一定的漲幅。

3、物流行業的運作模式

目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權式物流運作，實行業務垂直管理，實際上就是一體化經營管理模式(只有一個指揮中心，其他都是操作點)。又進一步分為：

連鎖超市型

建材連鎖超市對商品的品質和物流服務要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費班車、集中配送物流服務，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設計到采購、配送、裝修一條龍服務。

市場聯盟型

主要是采取虛擬市場與實體市場兩相結合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供給網絡和國內營銷網絡雙向互動，實現集中采購、直銷產品、便利客戶的先進模式。

綜合批發市場型

建材綜合批發市場一般占地面積廣，投資大，具有一定的規模，位于城鄉結合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價格低廉，主要以批發為主。

物流園區(基地)型

近年來，建材物流園區(基地)以一種嶄新的模式進入建材物流領地，并將成為引領建材物流發展的新潮流。國內正在規劃建設和已建成的建材物流園區(基地)有十余個。

二、物流行業發展現狀

(一)物流行業發展現狀

從全球物流產業發展情況來看，在歐、美、日本等發達國家和地區，物流業開展得較早較好，已經形成相對完善的交通運輸和信息網絡，物流成本占gdp的比重隨著經濟發展而降低。據統計，1977～1981年，在美國國內生產總值中，物流成本高達16.8%，到19物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國經濟的競爭力，是美國經濟再度繁榮的一個重要因素。目前，發達國家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國為10.5%，英國為10.6%，法國為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對而言，發展中國家的物流水平較低，物流的基礎設施、制度環境、物流人才以及信息技術方面落后，社會物流成本相對較高，目前，我國物流成本占同期gdp的比重為18%左右。

(二)我國物流行業發展現狀

中國不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費市場之一。隨著全球制造業繼續向中國大陸轉移、國內消費水平不斷提升以及產業政策對現代物流業扶持力度不斷增強，物流業已成為國內發展最快的領域之一，整體規模不斷擴大。我國社會物流總額和物流業增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長3.97倍、2.11倍，年復合增長率分別為22.19%、15.27%。

三、行業發展前景

據中科院預計，我國現代物流將保持快速發展，年增12.7%，社會物流總額將達到73.9萬億元，到將達到90萬億元。

年月社會物流需求及總費用增長情況。

資料來源：wind,中國物流及采購聯合會，國金證券研究所。

據權威部門初步預計，20__年我國社會物流總費用將增長11%以上，超過4.23萬億元。

國家發展改革委、國家統計局和中國物流與采購聯合會聯合發布的信息顯示，，我國社會物流總費用超過3.8萬億元，同比增長13.5%。根據三部門的預計，今年的物流費用增幅將回落2.5個百分點，而物流需求規模增長將在15%以上，物流業增加值預計增長10%以上。

從物流總費用的構成看，20運輸費用為2.1萬億元，同比增長12.8%，占社會物流總費用的比重為54.7%;保管費用為1.2萬億元，同比增長16%，占社會物流總費用的比重為32.1%，與相比，這一比重擴大了0.7個百分點。

四、行業競爭格局

(一)物流公司的類型

我國物流的主要類型包括運輸型物流企業、倉儲型物流企業和綜合服務型物流企業。運輸型物流企業主要以從事貨物運輸服務為主，包括小件包裹快遞服務或代理運輸服務,并包含其它物流服務活動，具備一定規模的實體企業。倉儲型物流企業主要以從事區域性倉儲服務為主，包含其它物流服務活動，具備一定規模的實體企業。綜合服務型物流企業以從事多種物流服務活動，并可以根據客戶的需求，提供物流一體化服務，具備一定規模的實體企業。

(二)行業競爭特點

物流產業市場化程度較高，各類企業發揮各自的優勢充分競爭。

企業類型

優勢劣勢運輸型

具有網絡信息服務功能，可以提供門到門運輸，門到站運輸等多方位運輸方式

倉儲能力較弱

倉儲型

地理上的便利。倉儲運輸型物流企業擁有一個本地化物流服務的優勢，它意味著運輸準備時間(集貨，運輸和倉儲時間)可以被縮短到最少，而出現的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。

可接近性優勢。物流企業的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進行對話是非常容易的――通常僅僅是一個電話即可辦到。

運輸能力較弱。

綜合服務型。

可以從事多種物流服務業務，可以根據客戶的要求制定整合物流資源的運作方案。

倉儲能力和運輸能力不突出。

五、行業主要上市公司

主要上市公司在經濟危機時的表現也發現相關供應鏈管理業務與經濟周期表現高度相關。相對運輸和倉儲物流，供應鏈物流行業主要采用輕資產模式進行運作，盡管這樣在危機時具備相對靈活的可操作性，但是其業務需求跟對應的子行業景氣高度相關，抵御能力還是較弱。而盡管制造業物流外包是長期趨勢，但在目前還未達到歐美發達國家水平前提下，規模效應和行業競爭環境也不能同日而語。

最新行業分析調研報告

一、引言：

隨著社會的發展和人們生活水平的提高，人們的消費需求和消費觀念也在不斷變化。作為高檔消費品的汽車在年輕一代的人群中更加受到青睞。此次調查我們以__公司為研究對象，深入了解消費行為的狀況。為__公司的發展提供建議。

