確定目標是置頂工作方案的重要環節。在公司計劃開展某項工作的時候，我們需要為領導提供多種工作方案。那么我們該如何寫一篇較為完美的方案呢？以下就是小編給大家講解介紹的相關方案了，希望能夠幫助到大家。

樓盤廣告宣傳方案篇一

造市。制造銷售熱點。

造勢。多種媒體一齊上，掀起立體廣告攻勢。

大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發購買欲望。

擴大‘xx田園區’的知名度、識別度和美譽度。

提升企業形象。

一年之內銷售量到達80%以上。

好玩好動的西彭及主城區的幼兒、兒童、少年。

對現代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區青年。

喜歡到郊外的綠色果園環境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區居民。

喜歡在大自然的環境中賞花、品茶、垂釣、養鳥的西彭中老年人。

喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節日游園活動的西彭及周邊地區居民。

具有懷舊情結、回歸自然心愿、喜好一點農活類勞動體驗的主城區居民。

樂意居住在綠色園林中的、消費水準較高的西彭及主城區居民。

在重慶這個城市及周邊地區。

廣告主題：

（1）每一天活在水果的世界里。

選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動畫的方式展現孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到xx田園區的畫面與此相比，有如回到了當時的時代里，最后，xx田園區你也每一天尖在水果的世界里。

（2）回到家，就是渡假的開始。

一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假。”

老公：“行，立刻帶你上。”

上了車，但是多久就到了。

他們來到了一個仿佛世外桃園的果園里，而且那里有新穎獨特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在那里住一輩子？！”

老公：“沒問題。”孕婦：“真的能夠嗎？”老公：“當然，因為我早就在這為你買了一套你必須會滿意的房子。”孕婦：“哇，你好棒呀！！！我每一天都能夠渡假了！”老公：“回到家，就是渡假的開始。”你想每一天都能渡假嗎？就到xx田園區。

第一期：試銷階段（三個月）

行為方式：新聞運作、廣告。

時間：20xx年2月1日

新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產商所采用。新聞的力量遠遠在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易構成口碑，引起廣泛注意。

大造聲勢。對重慶本地目標市場采用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一齊上，采用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢。

讓受眾和消費群了解物業的基本狀況，同時塑造發展商的良好公眾形象。

在首期宣傳中，讓40%的目標客戶明白xx田園區，并在心目中留下深刻印象。

以內部認購為先聲，以優惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量到達10%。

吸引目標對象注意，誘導20%的目標顧客采取購買行動。

及時總結經驗和教訓，對第二期銷售計劃進行補充，調整和完善。

第二期：擴銷階段（三個月）

行為方式：新聞、廣告、營銷

乘第一期廣告之余威，持續其熱度不要降下來，繼續采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標受眾更多的注意，變潛在客戶為準備購買群。

一期的承諾已經兌現，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風的大主題下，煽風點火，鼓勵和引導更多的人來買xx田園區。

此時前來看房和參觀售樓處的人相應增多，此時廣告投其所好，不失時機地擴大市場占有率。銷售服務必須要跟上去。

繼續吸引目標受眾，注目率已達40%左右，并構成必須之口碑。

合力促進銷售，引導30%的目標顧客采取購買行為，并繼續產生邊際效應。

第三期：強銷階段（四個月）

行為方式：新聞、廣告、營銷。

充分利用新聞的巨大效應，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報紙的新聞版為售樓服務，評論、專訪報道、特寫等新聞手法充分加以利用。

部分客戶進行現身說法，談xx別墅區的好處，增加可信性。

市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。讓‘xx田園區’傳為美談，變成公眾的社會話題。

廣告方面加大投入量，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章。

加強管理和服務，讓售樓現場服務的軟功變成硬功，抓住后效應不放。

調動新聞的一切能夠調動的手法和載體，進行深入宣傳。

合力吸引目標客戶，引導30%目標顧客購買。

第四期：鞏固階段（三個月）

行為方式：營銷、廣告。

消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。

對前三期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改善。

細水長流，滲透式的廣告行為。

加強物業管理，貫徹始終的良好服務，樹立住戶的主人公觀念。

注意后效益和市場消費心理貫性。

完善各項法律手續和文書文件，規范，科學，嚴謹地保證客戶各項權益。

樓盤廣告宣傳方案篇二

廣告是傳播信息的一種方式，其目的在于推銷商品、勞務，影響輿論，博得社會支持，推進一項事業的發展等。廣告信息通過各種宣傳工具，包括報紙、雜志、電視、廣播、招貼及直接郵遞等，傳遞給它所想要吸引的觀眾或聽眾。

基調是指與客源定位、產品定位和競爭定位相符的，帶有所處地域的時尚特征，融合廣告策劃的創意風格，并且貫穿于房地產廣告設計和廣告實現始終的廣告表現的總體方針。

（一）廣告基調根據客源定位確定

廣告是一種廣而告之的行為，廣告客體是我們要爭取的客戶，他們的個人情況，以及一切他們獲得信息的方法和方式，一切他們有可能獲得信息的時問和空問，都是廣告策劃中進行決策、明確廣告基調的重要依據。

一般而言，對于已處于整個房地產開發建設過程后期的廣告設計而言，它的目標客源由產品功能和產品檔次確定。前者區分客戶的種類，后者區分客戶的質量。

（二）對產品的理解也是確定廣告基調的重要方面

產品的生命力在于產品的特色，在為客戶服務的同時，怎樣將產品的特色在介紹中盡可能地展現出來，并因此權衡廣告基調，是確定廣告基調的一個重要方面。

（三）房地產競爭情況對房地產廣告基調產生影響

根據企業與競爭對手的對比情況，往往會有這樣兩種情況：一是以強抗強，讓別人的廣告為我宣傳。這時候，兩者的廣告基調可能類似，但這時廣告基調的產品基礎一定要優于競爭對手。只有這樣，自己才不會被打倒，反而會借力使力，居于上風。二是趨強避弱，努力做到人無我有，人有我強。當面臨同樣的地區，類似的產品，大家的廣告基調又都是很溫馨的時候，則即將推出產品的基調的確定，應該是有所變化的，以突出自身的特色。

“所要提供的商品和服務的信息”是任何一則廣告所必不可少的內容，具體產品的內容表達，總有它的主題，而這個所要表達的內容主題，便是我們通常所說的廣告訴求點。

（一）廣告訴求點實質上是產品的比較強項

現代商品社會的競爭日趨激烈，同一個產品可能存在著成千上萬個競爭對手，房地產市場同樣也不例外。這種情況的蔓延結果，便是現在幾乎沒有一則房地產廣告是僅僅要告訴客戶“我是什么”，而是更側重于表現“我為什么更值得你選擇”。事實證明，廣告制作也只有這樣，客戶才能被你吸引，進一步咨詢洽談才可能進行，最終的消費行為才可能產生。

（二）最強的訴求點應該與客戶的需求一致

房地產的構成因素成百上千，每個人都可能對某個方面的情況特別關注，但大家對一些最根本因素的看法則基本上是相同的，例如地點、價格和戶型。同時，因為廣告總是面對主流客源的，所以這些共同點便成了廣告訴求的主要方向。

最有效的訴求點是客戶最關切的.地方，同時又是自身產品的比較強項，才能有效吸引顧客，提高廣告效果，起到促進銷售的作用。

房地產廣告策略的出發點是引起消費者的注意和興趣、激發消費者的購買欲望，并最終促使消費者購買房地產商品，因此房地產廣告的設計一定要易于理解、易于記憶、易于接受。要達到上述目的，必須在房地產廣告創作上下功夫。

房地產廣告設計，是由廣告內容的結構、文字的表達以及畫面和色彩的運用等方面組成。房地產廣告設計技巧的運用，就是為了求得對廣告簡潔清晰、生動和完整的表達，使之成為吸引消費者購買的主要因素。

每一個房地產廣告作品都有一定的風度格調，這既取決于廣告制作人的業務水平和藝術表現手法，也取決于特定房地產本身的特點，一般來說，房地產廣告的創作風格有以下幾種類型。

（一）規則式風格

這種創作風格有點近乎公式化，在格調上比較正規、刻板。前幾年國內大多數房地產廣告是采用這種方式，這種廣告對房地產名稱、地段、類型、價格、付款方式等進行平鋪直敘的介紹。比如，“××小區由××房地產公司開發，地處××中心地段，鄰××商業街，設施齊全，配套完善，房型一室一廳至三室一廳多種款式，精心設計，實惠價位每平方米××元起，現場售樓處地址××，電話××”，再加一張區域位置圖和一張房型圖，這就是規則式房地產廣告的基本格式。這種風格的好處是內容具體，介紹比較全面，缺點是平淡枯燥，缺乏特色，缺少吸引力。

