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前期介入工作匯報 前期介入工作實訓篇一

第一章

規劃設計介入與建設施工介入

第一節規劃設計介入

規劃設計人員側重于依據技術標準和建筑規范進行規劃與設計，往往忽視了物業管理的特點和需求，以及客戶敏感的問題，這就要求物業公司事先應根據房地產開發商的投資規劃、物業檔次、建筑規模、環境與道路規劃、居住人口數量等前提條件，從建筑設計、環境設計、設施設備選型及安裝、降低管理成本、提供優質的服務等方面入手，在規劃設計階段向開發商提出合理化建議。一、規劃設計介入的主要方面

本章所論述的規劃設計介入，是指除各類設備系統之外的公共區域或具有公益性質的建筑及設施的前期規劃介入。(一)配套設施的完善

對于一個較大型的居住小區而言，開發商應根據周邊區域環境著重考慮幼兒園、學校、生活服務功能(如商業、飲食、郵政、銀行、娛樂健身等)、鍋爐房、垃圾站等配套設施，而作為物業公司應關注以下幾點。

1.這些配套設施在小區內的布局是否合理、是否方便、是否有利于將來在小區內形成一個中心服務區。

2．這些配套設施對住戶是否會造成某些干擾或影響(如噪音、氣味、環境衛生等)。

3．這些配套設施是否便于物業公司對它們進行管理(如環境管理、交通和治安管理、垃圾清運等)。(二)物業基本狀況

物業基本狀況是籌建物業管理機構、配備管理服務人員、測算物業管理成本、制定物

業收費標準等的基本依據，只有了解了這些基本狀況，物業公司才能夠有效參與前期管理。

物業基本情況包括以下幾個方面。1.未來小區的檔次、人口密度和數量。2.建筑物的密度、層高、地下建筑狀況。3.附屬建筑物的使用功能和建筑面積。

4.區內環境及周邊環境，包括景觀及綠化面積、公共設施。 5.公建區域及面積。6.小區出入口及區內道路。

7.公共設備，如供電系統、給排水系統、供熱系統、中水系統、電梯、通風及空調系統、安全防范系統、自動消防系統、通信及寬帶網絡系統、有線電視系統、智能化系統、物業管理網絡系統。 8．停車場(庫)等的基本狀況。(三)水、電、氣供應容量

物業公司參與水、電、氣供應容量規劃的原因在于：設計人員一般只依據國家標準進行設計，但是國家標準只是一個帶有普遍意義的基本規定，而實際情況則多有不同；物業公司根據多年的管理經驗，對小區的實際能源需求量及潛在的能源增長需求量，較之設計人員有著更全面的了解。因此，物業公司在對小區物業基本狀況了解的基礎上，應詳細測算水、電、氣的真實供應容量，以避免將來遭遇“瓶頸”問題。

此外，臨時供電也是物業公司所應關注的問題。一項物業的建成、交付使用，在業主(租戶)入住后相當長的一段時期內，可能會由于開發商的原因(如投資經費不足)，小區的正式供電系統遲遲不能投入使用，致使小區的供電在較長時期內必須依靠建設施工時的臨時供電系統，而這個時期少則1～2年，多則4～5年，甚至更長。所以，物業公司在測算電的供應容量時，不僅要測算正式供電的設計容量，還要測算施工用電的實際容量能否滿足物業交付使用后較長“臨時供電”期的實際需求，以保證在較長“臨時供電”期內能夠安全供電并能滿足潛在的增長需求。這些都要在前期規劃中以正式文件報告開發商，使開發商在同地方供電管理部門簽訂供電協議時留有余地。

公共用水、用電不能安裝過多的計量表，以免造成資金浪費，而且也不便于管理。所以，公共用水、用電設計時應盡量集中，較大型社區可采用分區集中的方式，以減少水表、電表的安裝數量。(四)物業管理用房的規劃

物業管理用房是開發商委托設計單位進行規劃設計的，物業公司應根據將來物業管理的規模和實際需求對設計進行審核，避免以后給物業管理工作帶來困難。物業管理用房的規劃一般應從以下幾個方面進行審核。

1．提供良好的辦公環境

(1)以方便業主為目的，物業公司辦公地點距各住宅樓的距離應大體相當。

(2)以方便業主為目的設計物業辦公的流程模式，并在此基礎上對物業的辦公用房布局進行審核，看其是否符合辦公流程的要求。(3)辦公用房間數量和面積是否夠用。

(4)庫房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫房和工作間安排在相鄰處，這對日后的工作和管理十分有利。

(5)認真審核建筑平面圖，對哪些地方需要改變門的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細研究和規劃，否則等施工完畢就無法進行改造了。

(6)如有需要應考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫房的需求。外聘方是指電梯維修保養公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。(7)由于物業辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭取良好的采光和通風條件。2．提供良好的休息環境

(1)員工的生活環境同辦公環境一樣，都是物業公司對環境管理的重要組成部分。物業公司對辦公環境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對生活環境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。二者的目的都是提高員工的身心健康，提高工作效率。(2)員工住宿條件應能滿足以下要求：住宿房間數量和面積夠用；員工食堂、文化娛樂、衛生間、洗浴室列入規劃且規劃合理。這里不僅要滿足物業公司自身員工的住宿需求，還要滿足外聘方員工的住宿需求。

(3)由于開發商將員工住宿和活動用房設計在地下建筑內，所以應爭取盡可能好的采光、通風條件(有時開發商為了節省投資，不設計天井)，以保證員工的身心健康。

(4)較高檔次的住宅小區多為低層建筑，地下一層是業主的私房，且不建地下二層，這意味著物業公司可以利用的地下房間的數量有限，因此，物業公司更應該對物業管理用房、員工住宿、生活用房的數量和使用功能進行詳細審核，以避免將來物業用房的數量不足和功能不完善。

(五)建筑材料的選用

優質材料是建造優質物業的基礎，如何選用建筑材料從表面上看是開發商和設計單位的責任，與物業管理公司無關，其實不然。1．物業公司在長期的管理和使用實踐中，對各類建筑材料、各類設備設施、通用器材和材料質量的了解比較全面。

2．對相同的材料、設備設施和通用器材，哪一個廠家或哪一個品牌的質量好、售后服務優良，物業公司能掌握到第一手資料，這一優勢是開發商和設計單位都沒有的。

3．為了打造一個優質的物業基礎，為了全體業主的切身利益，為了將來物業公司與業主之間建立良好的關系，為了降低物業管理成本，物業公司有責任將優質的建筑材料、設備設施和通用器材以書面形式推薦給開發商，供開發商和設計單位選用。二、規劃設計介入的具體內容(一)小區公共建筑規劃

1．規劃有幼兒園、學校的小區，每千人建筑面積為559～850平方米。

2．幼兒園應布置在環境安靜，接送方便的地段，兒童活動室和活動場地應有良好的朝向，保證室外有一定面積的硬地和一定數量的活動器械。

3．由于小學或初中學生活潑好動，所以學校應布置在小區邊緣，選擇比較僻靜的地段，并與住宅保持一定距離，以避免其室外活動的喧嘩聲干擾住戶。

4．規劃有商業、服務建筑的小區，每千人建筑面積為353～389平方米。

5．規劃有金融、郵電建筑的小區，每千人建筑面積為16～22．5平方米。

6．附屬建筑如變電站、水泵房、鍋爐房、燃氣調壓站、垃圾站等是否滿足使用，并考慮建筑位置是否合理，是否會擾民。7.商業、服務業、金融、郵電、居民委員會的布局應相對集中，以便形成小區的服務中心。服務中心一般應布局在小區的主出入口附近以方便居民，但同時也要考慮可能產生的噪聲擾民和氣味污染等問題。

8．居民委員會用房及業主委員會用房的使用功能一般分兩類：一類是辦公用房；一類是公眾娛樂用房，如圖書(報章)閱覽室、會議室、乒乓球室、舞廳及其他與老年人相關的文化活動等。

9．居民委員會辦公用房的規劃應符合政府的規定，按小區人口／戶數的規模規劃設置居民委員會及其用房面積。一般當達到2 000～3 000戶時應設置居民委員會。

10．居民委員會用房的建筑面積按以下原則考慮：規模為較小型居住區時，不考慮單獨設立；規模為較大型居住區時，建筑面積按照每100戶設置15平方米（含）以上。

11．業主委員會辦公用房面積可以參照居民委員會用房(小于其面積)，可與居民委員會辦公室設在同一座樓內，與物業公司辦公區相近，方便工作聯系。

12．居民委員會和業主委員會辦公用房最好不與物業公司在同一座樓內。

(二)小區公共道路規劃 1道路的使用功能

(1)應考慮便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、騎自行車、駕駛機動車通行等。

(2)便于清潔垃圾、遞送郵件等市政公用車輛通行。

(3)便于救護、消防、裝修及搬家等車輛的通行，尤其是樓前小路更應考慮救護、消防、裝修及搬家車輛的通行。

(4)有些設計為了片面追求藝術效果，將小區的非主要干道(如樓前的甬道)設計得寬窄不一，窄處機動車輛難以通行，且有些拐彎設計成死角，車輛難以轉向，如果車輛強行通過，勢必會碾壓路旁的綠地、花木甚至損壞道牙。2．小區道路分級

(1)一級道路是小區的主要道路，是解決小區內外聯系的主干道，路寬應在9米以上。

(2)二級道路是小區次要道路，用以解決內部聯系，路寬為7米以上。

(3)三級道路為小區內的支路，用以解決住宅組群的聯系，路寬不小于4米。

(4)四級道路為樓門前道路，路寬不小于3米，能滿足上面所述的機動車通行要求。3．小區道路的規劃要求

(1)建筑物外墻面與人行道邊緣間距應大于1．5米，與機動車道的距離應不小于3米。

(2)盡端式道路其長度不宜超過120米，盡端處應有12米×2米的回車場地。

(3)單車道，每隔150米應有一段回車處。

(4)道路兩邊應設有立道牙，以利于保護綠地，并防止下雨時綠地中的泥水、雜物流入路面。

(5)休閑區的甬道或人行步道應因地制宜，不一定全部采用立道牙，但要考慮防止行人踩踏綠地的措施。例如，在過往行人較多的步行道兩側鋪裝漏孔磚，尤其在道路轉彎處，漏孔磚的鋪設面積更應大一些，以防止行人貪走近道，踩踏綠地。