二、調查內容

1.目前__市汽車市場的構成情況，__汽車的市場占有率。

2.__市區汽車消費群體的消費傾向和認知情況。

3.汽車消費者的潛在消費意識。

4.汽車廣告的投放情況。

三、調查方法

本次調查中我們用spss進行數據分析，用excel電子表格進行統計。共發放問卷350份，回收342份，有效率為100%。

四、數據統計

1.此次調查中大部分人年齡在21—50歲之間，占樣本總體的93%，這個年齡段正是購車的主要年齡段，73%的人具備購車實力。

2.__汽車在品牌形象在消費者中占有較大比例，占調查總數的52%,其中一些國外品牌的汽車主要集中在高消費水平的人群中。

3.在購車付款方式中，有43%的人選擇一次性付款，有28%的選擇了貸款。

4.在購車用途方面，有67%的選擇上下班，21%的人選擇喜愛。在喜愛的這部分人中，87%的人都選擇了汽車價格在30萬以上。

五、總結

汽車在我國目前還存在很大的消費潛力，特別是在進入21世紀后，我國經濟持續增長，百姓的收入逐年遞增，使擁有一輛自己的汽車在更多的人群中變成了現實。但主要的消費水平還在20萬以內，一些國產的中小型汽車更加受到歡迎。

行業分析調研報告一覽

為了保證保險行業科學、規范、健康的向前發展，消除職務犯罪隱患，__區檢察院對區保險行業的管理及運行情況進行深入調研，并針對所發現的問題提出有效的整改措施。

一、保險行業的基本情況：

以前全區只有一家保險公司暨中國保險公司齊齊哈爾支公司__分公司，當時保險市場的份額占有率為100%。19中國保險公司齊齊哈爾市支公司一分為二：一是中國財產保險股份有限公司齊齊哈爾市支公司;二是中國保險股份有限公司壽險公司齊齊哈爾市支公司，當時的險種經營范圍區分的特別明確，財險公司的業務范圍只限于財產保險，而壽險公司的經營范圍也只限于壽險。當時壽險公司市場份額的占有率仍是100%。

年以后隨著保險行業競爭機制的引入，我區先后有幾家財產保險公司、壽險公司入駐，險費收入隨之一路猛增，保險市場各公司的保費收入份額的占有率就沒有了確定性，使得保險市場出現了混亂局面，各家為了生存而不惜采取一切可以采取的手段，搶占保險市場份額，有的公司不顧國家三令五申對保險行業依法經營的嚴格要求和規定，鋌而走險，從而使保險行業陷入一種不嚴格依法經營的“窘境”。

二、保險行業“潛規則”的形成及手段：

1、按照國家及財政部的相關規定，保險公司在承保商業險過程中按4%的比例給予投保單位或投保人提取手續費，交強險按8%的比例給予投保單位或投保人提取手續費，由于保險資源的匱乏，各公司又都想搶占保險市場和市場份額，于是乎，各公司之間便開始了地下“暗戰”，各公司之間也相互(違規、違法提高手續費支付標準)“哄抬物價”，這樣就形成了一種各公司彼此之間心知肚明的保險行業“潛規則”。

2、按照國家及財政部的相關規定，所有保險公司通過正常的財務手續無法實現不合規的手續費支付，因此，保險公司采取一些違規、違法等手段截留、侵吞保費。

手段之一：“鴛鴦單，”又稱“陰陽單”。保險業務人員或保險公司在打印保單時，故意地將保單各聯分開打印，保單的客戶聯、業務留存聯、財務留存聯等各聯的內容不一致，一般情況是客戶聯的保險金額比較大，保險責任比較全，而保險公司留存的業務聯、財務聯保費金額比較小，保險責任比較窄。由于客戶按照客戶留存聯繳費，保險公司根據業務、財務聯入帳，業務人員就可以將多余的保費截留用作它用。這樣在審計部門、稅務、保鑒會等(包括內部審計)部門例行檢查時，很難核對留在客戶手中的客戶留存聯。

手段之二：“吃單”保險業務人員或保險公司向投保人收取保費后，未將保費入到保險公司的收入帳上，私自截留，這種手段也稱“埋單”。

手段之三：“刪單”保險業務人員或保險公司先將取得的保費入賬，然后私自(保險公司單方)注銷保險合同，侵吞或非法占有保費。

手段之四：“假應收”：保險業務人員或保險公司將客戶已交納的保費不入賬，而是進行財務上的“技術”處理，做“假應收”(也就是未繳納保戶保費)，待保險時限和保險責任喪失后侵吞或非法占有保費。

手段之五：“假退保”保險業務人員或保險公司先將客戶的保費全額入賬，事后編造緣由向客戶索取加蓋客戶(一般都是單位參保)單位或投保人簽名的空白單證，在客戶不知情的情況下，保險公司私自填寫其內容，差額或全額退保，侵吞或非法占有這部分保費。

手段之六：“假理賠”保險業務人員或保險公司為了達到套取費用的目的，編造虛假事實，制作假的理賠卷宗，從而以不合法的手段套取或侵吞理賠款。

手段之七：“假代理”保險公司為了更隱蔽地套取或侵吞保費，利用保險代理公司來轉移保費收入，通常情況下，委托保險代理公司承辦保險業務的保險公司業務人員或保險公司，利用代理公司領取的承保單證以及保險代理公司業務人員的工號來進行這一操作。并利用保險代理公司的手續費收付票據(按照相關規定：代理公司提取手續費的比例為15%)違規套取費用。