（二）理性感化風格

樓盤廣告宣傳方案篇三

一、營銷概況：

房地產系不動產的商品概念，與其他商品有著本質截然不同的區別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務必經過審情度事、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內容豐富，錯綜復雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優雅舒適的自然環境，樓質、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

二、創意理念：

房地產營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創意理念上形成：

1、具有高度的自信野心;

2、富于競爭，且樂此不倦;

3、頭腦敏銳，不拘傳統;

4、感性認識和理性認識相處融洽;

5、注重歷史，尊重現實，睽重未來。

三、構思框架：

1)以塑造形象為主，渲染品味和意念;

2)展現樓盤的綜合優勢;

3)體現樓盤和諧舒適生活;

4)直切消費群生活心態。

四、實戰流程：

1、形象定位：

對樓盤的綜合素質進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業經驗，處處顧及住戶需要，大到小區環境規劃設計和公共空間的審美安排;小至空調機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等,都進行精碉細鑿，力爭完美。

好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業的形象基礎，使它有機會從眾多物業中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業品質不同，發展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數量不同，小區規劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發商向樓盤消費對象闡述物業優勢的重要線索。

2、主要賣點：

對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：

1)地理位置;2)、樓盤設施結構;3)、樓盤做工用料;4)、戶型設計。突出明顯優勢，這是樓盤消費者最關心的物業指標。

3、繪制效果圖：

根據開發商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調公共空間開闊、細節豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。

4、廣告訴求點：

1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發商的信譽;7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實用率;10)闡述樓盤的付數計劃;11)闡述樓盤的品質;12)闡述樓盤的深遠意義;13)闡述樓盤的物業管理有什么不同。

5、廣告階段劃分：

對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：

第一階段(預期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。

樓盤廣告宣傳方案篇四

一、摘 要

為了深入了解吉首市房地產廣告發展現狀，掌握受眾對吉首市房地產廣告的認知程度，發現該市房地產廣告在宣傳策略、廣告定位、表現形式等各方面的不足之處以提出具有可行性和建設性的發展建議，提高廣告的宣傳效益，推動本地廣告業的發展與進步，某某年11月27日，我們在吉首市第五屆房地產交易展示會現場進行了深度訪談和詳細調查，包括吉首市房地產概況和發展態勢調查、消費者廣告認知調查和吉首房地產廣告調查三部分。本次調查涉及房地產開發商、樓盤銷售代理公司工作人員、物業管理公司工作人員、展銷會消費者和參觀群眾。

在此調查基礎上，我們還深入吉首市房產局、吉首市工商局和吉首市土地管理局進行訪問，使調查數據能如實反應吉首市房地產廣告的現狀。

此次調查由不一young工作室的六位成員齊心協力一起策劃并順利完成。經過前期的調查計劃和現場勘查，中期的計劃執行和后期的資料整理與分析，得出了有效結論。

二、調查背景

隨著國民經濟保持快速發展，城市化進程不斷加快，居民收入消費水平和消費需求穩步提高，吉首市委、市政府及相關單位南遷帶動了乾州新區的開發，共同構筑了房地產市場繁榮的社會經濟基礎，也為吉首市房地產業的發展提供了廣闊的市場空間。

目前吉首市房地產開發投資持續增長，投資總量居全州首位。從2001年至20某某年，吉首市房地產投資總體上呈現出一種快速增長的良好發展態勢，房地產開發投資增速平穩。房地產開發企業隊伍在不斷地壯大，企業實力明顯增強，但開發企業良莠不齊，制約了吉首市房地產市場整體水平的提高。但從整體形勢看，房地產業在吉首市國民經濟和社會發展中的地位和作用日益突出。房地產開發投資占全社會投資的比重逐年提高，拉動支撐作用日益增強，房地產業的發展對于改善人居環境和城市功能發揮了重要作用。近年來，吉首市房地產投資增長快、比重高，已成為支撐全社會固定資產投資尤其是城鎮固定資產投資的主力軍。

但隨著市場競爭日趨激烈、開發企業呈現兩極分化。目前，吉首市的房地產市場比較復雜，整合將是大勢所趨，經過20某某年的社會非法集資風暴，在目前市場不景氣的情況下，對于各企業而言，既是機遇也是挑戰。經過金融危機與社會非法集資事件洗禮后的吉首市房地產企業，能否在市場生死較量中保持生機，還須拭目以待。

三、調查目的

1、通過在吉首第五屆房地產交易會上的現場調查和訪談。得到吉首市房地產集體廣告狀況的第一手資料

2、深度分析吉首房地產廣告的在宣傳力度、廣告形式、表現手法、廣告定位等方面的優勢，并找出其中的不足之處。

3、針對調查中的得出的結論，預測吉首房地產廣告的發展趨勢，并對吉首房地產廣告中存在的不足提出具有可行性的建議。

四、調查過程

1、調查前期計劃：在調查正式執行之前，各訪員主動搜集和學習了此次調查的相關信息，同時，管理成員去交易會現場進行了初步的勘查。在了解現場情況之后，調查組長組織召開了一次前期討論會議，大家積極討論并由此確認了此次廣告調查的方向，調查范圍、對象和方式，并分小組分配了組員的人。其具體如下：資料采集：資料的采集主要使用了文獻法、深度訪談法和觀察法。六位訪員分成三組在吉首房地產交易會現場搜集大量房地產廣告宣傳信息和資料，在吉首房產局、工商局、土地管理局了解吉首市房地產現狀。與此同時，各訪員通過在交易會現場觀察房屋銷售情況，以及通過與工作人員或消費者的深度問答、交談來獲取專業人員與非專業人員對房地產及房地產廣告的認識。

調查地區：(吉首地區)，<1>吉首乾州新區吉祥嘉園(世紀廣場南側)吉首第五屆房地產交易展示會現場;<2>吉首市房產局;<3>吉首市工商局;<4>吉首市土地管理局。

調查對象：吉首市第五屆房地產交易會各樓盤銷售人員、房地產開發公司工作人員、交易會現場消費者及參觀者。

2、訪問完成情況：事先計劃調查交易會現場的22家房地產公司工作人員各一名、調查消費者或參觀人員15名。在實際調查過程中六位訪員如實完成工作，訪談有效率100%。

3資料處理方法和工具：資料采集技術之后，我們聚集各小組收集的資料和信息，6位成員一起進行深度分析和討論，對各種數據分類匯總，得出了有效且具有一定可信度的結論。

五、調查結果統計分析

房地產業是吉首市國民經濟中的一個重要支柱產業，它的發展對社會的貢獻和對國民經濟的帶動作用，以及它出了問題對國民經濟的副作用，都相當突出。面對20某某年的國際金融危機和吉首市的社會非法集資風暴，房地產業走過了艱難而坎坷的一年，目前吉首市的房地產業走入了一個相對的低谷。

(一)吉首市房地產發展歷史及現狀

吉首市的房地產業起始于上世紀90年代中后期，真正形成市場規模源于住房制度改革。1998年，xxx下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設》的通知，結束了長期以來的住房福利分配制度，明確了居民住房產權私有化和擁有住房渠道的市場化，社會對住房的需求因此得以集中釋放。湘西州市政府相繼出臺了很多政策，如加強住房公積金管理，開展住房抵押貸款等等，為吉首市的房改和住房商品化打開了方便之門。吉首市房地產業在自我發展和宏觀調控中不斷發展壯大，經歷了一個從小到大、從弱到強的發展過程，成為推動吉首市國民經濟和社會發展的新的增長點和重要支撐。自20某某年以來，吉首市房地產業雖然保持了良好的發展態勢，但是隨著國際金融危機和該市非法集資事件的相繼暴發，房地產業在開發和銷售上都受到了很大的影響，近兩年房地產業的發展速度有所衰退。

(二)吉首市房地產業發展的概況

“十五”以來，特別是“十一五”以來，全市經濟保持快速發展，城市化進程不斷加快，居民收入消費水平和消費需求穩步提高，市委、市政府及相關單位南遷而帶動乾州新區的開發，共同構筑了吉首市房地產市場繁榮的社會經濟基礎，也為房地產業的發展提供了廣闊的市場空間。房地產開發投資持續增長，投資總量居全州首位。從2001年至20某某年，吉首房地產投資總體上呈現出一種快速增長的良好發展態勢，房地產開發投資增速平穩，其數據如下變化：