(6)在甬道兩邊栽種小灌木形成“綠籬”，也可以起到阻隔作用。為了景觀多樣性，可采用“綠籬”隔離和漏孔磚交替使用。4．道路鋪裝要求

(1)高檔小區可采用不同色彩的石材或其他彩色磚來鋪裝路面，而不宜采用瀝青路面。

(2)鋪裝用的彩磚或石材的品種、規格不宜過多，否則會加大日后維修用儲料的成本，一般應控制在五種以內，既可以滿足不同風格的美觀效果要求，也可以降低日后的儲料成本。

(3)有機動車通過的路面，鋪裝材料(不論是石材還是彩磚)的尺寸不宜過大并應達到一定的厚度，以滿足承載要求，避免重載車輛對路面的損壞。

(4)鋪裝應采用防滑材料，避免雨、雪天摔傷行人。(5)鋪裝路面應平坦，無溝縫，便于清潔。(6)鋪裝路面應易于滲水、排水，避免路面積水。(三)自行車（摩托車）棚布局規劃

低層建筑的小區，一般不設計地下室作為自行車存放處，多在室外設置自行車棚，此時，應按下述原則考慮。

1．集中設置有利于管理，但既要考慮合理的服務半徑，又要考慮管理的經濟合理性。

2．分散設置不宜過多，要相對集中，并使周邊的住戶感到便利。3．因是地面建筑，所以自行車棚的風格和式樣應與小區的建筑風格一致。

4．因自行車棚周邊一般會有綠地，所以要對通往自行車棚通道的走向進行合理規劃，防止行人出入自行車棚時走捷徑，踩踏綠地。(四)娛樂、健身場所規劃 1．兒童游戲場地規劃

在規劃設計時應考慮不同年齡段兒童的特點和需要，一般分為幼兒(2歲以下)、學齡前兒童(3～6歲)、學齡兒童(6～12歲)三個年齡組。

(1)幼兒需要家長或成年人帶領，活動量較小；學齡前兒童有很強的依戀家長的心理，活動量和能力都不大，這兩組年齡段的兒童游戲場地宜靠近住宅旁，可與老年人、成年人休息活動場地結合布置。(2)學齡兒童體力及活動能力都較大，伴隨而來的喧嘩聲也大，因此他們的游戲場地應遠離住宅，以減少對住戶的干擾。2．老年人、成年人休息及健身場所

老年人和成年人的活動主要是鍛煉、聊天、打牌、下棋、乘涼或曬太陽，因而其活動場所應布置在環境較為安靜、景色較為優美的地段，一般可結合公共綠地單獨設置或與幼兒及學齡前兒童游戲場地結合設計。

3．對設施的使用功能性設計

物業公司應從住戶的視角出發，盡可能全面、細致地考慮各種設施的使用問題，如是否安全、規范、既方便使用又方便維護等，提出合理化建議，提請開發商和設計單位注意。(五)園區景觀和綠化規劃

園區景觀和綠地不僅能美化園區，改善小氣候，凈化空氣，減少噪聲，為住戶創造一個優美、舒適、安逸的居住環境，同時也是城市美化的組成部分。

1．結合投資規模、小區的檔次、小區建筑的主體風格及小區的主體文化內涵等因素進行景觀形式、風格的規劃。

2．一般應將主體景觀設置在小區的主出人口處及園區的中心地帶，形成園區整體景觀的核心部分。小區主出入口區域的景觀最好能體現出小區名稱的內涵。

3園區內的水景景觀不宜過多，較小型小區有一處即可；中型小區有1～2處即可；較大型的小區有2～3處即可，但也應盡可能取下限。如此考慮，不但節省了水資源和電能，也降低了物業管理成本。4．由于木棧道的使用壽命短，且養護費用高，一般1～2年即自然損毀，所以景觀中的木棧道應不用或少用。

5．園區里不宜制作太多的“地形”，可在重點地方少量修建。6．人造上丘或高地不宜過高，坡度應盡量緩和，以利于存水。此外，人造土丘或高地不能離住戶窗戶太近。

7．盡量少建或不建樹池，即使建造，其高度不應超過50厘米、內徑應不小于1．5米(方形樹池比圓形樹池要美觀、大方)。如此規定的原因在于使樹根扎在樹池之下，既有利于樹木生長，而且待樹木長大后，樹根也不會將樹池拱裂。(六)綠地組成及綠化標準 1．綠地組成(1)公共綠地，指居民公共使用的綠化用地，如居住區小公園、小區周邊的綠地及林蔭道等。

(2)公建專用綠化用地，指同區內的幼兒園、學校、商業服務中心等處的綠化用地。

(3)庭院綠地，指住宅四周的綠化用地，包括住戶的小院。(4)道路綠地，指同區內各道路的行道樹及綠地。2．居住區綠地標準

以“居民平均占有綠地面積”和“居住區用地的綠化覆蓋率”兩個指標來衡量。原建設部制定的指標為2～4平方米／人，因各地區具體情況不同，還應遵循地方政府的規定。3．綠地率

綠地率指在居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區用地的比率(不包括屋頂、曬臺的人工綠地)。通常新建小區綠地率不低于30％，舊小區綠地不低于25％。4．綠化率

綠化率指建設用地范圍內全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率(％)。綠化率一般要高于綠地率。5．綠地的規劃及功能

(1)遵循集中與分散、重點與一般、點線面結合的原則，形成完整統一的居住區綠地系統，并與城市綠地系統相協調。(2)充分利用原有的自然資源和自然條件。(3)植物配置和種植力求投資少、管理方便、效益好。(4)園內小塊公共綠地，主要供居民(特別是老人、兒童)使用。綠地以觀賞為主．也可在其中靈活設置一些游戲娛樂設施，供休息、活動用。

(5)宅旁和庭院綠地主要功能是供業主休息及活動。

(6)為保證采光，不宜在窗前種植高大型喬木和灌木。如果種植，則距離窗戶應不小于5米。

(7)院落之間可用“綠籬”、柵欄或花墻隔離。高層住宅前后的綠地，因樓群間隔較大，可作為一般的公共活動之用。

(8)道路綠化在交叉路口的視距三角形內，不應栽植高大喬木、灌木，以免影響駕駛員視線。

(9)在地下建筑物上方種植，其土層厚度一般不應小于1．5米，植大樹處土層厚度應不小于2米。

(10)所有施工中應改良士壤，或按《城市園林綠化工程施工及驗收規范》中對土質的要求進行施工，施工中應施底肥。

以上這些要求應在設計文件中明確規定。(七)審核景觀、綠化設計

設計圖紙是規劃的體現，也是施工的依據。從某種意義上講，審核圖紙比規劃介入更為重要，因為最終的結果是依照圖紙建成的。

受設計人員的知識、觀念、經驗及思考問題的角度等因素影響，其設計中會出現諸多偏差或錯誤，若不予以糾正，勢必會給后期的綠化養護管理工作帶來許多困難，加大綠化養護管理的成本。基于此，物業公司必須認真審核景觀、綠化的設計圖紙，從整體景觀效果、使用功能、日后養護、管理成本等方面進行綜合分析，糾正圖紙錯誤和偏差，以期最終實現“管理方便、養護費用少、綠化效果好”的目標。

1．選配植物的一般原則

(1)大量而普遍的綠化應選擇適宜本地條件、易長、易管、少修剪和少蟲害的喬木、灌木樹種。

(2)在入口及公共活動場所，應選擇觀賞性的喬木、灌木或少量花卉。

(3)為較快形成綠化效果，可采用速生與慢生相結合的樹種，并以速生樹種為主。

(4)行道樹宜選用遮蔭強的樹種。

(5)所有游戲娛樂、健身場地、路邊不得種植有刺、有毒植物。(6)為提高美化效果，可采用喬木和灌木、常綠與落葉、不同樹形及色彩多變化的樹種搭配組合。

(7)根據當地的氣候條件，選擇適宜本地區生長的植物。(8)盡量少種或不種時令花卉和草本花卉。

(9)盡量少種宿根花卉，即使栽種，其面積也不應過大。2．選擇植物品種的錯誤

(1)設計圖中選用了不適宜本地區種植的樹種。

①白樺，適宜生長于海拔高的山區。

②梅樹，適宜生長于長江中下游地區。③菩提樹，適宜生長于西雙版納地區或北方溫室。

(2)選用了本地區市場少見且價格較貴的樹種，如樸樹、槲樹、朝鮮溲疏等，這些樹種均難以購得。

(3)選用的樹種偏少，會使綠化效果單調。(4)部分區域設計種植密度過高，不利于樹木生長。(5)綠籬及色帶選用過多，會導致養護費用增加。

(6)水杉因其樹冠為圓錐形，不是大樹冠，所以遮蔭效果差，且定植后小樹枝會大量死亡，幾年后才能恢復，致使株型不可能一致，因而不適合做行道樹。

(7)石貝竹，其習性忌高溫酷熱及多雨環境，北方地區6月中旬至8月正是此種氣候，石貝竹將會因條件不適而大量死亡。3．影響景觀效果的設計錯誤

(1)設計中未注明松樹類的具體名稱，因各類松樹形狀相差甚遠，從設計中不能看出將來的效果。

(2)選用的花灌木類品種無設計圖紙，無法綜合其綠化關系及效果。

(3)不宜在同一處種植同科植物(如玉蘭、二喬玉蘭、元寶楓、五角楓)，因為這些植物的株形、葉形類似，景觀效果也類似，在同一處種植會影響景觀效果。

(4)同一地段中，不同種植塊的樹種組合不應有同種的重復種植。(5)宿根花卉(如福祿考、鳶尾等)種植面積過大，會造成晚秋至初春時段這5～6個月的時間有較大面積黃土裸露而影響景觀；又因為設計在路邊或道路轉彎處，在黃土裸露時期易被人穿行踩踏，影響來年的返青發芽。