三、保險行業侵吞、套取保費收入存在職務犯罪的隱患：

一是保險公司單純的為了追求業績，不惜給客戶以高額回報。調查結果顯示，有的保險公司手續費返還高達35%到45%，超出國家規定的標準近10倍，這些超標準支付的手續費資金來源多出自于各公司“鴛鴦單”、“吃單”、“刪單”、“假應收、”“假退保”、“假理賠”、“假代理”所截留、套取的保費收入。二是保險公司在返還手續費時，懼怕相關部門的檢查，故而不履行相關的財務手續。調查中發現中國財產保險股份有限公司某區營銷服務部絕大部分手續費支付清單上的“制單人”、“審核人”、“領款人”均是偽造的，有的是事后在編制的手續費支付清單上找人代簽的。三是由于客戶單位的業務辦理人員在領取手續費時不履行財務手續、保險公司支付給單位的手續費被其單位辦理保險業務人員裝入個人腰包，據為己有。按相關法律規定及財務制度，用公款參加保險的中間業務費收入應計入單位的財務賬目中，需要支出的再按相關規定從財務帳中支出。由于保險公司不履行正常的財務手續，給用公款參保的單位業務人員以可乘之機，助長了貪污、等問題的茲生。四是保險公司委托專業銀行辦理的代理保險業務：一些銀行將保險公司返給的“代理保險”手續費收入不計入或差額計入中間業務費收入科目中，這樣就為了銀行工作人員涉嫌職務犯罪的埋下了隱患。五是保險公司不按財務規定履行手續費支付程序，不排除個別工作人員從中鉆空子，撈取個人好處，涉嫌職務犯罪。有的財產保險有限公司營銷服務部多次違法印制長途汽車乘客意外傷害保險票據，委托長途客運總站代為銷售，所獲保費數十萬元，沒有計入公司財務帳中，去向不明。更值得注意的是：一些保險公司為了單位的蠅頭小利，利用“儲金險”幫助被保險單位套取費用，數額特別巨大。真是令人心驚。

四、保險行業不規范問題：

1、保險系統單證使用、領用制度規定不嚴格、不規范，缺乏必要的監管。

2、保險系統存在手寫單證、電子單證混在一起使用，漏洞大，隱患多。

3、保險系統對手續費支付方式缺乏必要的監管、財務手續不完備，“制單人”、“審核人”、“領款人”、不能夠據實簽字，不附合相關規定。

4、上級公司對下屬公司報批的相關財務費用單證審核、監管不到位、把關不嚴。

5、有的公司不按相關規定辦事，私自設置銀行賬戶，截留保費，挪做它用，違規、違法經營。

6、有的公司以員工名義私設銀行卡、折將截留的保費私存，私設小金庫，嚴重違反國家規定和財經紀律。

五、對保險行業“潛規則”及管理環節存在職務犯罪隱患的幾點對策：

1、應對保險行業的“潛規則”問題必須徹底肅清，“潛規則”問題就是“糖衣炮彈”，就是危害社會正常經濟秩序，危害社會穩定的一個巨大毒瘤，它是一個不容社會和法律忽視的一個重要問題。有“潛規則”問題的存在就必然要導致和不可避免問題及職務犯罪隱患問題的繁衍，經濟建設就不能夠得到充分保障。我們建議對保險行業的一些規定重新進行必要的修定，充分完善規章制度，切實能夠守法、合規經營。

2、應建立和重新制定保險手續費返還制度，凡是公款參保的應在保險費總額當中扣除按比例支付的手續費金額，而后確定實繳保費金額，即：實交保費金額==應交保費金額—按比例返還手續費金額。不得以任何理由或借口向公款參保單位支付手續費，必須嚴格執行現金管理和支票發放制度，真正做到從源頭上控制。

3、應建立健全嚴格的監管、監控制約機制，應當盡快和修訂適應我國國情和便于操作的相關法律、法規，對保險公司發生重大理賠的理賠案件應由、紀律門和檢察機關進行全程監控，堵塞漏洞。

4、應盡快建立保險執業人員和違規執業檔案查詢系統，建立行之有效的工作制度和長效的工作制約機制，用法律制約規章制度的逐步健全和完善，用規章制度管人、管事。

5、應在不突破法律、規章制度底線的情況下進行陽光操作，對一些經營狀況不好，保險信譽差，經常發生違規、違法操作的保險機構予以勒令退出保險市場。

6、應倡導以國有保險公司為主導地位、非國有公司為輔的公平競爭機制，凈化保險市場，規范保險行業依法合規經營。嚴肅查辦違規違法操作行為，嚴厲打擊保險行業經營過程中存在的商業賄賂問題，以此遏制保險市場的不正當競爭和違規、違法操作，使保險事業沿著科學的、陽光的、健康的軌道向前發展。

房地產分析報告篇六

從7月21到8月8日，我在嘉興xx廠會計部進行了為期三周的實習調查。先前對會計電算化知識的不了解，經過這幾周的努力，漸漸的從不知到知之，再從知之到甚之。此次我所調查的范圍是財務部的會計電算化內容，從而我在此找到了我的調查目標。會計電算化技術的應用，將廣大財會人員從繁重的手工操作中解放出來，有時間和精力參與企業的管理與決策，為企業管理當局、投資者與債權人提供較為準確、及時的財務信息。我本著客觀、求實的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法，對公司會計部的電算化進行了調查。雖然這次調查只有三個星期但將為我大學的學習計劃和未來的發展目標奠定了堅實的基礎。

此次調查主要是了解會計內部的運行及操作。在xx廠的實習中我是跟隨師傅了解會計電算化內容以及自己學著操作電算化的內容。

(一)了解會計部運用電算化的重要性

1、運用電算化能夠提高會計現代化管理思想，從而使得會計會計工作標準化，規范化，科學化，提高會計工作的效率和質量。

2、電算化可以加快信息傳遞，提高會計的反饋與控制能力。與此同時就可以提高企業現代化經營管理水平，改善經營管理，提高經濟效益，使企業獲得更多的利潤。

(二)學習如何運用電算化

在整個調查過程中，會計師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學習，有時也會試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細心，電算化和手寫一樣都會出錯，因此做憑證時一定要仔細，這樣才不會出錯，不然寫錯了就要刪去還要重新填寫。