1分別增長28、94%、14、28%、14、29%、37、50%、-8、5%。呈現出持續快速的增長態勢，只在20某某年因非法集資等因素的影響而略有回落，實現了“十一五”住房規劃的良好開局，投資總量連續幾年居全州首位。

2、房地產開發企業隊伍在不斷地壯大，企業實力明顯增強，但開發企業良莠不齊，制約了吉首房地產市場整體水平的提高。由于房地產業在吉首市起步較晚，仍屬熱點產業，投資回報率高，在目前社會各行各業投資利潤普遍較低的情況下，使得不少人投資房地產市場，吉首市的房地產開發企業也由初期的3-4家，發展到目前的近80家，開發企業隊伍規模空前，而經過多年來宏觀調控的洗禮，部分企業的實力也得到明顯的提升，得到了社會及市場的認可;但是由于起步晚，準入門坎低，開發企業魚龍混雜、良莠不齊，少數企業在其發展過程中，受資金、實力的影響，走上了社會非法集資這條不歸路，制約了其本身與整個行業的發展和整體水平的提高。

3、商品房價格穩中有升，二手房市場趨于活躍。房地產開發投資的快速增長，推動了商品房價格的上升，經過幾年來的發展，房地產開發已具有一定的規模，商品房價格也從最初的500元/㎡上升到目前的近2000元/㎡。根據統計，20某某年，吉首市的商品住宅成交均價為1454元/㎡，商業服務用房成交均價為4262元/㎡，20某某年，商品住宅的成交均價為1816元/㎡，商業服務用房成交均價5880元/㎡，分別上漲了362元/㎡和1618元/㎡;20某某年，新建商品房成交面積為36、79萬㎡，20某某年新建商品房成交面積為24、18萬㎡，同比下降了34、27%，二手房市場，20某某年成交9、62萬㎡，20某某年成交8、94萬㎡，同比下降了7、07%。

4、房地產業在吉首市國民經濟和社會發展中的地位和作用日益突出。房地產業的產業鏈長、關聯度高，涉及到鋼鐵、水泥等數十個相關行業和服務業中眾多行業的發展，其經濟效應惠及上下游諸多產業和相關行業，能夠直接或間接引導和影響經濟的增長速度和運行質量，充分顯示了房地產業作為支柱產業在吉首市國民經濟發展中的重要作用。房地產業的發展對于改善人居環境和城市功能發揮了重要作用，房地產業是國民經濟的重要產業，又與老百姓的生活息息相關。房地產開發投資占全社會投資的比重逐年提高，拉動支撐作用日益增強，近年來，吉首市房地產投資增長快、比重高，已成為支撐全社會固定資產投資尤其是城鎮固定資產投資的主力軍。

5、市場競爭日趨激烈、開發企業呈現兩極分化。目前，我市的房地產市場比較復雜，整合將是大勢所趨，經過20某某年的社會非法集資風暴，在目前市場不景氣的情況下，對于各企業而言，既是機遇也是挑戰。吉首市房地產業的發展，從2000年算起，經歷了近10年的風雨，大魚小蝦都有生存的空間，各有各的賺錢門路，這是一個非正常的現象，某某年我市的社會非法集資事件就充分說明了這一點，市場的全面改革與調整將是必然。經過金融危機與社會非法集資事件洗禮后的吉首市房地產企業，能否在市場生死較量中保持生機，還須拭目以待。

(三)、分項內容分析

房產樓盤及廣告分析

在參展的二十二個樓盤項目中，我們大致分為三個類型：

房產項目

第一類

老城區中心地帶

金梧桐某龍鳳山莊、湘德某湘德苑、正琦某體育星城以及安躍某悅鑫樓

金領某湘域中央 萬基某武景家園

第一，地段佳。位于商業中心，醫院、學校、購物等十分便捷。

第二，小區規模小，戶型少。

第三，房價普遍居高，約2600-3000/平米。

第二類

老城區邊緣地區

建基某錦繡香江第二期、精誠某氺畔銘城和中港花園、康盛某瑞苑和福景某福景花園

第一，地段離商業中心稍遠，但是交通方便。第二，小區規模稍大。

第三，房價比第一類型的低，價位在2200-2400/平米。

第三類

乾州新城區

正陽某半山公館、中鐵置業某世紀山水、金宏某帝景、盛世某水云天、乾程某吉首九龍山莊、嘉園某香桂園、衡民某華程大廈、湘泉某綠水金邸、以及金城某湘州陽光。

第一，地段遠離市中心，基礎配備在完善中。

第二，小區規模大，大多是高檔社區，提供公寓、別墅等多種選擇。

第三，價位在2500/平米左右。

通過調查我們發現，由于類型的不同，三種樓盤在廣告宣傳的方式和力度上存在很大的差異。所以在以下的分析，我們按照分類進行。

第一類

1、由于本身區位條件優越，在展廳和廣告傳單設計相對較簡單，宣傳聲勢較弱。

2、廣告訴求點側重：城市配套服務齊全、交通便捷。在廣告詞中也突出強調自身的地段優勢。例如，湘域中央廣告語：在中央做城市的主人;武景家園廣告語：城市中心，品味精致。

3、廣告形式單一，基本以戶外廣告為主，參展交易會的本身算是樓盤銷售過程中的一次大型房地產廣告宣傳。

4、樓盤宣傳及廣告基本是本公司廣告部作業或者委托本市中小型廣告公司。

第二類

1、此類房地產廣告宣傳較第一類力度更大，傳單設計更精美，展廳布置也稍顯氣派。

2、廣告訴求強調小區在設計和周邊自然風景上的優勢，更側重居住品質。例如，瑞苑廣告語：臨水而居給生活一個新高度;中港花園廣告語：純居住醇享受。

3、廣告形式多樣，多通過報紙、廣播、短信、戶外等媒體進行廣告宣傳。

第三類

1、此類房地產廣告宣傳可謂是大手筆，傳單設計精致，展廳現場隆重，盡顯高貴氣息。

2、廣告訴求在強調良好的生活環境和居住品質的同時，更把優質的生活居所定義為彰顯社會地位和個人品味的象征。例如，帝景廣告語：多數人的夢想，少數人的生活;綠水金邸廣告語：城市之心，精英美宅。此外，廣告還打出企業形象牌，增加消費者的購房信心。例如，世紀山水廣告詞：世紀山水、世紀建筑、世紀品牌;綠水金邸廣告詞：湘泉地產，相信品牌的力量。

3、廣告形式涵蓋了廣播、電視、報紙、戶外等多種宣傳媒體。

4、樓盤從一開始就有專門的房產策劃公司負責宣傳，并且大多都是來自長沙的廣告公司。

消費者購買房產的行為特征分析

1、消費者大都是35歲以上，其中以45-50歲年齡段為主，具有固定的工作，穩定的收入，接觸媒體種類多，對生活品質相對要求高些，希望有自己獨立的可控的生活空間。

2、消費者的購房目的有多種，主要是父母為兒女買房，新婚夫妻購置新房，老人為自己和老伴買房的，也有買房是為了投資。

3、消費者購房的影響因素主要表現在：價格，交通，戶型。一般來說，樓梯房要比電梯房受歡迎些。

七、結論與建議

總結：

1、大樓盤，規模化開發成為一種趨勢。故此，像第三類樓盤的高質量的廣告宣傳會成為今后吉首地區房產廣告的發展趨勢。

2、吉首房產開發依然火熱，然而樓市在受到融資影響之后處于回暖階段。許多消費者在持錢觀望。故此，房地產的廣告戰會越來越激烈。

3、受融資事件的影響，消費者群體中購房投資者(炒房者)大量減少，導致目前階段的廣告對象有所改變。

4、純住宅小區成為開發熱點。經濟發展到一定階段，商業區和住宅區的分離是必然的。

5、房地產商一直試圖把發達地區的先進的購房理念通過廣告帶到吉首本地。這些理念在一定程度上影響了本地消費者的購房理念。

建議：

1、吉首本地的廣告公司需要增強實力，滿足本是大型樓盤的策劃、宣傳和廣告的需要。

2、隨著人們對居住條件要求變高，房產的宣傳勢必要對住宅條件更有側重。

3、受到集資影響的吉首市民任然心有余悸，故此房產商打造自身可靠、有實力的形象是十分有必要的。只有這樣，消費者才能放心的把錢花在樓盤上。

4、開發商和策劃商雖然引進了先進的住房理念，可是同時也要注意本地消費者的不同情況和需求，在樓盤設計和宣傳中作出適當調整，特別需要注意的是，理念需要與實際的住房條件必須相結合，切不可掛羊頭賣狗肉，挫傷消費者的購房信心，破壞房地產廣告市場秩序。