(6)灌木圖中與喬木圖中的部分樹種重復，且其中絕大部分因株形比較大，不適宜做喬木的基礎種植。

(7)喬木下種植“色塊”其視覺效果不佳，不要將喬木種在“色塊”中。

(8)圍墻四周種植品種宜控制在5～6種，并采用常綠喬木與花灌木間種的形式，株高以不影響安防監控攝像為原則。

(9)設計中的草花、時花較多，種植面積過大。這類花卉每年需種植2～3次，費工費時、養護成本大。可適量改種草坪、宿根植物(但應是小面積)或改種相應的灌木。

(10)樓字間應適當多種常綠喬、灌木，以保持四季美化。(11)龍柏因其株體不直，不適宜做“綠籬”，應改用其他灌木做“綠籬”。

(12)整體設計中相似樹種使用過多，似乎僅是為湊品種，如綠柳與垂柳、毛楊與青楊、元寶楓與五角楓、三椏繡線菊與絨毛繡線菊等。(13)應將大花萱草改為金娃娃，因其花期長，株形矮小，更為人們喜愛。

4．種植設計錯誤

(1)常綠樹中雪松、白皮松、華山松為強陽性樹種，與其他樹種的間距應大于5米．否則會影響樹形(若為單一樹種的純林則例外)。(2)玉簪、紫萼，性喜半陰，忌陽光直射，因為強光下葉片會褪色并產生日灼，應種植于大樹下或樓北側，不應設計在陽光直射處。(3)各樓單元門前的種植設計顯得凌亂，每個單元門口兩側的種植應有一定的規律性和對稱性，應考慮株型的匹配，品種不宜過多；每座樓應有標志性的種植物。

(4)較高的樹池不應種喬木。因為隨著樹木增長，樹根會將樹池拱裂。

(5)大型喬木的種植點距建筑物距離不應小于5米，窗前種植的竹林也不應太近，太近會影響采光。

(6)某些地段常綠樹的種植間距偏小(有的間距不足4米)，這樣會使下部枝條因為缺少光照而枯萎，同時其下方更不應種植大葉黃楊、灑金柏等灌木。

(7)不適宜在花缽內種植西府海棠等花灌木，因其株型較大，易被風刮倒。此外，考慮到養護費用較高，應盡量少用或不用花缽。5不便于管理的設計錯誤

(1)因不易存水、難以養護等原因，應取消綠化丘設計，可采取平面種植，通過人工修剪達到“丘”形效果。

(2)波峰型種植草坪存在以下問題(盡量不采用此種設計)。

①傾角不應太大，因其上部不易存水，難以養護草坪。

②波谷問容易存水和積存污物，應有排水措施，若排水不暢，會使草死亡。

⑧因為割草機割刀的長度是最小為50厘米的直形刀，難以將峰頂和谷底修剪成圓形，因而應加大波峰間距，緩解波峰傾角過大的問題，便于修剪。

④草坪中鋪裝的花崗石板小路，每塊石板的間距應大于650厘米，以便于割草機通過。

⑧為了盡量在地下管線密集處多種植，增加景觀效果，應采用增建綠化池的形式栽種植物，但不應栽種喬木．

⑥綠化池的高度以30～40厘米為佳。(八)綠化用水規劃

綠化用水應該本著節約水資源，降低養護成本，取水便利等原則考慮。

1．綠化用水水源有自來水、中水、雨水三種。，2．為降低養護成本，節約自來水，小區應建設地下雨水收集池(較大的小區至少應建設兩個)，蓄水容積要足夠大，不僅能夠收集雨水，還要能夠收集景觀水池中的廢水。

3．將收集池水通過水泵管路與設計中的噴灌管網連接，進行噴灌。

4．如果沒有噴灌管網，也可進行人工澆灌。

5．地下雨水收集池的位置，一般應設在小區雨水總排泄出口處。6自來水價格高自不必說，中水要達到澆灌的標準，其成本也很高。對于人口密度小的高檔小區，中水的產量少，不能滿足綠化的需求。所以小區的綠化用水應把收集雨水及景觀廢水作為輔助手段，盡量節約水資源。

7．為了節約水資源，應采用噴灌方式，不宜采用漫地澆灌。因為噴灌方式一般可節水40％左右，所以如果有可能，物業公司應盡可能爭取開發商投資噴灌建設。噴灌管線有地埋式和地表敷設式，后者可節省投資，在北方冬季可以收進室內保管。

8．無論有無噴灌管網，均應在小區各樓前后、道路兩邊以交叉位置和適當間距(以70米左右為宜)設置取 水點，以解決噴灌死角用水或人工澆水問題。

9．各樓單元門口通道兩側的噴灌要考慮不影響人員出入。上述綠化用水的各類問題均應在審核設計圖紙時加以關注，這些問題如果不解決好，勢必會給后期的綠化養護管理工作帶來困難和經濟損失。

(九)垃圾處理規劃

1．對于小區內的垃圾收集方式、垃圾場地的管理、垃圾的運輸，垃圾場對周邊環境的影響等，在規劃設計階段就應給予充分的關注。2．垃圾儲運場地的位置應考慮以下幾點。

(1)方便使用，位置適當。應設置在小區非主要出口處，道路通暢，便于運輸。如果有條件，以垃圾運輸車輛不進入小區為最佳。(2)垃圾場距住宅、辦公樓窗戶16米以上，且處于夏季主導風向的下風口。

(3)垃圾場應比較隱蔽，不礙觀瞻。可用較密集的喬木、灌木相間的綠化方式加以隔離或用具有美化效果的建筑形式遮擋。(4)垃圾場地應有配套的水龍頭、地漏，場地鋪砌易排水，便于裝車、運輸、清掃。(5)關注各樓層垃圾桶的設置是否合理。

(6)樓層、地下室、地下車庫、園區環境等處的清潔用水應方便取用。

(7)電梯廳內吸塵用電方便。

(8)天臺設置照明及水龍頭，以方便清潔使用。(十)輔助設施規劃

輔助設施主要包括社區文化和公益宣傳欄、公告牌、信箱、垃圾桶等，這些設施都是由開發商投資提供，但物業公司要根據以往的管理經驗，向開發商提出具體建議和要求。

1．社區文化和公益宣傳欄一般應安裝在小區的休閑活動中心區，在與中心區的景觀相協調的原則下，物業公司向開發商提出宣傳欄的式樣、長度和高度要求。

2．在與周圍照明相協調的原則下，物業公司提出對宣傳欄的照明要求。

3．因宣傳欄安裝在室外，必須采用不銹鋼材料制作。4．公告牌一般安裝在小區主出入口處、主要通道處或電梯廳，為了整齊美觀，物業公司應提出長、寬、高的具體尺寸要求。室內安裝的一般為長方形，以四張a4紙(足夠發布公告或通知用)大小的幅面比較適宜；室外安裝的一般為公示小區平面圖或其他公告，其尺寸需要相對大一些。不論室內或室外安裝，均應以不銹鋼材料制作。5．物業公司應根據不同安裝情況，分類統計廣告牌的數量、尺寸，報告開發商。6．信箱也應以不銹鋼材料制作，保證每戶一個。

7．信箱可以安放在整幢樓的一層大堂內，也可以安放在每個單元入口的避風閣內。第二種方式，信箱可以設計成兩面開箱的形式，即住戶可以在避風閣內取出信報，投遞員可以將信件和報紙放進箱內，而不必使用“門禁卡”進入單元內，這就大大增加了安全防范的功效。

8．因小區樓宇的形式不盡相同，對信箱的形式、數量、安裝方式的要求也不盡相同，所以物業公司應將信箱分類，向開發商提出不同的具體要求。

9．垃圾桶有不同的樣式，室外安放的垃圾桶的式樣和色彩應與周邊環境相協調。物業公司應將所需垃圾桶的數量和式樣以報告形式向開發商提出．

(十一)臨時供電、供水收費

因為小區入住后在相當長一段時間內處于臨時供電、供水的狀態，常有些業主以此為借口，拒不繳納水電費，所以物業公司應要求開發商在房屋銷售合同中寫明業主入住后應交納臨時供電、供水費及其交納標準。

(十二)園區道路、公共區域照明及景觀照明控制規劃

住宅小區道路、公共區域照明及景觀照明的控制方式必須科學、合理。選擇了控制方案也就決定了以后的運行和管理模式，這不僅關系到日后運行、管理和維護是否方便，更重要的是關系到能否在滿足不同照明要求的前提下，大量節約電能，降低物業經營成本。1．劃分照明區域

(1)視小區占地面積大小，將園區劃分成兩個或兩個以上的控制區域，對每個區域內的道路照明、公共區域照明和景觀照明分別進行分類控制，使之面、線、點層次清晰，不但便于運行管理和維護，也可避免因故障而造成整個園區的公共區域無照明。

(2)將每個控制區域的照明按使用功能劃分等級，再按照不同使用功能結合實際情況(如建筑物的分布、道路的長短、景觀要求、照度要求、照明時間等)劃分支路，不同功能的支路不得混合。(3)將相同使用功能的照明進行分組控制才能達到既滿足用電需求又節能的目的。

2按照使用性質劃分照明等級(1)i級照明

i級照明是用于安全管理及交通的照明，還可以進一步細分為i-1級照明和i-2級照明。

①i-1級照明是不擾民、高照度的照明，其照明范同是小區圍墻和大門區域。i-1級照明要求徹夜照明，并達到足夠的照度，但不能對鄰近住戶造成光污染、使燈光擾民，同時還要滿足治安監控及夜間巡邏的需要。

②i-2級照明是不擾民、柔和照度的照明，其照明范圍是小區園內主干道、甬道。i-2級照明為保護行路人安全及夜間巡邏照明，要求徹夜光照柔和，既能讓行人看清路面，又不會使燈光擾民。(2)ⅱ級照明 ⅱ級照明是用于綠地、景觀及節日的照明，還可以進一步細分為ⅱ-1級照明和ⅱ-2級照明。

①ⅱ-1級照明是有安全管理要求的照明，其照明范圍包括小區內外水系邊、小橋、梯級路等易使行人發生意外的場所，要求徹夜照明。

②ⅱ-2級照明是一般性的照明，其照明范圍包括甬路、綠地內、林木間、水下燈、景觀等。

③樓內大堂的照明有兩種使用功能：一種是單純的照明作用，一種是美化(景觀)作用。當兩者均有時，在控制上應加以區分，實行分別控制。大堂內的景觀照明屬于ⅱ-2級。(3)ⅲ級照明