嘉興市xx廠坐落于嘉興市南湖經濟園區，成立于1997年，月產值約70萬，成本約43萬元。它是一家私營企業，屬于加工制造業，占地面積1200平方米。它雖然不大，但是里面的規劃卻是井然有序的。它生產的是皮件，而這里的皮件與海寧的皮衣，皮手套不同，這里生產的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個部門，分別是人事部、財務部、采購部、銷售部、設計部，還有兩個車間(制造車間、包裝車間)，一個倉庫，總經辦兩名。企業規模不是很大，員工人數共有82人，注冊資金有50萬元人民幣。企業流程如下，首先采購部采購原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標、卡、盒、標簽、條碼等;主材料：水牛皮。之后進入制造車間，第一，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三，安裝輔助材料。最后包裝。簡單流程為材料入庫-----各部領用材料------入庫產品------出庫------送貨。這里所生產的皮件的銷售地點是海寧皮件城。年收入約為。財務部實行電算化方式記錄完成日常的經濟活動。

為期三星期在xx廠的會計部實訓，主要的是了解關于電算化的內容，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學習如何填制會計憑證。整個調查范圍就在本企業的會計部，調查的主要內容是會計電算化。

在整個實訓調查過程中，我與會計師傅及出納進行面對面的學習。通過近距離地接觸會計電算化操作，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎會計及中級財務會計。只有先學好這些才能正確填寫會計憑證以及做好其他的會計工作。在這里可以直接問會計師傅不懂的問題，師傅也會很認真為你講解會計實踐操作的知識。

(一)操作電算化人員的業務素質偏低

xx廠中只有一名會計師傅及一員出納，大多的事情都由會計師傅所完成。據了解會計師傅是大專畢業，出納是中專畢業的，相對來說他們的專業知識是不完全的。并且會計師傅只經過短期的培訓，對軟件的認識存有局限性，他們一般只能按照固定的模式機械的操作財務軟件，卻不能靈活運用軟件所提供的各項功能。

(二)運用電算化處理賬務程序不夠規范。

在皮件廠中會計師傅年紀跟我相差很大，他做的賬務處理跟我們現在的有一些出路，但是電算化中的數據輸入、業務處理及有關制度制訂方面都必須規范化、標準化，才能使會計信息系統順利進行。但由于受觀念、技術等多方面因素影響，現有工作流程大都仍在舊的體制、機制和管理模式基礎上進行，因而出現了工作流程與實際業務需要相沖突的矛盾，使會計電算化系統不能很好地發揮作用。另外，在會計電算化的實際實施過程中也還存在著一些不規范的行為，導致管理上的漏洞，嚴重制約著會計電算化水平的提高以及造成會計信息失真。

(三)單位領導的不重視

會計電算化隨著現代化進一步發展在工作中有著越來越重要的地位，然而在小企業中企業領導只注重最后的結果，對會計的過程不注重。在我國社會主義市場經濟體制下，企業的生產經營活動基本上是由市場調節，領導具有很大的經營自主權;大量的企業屬于私營企業，在企業生產經營活動的方方面面，基本上是領導說一是一。在這種情況下，領導對會計電算化工作的認可與否，直接影響企業能否實施會計電算化。

(一)加強會計人員的業務素質

1、引入高素質電算化人才

目前我國高等教育正在向大眾化教育過渡，每年有大量的高校畢業生走向人才市場，人才供應較前幾年有了很大改善，企業完全可以從市場招聘大學畢業生從事會計電算化工。

2、加強會計人員的電算化培訓

企業應單獨制訂培訓內容和培訓時間。培訓內容應滿足開展會計電算化工作的需要，既要進行基本的賬務、報表操作的培訓，又應適當擴大培訓范圍，涉及工資、固定資產、采購、銷售、成本等系統，同時還應涉及相關崗位設置、人員安排等內容。

(二)規范電算化處理賬務

建立健全一套完整的電算化模式下的規章制度。電算化內部制度建立后，抓落實是非常重要的環節。在實施過程中，企業要定期對各項制度的執行情況進行檢查，并有相應獎懲措施，以確保各項制度的落實。

(三)加強領導對電算化的重視

要促進該企業實施會計電算化，首先要讓領導從思想上重視起來，認識到實施會計電算化給企業帶來的方方面面的好處，徹底轉變其思想，使其成為實施會計電算化系統的動力而非阻力。使企業領導明白會計電算化并不僅僅是會計工作的現代化，更是企業生產、經營、管理工作的現代化，是信息手段的現代化，通過會計電算化，能夠實現財務業務一體化管理，最大限度提升企業的管理水平和市場競爭力。在全球經濟一體化、市場競爭非常激烈的今天，落后和封閉就意味著惡性循環，意味著被淘汰。

房地產分析報告篇七

下面是小編精心整理的房地產企業的財務分析報告，希望能夠對大家寫作財務分析報告

有所幫助。

了當年的預收賬款對于次年的業績具有鎖定作用。預收賬款在很大程度上反映了當年的銷售情況，同時也是次年營業收入的重要組成部分。

反應成本控制能力。具有較高gm的企業往往自身管理水平好，對供應商的議價能力強，從而可以在良好的經濟環境中獲得更大的收益，在不利經濟環境中抵抗更大的風險。

從資產方面反映了企業的盈利能力，同時是衡量企業競爭實力和發展能力的重要指標。

土地儲備政策是非常重要的考慮因素，它包括土地儲備規模和資金運用能力兩方面。由于土地成本占到建筑總成本的25%到40%，一個企業的土地儲備政策是未來收益的重要決定因素，尤其是在經濟的下行周期，錯誤的儲備政策可能導致公司承受更大的壓力甚至陷入困境。該指標可以反應企業對土地存貨的管理水平，存貨周轉速度越快，企業的變現能力越強。反應資產總額的周轉速度。周轉率越大，銷售能力越強。