樓盤廣告宣傳方案篇五

既然選擇做房地產行業，就沒有退路了，房地產行業雖然賺錢多，但是高回報就有高風險，機遇與風險共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。

高風險，高投資，所以在房地產行業做事一定要謹慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現投資失敗。

下面我根據最進房地產市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書：

房產行業解決方案：

09年的中國房地產就像開發商的惡夢，受次債的影響，全球房產的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產行業的艱難時期，本月初xxx正式聲明不會政策性拯救房市。房產商一擲千金的推廣策略一去不復返了，認真研究購買者需求，準確規劃產品，精準傳播已成為開發商與代理商的當務之急，優郵的房地產行業解決方案正是解決了開發商在經濟低迷期的營銷難題：

精準推廣規劃：

1)樓盤客群細分;

2)精準短信營銷平臺;

3)精準郵件營銷平臺;

4)數據庫發送執行;

5)目標客戶dm營銷設計與執行。

房產代理專項規劃：

1)數據庫建立;

2)數據庫推廣平臺建立(短信、郵件平臺);

3)數據庫發送執行。

商業地產集客規劃：

1)商圈分析;

2)地產主題設計;

3)招商方案與執行;

4)集客策略。

中高端房產項目推廣規劃：

2)高端客戶數據庫分析;

3)數據庫內容設計與推廣執行;

4)項目推介會執行規劃。

優郵房產行業的解決方案，適合低成本市場推廣的開發商、中介代理機構，是快速找到目標的新營銷模式。

全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產市場出現萎靡，但是世界房地產市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府的舉措，但是中國根據自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應該理解。

既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產也不遠了。我們正在為之前中國房地產市場的不合理開發買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產大腕囤積居奇，大肆炒作房地產市場，導致現在這個情況。

上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。

樓盤廣告宣傳方案篇六

一、前言：營銷理由

傳統經濟學認為，商品的價值決定于凝集在商品中的有效勞動，而商品的價格取決于供求關系。按這一理論，一個物件的價值是個客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產某種商品所需要的有效勞動，就可以了解一個商品的內在價值，并以此為交換的依據。在這一理論的框架內，消費者能夠客觀地掌握一個商品的價值，因而是理智的，因而也就不存在市場營銷概念了。

然而，西方經濟學則認為，商品的價值取決于商品的utility，所謂utility是指商品的服務帶給人們的效用，或說好處。而這個效用的評價標準是一個主觀的概念：同一商品在不同的消費者看來有不同效用，南方人認為米飯好，北方人認為饅頭好，誰也不能把自己的價值取向強加給對方。由于認識到了商品的價值是個很主觀的東西，因此產生了西方經濟學的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費者的價值認同，使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品，而不是具有同性質的其他品牌。

現在已經步入了知識經濟，“華翠”內部必有一個創新系統來不斷審視、破壞現有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產營銷策劃書的具體內容。

二、促銷：點石成金

（一）立異：以租帶售

房地產開發商對其所開發的項目都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速則不達。尤其是中高檔的住宅物業，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報，更是難上加難。因此，市場上出現了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用于商業物業的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大于求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應萬變”（價格方面），倒也可以在高明獨樹一幟。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運轉速度。所以，房地產營銷應當調整思路，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變萬化”（營銷手段方面），采取“租售結合”的營銷策略。

“租售結合”房地產營銷策略和方法的基本內容如下：當市場發生變化，供給過度，造成樓房難以銷售時，應改變營銷策略：先設法將手中的物業租出去；然后再將營銷目標鎖定在投資型買家這一目標消費群體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成為該物業的擁有者。這樣，即使房子暫時未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經濟的發展導致消費推動的房價上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報。何樂而不為呢確實，房地產行業本身就特別注定資金的快速運轉，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進行借款，以緩解再開發的資金壓力，充分調整資金運轉率。這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經對荷城現有打工族做過租房調查，通過市場調查發現：隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋一直出現緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場空間大，大可一試！

（二）頂樓：困中創“圓”（園）

眾所周知，頂樓幾乎成了所有開發商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運，開發商須費很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的，同時，他們的消費行為也私利的，在決定高消費品時，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運的物產時，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。具體問題具體分析，一切從實際出發，針對這種現狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房內正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者，它的材料及鋪設形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）。

并且，我們投入也不大，100平面大概只需__元即可，同時，我們的大量建設又可以產生規模效應，進一步降低“花園”建設成本。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經”）

阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂。在這里，要解決過高的問題可以做的就是對其進行精細化的市場細分，目標群定位于年輕階層（如本人）；另外，還必須采取低價、甚至成本價銷售，在價格上對其固有的缺點以一定的補償，以彌補其不足。對于頂樓容易產生漏雨及墻壁裂縫問題，在建造的過程當中如果嚴把了質量關的話，是不會發生這樣的質量問題的，但是既然現在房已建好，我要問的是您們對自己的產品有信心么？（當然我對您們還是有信心的），如果有的話，那在售房時，我們可以大膽對消費者以“三包”的承認，并簽訂附外質量保證合同。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了。（其實，這樣的營銷要以高要求的產品質量為基礎的，因為營銷是“末”，而產品是“本”；營銷是“術”，而產品是“道”）

（三）中樓：以舊換新

俗話說：“沒有不好的產品，只有不好的定位”，市場如戰場，“凡戰者，以正合，以奇勝”。市場不同情弱者，在產品同質化嚴重、營銷手段單一的競爭市場中，沒有的、具有創新推廣手段的企業，就沒有長久的生命力與市場占有率；而將過去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運。因此，企業只有永遠保持創新的頭腦，不斷將其新思想轉化為獨特的、適應現實要求的模式，并成功付諸實踐。才能穩固并拓展市場，勝出于與己激烈競爭的強手之林。

目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴禁。我們必須采取差異化的市場策略，努力創造與對方的差異，以正確的市場定位加上強有力的執行去甩開跟隨者，從而獲取成功。經過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻上一計：隨著高明低層消費群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”（社會中80%的錢掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制著20%的財富。在這里，本人將這80%的人定為低層消費者），二手房市場異常火暴，有些時日甚至趕超新房成交量。跟隨本區農村人口的繼續大量轉移及外來人口的消費涌動，這種市場結構狀況必定還將延續甚至加深。二手樓交易已成為一種發展潮流，不可逆轉！有時，機會就出現在市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市場，而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”于機會。我們必須抓住這大好時機，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協商價，然后由消費者支付這個結果值即可。

關于這個手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場依據的。畢竟，高明舊樓多分布于市區西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設有保安及其他物業管理服務人員，安全系數更大。再加上老區環境污染嚴重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經濟條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎上（后面提到），一次又一次的激發著他們的購買欲，調動著人們的沖動感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記住：市場上的成功者的確是那些最能適應現行環境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。

（四）綠化：詩意棲居

“詩意棲居”是人類居住的夢想！所以古人云“無水則風到氣蔽，有水則氣止而風無。其中以等水之地為上等，以藏風之地為次等”，有山水懷抱之地才為風水寶地。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對于物業的綠化要求更高一層。花園者，人文、自然與建筑對話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過貴園，微覺不妥，完美當中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請盡快將其“整容”一番。至時，必將帶給您們更多的“選票”。

滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業；氧氣如同良好的運營機制，保證置身其間的人力、資金、技術圓滿運轉；陽光是花園的遠景，吸引更多市民“埋單”。

（五）物業：“和諧”民主

現代消費從一般消費轉向體驗消費，由理性消費發展為感覺消費。以前叫做消費者買的放心、用的稱心；現今邊為消費者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物，在享受服務時，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重，他埋單時才滿意，以后也高興再次光臨；在購買商品時，人們需要的是熱誠的售后服務。在這方面，海爾集團的品牌建設可算上乘。

海爾產品的核心價值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠”，其服務，產品研發都是對這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調、冰箱、洗衣機等產品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一。

在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務延伸、拓展到物業管理服務上。因為物業管理好壞也直接影響到房樓的社會認同度。只有我們的認同度高了，才會受到更多消費者的追棒。具體操作：引進一家富有實力的物業管理公司來接盤，為現有業主提供優質的服務，帶來人性化、親情化的先進服務管理理念，同時，最主要的是在安全管理上受到業主的贊譽。這樣，老業主帶動新客戶，必將提升“華翠園”銷量。

三、推廣：多管齊下

一個成熟、成功的品牌，到最后所擁有的，并不僅僅是強勢的知名度和優秀的形象，而是與消費者形成的牢固的心理上的聯系。境界的品牌，并不是消費者有意識認定的“好品牌”，而是存在于消費者認知“無意識”中的一種自然的狀態。強的品牌并不氣勢壓人，而是以親和友善的姿態向市民的一種虔誠的訴求及消費者的認同和好感。市場營銷的戰爭其實就是借助廣告對“品牌好感”的爭奪。所謂“會哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理。舉一個最簡單的例子：你愛上一個女孩必須勇敢追啊！否則，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！對嗎？