ⅲ級照明是用于園區內功能性活動場區的照明，包括節日燈、游樂場、休閑場、健身場等處的照明。ⅲ級照明既屬于一般性照明，又屬于小區園景美化整體的一部分，所以對它們的設計要求歸人ⅱ-2級中。

3．重要節日的照明

(1)所有節日彩燈及情景照明、功能性照明燈均處于全工作狀態，24：00后可適當延長關閉時間。

(2)一般節假日可開啟部分節日燈，24：00后可關閉。(3)平時不開啟節日彩燈，有選擇地開啟景觀燈、綠地內的燈，但在23：00后可關閉。樓群之間的甬道照明也應在23：00后關閉。(4)高檔樓內大堂的景觀照明常由多個不同形狀、不同光色的燈具按照特定的幾何形狀布置，所以也要分為相應的支路進行控制，才能實現普通照明與景觀照明的區別使用．以達到節電的目的。4．控制方式

為了實現上述三種等級的照明功能，在相同功能支路分組的基礎上，每組的控制方式是時鐘控制+手動控制。，這里要求的是“時鐘控制”，而不是“時間控制”，即采用時鐘控制器，而不是普通的時間繼電器。因為對于一個較大型的小區而言，道路、公共區域、景觀、節日燈的支路繁多，又有不同的使用要求，而且不同季節的開燈時間也不同，單憑時間繼電器是不能滿足自動控制要求的。為了減少人工管理的繁瑣及達到最大化節電的目的，必須采用時鐘控制。手動控制是對時鐘控制的補充，當自動控制出現故障時，以手動方式控制照明。

小區圍墻燈屬于i-1級照明，對于較大型的小區，圍墻燈的數量多，不僅要求分段控制，還應在分段的同時進行“隔盞”控制，以滿足在不同時問段內開燈數量不同的要求．既能滿足照明需要，又能達到節電的目的。5設計圖紙審核

在審核設計圖紙時，一定要把握不同使用功能的支路不得混合的要領，還要強調三相負荷平衡的問題。

審核設計圖紙的過程中，出現最多的有以下幾個方面的問題。(1)不同使用功能的支路混接，如道路照明和景觀照明混接、此區域的照明支路同另一個區域的照明支路混接、休閑娛樂場地的照明與道路照明混接等。

(2)有的支路過長，連接的燈具數量過多。

(3)園內主干道高桿燈的間距過密，只有10米左右。適宜的距離為20～25米。

(4)有些樓前甬道的高桿燈正對一層住宅的窗戶，易對住戶造成光污染。解決的方法是盡量避免燈光直射住戶的窗戶，選擇光線柔和的燈具。

(5)高檔樓內大堂的燈飾過分強調美化效果，燈具數量過多，單個燈的功率過大。

(6)在支路組合時，未充分注意將三相負荷盡量平均分配，致使三相負荷有較大的不平衡。(十三)建筑設計缺陷舉例

以下列舉的樓宇建筑設計問題(設備問題將在設備前期管理一章中講述)是一些住宅小區在物業接管之后發現的，有的可采取補救措施，有的則難以整改，開發商不得不同業主協商以經濟賠償了事。這些問題造成了業主的極大不滿或對房屋的安全性提出嚴重質疑。

實例1 某別墅小區部分聯排戶型的樓梯高度不足，給業主的裝修、居住帶來不便并造成安全隱患，開發商不得不賠付業主。

實例2 某小區有3棟樓未設計基礎加固cfc樁(利用水泥、粉煤灰、碎石作原料，對整體地基進行加固的簡稱)，引起此3棟樓的沉降幅度過大，沉降時間過長，其直接后果是：(1)樓宇伸縮縫止水帶斷裂，防水裝置失效；(2)雨雪季滲水、積水嚴重，影響車輛和行人通行；(3)長期滲水，危及相鄰設施安全；(4)業主對樓宇結構和安全性提出質疑。

對此，開發商在樓宇伸縮縫處采取止水銅板防水工藝，在伸縮縫外部重做止水帶進行補救。即使如此，劣質建筑的印象也難以從業主的頭腦中抹去。

實例3 某小區躍層戶型室內樓梯高度不足，影響業主正常使用。開發商與業主達成協議，由業主在裝修中自行施工整改，其費用由開發商承擔。

實例4 某小區共有4棟高層住宅，只有一部電梯通往地下車庫，給業主的出入帶來了極大不便。

以上列舉的問題似乎令人難以置信，但確實是發生了。如果物業公司在設計階段參與前期管理，對設計進行審核，或許可以避免這些問題的發生。

第二節建設施工介入

物業公司作為物業建成后的常駐管理與服務者，其對建設施工質量的關切程度應更為強烈。物業公司在施工階段雖然處于非主要地位，但是長期物業管理的經驗和對已建成物業工程質量的詳細了解，比較容易發現施工質量問題，所以物業公司十分有必要參與施工階段的質量檢查，為下一步的物業接管和后期物業管理打下一個堅實的基礎。建設施工介入工作主要有以下幾個方面。

1．從用戶角度參與對設計的修改、洽商，跟進各項設計在施工中的落實情況，及時根據實際情況提出調整，改進不合理設計和不合理施工，所有這些都應進行記錄。

2．協助監理單位對各項工程施工質量進行監督，建設優質物業。各專業工程技術人員要深入現場，跟進工程進度，不僅要檢查施工質量，更重要的是要通過跟進施工掌握隱蔽工程的狀況。

3掌握水、電、氣、暖、通風、空調、各類弱電工程(消防監控系統、安防和電梯監控系統、通信和寬帶系統、有線電視系統等)的管線關鍵部位的布局和走向并進行記錄，這對日后的管理和維護非常重要。

4．在開發商或施工單位的要求下，為售樓處、樣板房或施工現場提供保安、保潔等服務。

5．協助開展工地管理，維持秩序，保障施工通道的暢通，對施工現場的安全防火進行監督、管理等工作。

6．對材料、器材、設備的質量、品牌進行驗證，避免施工中使用質量差的材料、器材、設備。

7．在設備的安裝、調試階段，物業公司各專業工程技術人員必須深入現場，跟蹤工程進度，以充分了解設備的技術狀態和技術性能。

綜上所述，物業公司在介入施工時，應明確自己的責任和位置，發現工程質量問題時要按程序提出意見，既要負起責任來，又要避免“越位”現象，這樣才能處理好開發商、監理公司、物業公司及施工單位之間的關系。

第三節建筑工程質量保修的前期管理

一、保修期限問題

從字面上看，建筑工程質量(包括各類設備設施)保修工作屬于物業后期管理的范疇。但由于諸多原因，工程竣工時間與業主入住時間不統一，形成一個“保修時間差”，這個時間差有數月或半年之久甚至更長，這就引出了一個保修的起始時間間題。開發商同施工單位簽訂的保修合同的起始日期是從每棟樓竣工驗收合格之日算起，而此時業主并沒有入住，往往是在數月甚至更長時間以后才入住，顯然，實際保修期被縮短了。造成這一問題的責任在開發商，而不在物業公司，所以物業公司在前期管理工作中必須就此問題同開發商達成相關協議，以正式文件的形式做出規定，以免在后期的保修工作中陷入被動或造成經濟損失。

為了維護業主(使用人)及物業公司自身的利益，物業公司可以要求開發商與施工單位在保修合同中規定保修起始日期從業主(使用人)入住之日算起。這樣做并不違反國家相關法規的規定，因為法規中明確說明其規定的保修期限是“最低期限”。

如果開發商與施工單位不能就此達成一致，則物業公司與開發商應另行簽署一份保修合同或協議，規定實際保修的起始日期從業主(使用人)入住之日算起，并明確開發商是保修的責任方，應承擔在“保修時間差”內發生的所有因質量缺陷而進行保修的費用。二、有關建筑工程質量保修的法律法規

以下列舉了國家有關建筑工程質量保修的法律法規，從這些法律法規中可以明確了解上述的保修“最低期限”的含義。1．《中華人民共和國建筑法》，1988年3月1日施行。2．《建設工程質量管理條例》，2000年1月30日施行。3．《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，2005年1月1日施行。

4．《房屋建筑工程質量保修辦法》，2006年6月30日施行。工程質量保修是我國實施的一項法定制度，《中華人民共和國建筑法》第六十二條、原建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條、國務院《建設工程質量管理條例》第六章都對建設工程質量保修的范圍、期限、責任等方面進行了明確規定，同時又指出，這些法律法規中規定的保修期限是“最低期限”。(一)建筑工程質量的保修范圍

《中華人民共和國建筑法》第六十二條規定，建筑工程的保修范圍應當包括：地基基礎工程；主體結構工程；屋面防水工程及其他土建工程；各類設備以及電氣管線、上下水管線的安裝工程；供熱、供冷系統工程。

(二)建筑工程質量的保修期限

《中華人民共和國建筑法》第六十二條規定，保修的期限應當按照保證建筑物合理壽命年限正常使用、維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務院規定。國務院《建設工程質量管理條例》第四十條、原建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限如下。

1．基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。

2．屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。

3．供熱與供冷系統，為兩個采暖期／供冷期。

4．電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包人與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。(注：這就是前面所說的“保修時問差”)5．其他項目的保修期限可以由建設單位和施工單位進行約定。

原建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》第二條還規定，工程質量保修辦法不僅適用于新建、擴建、改建各類房屋建筑工程的質量保修，同樣也適用于裝修工程。(三)建筑工程質量保修書

根據《中華人民共和國建筑法》、國務院《建設工程質量管理條例》的相關規定，建設工程承包單位在向建設單位(即開發商)提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。合格的質量保修書是工程竣工驗收的法定條件之一。

原建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》第六條規定，建設單位和施工單位應當在工程質量保修書中約定保修范圍、保修期和保修責任等，雙方約定的保修范圍、保修期必須符合國家的有關規定。

應該強調的是，物業公司應當取得質量保修書的復印件。(四)建筑工程質量保修責任的確定

國務院《建設工程質量管理》第四十一條規定，建設工程在保修范圍和保修期內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條規定，因保修人未能及時履行保修義務，導致建筑物毀損或者造成人身、財產損害的，保修人應當承擔賠償責任。保修人與建筑物所有人或者發包人對建筑物毀損均有過錯的，各自承擔相應的責任。