合理的債務結構和債務分布有利于企業保持良好的流動性和穩定的信用品質。尤其是在經濟低迷時，債務杠桿會限制財務的靈活性，反應企業的抗壓能力。

反應企業全部總資產中有多大比重是通過借貸獲取的。

反應企業負債的資本化程度，企業負債的資本化成都越低，長期償債壓力越小反應企業的盈利對于付息債務綜合的償還能力企業當年的銷售回款，在房屋竣工之前計入預收賬款，成為流動負債的一部分，而這部分預收賬款實際上是不需要償還的。剔除預收賬款后的資產負債率更為真實。

三年平均值可以部分抵消之間的市場波動，使得數據更能反映行業的周/ 6 期變化。同時需要考慮最近一期數據的情況。較小的凈負債率可以增加企業的財務彈性，同時增強其在復雜環境中經營的主動性和回旋余地反映了企業經營活動對于短期債務的覆蓋能力。

住宅市場是一系列的區域市場而非真正意義上的全國性市場，地域多元化、產品結構多層次化和價格多樣化有助于降低企業的整體風險，充足廉價的土地儲備大大提升了企業擴大規模的潛力。

主要是指在核心市場的市場份額排名靠前。市場占有率高的企業收入規模較大，資金鏈斷裂的可能性相對較小，抗風險能力較強。考慮已建項目、在建項目及土地儲備的地域分布。區域多元化后一方面可以抵御局部風險，但另一方面對管理能力的挑戰增加。主要是分散政策風險。住宅產品包括：經濟適用房+限價房+普通住宅+高等住宅等，各產品的政策不一樣。主要考慮:

(1)土地的價格;

(2)土地款的繳納情況;

(3)土地的位置及周邊未來發展情況;

(4)土地的開發時間及周期;

(5)當前房地產的價格及市場的趨勢。

不同類型房地產企業的政策風險不同，不同地域的政策風險不同。

擁有國家或地方政府背景的企業，更容易獲得各種優惠政策，而業務的運營發展也會受益于政府支持，在面臨經濟的不確定性因素時，更容易得到政府救助;實際控制人實力雄厚的企業，其股東給予的包括資金或是管理方面的支持都優于一般企業，因此企業的抗風險能力更強。

(2)企業的發展戰略：企業戰略發展方向、市場定位、規模擴張速度、產品結構調整等。

可使用的銀行授信規模，未來是否有使用授信的可能新以及其對企業經營的支持及債務的保障程度。

存貨周轉率=營業收入/平均資產總額資產負債率=負債總額/資產總額

房地產分析報告篇八

1)房地產市場未來需求分析

很多人，包括我太太在內，都認為在不遠的未來，上海的住房需求會萎縮。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結束后，會使住房需求進一步降低，我并不同意這一觀點。先把住房需求粗略分為以下三個部分：

1，城市化帶來的住房需求。目前，中國6億多城市人口，城市化率不到50%，如果未來城市化結束，10億城市人口75%的城市化率，人均建筑面積33.4平米，按每年0.5%的城市化率發展50年，這部分的需求大概為每年2.672億平米建筑面積。

2，城市人口的住房需求，即改善性住房帶來的住房需求。目前6億多城市人口，如果人均建筑面積平均每年增加0.3平米，則會帶來每年約1.8億平米的住房需求。未來10億城市人口，每年增加0.1平米，每年約1億平米住房需求。截止，上海人均居住面積為17平米，同年美國人均居住面積為67平米。而且中國的房屋建筑面積還包括了公攤面積，實際人均面積和一些發達國家的差距更大，有比較大的改善空間。

3，拆除原有住房帶來的需求。建筑都是有壽命的，由于房屋質量問題層出不窮，我假定建筑使用壽命平均為50年，目前的住宅存量面積大約為150億平米，每年要拆除2%，約3億平米。未來按10億城市人口為標準，人均建筑面積33.4平米，每年須拆掉約6.68億平米。

綜上所述，在目前階段，房地產的

1、

2、3部分的年需求分別為2.672億、1.8億、3億平米，合計7.472億平米。

而在50年后，城市化基本完成，房地產

1、

2、3部分的年需求分別為0、1億、6.68億平米，合計大約也在7.68億平米。

結論：以上只是估算，如果正確的話，在未來50年內，房地產業的需求會一直剛性存在。

2)房價的未來走向：

在目前的中國，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外，絕大多數人都居者有其所，居住需求都在不同層面上得到了滿足。那么為什么還有那么旺盛的需求來將房價推到這么高的水平呢?因為沒有得到滿足的是除居住以外更深層次的東西。中國實行先富帶動后富的發展政策，這必然會導致人口從落后地區往發達地區的流動。這種流動的驅動力就是更好的資源。包括：工作機會、創業環境、教育資源、醫療資源、娛樂文化資源、交通資源、政策和制度資源、環境資源、基礎設施，而房子是這些資源的載體，因此房子的價格不僅僅是鋼筋混凝土建筑的價格，房子的價格還包括上述資源的價格。而這種流動的阻力主要就是更高的房價。上海的房價不是由支付能力撐起來的，而是由支付意愿撐起來的。最發達地區與最落后地區的發展差距有多大，房價差距就有多大，否則流動會失衡。

由于鋼筋、水泥及勞動力的成本是剛性的，這就決定了再最落后的農村建房成本也有一個最低值。目前小縣城的房價一般不會低于1500/平米，而小縣城的人也有往更好的地區流動的沖動，這樣，地級市的房價也必須比下面的小縣城有一定的差距，比如到2500/平米，依次類推，三線城市5000/平米，二線城市10000/平米，一線城市20000/平米。