最主要的，因為房產乃關系到一個家庭的福祉的關鍵性消費，一生中就那么一兩次。面對它們時，誰不慎之又慎、顧這盼那？倘若我們“羞”于表達自己的“愛”、恥于剖白心中之“情”。人家會“下嫁”于我嗎？這點從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費，他們在面對這二者時都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力量（手段）全力去說服他們、征服他們

（一）廣告：媒體打壓

廣告宣傳主要以《高明信息報》、街巷橫幅條為主，以高明有線電視臺為輔。其中，電視臺廣告盡量少放，一來減少廣告投入費用，限度地提高廣告資金的回報率；二來高明電視臺上映時間短暫，又沒有自己固定的頻道（只是在黃金時段插播少次），收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實，采取任何活動都一樣，在行動之前應先在自己心中琢磨琢磨，通過自己的邏輯考核看它是否“經濟”。

通過本人多次經驗的證明，現有個很好的考核方法：

如果廣告后收益>廣告費用,則是經濟的,可行!可是,學過甚至關注、了解過經濟學的人都知道，企業是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實際時都必須是以最小的投入而創造利潤的化！好！既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時，必須將其費用投入結構化，以達到花最少的費用而獲取訴求的化。舉個例子，如果你在平靜的池塘里投一個小石子，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚，這是效果；而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒有海風吹起的浪花大，這是無效，而扔大石頭的成本要遠大于扔小石頭的成本，石頭不在大小，關鍵要扔對地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是因為同樣的費用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結論。

另外，特地針對區內各鄉鎮農村市場的實際，本人建議采取“過時”、“落后”的墻體廣告進入農村的“心臟”，更快、更準、更優地搶占農村市場。的確，墻體廣告給人的感覺是比較低擋、缺乏公信力的，通常只有賣農村用品的廠商如飼料廠商才會使用。特別是在現今媒體不斷出新的情況下，一般的公司是絕對與墻體廣告劃清界線的。但其實，企業這種拒絕墻體廣告的態度可能是一個錯誤的決策。據調查，墻體廣告是觀眾回憶度的廣告，我能回憶到的也只有幾個，“中國

移動”、“新飛冰箱”、“創維電視”、“農業銀行”等。時代進步、經濟發達，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術，講究外表舒適、品位高雅。但是，我們企業所追求的是實用、實惠的雙“實”原則！我們提倡的是“實實在在”的那點東西！對吧？

（二）造勢：聲勢浩大

我個人比較欣賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢也；故善戰者，求之于勢，而不求之于人。”造勢主要靠進行一個輔助媒體廣告的宣傳會、展銷會。目的是進一步鞏固消費者的印象度及刺激沖動消費的潛能。因為廣告是一個很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過于單調容易產生品牌的空心化，即單純的符號化，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一個個性化的內涵，它對消費者購買決策的影響力非常有限。這時，我們必須借助一兩個推介會將原本“虛”的“意識”轉化成“實”的“物質”。

具體推介有多種操作方法：

1.利用突發事件(包括國內外甚至小到本省、市、區發生的有影響力的事件)來進行炒作。商場如戰場，作戰，不是只憑膽量就能取勝的。借助突發事件宣傳自己，對于知名度不高的品牌來說，會有出其不意的廣告效果，而對于知名品牌來說，更是具有拉動力。

2．必要時可以在荷城廣場展開一個展銷會，將商品主動送到人的生活中。這樣的好處有二：一來，可以提高推銷力度跟效率，因為這樣的活動進行時，推銷員跟顧客之間是一對多的關系。相比在售樓部的一對一模式而言更省力、更有效。二來，也就是最主要的一點，這樣可以補充廣告的不足，使消費者更充分、更全面、更真實地了解我們的產品。為其沖動購房時打了一劑強心針；讓產品在消費者的意念當中構筑了一個清晰的模型；令其在決定購買意識時給我們的產品下了一個重重的砝碼。

四、補漏：瞻前顧后

最后，特別要注意的是，在執行上面計劃、進行上面活動時盡量兼顧后來新樓盤的品牌力及知名度，全面貫徹可持續發展戰略，在廣告中，可以順便提起后來樓盤開發的信息（如名稱、地址、性質等），其實在推介新有樓上，可以隨便找個借口（理由、原因）進行，如可以是“推陳出新”（“陳”指華翠園的樓盤；而“新”則指我們即將推出的新樓盤）。

五、收尾：殷誠期待

在市場經濟條件下，只有飽和的思想，沒有飽和的市場。市場無處不在，缺的是“發現”二字。缺的是獨具匠心、別具一格的思想，如何將思路與財路緊密地聯系起來，必須抓住以下三個關鍵：

1.勇于打破思維定式。

2.善于另辟蹊徑。

3.敢于抓住機遇。

樓盤廣告宣傳方案篇七

1、產品的調研

只有對樓盤進行充分的調研，才能找出了自身的弱點和優點，審視產品，擺正了迎戰市場的恰當位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎上，充分發揮產品的優勢點，策劃才能行之有效。

（1）物業的定位;

（2）建筑、配套、價格的優劣勢分析;

（3）目標市場的分析;

（4）目標顧客的特征、購買行為的分析;

2、市場的調研

或許有人講，搞房地產項目靠的是經驗，但須知，市場調研的目的是從感性的經驗，結合不斷變化和細分的市場信息，提升到理性的層次，科學地對所有在規劃、推廣過程中將出現的問題進行有效的預測。

在市場經濟的競爭下，閉門造車或迷信經驗終究是不行的。

（1）區域房地產市場大勢分析;

（2）主要競爭對手的界定與swot的分析;

（3）與目前正處于強銷期的樓盤比較分析;

（4）與未來競爭情況的分析和評估。

3、企劃的定位

定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調研，制定樓盤定位，提煉usp（獨特的銷售主張），提出推廣口號，使樓盤突現其與眾不同的銷售賣點。

尋找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創作原素，以此作為廣告的基調，并以藝術的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。

4、推廣的策略及創意的構思

房地產廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念。當樓盤無明顯優勢時，競爭顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。

房地產廣告必須以有效、經濟為原則，講究策略性、計劃性

5、傳播與媒介策略的分析

有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實，只有發揮好媒體的效率，才能使有限廣告經費收到最大的經濟效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現利潤最大化。

整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時期內為樓盤樹立清晰的形象，并以持續一致的形象建立品牌。

（1）不同媒體的效應和覆蓋目標;

（2）不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析;

（3）不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告分析;

（4）不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析;

（5）不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析;

（6）不同地區、不同方式的夾報dm分析;

（7）戶外或其他媒體的分析;

（8）不同的媒體組合形式的分析。

6、階段性推廣總體策略

房地產廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排， 更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態， 只能嘆怨廣告無效。

規范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統工程，根據市場反映結合施工進度， 針對競爭對手，形成一套有效、經濟的階段性策略尤為重要。

7、階段性廣告和媒介宣傳

房地產階段性廣告創作要挖掘記憶點、找準利益點、把握支持點，以階段性目標為指導，全方位地實施強有力的廣告攻勢，合理運用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優點的三套車縱橫交錯，整合傳播。

（1）廣告的重點;

（2）廣告的主題和表現手法;

（3）各類媒體廣告的創意與制作;

（4）媒體的發布形式和頻率;

（5）整合傳播的策略;

（6）媒體發布的代理。

8、階段性促銷活動的策略

促銷的最大目的是，在一定時期內，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，達到銷售促進的目的。

（1）促銷活動的主題;

（2）促銷活動的計劃和實施監督;

（3）促銷活動與銷售執行的引導、建議;

（4）促銷活動的效果評估和市場反映的總結。

9、階段性公共關系的策略

善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進行報道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨特的形象。

10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋

廣告效果監測是對廣告行為產生的經濟效益、社會效益和心理效益的一項檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應日益變化的市場，一條道，走到黑往往是要走死胡同的。

11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放

所謂知已知彼，百戰不貽。在市場推廣中，要及時地監測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向，防范于未然，也能對于對手的營銷變數能及時地反應和應對。

12、推廣成本預算和費用監控

廣告預算的每一筆精打細算，不應該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上，而是應該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中。因為一個決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得