原建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》對保修責任做了如下規定。

第十二條 施工單位不按工程質量保修書約定保修的，建設單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任。

第十三條 保修費用由質量缺陷的責任方承擔。

第十四條 在保修期內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。

第十五條 因保修不及時造成新的人身、財產損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。第十七條 下列情況不屬于保修范圍：(一)因使用不當或者第三方造成的質量缺陷。(二)不可抗力造成的質量缺陷。

只有了解了國家關于建筑工程質量保修的法律法規，才能理解將保修工作納入物業前期管理工作范疇的含義。

第四節籌建物業管理機構

一、籌建前期物業管理架構

所謂“前期物業管理架構”是指物業項目在開發建設階段，由開發商選定或由招投標選定的物業公司的組織架構。此時的物業公司“麻雀雖小，五臟俱全”，不需要太多的人員，但要求上崗人員都是能夠獨當一面甚至多面的骨干型人才。此期間物業公司的工作任務不是直接面向業主提供服務，而是要完成物業前期管理工作的全部任務。所以，此時的物業公司只是搭起了一個骨干架構，為以后擴充規模奠定基礎。

項目開發建設階段物業公司的機構和人員組成(僅為參考)。1．經理1人。

2．文秘1人(兼管其他事物性工作)。

3．各工程專業技術人員，每個專業1人或兼職。

4．工程主管1人(同技術人員一起參與工程及設備系統的前期管理工作，尤其是驗收工作，熟悉設備系統)。

5．水、電維修領班各1人(同技術人員一起參與工程及設備系統的前期管理工作，尤其是驗收工作，熟悉設備系統)。

6．保安主管1人，保安員若干人(視開發商的需求而定，如售樓處及施工現場的保安。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時增補保安人員。物業公司應與保安公司簽訂合同，適時配備人員)。7．保潔主管1人，保潔員若干人(視開發商的需求而定，如售樓處及施工現場的保潔。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時增補保潔人員。物業公司應與保潔公司簽訂合同，適時配備人員)。8．綠化工程技術人員1人(負責綠化施工全過程的質量監督，物業公司自己配備或與相關公司簽訂合同配備)。9．財務主管1人(視工作進程階段需要配備)。10．物業主管1人(視工作進程階段需要配備)。二、適時組建完整的物業管理機構

在業主入住前2～3個月，物業公司應由前期的“架構”型，按工作進度逐步轉化為“完整”型。此時應根據物業的規模、特點，將前期的“架構”進行充實。

首先定崗位、定人員，制定各崗位人員的招聘條件，配備各部門、各崗位人員。這些人員應根據工作進程分期分批到位。

在人員到崗，業主入住前，物業公司除了要做好入住準備工作外(將在“物業后期管理”章節中詳細討論)，首先要做好員工的培訓考核工作，讓員工以飽滿的熱情、嫻熟的業務、優良的服務迎接業戶人住。為此要擬訂培訓計劃，對各崗位人員進行上崗培訓和專業培訓。各類人員的培訓課目，如下所示。(一)對管理人員的培訓、考核 1．物業經營管理知識。2．物業法律、法規。3．公司概況及各項規章制度。4．禮儀、禮貌，文明服務。

5．機電設備知識(重點對象是主管工程的人員)。6．安全生產知識(重點對象是主管工程的人員)。7．物業管理目標及管理知識。

8．公文寫作知識(重點對象是文秘、行政事務管理人員)。9．公共關系知識(重點對象是物業服務主管、保安主管、行政事務主管、文秘)。

10．與財會有關的知識。

11．本小區物業概況(主要包括物業的規模、建筑風貌、物業檔次及業主概況、入住率、地理位置及周邊環境、公共交通等)。12．與服務有關的小區周圍的社會單位，如學校、幼兒園、商業、餐飲業、銀行、醫院、社區中心、街道委員會、派出所等單位的所在地及聯系電話。

(二)對工程維修人員的培訓、考核 1．安全生產知識。2．設備系統現狀。3．上門維修工作制度。4．專業技術、技能。5．公司概況及各項規章制度。6．禮儀、禮貌，文明服務。7．本小區物業概況。

(三)對物業服務人員的培訓、考核 1．物業法律、法規。2．公司概況及各項規章制度。3．禮儀、禮貌，文明服務。4．本小區物業概況。5．崗位職責。

(四)對陪同業主收樓人員的培訓、考核

業主收樓前，應對全體陪同收樓的人員進行培訓并考核。1．收樓資料、收樓流程。2．如何陪同業主驗房。

3．檢查各種能源計量表并記錄原始數據。4．收樓的注意事項。5．填寫收樓登記表的要求。(五)對外聘單位人員的培訓、考核

主要是對電梯維修保養、保安、保潔、綠化等外聘單位的管理人員進行培訓，讓他們了解物業及物業公司的概況、規章制度、服務及管理要求，并充分理解雙方既是合作共贏的關系，又必須服從物業公司的管理，共同為業主提供優質服務。具體的培訓內容如下所述。1．相關的合同內容。2．本小區概況。

3．外聘單位人員應遵守的管理制度。4．禮儀、禮貌，文明服務。三、前期測算及辦理前期手續(一)物業開辦費和物業費

物業開辦費用由開發商按照政府規定的標準承擔，一般是小區建筑安裝工程造價的2%。物業收費標準根據小區物業的基本情況，按照地方政府的政策規定進行測算。目前大多數物業公司實行的是市場調節價的物業服務收費方式。(二)商品房物業費測算

根據地方政府的規定，實行市場調節價的物業服務費可以采取包干制或酬金制方式。由于在物業前期階段不可能成立業主大會，所以由開發商、物業公司與業主在購房合同或前期物業服務合同中約定。

物業公司最了解物業服務的規模和具體內容，因此物業服務費用的測算主要由物業公司承擔。這就要求物業公司對小區物業進行全面、詳細的了解，在此基礎上，依據當地政府的有關法規進行測算。測算內容一般包括以下幾方面。

1．管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。2．物業共用部位、共用設施設備的日常管理運行、維護費用。3．物業管理區域清潔衛生費用。4．物業管理區域綠化養護費用。5．物業管理區域治安、秩序維護費用。6．辦公費用。

7．物業公司固定資產折舊費。

8．物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。9．經業主同意的其他費用。

(三)經濟適用房、危改回遷小區的物業服務費

經濟適用房、危改回遷小區，在未成立業主大會前，物業服務收費實行政府指導價，執行經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價標準。

四、協助開發商的前期工作 (一)辦理樓／門牌號

在入住前6個月開始進行小區樓門牌號手續的辦理工作，在此過程中須加蓋公章的一律加蓋開發商的公章。辦理步驟及所需資料如下。

1．到當地轄區派出所領取《樓門牌辦理登記表》，并附加辦理申請一份。

2．具體提報材料(以下全部資料只需復印件)如下：(1)地名使用批復證；

(2)用地許可證、國有土地使用證；

(3)小區規劃許可證、規劃平面圖和規劃意見書；(4)所有樓宇的規劃許可證；

(5)所有樓宇開工證、施工證、竣工證；(6)小區平面圖(a3、a4幅面各一份)；(7)擬設置樓宇編號圖的要求與原工程編號(規劃)的樓宇編號一一對應，按從北至南、從東向西的順序排列。

3．所有資料準備齊全后到派出所進行審報，經派出所審核批準、蓋章后到所屬區公安分局辦理審批手續。

4．到區公安分局辦理手續時需提交辦理申請一份及原派出所申報材料一份。

5．區公安分局現場勘驗完畢后出具《樓門牌號證明信》一份。6．取得《樓門牌號證明信》后，到當地郵政投遞局辦理小區通郵手續。

7．《樓門牌號證明信》是作為辦理小區通郵手續的重要證明，應履行嚴格的交接手續交接給開發商，物業公司留存復印件，且此原件屬開發商所有，在辦理任何手續時均不應交予第三方。

8．樓門牌號辦理的各項手續，應從辦理初始階段起，物業公司要注意留存相關整套復印件以備將來查詢時用，同時此全套手續應交開發商一份存檔。

(二)代為開發商準備物品 需準備的物品包括以下兒大類。

l．開發商與物業公司共同起草或開發商委托物業公司起草的文件。

2．開發商委托物業代為采購的物品。

3．開發商為提高小區檔次而特殊要求的附屬物品等，一般又分為以下幾類。(1)文件、資料等印刷類，包括《業主手冊》、《業主臨時公約》、《前期物業服務合同》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等文件。

(2)保潔開荒類。(3)交通、安全、消防類。

(4)標識類，包括：室外告示、室外指示牌；室內告示、室內指示牌；交通指示牌。

(5)環境及衛生類，包括垃圾桶、地面座椅、娛樂健身設施等。

第二章設備前期管理

設備(含設施)的前期管理是設備全壽命周期管理工作的重要組成部分之一，它與物業公司接管物業之后對設備的管理(稱為設備后期管理)共同組成設備管理。然而，設備的后期管理只是一種“被動”式管理，對開發建設期間的不合理設計和不合理施工造成的不良后果往往無法或難以糾正，結果一是給使用和維護帶來困難，二是不得不加大設備的運行成本和管理成本，對業主和物業公司造成永久性的經濟損失。

物業公司有多年對設備進行運行管理和維護保養的豐富經驗和切身體會，介入設備前期管理，恰恰可以對設計缺陷進行彌補，從源頭上堵住因不合理設計及安裝施工而對設備后期管理造成的困難和損失。

設備前期管理主要是從設備的技術性、經濟性、安全性、可靠性、生產效率、使用壽命、可維修性、操作調節方便、靈活等方面進行的預期性管理。進行設備前期管理，可以防患于未然，在日后設備的長期運行管理中，延長其使用壽命，便于操作維護，為物業公司贏得經濟效益奠定良好的基礎。