不妨允許我以一種不科學的方法來做一個嘗試：

截止20，上海市年財政預算支出為4034億元，上海是戶籍人口2347.46萬人，按每套房子住3口人，則每套房每年的財政支出為4034÷(2347.46/3)=5.16萬，按一套房子使用50年，50年累計獲得財政支出258萬。

上海市戶均財政支出是全國平均戶均財政支出的2.58倍，而上海市房屋均價22012元/平方米也正好約是全國100個城市住宅平均價格8832元/平方米的2.49倍。

結論：仁者見仁，智者見智。

【行業報告】房地產上海別墅市場分析

年上海別墅市場分析

上海房地產市場報告

從松江九亭、長寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬元的聯體別墅，到幾千萬元的獨立式豪華別墅。

今年，上海成了不容置疑的別墅年

上海社會科學院房地產業研究中心副研究員顧建發表示，目前上海別墅供應過大，但需求有限。別墅市場已由前幾年的供不應求，快速進入了供過于求的格局，同質現象也趨于嚴重。

那么，有限的市場到底需要什么樣的別墅呢?安家網近日進行了大規模線上和線下的市場調研，以此獲取第一手的市場資料，現予公布，與大家一同分享，為上海的別墅市場提供一些可供參考的信息，希望上海的別墅發展商們能在2002年里走好。

(一)別墅價格

50至120萬元人民幣的別墅將成為當前上海別墅市場的主流產品，占總樣本的71%;其中，50--80萬人民幣的占37.3%，81至120萬人民幣的占33.70%。150萬元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場的高端性產品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價位的別墅同樣擁有可觀的市場群體。在上海別墅市場的高端性產品中，151至200萬人民幣的占6.60%，201至300萬人民幣的占7.40%，301至500萬人民幣的占2.10%，501萬人民幣以上的占2.30%。而介于兩者之間的別墅121至150萬人民幣的占10.60%。

(二)別墅區域

上海別墅區域排名前三位的是浦東金橋地區(占21.30%)、康橋地區(占20.60%)和虹橋別墅區(占17.40%)。

2002年的上海別墅市場區域性已顯現，浦東已成為別墅的熱門區域，而虹橋別墅區因多年的發展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(各占11.60%、11.40%)正在趨于飽和。還有滬青平別墅區(占9.60%)和其它別墅區(只占8.10%)。

(三)別墅類型

在經濟實力允許的條件下，獨立別墅是實現別墅生活、詮釋自由生活的首選;而連體雙拼和連排別墅因其適中的價格，也受到市場的一定青睞。在上海別墅市場，各類別墅占市場總份額中的比例：獨立別墅為65%，連體別墅為20%，連排別墅為10%，疊加別墅為5%。

150至200平方米的別墅將成為當前別墅市場的主流面積，即經濟型別墅的市場容量最大，占樣本別墅總量的43.50%;201平方米以上的別墅因其面積增大，總價提高，成為了社會高端客層的實力選擇，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。

(五)考慮因素

在購買別墅15個考慮因素中，被列為最重要的7大因素(占總樣本的70.5%)依次是房型(占11%)、物業管理(占10.50%)、價格(占10.40%)、周邊環境和文化氛圍(占10.40%)、交通(占10.20%)、綠化率和中心景觀(占9.80%)、升值空間和投資價值(占8.20%)。而其中營銷包裝是人們在作購房決策時最為忽略的，這也反映出當前購房人的理智與專業。

所以，作為發展商而言，營銷包裝只是一種表現和廣而告之的手段，如果過份花哨，反而會喪失一大批優質客群。發展商應對7大重要因素予以研究，因為別墅是房產的終結消費，所以房型、物業管理、綠化率會成為買房人特別重視的問題;別墅消費群體大都為社會的成功人土，因此極為看重周邊環境的層次與文化品位;交通與升值空間和投資價值，是能充分反映別墅價值和長遠利益的因素。

(六)交通意向

該問題是確認購買別墅的人群對交通的判斷性。別墅的交通便利是以車程距離來衡量的，有87.3%的人認為半小時車程到機場和市中心的別墅為理想選擇;只有12.7%的人認為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購買人不是以私車為出行交通工具;二是區域性極強，以某一區域為生活工作中心，因此只中意該區域內的別墅項目。

(七)別墅樓層

選擇購買2層別墅的人占總樣本64.2%;選擇購買3層別墅的人，占總樣本的31.9%。所以，2層別墅為上海別墅市場的主流產品，而3層別墅可作為差異性產品進行點綴。

(八)別墅挑高

希望別墅內有挑高的人占總樣本的52.9%;無所謂別墅內有挑高的人，占40%。所以，別墅內有挑高已成為上海別墅產品的基本選擇要求。

(九)別墅天窗

希望別墅內有天窗的人，占總樣本的73.6%;無所謂別墅內有天窗的人，占17.5%。所以，別墅內有天窗也已成為上海別墅產品的基本選擇要求。

希望別墅內有傭人房的人，占總樣本的65.6%;無所謂別墅內有傭人房的人，占23.7%。

購買別墅的人群都會通過雇用家政員來換取自己休閑時間，并提高生活品質，所以別墅內有傭人房將成為上海別墅產品的基本選擇要求。

(十一)別墅房型

5個房間的別墅為大多數目標客群所接受，可作為主力房型進行設計;7個房間以上的別墅作為高端別墅的差異性存在。

(十二)別墅客廳面積要求

別墅客廳的主力面積為31至50平方米;但同時高端別墅可考慮客廳面積在5l平方米以上。

(十三)別墅主臥室面積要求

別墅臥室的主力面積為21至30平方米;但同時高端別墅可考慮臥室面積在31平方米以上。

(十四)別墅廚房面積要求

別墅廚房的主力面積為13至20平方米;但同時高端別墅可考慮廚房面積在20平方米以上。

(十五)別墅自家花園要求

設計該題時就有意讓被調研者在考慮自己花園面積時，同時也將花園面積算進別墅總價，從而保證回復的客觀性。

花園面積在200平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購買別墅人群重點關注的因素，高出該市場平均水平，將產生較大市場吸引力。