樓盤廣告宣傳方案篇八

回顧___年，寄望___年。即將逝去的_18年，中國房地產行業呈現十分火爆的景象，對于很多人來說是不平凡的一年。對于我個人來講，在公司領導和分公司經理的栽培下，在同事們的幫忙下，經歷了歷練，我逐步變得成熟，個人的硬件、軟件等等方面都有了長足的進步或變化，本年度有過一些成績，當然也存在一些不足，下方我對___年總結做出詳細匯報：

一、營銷管理工作

1、做好銷售管理基礎工作。包含市場調查、售樓現場管理、銀行貸款、報表管理、銷售策略、價格策略和銷售例會等工作;

2、做好廣告企劃工作。包含廣告項目的招標、詢價。廣告方案的執行工作;

3、做好房地產權證辦理工作;

4、做好促銷活動。

二、營銷策劃準備工作

1、做好市場調研工作。在前期產品調研的基礎上，分三個版塊對房地產市場做更加全面的調查。同時，做好客戶訪問工作，掌握客戶的消費特征，期望值等等，到達知己知彼的目的;

2、做好項目環境調研。主要針對本項目的地理位置、周邊配套進行分析;

3、做好中國人居金牌試點項目的活動方案;

4、銷售前期準備事宜。包含樣品房裝飾部分、項目定位和推廣思路、銷售道具準備和物業公司等等事宜。

三、個人工作感受

1、計劃性和全局性最重要。盡量站在高一點的角度，把握不一樣階段的核心工作;

2、注重對細節的控制。比如在廣告合作上，對于稿件控制不到位，最后導致無效電話個性多;

3、持續學習。在學好業務知識和政治知識的基礎上，盡量學習一些關于房地產的經濟政策，包含土地、金融、稅收、規劃和物業等等;也要學習本專業的一些標桿企業的做法，結合實際狀況，加以運用;

4、為人處世是關鍵。作為團隊中的一人，我們要善待周圍的一切，看到別人的優點，謙虛謹慎地向別人學習;互通有無，自我的長處就應與同事分享，到達大家共同成長的目的。

樓盤廣告宣傳方案篇九

微信現在風生水起，不管是個人還是企業都在涉足這個領域，好壞不一。不同的行業又該怎么做?隨著房價繼續上漲，調控措施貌似付諸流水，房產話題也再次走向風口浪尖。

微信是什么?微信是手機上的qq，點對點的私密的同步即時的聊天工具!那么，應該怎么用?__x解決方案專家針對房地產行業要提出以下幾點建議：

一、微信是最好的媒介。

二、可以用線下線上所有媒介媒體推公眾賬號，吸引關注者。

三、做好內容營銷。

內容營銷是營銷中最優質的服務。記住，發有用的、有趣的信息而不是廣告!客戶很容易反感賬號每天都發廣告信息，反而每天分享一些房屋擺置、及有關生活小知識的訊息，客戶很容易產生好感。發廣告要適可而止，適當的發送，即不忽略賬號的功能，又會產生依賴，并持續關注，為之后的營銷活動做鋪墊。服務好你的客戶，再進一步的進行營銷活動，放長線釣大魚。

四、進行營銷活動。

但針對你的潛在客戶，不主動出擊，反倒覺得像是到嘴的肉不吃之意。

房地產行業不同于其他的行業，客戶立馬可以去消費的項目，相對的周期較長。但針對于客戶的營銷活動更不容忽視。微信海云平臺針對房地產制作的房地產行業模版，超炫的模版樣式、完善的功能服務(包括樓盤展示、預約看房、營銷活動、會員卡等等)。強大的運營團隊針對不同行業進行深入分析，客戶滿意度百分百。

客戶可以任選十幾種超炫的后臺模板，搭建微信端的移動門戶，通過這個移動門戶，可以對整個樓盤項目詳情和樓盤周圍的交通、環境、便民設施等進行全方位的展示，可以在手機端查看樓盤的戶型圖，可以在線預約免費看房。

其次，基于很多樓盤地理位置比較偏遠，開發一鍵導航和一鍵電話撥打功能，省去了客戶記錄地址和電話號碼的繁瑣程序。同時微信海團隊開發了在線咨詢功能，客戶可以直接在微信窗口和售樓客服進行在線咨詢，非常便捷和人性化。

樓盤廣告宣傳方案篇十

隨著企業之間競爭態勢的發展，企業的市場觀念發生了巨大的變化，已經有越來越多的企業放棄了以往站在自身的立場上，為生產而生產的導向，開始以市場和消費者的需求為產品生產的出發點，并且在銷售活動中，也正在放棄具有xxx強銷xxx色彩的推銷觀念，轉而根據市場需求和市場需求的變化進行市場營銷活動。

企業的廣告活動原來只擔負站在企業立場上向消費者推銷產品的任務，成為企業推銷觀念的翻版。而策劃觀念的引入，則使市場和消費者受到了高度重視，市場分析、消費行為分析、產品分析、競爭對手分析成為廣告決策的前提，從而順應了企業從推銷導向向營銷導向的變化。

在房地產行業，廣告策劃不僅要考慮地產開發項目的區域經濟情況、而且要考慮地產開發項目周圍的市場情況和區位情況。房地產策劃是一個龐大的系統工程，各個策劃子系統組成一個大系統，缺一不可，密切聯系，有機統一。同時它的理念、創意、手段應著重表現為超前、預見性。在市場調研階段，要預見到幾年后房地產項目開發的市場情況;在投資分析階段，要預知未來開發的成本、售價、資金流量的走向;在規劃設計階段，要在小區規劃、戶型設計、建筑立面等方面預測未來的發展趨勢;在營銷推廣階段，要弄清當時的市場狀況，并在銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告發布等方面要有超前的眼光。

另外，房地產策劃要適應市場的需求，吻合市場的需要。一是房地產策劃自始至終要以市場為主導;二是房地產策劃要隨市場的變化而變化;三是房地產策劃要造就市場、創造市場。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產策劃方案不是一成不變的，應在保持一定穩定性的同時，根據其市場環境的變化，不斷對策劃方案進行調整和變動，以保證策劃方案對現實的最佳適應狀態。

房地產策劃在房地產開發項目建設中自始至終貫穿一起，為項目開發成功保駕護航。房地產開發項目建設要完成一個項目周期，需要經過市場調研、項目選址、投資研究、規劃設計、建筑施工、營銷推廣、物業服務等一系列過程，房地產策劃參與項目的每個環節，通過概念設計及各種策劃手段，使開發的商品房適銷對路，占領市場。

目前，一些房地產開發項目策劃已初步表現出以上觀念的轉變，房地產策劃的思想活躍、理論豐富，這些都給房地產企業以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產企業出謀劃策，創造更多的經濟效益。基于此，我們小組對選出的三篇房地產策劃書進行了如下分析：

案例：《天河花園》

、區域市場分析

天河區位于廣州市東部，東與黃埔區相連，南瀕珠江，西南接東山區、北連白云區。總面積平方公里，人口萬人。天河區交通四通八達，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區的要通。全區有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點位于區內。天河區是廣州著名的科研高教區，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學、1所職中、61所小學、95所幼兒園。區內社會保障事業發展較快。

由于城市中心東移，天河區作為新興區域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區域。

、定向市場分析

員村位于天河區南部，毗鄰天河公園和天河區政府，地理位置優越。附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。隨著多年發展，該外來人口越來越多，逐漸發展成了外來人口聚居地，由于天河區政府的搬遷和落成，使該區的環境和市政設施得到了逐步的完善和健全，加速了區域房地產業的發展，吸引不少在城東工作的人士在此置業安居。

、項目分析

1、項目名稱：海景中心

2、項目規模：由2幢28層組成

3、推售情況：現推都景軒，海都軒的7～28層

4、宣傳主題：只交一成，即做業主

5、價格：4076～5598元/m2，均價4708元/m2

6、裝修標準：一級一類裝修(高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門)

7、優劣勢分析

⑴優勢分析

1、本項目由海景公司開發，發展商實力雄厚，能給買家充足的信心。

2、位于廣州新城市中軸線，發展潛力巨大。

3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點，交通十分便利;

4、項目以準現樓發售，增強買家信心。

5、社區配套設施較完善，有學校、醫院、市場、天河公園、賽馬場等;

(2)劣勢分析

1、珠江新城配套設施仍然未成熟，發展尚須時日。

2、競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強，形象已經廣為人知。

3、項目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。

4、外來人員多，治安問題多，影響買家心理;

、競爭對手資料分析

對手一

1、項目名稱：僑穎苑

2、項目規模：由3幢12層及一幢9層組成

3、推售情況：現推c棟c1～c4梯的3～12層，b2棟的2～12層

4、宣傳主題：新天河、新市民、新文化

5、價格：4481～5145元/m2，均價4655元/m2

6、優劣勢分析

⑴優勢分析

①該樓盤已為現樓，可即買即入住，易于吸引買家入住;