第一節 設備前期管理的綜合要求

一、設備選型與規劃設計階段 (一)設備選型時應注意的問題

對設備選型，主要是關注設備的技術性能和經濟性能是否滿足以下條件。

1．所選設備具有一定的技術先進性，近幾年內不可能被淘汰。2．在設備技術性能具有領先水平的前提下，不增加后期的管理成本。

3．設備功率的預留量不易過大，以免造成日后運行處于“大馬拉小車”的嚴重浪費狀態。

4．采取具體措施從材料和施工工藝上保證設備運行的安全性、可靠性、經濟性，且便于維修、便于材料和備件的采購。5．設備的耗能狀況符合要求。

6．避免選用已列入淘汰產品但尚未淘汰的設備。

7．針對國家重點監控的設備和材料，如消防設備、器材及材料，應驗證其生產廠家的資質，保證相關產品應符合國家強制標準。，8．必須要求提供進口設備的廠家或供應商提供中文技術資料及報關資料。(二)運行管理與維護保養應注意的問題

l．物業公司應詳細研究設備的設計圖紙，了解各設備系統的工藝布置情況、系統設計特點、管線走向、施工材料材質及施工工藝等。2．認真考慮設備系統與建筑物空間能否滿足以下要求。(1)足夠的操作空間。

(2)足夠的拆卸、吊運和維修空間。(3)便于巡視、觀察、檢查和記錄。

(4)詳細了解與流量控制相關的系統管線的布置是否經濟、合理。(5)是否在系統的合理位置配備了測量和計量裝置(如溫度和流量)，以便于運行管理和經濟核算。(三)設計缺陷舉例 1．電氣工程設計缺陷

(1)控制箱(柜)因安裝位置不合理，只能半開門，無法進行檢修。(2)控制柜背面距離墻壁或設備太近，使后柜門不能全部打開，無法操作檢修，而且容易帶來安全隱患。

(3)鍋爐房內的電氣控制柜緊貼熱源，給長期安全運行帶來隱患。(4)人防衛生間排污泵控制箱安裝在污水池旁邊，長期處于密封潮濕的環境中，既影響安全運行又使電器元件和箱體極易被銹蝕損壞，從而造成故障多發。

(5)室外π接箱安裝基礎未考慮防水層，致使冬季箱內結露，形成安全隱患。

(6)住宅樓宇公共區域用電未設計分類計量電表，業主均攤的電量無法進行核算，造成收費困難。

(7)公建樓(會所)只有總計量電表，未分層設計計量，不利于對房屋租賃單位用電進行獨立計量。

(8)鍋爐房、水泵房的大功率電動機由于無法進行人工搬運，檢修時必須借助起重工具才能拆卸、搬運，且其周圍及上空有管道阻擋，周邊空間狹窄，無法架設起吊用的三腳架，而其上方樓板或梁上也未預設起重用的吊環，這些都給檢修工作帶來困難。

(9)小區道路照明、景觀照明不分功能、不分用途，支路混合，功率分配不合理，三相功率不平衡，不僅難以管理，而且浪費電能。(10)對于封閉管理的小區，未在樓宇通往地下層的坡道口、車庫出入口及通往各樓單元的出入口設計門禁，存在安全隱患。(11)園區安防監控攝像存在肓區，存在安全隱患。2．給排水工程設計缺陷

(1)生活水消毒器安裝位置不當，四周被水泵和管線阻擋，既無法解體檢修，也無法更換消毒燈管。

(2)生活水泵房內水系統未設計缺水斷電保護和溢水報警保護裝置，不利于其安全運行。

(3)衛生間排污泵選型不當，沒有鉸輪，部分污物不能被破碎，經常堵塞。

(4)衛生間下水口距離墻壁小于35厘米，無法安裝潔具。(5)地下車庫負二層的污水管線未設計與市政排污管線相通，致使污水排上地面。(6)樓內排污泵和污水管線未設計減震、降噪措施，使噪音超標，引起業主投訴。

(7)園內未設計雨水地下排泄系統，每到雨季時，小雨則地面積水；大雨則地下設備房被淹，因此絕不能因小區占地面積不太大就忽略雨水排泄問題。

(8)室外井蓋低于地表面(包括水、電、氣、通信等井蓋)，下雨和綠化澆水時大量地表水流入井溝內，將管線、水表、電纜等設施泡在水中。

3．供熱工程設計缺陷

(1)監視、測量儀表液位顯示等處的照明光線不足(自然光或人工照明)，給定時觀察和記錄帶來困難。

(2)整座樓的供暖管道只安裝一個閥門，各單元入樓處不設計閥門，這樣就造成一個單元有問題而必須關閉整座樓的供暖。(3)入樓的采暖管線管徑偏小，使許多住戶室溫達不到規定標準，供暖費收不上來。

(4)熱力站所有二次水除污器均未設計旁通，除污時必須關閉整個采暖系統。

(5)鍋爐房空間面積太小，勉強擠下了各類設備和管線，沒有維修和更換大件設備的充裕空間，沒有水處理化驗間，值班室也是勉強擠在配電室內。

(6)同一個小區的供暖設計為不同的模式，大多數樓宇為并聯型供暖，個別樓宇卻被設計成上供下同的串聯系統，無法從根本上解決此類樓內暖氣不熱的問題。

(7)生活熱水補水系統未設計單獨計量水表，無法準確計算生活熱水補水量。

(8)戶內熱水龍頭距離供水立管太遠，而且熱水只在立管內循環，致使用戶每次用熱水時要放出許多涼水，引起用戶的極大不滿。

以上列舉的設計缺陷說明，從運行管理和維修保養的角度將設備設施的安裝設計納入前期管理是非常重要的。所以，物業公司各專業技術人員必須認真參與審核設備設施的安裝設計。二、設備安裝質量控制階段

設備安裝階段雖然有監理公司負責質量監理，但由于種種原因，不能完全依賴監理公司。物業公司介入本階段的主要目的是從使用角度監理設備安裝施工質量。

l．在已經詳細研究各設備系統的設計文件、設計圖紙和產品使用說明書的基礎上，結合現場實際情況，比較、對照建筑結構空間尺寸和設備外型尺寸，熟悉了全部設備系統的布置情況。

2．在上述基礎上，比對實際情況，驗證以下幾方面是否符合要求。

(1)設備的安裝基礎、標高、位置和方向。(2)沒備的操作和維修、拆卸所需的空間尺寸。

(3)巡視、觀察、檢查設備所需的空間尺寸，觀察方向是否正確，光照是否充足。

(4)施工材料和施工工藝是否符合規定，是否能保證設備的長期安全運行。

3．檢查隱蔽施工的質量是否符合國家標準和設計要求。4．檢查不同專業管線交叉的安全距離是否符合國家標準和設計要求。

5．了解施工進度，其目的在于掌握重點施工階段的施工時間，便于及時對施工質量進行監查。

6．及時搜集(復印)設備裝箱單，尤其是大型成套設備的裝箱單。因為房地產開發商和施工單位常常將裝箱單丟失或缺失，而裝箱單是設備驗收的依據之一，在將來驗收時應按照裝箱單查驗設備主機、輔機、配套件、備件及專用工具等的數量、型號(規格)是否與裝箱單相符，有無損傷、缺失。

7．查找進口設備的所有中文技術資料、圖紙和商檢文件。這些文件雖然在驗收移交時才歸物業公司所有，但必須先行掌握它們的實際情況，以利于將來的驗收，必要時可先行進行復印。

8．設備安裝環境是否滿足產品說明書及安裝合同中規定的條件，如環境溫度、濕度、防塵、防爆、防潮及外加輔助電源等。9．需外加穩壓電源或輔助電源的設備，其電源功率是否符合國家標準或產品要求。三、設備調試及試運行階段

本階段是掌握設備的技術性能，奠定設備安全操作、運行管理、維護保養基礎的重要階段。物業公司各專業技術人員

前期介入工作匯報 前期介入工作實訓篇二

前期介入培訓

一、前期介入的概念：

所謂物業管理的“前期介入”，是指開發企業通過招標或邀請物業管理企業，參與其開發項目的可行性研究、小區的規劃、設計、施工等階段的討論與提出一定的建議，一般是從物業管理和運作的角度為開發企業提出小區規劃、樓宇設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程監管，工程竣工、驗收接管、房屋銷售、房屋租賃等方面的建設性意見，并制定出物業管理方案，以便為以后物業管理工作打下良好的基礎。其內客主要包括：（1）物業規劃設計和建設的介入；（2）施工中的質量監理介入；（3）設備安裝及內裝修階段的介入。

二、前期介入的必要性：

1、減少使用中的后遺癥

物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益，對所委托的物業進行有效管理。然而在物業管理的實踐中，一些物業的先天缺陷一直困攏著物業管理企業，諸如物業質量、設備性能、設施配套以及綜合服務等，這些均不取決于物業管理企業，而往往在于物業的開發商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業管理過程中使之限制在最小范圍之內，就必須開設物業的前期管理，使前期管理同規劃設計、施工建設同步或交叉進行，由物業管理企業代表業主從管理者的角度，對所管物業進行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥。

2、前期物業管理是對所管物業的全面了解

物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好，使業主滿意，就必須對物業進行全面的了解。如果物業管理企業在物業交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等物業的情況了如指指掌。因此，必須在物業的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養護和維修之處提出改進意見，并做好日后養護維修的重點記錄。唯有如此，物業管理企業方能更好地為業主服務。

3、前期物業管理是為后期管理做好準備

物業管理也是一項綜合管理工程。通過物業管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系，建立通暢的服務渠道，以充分發揮物業管理的綜合作用。此外，在對物業實體實施管理之前，還應設計物業管理模式，制訂相應的規章制度，并協同開發商草擬有關文件制度，籌備成立業主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。這些均應在前期物業管理階段安排就緒，以使物業一旦正式交付驗收，物業管理企業便能有序地對物業實體進行管理。

三、前期介入階段性內容及注意事項：

1、物業管理公司在開項目規劃設計時應該注意：

（1）要考慮商業和物管用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。（2）配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調安裝位置及空調滴水管。

（3）設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。

（4）高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

（5）水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。（6）信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費），并且信報箱的規格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。

（7）小區進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。（8）小區內的車位配置要考慮到車輛比例盡量充足。

（9）小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。

（10）小區內綠化面積要考慮到以后小區創評的需要。

（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業小區）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養護的植物。