(十六)別墅物業管理

在13個選擇項中，排在最前面的6個會所設施依次是便利店、健身中心、溫水游泳池、洗衣店、網球嘗兒童樂園。其中最為重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、溫水游泳池(占10.50%)。

生活便利和運動健身是購買別墅的人群最為關心的問題，約占總樣本的62.8%。作為發展商而言，花最有效的成本達到最需要的滿足是最明智的。

(十八)別墅裝修要求

購買別墅的人群越來越希望別墅的裝修不用花費自己過多精力和時間，所以對他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。菜單式裝修占樣本的53%。而要求精裝修(提包人住)的只占29%，不要求裝修(毛坯)的占18%。

(十九)別墅車位

別墅內有一個私人車位是當前上海別墅市場的基本選擇要求，而高價位別墅二個室內車位是必備的。

(二十)別墅周邊環境

人們希望別墅的周邊環境中最不能缺少的設施(占總樣本的72.3%)：依次是醫療設施(占17.90%)、商業設施(占15.50%)、教育設施(占13.80%)、公園綠地(占12.80%)、體育休閑中心(占12.30%)。

購買別墅的人群對周邊環境的要求是較高的，如別墅周圍缺少一些必備的設施時，發展商可在別墅小區中引進，或在周邊地區引進相關產業。

(二十一)別墅賣點

2、

3、4位的都是與綠化相關。從中可得出購買別墅的人群就是希望自己擁有大片綠地，且綠色植物可供自己享用，并有人為其打理照料，因此建議別墅項目能在綠化上做出差異性。

其次，“全面達到智能化”和“世界級物業管理服務”也是購房人極為關注的方面;近年別墅中的“水景”成為別墅賣點中的一大亮點，而且也確實為大多數人所接受，因此如何在水景上進行創新很重要。其三，“投資回報率高”，在上海成為世界的上海后，該賣點顯得尤為耀眼，別墅在上海的投資價值被眾多非上海人看重;“鄰居物業是高品質國際社區”，別墅的購買者認為擇群而居是代表了一種生活方式，因此在購房時，他們更愿意選擇住在已成一定區域規模和品質的地方。

房地產分析報告篇九

一、引言

當我們遠離父母在外求學之時，生活學習的各個方面都需要自己管理，如何合理的消費成為了很多同學最關心的問題。作為大學生，我們是社會消費者中的一個特殊群體，有著自己獨立的消費意識和消費特點，同時也會是未來消費的主力和消費潮流的引導者。大學生目前的消費情況和消費觀念，不僅會影響自己日后的生活工作，而且對未來社會消費文化的構建也會產生重要影響。

為真實的了解當代大學生的生活費情況，把握大學生消費的特點，并使更多的大學生可以科學、理性的使用生活費，我們組織了此次關于大學生生活費的社會問卷調查及網上投票。

二、調查基本情況

本次調查共發放問卷100份，收回有效問卷100份。開展問卷調查的同時，在校內網上自5月22日至6月2日也進行了投票調查。

被調查者基本情況：此次調查，男性大學生占62%，女性大學生占38%，基本上涵蓋了學校的各個院系及各年級。小組成員通過在校食堂發放問卷來確保調查者的隨機性及廣泛性。

三、調查數據統計

(一)問卷調查數據統計

從調查結果來看，大學生月平均生活費集中在300-700元，其中300-500元女生為57.89%男生為37.10%，500-700元女生為23.68%男生為43.35%，1000元以上的在男女生中也均有3%左右的同學，300元以下的同學男女生中所占比率基本為6.5%。男女生月生活費相差不大，但男生的相對女生的會更多一些。70%左右的同學認為自己的生活費基本滿足了自身的月生活需求。

生活費來源方面全部同學選擇了“來自父母”，在其中又有6.35%的同學選擇了“靠勤工儉學來賺取生活費”作為生活費的部分來源，還有3.17%的同學生活費的一部分來源于自己的兼職工作。對于獎學金方面被調查者中沒有選擇的。

在買衣服是否注重名牌方面，男女生中均有86.5%的同學選擇了“否”，只有少數人很看重。

被調查者中，除吃穿外，娛樂是大學生的主要消費項目，另外上網和報刊雜志訂閱的開支所占比重也較大。應酬與戀愛支出在被調查者的消費中所占的比重較小。

被調查者男女生中均有一半的同學有過打工經歷，飯店服務員、家教、超市導購員、業務員在大學生的打工職業中所占的比重均為20%左右，女生中有14.17%的同學也在學校的勤工助學崗位工作過，而被調查的的男生中沒有選擇的。

在校大學生中有過自主創業經歷的，男生為16.39%、女生僅為7.89%。其創業類型多為自己開店或網上開店。50%左右同學創業的目的是增長社會經驗，另外男生中26.23%的同學渴望獨立，而女生中40%的同學是希望賺錢貼補日用。

（二）網上調查數據統計

在多數問題上網上調查的結果與問卷調查的結果接近，在此就不做過多的描述，而只把統計結果相差較大的幾個題目寫一下。

對于名牌意識，網上被調查者中有41%的同學還是十分的看重品牌的，這比調查問卷的統計結果明顯的高。除吃穿外的生活費消費中，網上被調查者中有10%的同學用于“戀愛消費”，而調查問卷中此項消費所占的比重僅為3%。