②價格較同區域其他樓盤為低，有競爭優勢;

③位于內街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力;

⑵劣勢分析

①周邊外來人口較多，人流復雜，治安環境較差，影響買家購買心理;

②樓盤周圍環境欠佳，影響樓盤檔次;

③戶型設計一般，凸柱位較多，影響使用率;

對手二

1、項目名稱：紫林居

2、項目規模：由3幢連體9層組成

3、推售情況：現推c—h座的3～9層

4、宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑

5、價格：4511～6208元/m2，均價5320元/m2

6、優劣勢分析

⑴優勢分析

①該樓盤是員村一帶為數不多的小區樓盤，且內部環境優美，易于吸引買家購買;②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利;

③該樓盤緊靠天河新區府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助;⑵劣勢分析

①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售;

②周邊外來人員多，且時常有治安事件發生，影響買家入住信心;

③戶型設計上有一定的不足，有凸柱現象;

、項目周邊配套狀況

1、社區配套

①大學：暨南大學、華師大、民族學院、廣州市環境保護學校

②中學：四十四中學、華師大附中、天華中學

③小學：昌樂小學

④銀行：中國建設銀行

⑤康體：天河體育中心、羽毛球館

、項目企劃思路

由于項目為廣電成熟生活區物業，有優良的先天條件。區域的外部條件劣勢較為明顯，做好項目的銷售企劃工作，是項目能否取得成功重點。我們得企劃思路：

1、充分利用先天優越的交通環境

項目的交通環境較為優越，故可利用具備的先天優越的條件來諦造一個xxx天河中心區宜商宜住精品公寓典范xxx，塑造獨特的品牌形象。

2、把握市場需求，迎合買家心理

隨著房地產市場由賣方市場轉為買方市場后，供方面臨的嚴峻問題就是，產品的消費是否迎合客戶的需求。

3、營造現場舒適環境，引起客戶購買沖動

在吸引大量客流后，現場環境的好壞便是銷售能否成功的關健。項目應在規劃設計、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的內部環境。

4、體現xxx以人為本xxx的經營理念

面對多元化的目標客戶，我們必須抓住人的特點，規劃設計更加xxx人性化xxx。

市場定位

員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價格相差懸殊，可以說xxx一路之隔，樓價翻一番xxx。所以，本項目的區域劃歸應與珠江新城——未來新城市社區緊密掛鉤，淡化員村區域概念才是本項目獲勝的前提。結合區域市場情況和自身特點，敝司建議塑造獨特的品牌形象

——-xxx天河中心區宜商宜住精品公寓典范xxx

以此定位入市，充分迎合市場，進而突破市場，形成本區域的最大熱點，當然，要達到這樣的目標，必須需要合適的規劃及硬件配合。在下述項目建議中會逐一闡述。

、項目形象定位

在項目形象定位上應揚長避短，抓住市民向住環境好的綠化小區的心態，帶給客戶一種xxx既享有成熟小區環境，又座擁未來新城中心xxx的雙重xxx抵買xxx價值。初步提供以下項目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過上述的形象定位，給本案賦予現代高質素生活的實質內涵，使項目從低沉的環境氣氛中擺脫出來，從而體現項目內外環境的優越。

、目標客戶定位

作為廣州新城區之一的天河區員村，其購房客戶群有較為特殊的一面。以此概念，整個新地區(從東山——黃埔)的客戶都是本項目客戶。根據實際情況，我們又可將這部分客戶群定向細分如下：

1、區內的買家

分析：員村附近區內人口密集，路窄人稠，整體環境缺乏大型園林綠化，綠化率低。對于欲改善環境的買家及家中有安度晚年的老人家的客戶，本案住宅是他們置業首選。

2、區域居民的子輩

分析：這批人在當地生活較長時間，生活圈子幾乎固定在此，對該區感情深厚，而現有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環境，同時出于孝敬老人的前提下，在同區就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。

3、區域居民的親屬、朋友

分析：此類客戶受該區域的親屬、朋友的口碑宣傳，對小區向往，同時在此地置業，方便于同自己親屬、朋友進行充分的溝通，接觸和聯絡，還享受其優越住宅環境。

4、外來人口在該地置業

分析：此類在該區域中占主流，他們注重本案的綜合素質，周圍的自然環境以及周圍的配套設施，對新環境適應性較強，反而對區域感情不太考慮。

、目標市場細分

針對目標客戶的情況，敝司將目標市場細分如下：

1、購買階層

1)自用：大眾市民(含拆遷戶)，有能力而又確實希望置業的。

2)安居保值：高薪收入階層。

3)換屋計劃：不滿現時居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。

4)投資客：投資者是每個有潛力樓盤的目標買家群，針對本項目，被吸引的多是中小型投資者。

2、年齡層次：

中青年人為主(30~50歲)

3、家庭結構：

三~五口之家為主

、目標客戶

市場仿如金字塔，不但要瞄準金字塔的頂部，而更重要的是應瞄準金字塔的中部以下(即對準大多數的消費群體)就敝司合作的市場調查公司對廣州樓市的調查分析，天河區大部份的消費者，最可接受的房價是20萬到45萬元之間，而另一部份人可接受的房價為45萬到60萬，能夠接受60萬元以上的消費者就是金字塔的頂部了，本案的目標客戶為15~60萬元這一階段，如圖示：

、市場氣氛培養

敝司建議在現階段利用項目一切的條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引買家的關注，為項目推出時的銷售打下良好的市場基礎，具體操作內容包括：

1、硬件塑造

⑴告知性工地展示

應利用樓盤入口圍墻包裝，樹立項目形象，營造市場氣氛。并可通過橫幅，彩旗等工具將項目信息傳達給市場，吸引買家。

⑵戶外廣告設置

戶外廣告設置能增強項目的認知能力，可以有效提升項目的知名度。在廣告牌設置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。

⑶設置精美的示范單位和樣板房

通過對示范單位和樣板房的包裝設計，可有效掩飾平面中的弱點，引起客戶購買沖動，促進成交。

2、軟性宣傳

⑴為區域造勢

通過報紙軟性文章，詳述天河區府搬遷后為區域帶來的種種優越之處，以完善的社區配套、熟悉的生活環境打動買家的心，挽回不斷外流的區域客源。

⑵為本案住宅造勢

目的：把市場的注意力拉至本案住宅，突出項目形象，以本案住宅環境好，交通便利的優點吸引買家。

⑶為樓盤造勢

形式一：軟性廣告宣傳;把區府搬遷，城市東移，城市新中軸線的成型、九運會舉行等所帶來的利好因素向市場傳達。

形式二：置業調查問卷，以抽獎的形式向中獎買家提供額外折扣或現金獎勵。同時，留住部分準備置業的買家。

、促銷手段建議

1、增加銷售點

樓盤廣告宣傳方案篇十一

一、前言

本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點、大型居民生活區，整體以“全國的生態居住區”為統一的、主要的訴求點。一期工程擁有6塊大小與規劃均不同土地范圍，去除商業用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競品項目為3號地華夏梅江芳水園。

二、推廣策劃原則

本案藍水園在推廣策劃過程中我們的指導思想是“跳出地產做地產”，這種體現了片區或區域經濟思維神韻的做法，將隨著城市化進程的不斷加快，給房地產開發提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產推廣策劃是，不局限于某一個時期某一個樓盤的成功與否，而是放眼于一個小區樓盤發展到大的綜合社區，從單一的房地產開發項目到不同產業與房地產業進行資源整合，甚至期望能夠帶動一個區域經濟版塊的開發和興旺。

我們理解并提出“跳出地產做地產”的泛地產理論，說到底是一種思維方式的變革。是在房地產大盤化、郊區化、復合化的摸索中總結出來的。

從微觀上講，如果是100畝的小盤子，靠一、兩個賣點就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦?小盤是獨奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產的高度，來整合各種可以利用的資源。

從中觀層面說，今天的地產必將跳出單一地產的格局，也就是我們常說的復合型地產。

從宏觀上講，但凡人類活動、居住的建筑環境合空間，都可以納入泛地產的范疇，包括城市的規劃和經濟區域的開發。

在對藍水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點，宣傳新穎、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點，創造今后項目正式運作、營銷通暢的生命力。