（12）小區內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。

（13）小區內盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。

（14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。（15）現在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業主在二次裝修的排管時，施工不規范會引發一系列問題。

（16）低價商品房業主用窗式空調多，故臥室大多預留窗式空調口，預留空調口可設計成即可以安裝窗式分體空調的室外機，又可以安放窗式空調機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產生老式空調口的敝端和遺留問題（滲漏）。（17）建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。

（18）現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線插口、電視插座和家庭影院環撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄關外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）（19）樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。

（20）樓道內電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

（21）小區內的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業）。

（22）小區路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節能燈膽（方便日常維修、減少開支）。

（23）垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。

（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。

（25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發生不必要的支出）。

（26）消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。（27）由于商業用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。（28）小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。

（29）凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。

（30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現象）。

（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監控。

（32）所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水）。

（33）商鋪前后的預留空調位及排水位往往被開發商所忽視，設計中應考慮進去。（34）建筑上不要出現死角即不可上人的平臺等（以減少衛生死角和高空作業）。（35）重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。

（36）最容易發生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（pv管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設計時最好設置套管。（37）小區配套公共設施規劃設計要一步到位：

（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業用房、功能用房和設備用房。（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。

（c）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。

2、物業公司在工程施工階段介入過程中應注意：

（1）對小區（大廈）的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。

（2）小區基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件盡量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格。

（3）涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。

（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發商就設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內容、保質（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話。

（5）一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。

（6）小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。（7）為方便以后的物業管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表箱（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統

一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。

（8）各專業工程技術人員要做好質量跟進工作深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。

（9）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。

（10）物業的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字，物業（包括設備設施）的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。

3、物業管理公司在對外售樓時應注意：

嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內面積，誤導消費者）；免x年管理費或只按多少元／m2收取管理費（讓物業公司倒貼錢）；小區提供xx會所服務（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經營虧損？）；承諾小區會有管道煤氣，智能化管理系統，閉路監控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業主入伙發現承諾不兌現時和物業公司結怨），物管公司應該對開發商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。

4、物管公司在開發商物業移交時應注意：

（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區配套設施等敏感問題）。

（2）開發商應對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯系電話、保修期限等內容列出清單交給物業公司。

（3）將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。

（4）凡小區采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。

（5）驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區標識系統、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區擺攤、搞社區活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統（含商鋪）等。

（6）小區公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明（避免以后引起業主投訴、爭紛）

前期介入工作匯報 前期介入工作實訓篇三

前期介入方案

在物業管理早期介入階段，從物業管理的角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。根據某項目工程進展情況，從以下方面綜合考慮制訂方案：

一、工作內容：

（1）從政策法規的角度，提供有關物業管理的意見和依據。

（2）從物業管理的角度，對以下方面提出合理化意見。

（3）園區規劃設計。

（4）建筑設計和選材。

（5）環境整體設計。

（6）標識系統的設計、配置。

（7）綠化設計。

（8）其它公建配套設施配置。

（9）電梯、空調系統的配置。

（10）消防設施配置。

（11）安全監控系統配置。

（12）弱電系統其它配置。

（13）各類設備配置、選型。

（14）隱蔽工程施工。

二、接管驗收管理方案

為確保項目的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護業主的合法權益，方便日后的物業管理，特制項目接管驗收方案。

1、管理內容：

（1）了解接管物業的基本情況。

（2）編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排。

（3）與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對商業街區物業進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。

（4）與開發、施工單位一起，對項目物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準。

（5）與開發、施工單位聯合進行項目物業交接。

（6）核對、接收各類房屋和鑰匙。

（7）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔。

（8）核對、接收各類設施設備。

（9）核對、接收各類標識。

2、管理措施：

（1）組建接管驗收小組，負責項目的接管驗收工作。

（2）制定接管驗收規程。

（3）掌握物業驗收的標準和程序。

（4）提高對接管驗收重要性的認識。

（5）實事求是地開展接管驗收工作。

（6）按規定辦理接管驗收手續。

三、業主入住管理方案

在辦理業主入住手續時，為業主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理公司的形象，給業主留下良好的第一印象，具有重要作用

1、管理內容：

（1）在業主領房前將所有資料準備齊全。

（2）精心布置業主入住現場，為業主辦理領房手續提供一條龍服務。

（3）業主所持的入住通知單和各類必備證明，發放交房資料。

（4）收回業主按規定填寫的各類表格，收取業主應繳納的費用。

（5）陪同業主驗房，辦理領房手續。在驗房過程中，發現的房屋質量問題經業主確認后，填入《業主驗收交接表》。

（6）對驗房交接中發現的房屋質量問題，與業主約定時間，及時解決。

2、管理措施：

（1）制定《業主領房程序》。

（2）策劃業主入住現場布置方案。

（3）按照業主領房程序，安排工作流程。

（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取業主意見。

（5）按規定辦理業主入住手續。

四、秩序維護管理方案

在項目物業管理中，應當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護項目物業和業主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業主所關注，特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

1、管理內容：

（1）常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，維護項目物業小區公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、業主安全的行為。

門崗的任務：

a.禮儀服務（向業主行舉手禮或注目禮）；

b.維護出入口的交通秩序；

c.對外來車輛和人員進行驗證和換證；

d.制止身份不明人員和衣冠不整者進入物業服務小區；

e.嚴禁攜帶危險物品進入物業服務區；

f.遇有外來人員將大件物品帶出物業服務小區，即與物主核實，并作登記。

g.為業主提供便利性服務。

巡邏崗的任務：

a.按規定路線巡視檢查，不留死角；

b.巡查車輛停放情況，維護道路暢通，做好安全防范工作；

c.對物業服務小區內的可疑人員進行檢查防范；

d.物業服務小區安全檢查；

e.裝修戶的安全檢查；

f.防范和協助公安部門處理各類治安案件；

g.防范和制止各類違反小區管理制度的行為。

2、管理措施：

（1）實行半軍事化管理，制訂各項秩序維護員管理制度和獎懲措施，并嚴格付諸實施，以增強秩序維護員的工作責任心。

（2）強化秩序維護員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高秩序維護員的思想素質和業務技能，每年組織不少于4次會操。

（3）加強秩序維護員的行為規范教育，要求服裝統一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。

（4）嚴格執行秩序維護巡更點到制度，確保巡邏質量。

（5）監控中心設備每天檢查、保養，監控系統沿線影響監控效果的雜物及時清除。

五、消防管理方案

結合物業小區特點，尤其有高層樓宇的消防管理是物業管理的重中之重，要根據消防法規的要求，并結合住宅的實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業主、物業財產安全。

1、管理內容：

（1）做好消防監控中心的管理；

（2）做好消防設施、器材的管理；

（3）保持消防通道的暢通；

（4）加強物業小區裝修期間的消防安全管理；

（5）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發火災因素。

2、管理措施：

（1）制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；

（2）制訂消防事故處理預案，防患于未然；

（3）建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；

（4）定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除；

（5）做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態；

（6）制止任何違反消防安全的行為；

（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向業主傳達消防知識；

（8）發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警

六、清潔綠化方案

清潔綠化作為物業管理的重頭戲，是小區內不可缺少的部分，關系到整個小區的形象，也是測定環境質量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案：

1、管理內容：

（1）綠化養護：綠化工應做到管理日常化、養護科學化。

根據氣候，給花木適量澆水。

根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；

及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗； 制定預防措施，防治病蟲害；

做好惡劣天氣花草樹木的保護工作； 定期修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。

（2）清潔衛生：通過日常保潔工作，使小區公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。

（3）地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統，天花及管道外除塵。

2、管理措施：

（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實；

（2）按操作規程進行規范操作；

（3）加強綠化保潔人員的思想教育和業務培訓，提高員工素質，增強專業技能；

（4）以“三查”形式對綠化保潔工作進行經常性監督檢查（“三查”指：清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經理抽查）；

（5）抓好綠化保潔人員的行為規范管理，要求服裝統

一、標識齊全、言行文明。

七、房屋、設施設備管理方案

房屋特別是共用設施設備的管理，直接影響到小區的形象、業主的使用效果和物業的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：

1、管理內容：

（1）房屋公共部位維護管理：根據交房進度，小區內房屋可分為業主已領房和空置房。租戶已領房：

房屋交付時，服務中心應及時與租戶簽訂物業管理公約，書面告知裝修管理規定，督促業主按規定辦理裝修申請手續，并建立業主檔案。屋頂不得安裝任何設施設備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應根據業主裝修進度，采取保護性措施，以確保房屋質量和美觀，并督促業主和裝修隊在裝修施工時保護好智能化系統的預埋管線及各類公共管線設施。裝修垃圾實行袋裝化管理，嚴禁高空拋物。裝修結束后，應注重房屋公共部位的養護和修繕。空置房：

空置房（含業主托管房）移交后，服務中心應每月通風打掃一次，并對房屋和設施全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對發現的問題，或盡快處理，或及時報告開發商，并督促其予以解決。

（2）設備設施維護：

a.電梯在裝修期間實行保護性管理；

b.小區內的公共水電設備設施應經常進行檢查，發現損壞，及時維修，要按不同型號產品的養護要求進行日常養護；

c.公共衛生設施每天檢查一次；

d.水泵房、中央空調機房、鍋爐房每天巡查兩次；

e.電梯機房設備，每周保養一次（半年保養和一年保養按規定進行）；

f.消防栓系統、噴淋和煙感報警系統、消防器材等消防設施設備按相關維護方案檢查養護； g.供配電房設備每天巡查一次，每周檢查一次；

h.消監控系統設備按相關維護方案檢查養護；

i.電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；

j.業主自用水電設施的維修，應按規定填寫《有償服務聯系單》，確保維修及時率與合格率。

2、管理措施：

（1）制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規程；

（2）維修人員持證上崗，操作規范，維修及時；

（3）抓好維修人員技術培訓，提高業務素質；

（4）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率；

（5）加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止；

（6）加強共用設施設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。

八、人力資源管理方案

一流的物業必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質的管理人才和專業技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工隊伍的高質量，提高物業管理的水平，具有十分重要的意義。