對于兼職工作，網上被調查者有33%的同學曾做過校園代理，而問卷調查中此項所占比重僅為12%。

四、調查結果分析

費觀念。不同的價值取向、思維結構、客觀環境等對學生們的消費觀念產生了不可忽視的影響。

（一）產品的性價比是影響青島理工大學生消費的最主要因素。

調查過程中我們發現，雖然部分同學有擺闊的習慣，但大多數同學的消費還是較為實際、理性的。當問及“購買商品是否注重名牌”時，大部分同學還是不太注重品牌，由此可見，價格、質量是影響大學生消費的主要因素。大學生的生活費的來源基本上都是父母，很多還處于“溫飽”狀態，沒有太多額外的費用開銷。所以其在購買東西時必定先考慮到商品的性價比，并做出合理的選擇。隨著消費趨勢的變化及周圍環境的影響，許多同學的消費情況也在向“小康”過度，并有越來越多學生加入高消費行列，購買名牌服飾及昂貴的手機、電腦等產品，在這部分同學中攀比現象比較嚴重。

（二）大學生經濟獨立意識較強，但自主創業能力較弱。

當代大學生在校期間已經有了一定的經濟獨立自主意識，調查顯示，有52.08%的大學生曾通過做兼職工作來賺取自己的第一份工資，這樣既可以在一定程度減輕父母的經濟壓力，又可以增長自己的社會經驗。

當問及“是否有自主創業的經驗”時，有92.11%的大學生沒有自主創業的經歷，當問及“自主創業的類型”時，大部分同學選擇開店、擺地攤。創業目的多是為了補貼日用，和增長社會經驗。這表明我校在校大學生的自主創業的能力并不是很強，沒有形成一定的創業團隊和創業理論。

（三）多數大學生消費結構不十分合理。

絕大多數同學的生活費來自于父母，生活費收入相對固定，調查顯示，73.68%的同學差不多足夠。大部分大學生每月的生活費在300-1000元，其中，除吃穿外娛樂和購買雜志占據了消費的大部分，在娛樂中上網購物所占比重最大。在大學生中應酬、戀愛支出這兩項的花費金額也是比較大的。談戀愛、交朋友的大學生每逢重要節日或是對方過生日，都會送對方禮物。現在大學校園中流行“人際投資”，無論是過生日、考試得高分、入選學生干部、比賽獲獎都得請客；無論是朋友來了或是同學聚會也都免不了請客吃飯。可見，雖然消費金額在計劃范圍內，但消費結構并不是很合理，節約意識比較淡薄。因此，大學生應該學會科學合理安排自己的生活費，形成理性的理財意識。

（四）當前大學生生活費存在問題的原因分析

1、大學生消費結構不合理。怎樣有計劃的消費主要還是由大學生所處的位置所引起的。與社會有著廣泛的接觸,社會生活中的一切都是誘人的,使得許多同學都想去一一嘗試,這就很容易使學生的消費結構不科學合理。這有著學生自己的原因,也有著社會的原因。

3、學校教育不完善。對于大學生生活問題,學校是應該給予關注,從中可以看出學校對這方面的教育還不足。學校對學生消費的心理行為的指導，還不夠、對大學生自主創業鼓勵力度不夠，沒有把學生引向一個正確的方向。

五、調查總結及建議

識，積極開動腦筋組織有特色的創業，其次，家長應該給予充分的理解與支持，是大學生在創業時有一定的資本來源，而且沒有后顧之憂。再次，學校應給予鼓勵支持，并且盡量為大學生提供自主創業的機會及良好的創業環境。．加強理性的消費理念的引導和教育、在大學校園形成良好的消費氛圍。在堅持維護理工大學現在比較良好的消費風氣的同時對少數有攀比心理的同學進行積極正面的引導，學校的學生會也要加大對理性的消費理念的宣傳，倡導大家有一個合理的消費結構。同時各學院也該對大學生進行勤儉節約方面的教育，把這作為一項素質拓展納入學校基礎教育中，列入學校的教學計劃中，建立完整的消費教育體系，通過開展“合理消費結構”講座、知識競賽等方式、向大學生倡導理性的消費理念，讓他們能夠合理的安排生活費。

房地產分析報告篇十

房地產：經濟下臺階，政策露山水(國泰君安3.30)邏輯：中央對房地產政策調控的基調已經定為“雙向調控”。住建部副部長齊驥指出：所謂雙向調控亦可稱分類指導，即對一線城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出；而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。我們認為，部分城市房地產調控政策邊際好轉為大概率事件。地方政府此前的部分調控政策有望在 2014 年 4 月陸續到期，齊部長指出 “雙向調控” 要求一線城市限購政策不退出，但對庫存量較大的城市，并未突出強調限購不退出，這或許意味著存在部分城市限購淡化的可能，我們認為此類城市基本面越差，其政策面邊際好轉的概率和程度就越大，地產板塊的估值修復行情就越可能愈演愈烈。

目前地產股估值水平仍處于歷史地位，再加上房地產再融資開閘，優先股試點等政策紅利的釋放，我們認為上市公司經營積極性有望大幅提高。

選股思路：

1）看圖說話：看好京津冀區域和海西平潭，兩個區域均具有高度的政治意義，未來政策紅利或不斷兌現。京津冀一體化：推薦“廊坊二寶”（華夏幸福、榮盛發展），受益公司有首開股份、華業地產、廊坊發展等。海西平潭：推薦中福實業。

2）優先股受益：推薦萬科 a、保利地產、招商地產、金地集團。

3）國企改革： “國企改革七小虎”，推薦：中洲控股、中華企業、華發股份、深振業、北京城建；受益公司：天津松江、電子城。