1、管理內容：

（1）按照合理的人才結構配置各類人才；

（2）任人唯賢，量材錄用；

（3）開展業務培訓，全面提高業務素質；

（4）進行業績考核，優勝劣汰。

2、管理措施：

（1）制定崗位職責，做到責、權、利分明；

（2）建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性；

（3）加強思想作風建設，樹立全心全意為租戶服務的觀念和企業的品牌意識；

（4）崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合：

（5）全面考核，做到公開、公平、公正。

九、檔案管理方案：

1、管理內容：

（1）工程檔案；

（2）業主檔案；

（3）工作檔案；

（4）財務檔案；

（5）文件檔案。

2、管理措施：

（1）制定檔案管理制度，并嚴格執行；

（2）按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，利于管理；

（3）專人管理，責任到人，存放有序，管理規范；

（4）配置專門的檔案管理用房和必要的設施設備，以滿足檔案管理要求；

（5）根據檔案資料的形式、性質，采用不同的管理手段，科學管理，確保檔案資料完整、安全；

（6）實現電腦化管理，提高管理水平。

前期介入工作匯報 前期介入工作實訓篇四

****前期介入報告

前言：****物業公司和地產公司屬于同一個集體公司，一個房地產項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業管理的簡便和低維護支出費用。

*****項目物業服務費標準為：住宅：2.50元/㎡/月，商業：8.00元/㎡/月，根據物業服務質價相符的原則，應提供5級服務標準。為了達到或超出業戶的期望值，*****物業根據*****項目的實際情況，對物業前期介入做成報告：（１）（２）（３）（４）（５）（６）（７）（８）（９）（１０）（１１）（１２）（１３）（１４）（１５）（１６）（１７）（１８）監控中心靠近大堂的非承重墻現未施工，為了提供優質服務和節約人力成本，此處擬將非承重墻更改為推拉玻璃門和窗戶。以減少不必要的費用支出（現很多開發商都在研究如何提高技防而降低人力成本）。

保安宿舍（包括衛生間、洗澡間、晾衣間）及物料倉庫、清潔工工具房擬在地下室，請設計部、工程部和物業確定位置并給予基礎方面的解決落實。

高層樓宇應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池（現設計有接水管，但無洗手池和排水）

道閘系統：道閘須采用欄柵式的，防止人員從此處出入，弱電進場安裝須請物業參與 綠化帶植物物品種（尤其是高檔大型牧業小區）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養護的植物。

樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷磚（防涂鴉，防污漬），樓層垃圾桶擺放位置墻面采取刷白色油漆、仿瓷或粘貼一定高度的瓷磚

小區內的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易褪色的油漆管（以減少高空作業）。小區路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕大風、采用節能燈膽（方便日常維修、減少開支）

垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。并設置有水源和排水，便于清洗。

單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。

凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。

建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送少窗安裝防護欄（以減少和杜絕高空拋物現象）

各單元門、停車位、外圍、巡視死角、商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監控。重要管路和線路要預留備用管線或活口。（以免日后發生局部損壞換整條管線、勞民傷財）最容易發生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（pv管）或生銹而破裂（鍍鋅管）設計時最好設置套管。

小區基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料配件盡量選用市面上有的普通規格的標準和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號和規格。

涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、搞擠壓應力、做套管，且參于監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關，綠化帶土質的厚度符合要求。

所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發產就設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內容、保質（修）期限、責任、費用（維修保證金）、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購地址及單位聯系電話，工程部應建立供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位的檔案目錄

（１９）一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等）采購和安裝須有物業參與，延長使用壽命提出物業的建議，目的是節約維護成本，從前期進行風險的規避。并對所有設施設備使用壽命進行市場調查，并要求廠家做出質保承諾對質保期的確定，除了國家規定外，盡量延長質保時間，也是對產品質量的檢驗，這些供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。

（２０）小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統須經過公安部門的安全技防沒合格后才準許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯交配電系統、停車場、交通管理系統等）最好由設備或儀表供供貨安裝單位一并解決。

（２１）工程部需配合物業工程技術人員一起，做好質量跟進工作，深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。

（２２）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。

以上是****前期介入報告，物業提出的相關意見和建議，請集團領導及設計部、工程部對相關問題給予重視、解決、協調。并對意見建議逐一反饋。

前期介入工作匯報 前期介入工作實訓篇五

工作總結和計劃

時光如梭，轉眼間在****物業項目部工作已近2年的時間，2012年6月，正式任職為物業的客服部主管，在過去的一年半中作為客服部的主管在物業各位領導的支持與指導下，以及在物業各部門的配合中，帶領我部的員工順利完成了2012年6月至今的各項工作任務。在此，對一直以來支持我工作的物業領導及客服部所有員工表示感謝。我也感謝各部門同事對我工作上的支持與配合。

2012年客服部的工作是比較繁忙的一年，完成了園區全部27棟樓的驗收與鑰匙交接、保管工作，以及配合各部門對園區內各項設施、設備都進行了詳細的了解，對于我們每個人來說有很多不同的收獲。

現將12年6月至今的工作進行總結

一、工作內容

下面是我這一年半以來的主要工作內容：

1、按照上級領導的要求在網站發布及制作招聘廣告，對各部門所需工作人員進行有計劃的招聘。

2、對客服工作人員進行了工作崗位分配，負責區域與職責劃分，責任落實到人。

3、對客服工作人員進行了辦公禮儀、日常巡邏注意要點等相關培訓工作。

4、制作物業前期介入的各部門相關崗位職責與管理規定。

5、按照物業領導的要求與住房驗收標準對園區27棟樓3654戶住宅進行了驗收工作。

6、對已接收的住宅及各部位鑰匙進行封存加派專人進行管理。

7、對于日常巡視中各部門發現的園區中存在的問題進行分類，制作園區現存問題匯總，聯系工程部門進行維修，跟蹤及記錄。

8、充分合理調配人員對工程部的各項維修施工進行積極的配合。

9、信息統計，包括7個施工單位的現場聯系人，電話等信息，3個窗廠及2個門廠的聯系方式等各外配套單位信息。

10、對各檢驗項目的原始記錄資料進行錄入電腦形成電子檔，進行管理，對公司的資料文檔和有關會議記錄，認真做好錄入及編排打印，根據各部門的工作需要，制作表格文檔。

11、定期對發放給各部門使用的辦公用品、服裝、設備使用情況及庫存進行清查、核實數量。

12、根據領導指示對周邊的物業公司進行了詳細的人員工資待遇的調查，制作了《關于員工的工資調整報告》。

13、完成上級領導指示的其它工作。

在完成上述工作的過程中，我學到了很多，也成長了不少。工作中的磨礪了我的性格，提升了我的心理素質。對于我這個剛投入物業客服主管崗位，工作經驗還不夠豐富的人來說，工作中難免會遇到各種各樣的阻礙和困難，幸運的是在上級領導的信任與各部門同事的配合下，讓我在遇到困難時敢于能夠去面對，敢于接受挑戰。

二、部門存在的問題

湖畔新城項目回遷在即，客服部門工作雖然在平穩的進行著，但在近期的培訓考核工作中也發現了很多問題，為做好日后工作，現將客服部門存在的問題總結出以下兩點。

1、員工業務水平和服務素質偏低。

通過客服部的工作實踐來看，客服部員工的業務水平偏低，服務思想素質不高。主要表現在處理問題的技巧和方法不夠成熟，甚至曾經與工程部人員發生過語言沖突。

2、部門管理制度執行不堅決

雖然制作了相關的管理制度，但一些員工對制度的細節之處沒有堅決嚴格執行，造成部分員工工作散漫，工作積極性不高，使部門的工作效率受到了一定影響。

三、工作目標

在日后的工作里，我要努力改正過去工作中存在的缺點，不斷提升自己，著重加強以下幾個方面的工作：

1、自覺遵守公司的各項管理制度；

2、努力學習物業管理知識，提高與他人交流的技巧，完善客服部規章制度并堅決執行，達到逐步實現制度化管理為主與人性化為輔的管理目標。

3、進一步改善自己的性格，提高對工作耐心度，處理事件時更加注重細節，加強工作責任心和工作積極性，以達到盡快成為一名優秀客服主管的目地。

4、加強部門人員培訓，確保客服員工的業務水平有明顯的提高。

5、積極與各部門密切配合，確保物業工作流程順暢進行。

回顧客服部門的前期工作，工作中員工與我都得到了學習與收獲，在日后的工作中還將繼續的得到鍛煉與成長，通過積極的參加相關培訓，在以后的工作中客服部門員工的專業知識與服務技能會更上一層，團結一致的為園區居民竭誠服務，為****物業公司的發展做出貢獻。

客服部主管： 2013年9月26日

前期介入工作匯報 前期介入工作實訓篇六

物業前期介入工作職責

為掌握工程施工的進展狀態，確保工程質量，方便后期物業管理和為業主提供優質服務，物業管理應在施工過程中參與項目施工管理。

1．全面掌握建設物業的基本情況，熟悉相關文件圖紙等，包括房屋結構，主要設施配置，主要材料性能等，為后期物業管理打下基礎。

2．協助和督促建設單位選擇適合項目需求的優秀施工單位和材料物資供應商。

3．檢查和跟蹤項目建設進度狀態，督促施工單位嚴格按國家有關技術規范和合約進行施工，對其質量問題提出質疑，并報甲乙雙方有關部門及時修改。

4．跟蹤和監督建設單位使用的材料、構件和設備的規格與質量，協助有關方面對其進行驗收和檢查。

5．實施對工程項目進度的控制，對現場情況進行調查分析，協助有關部門解決工程建設中的問題，做好有關單位的協助溝通工作。

6．根據后期使用要求，提出設備設置和服務方面的改進意見及設計遺漏項目的建議。

7．詳細記錄各種隱蔽工程施工狀況，對管線敷設及走向，設備安裝情況等作好記錄并作好歸檔工作。

8．配合設備安裝工作，作好現場監督，確保安裝質量，掌握其使用功能，做好設備調試工作，建立后期管理有關規章，收集歸檔相關使用說明及保修文件。

9．熟悉小區強弱電，給排水設計狀態，對后期使用狀態作出準確判斷，根據實際情況提出可行性意見。10．參加建設單位和施工單位的有關工程會議，掌握設計變更內容，并及時作好記錄。

11．完成領導交辦的其它任務。