三、具體影響梅江藍水園推廣的六大因素

藍水園的具體推廣受項目規劃、價格策略、廣告策略、銷售執行、市場競爭和政經環境這六大因素的左右。其中，項目規劃、價格策略、廣告策略和銷售執行這四個因素應當是屬于我們能夠控制的營銷組合的范疇，而市場競爭和政經環境則是我們所不可控制的微觀環境和宏觀環境。

我們的任務就是知道應該在哪里，應該怎么去適當安排營銷組合合理的項目規劃、周密的價格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執行，使之與不可控制的環境因素市場競爭和政經環境相適應。其實這就是藍水園推廣能否成功的秘訣所在。

整個推廣過程類似一個完整的戰役。它的第一步是市場調研，如同戰前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎;第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作而言，就是從項目規劃策略、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃;第三部是策劃執行，其中的廣告攻勢，只等于開戰后的飛機轟炸和炮火支援，而銷售執行就如同士兵的沖鋒陷陣和實地占領。三個步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標。

四、主要競品物業——芳水園情況簡介

1、芳水園開發商介紹

華夏經濟房建設發展公司是國有一級資質開發企業，以建設社會保障性質解困、安居住宅為主。組建7年來，運用十幾億資金開發了十多片近百萬平方米住宅小區，其中95年開發建設的福東北里榮獲全國物業管理優秀示范小區稱號，97年建設開發建設的華苑安華里、居華里，同時獲得全國住宅試點小區綜合金牌和五個單項一等獎，評為國家安居工程優秀住宅小區，榮獲中國建設工程獎級——魯班獎。公司先后獲得“天津市房地產開發20強企業”、“天津市優秀獎”、“天津市危改信得過企業”、“建行信用aa_業”等多項榮譽。

2、梅江3號地——芳水園簡介

芳水園的7個建設標準：

1疏密有序的園林格局;

2綠地、水面合理分布，宛在水中央;

3家庭垃圾預處理，分類袋裝，分類收集;

4建立中水利用系統，充分利用水資源;

5熱電廠供熱，減少污染;

6提高住宅高科技含量，做到二步節能;

7健全安全防范及信息管理。

3、芳水園廣告運作

目前由獨立個人工作室代理設計、發布。

五、藍水園客戶定位策略

一藍水園的目標客戶群為“新中產階級”

1、時代造就的xxx新中產階級xxx

曾幾何時，在xxx允許一部分人先富起來xxx的口號聲中，經濟體制的不斷完善，市場經濟的日趨活躍，人們不在沉迷于xxx今宵酒醒何處?xxx的感覺，發出了xxx再也不能這樣過xxx的吶喊。身體的成長需要日久天長，而觀念的更新轉換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脫了束縛，通過自身的努力拼搏，向著一個新的行列前行，那就是有絕對中國特色的——xxx新中產階級xxx。他們除了養車，購買豪宅之外，還要有足夠的時間和經濟去追求其固有的高品質的生活。追求精致的生活品味這便是新中產階級的又一大特點。

就中國國情現狀而言xxx新中產階級xxx的產生有著重要的局限性。它主要行業大致有：部分私營企業主，流通公司，非金融機構，房地產開發商，三資企業，還有證券經營者，特種行業主，以及策劃公司，文化產業等。這些行業經營起來主要運用的是知識與頭腦，所以知識經濟時代的特征就由此體現出來。

2、“新中產階級”特征

xxx新中產階級xxx是一個源于西方的名詞，是只屬于社會中間層次的占社會人數比例較大的那一部分人。xxx新中產階級xxx是整個社會的安全發展重心，他們在經濟來源方面占有明顯優勢，大部分自己就是老板。他們沒有時間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨立的姿態出現，是我們這個社會中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧，不計勞動時間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅強的毅力，所以才能飛快地發展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活2017年房地產推廣活動策劃方案都是靠自己努力奮斗而得到的。

他們具有強烈的自信心，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費，有時甚至還不愿向外公開自己的財產也是他們的特征之一。同時，敢于投資，將所得的錢用于擴大再生產，以期獲得更多的利潤。

xxx新中產階級xxx并不是都智商及高，但是他們善于理財，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項目。追求成功，追求財富的腳步永不停止，更是xxx新中產階級xxx的顯著特點。

樓盤廣告宣傳方案篇十二

一、前言

在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

__商業城項目是__房地產開發公司開發的精品物業，將成為__市北區的新型休閑地產商業的經典作品。

__商業城座落于__市城區北部的__廣場旁，是__地產開發公司的新建項目。本項目占地__平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為__余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為__多平方米，商業裙樓建筑面積約__平方米，塔樓建筑面積約__余平方米。項目總投資約__萬元。

經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

二、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

三、項目營銷目標方針

根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。

1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。

2、倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。

3、提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。

4、啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。

5、醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。

四、銷售目標

1、銷售（招商）目標。

2、銷售目標分解，根據項目的定位及施工進度計劃，進行營銷工作。

五、項目銷售時機及價格

為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

（一）項目入市時機及姿態。

1、入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在__年__月份房交會期間開盤（或__年__月），可以抓住__年春季房交會、__節等機會掀起第一個啟動高潮；在__節、__年秋季房交會、__等重要時期掀起新的銷售高潮。

2、入市姿態：以全市乃至__地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。

（二）價格定位及價格策略。

1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

2、價格定位：整個商業項目的銷售均價為__元/平方米，其中起價為__元/平方米，最高價為__元/平方米。

3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為__元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

（一）宣傳策略主題。

1、個性特色：“__商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

2、區位交通：本項目地處__廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

3、增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

（二）宣傳媒介組合。

1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

2、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。

3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。

樓盤廣告宣傳方案篇十三

活動主題：

歡樂小長假，相“惠”在（項目名稱）（備選主題一）

我和（項目名稱）有個約“惠”（備選主題二）幸福，我們約“惠”吧！

（項目名稱），我們約“惠”吧！（備選主題三）

活動形式：

論壇、產品推介

活動時間：

20__。05。01——20__。05。03

活動地點：

（項目名稱）銷售中心

概要內容：

答謝老客戶開發新客戶

活動背景

（項目名稱）地處渾南新區的核心地段，距奧體中心向南僅100米，北近渾南大道，東接富民南街，西鄰沈陽國際會展中心，交通便捷，配套齊全，是千萬家住戶經濟實惠的選擇。在這個蝶戀花舞的季節，（項目名稱）收獲了廣大業主的好評，業主收獲了家的溫暖，（項目名稱）特此舉辦一場來到（項目名稱）置業歡快度五一活動，旨在豐富（項目名稱）客戶的業余，娛樂文化生活，感恩老客戶，發掘新客戶，鞏固（項目名稱）置業的品牌形象。

活動目的

1、通過舉辦一系列活動提高（項目名稱）置業產品的知名度和美譽度。

2、通過活動執行積累客源，引爆項目從而達到最終的銷售目的。

3、展示（項目名稱）地產的理念與服務，感恩老客戶，拓展新客戶。

活動前期安排

1、活動執行人員的安排。

2、主持人，舞蹈演員歌手等安排就位。

3、迎賓人員到位。

4、現場活動內容需要準備的材料及冷餐的擺放。

室內活動

1、5月1日當天，有著名房產類節目主持人哥倆侃房在（項目名稱）銷售中心現場以房產論壇形式，為大家解說（項目名稱）項目優勢，對產品進行詳細解說，為（項目名稱）樹立良好的品牌形象，擴大宣傳面。

樓盤廣告宣傳方案篇十四

株洲，位于湖南東部湘江之濱，距省會長沙50公里，總面積11262平方公里，總人口372萬，其中城區面積60平方公里，城區人口萬，下轄4縣一市。據統計：20__年株洲市生產總值億元，人均國民生產總值達到10800元，人均可支配收入8986元，居民生活水平在不斷提高。由于株洲有著非常優越的地理位置和工業基礎比較發達，株洲已成為全國對外開放的重要城市和重要出口商品基地，旅游業逐步發展成為株洲的重要產業，近年來隨著房地產業的擴張，株洲的商品房交易也日趨火爆，20__年7月天然氣將進入株洲，房地產市場的火爆和天然氣的入株必然會為廚衛產品帶來全新的發展機遇和市場空間。__品牌是湖南當地的廚電品牌，在株洲灶具市場占有67%的市場份額。為把握商機，占領市場，積極開辟新的銷售渠道，__品牌利用自身的地緣優勢，針對房產市場專門組織了一系列的小區促銷活動。

一、活動目的

提高__品牌知名度及市場占有率，拓展新的銷售渠道以擴大銷量。

二、活動主題：

購__品牌家廚，創造美好新生活。

三、活動前期準備：

a、宣傳品制作。

①條幅：保證每個小區懸掛3條，可掛在小區外墻、路邊樹干及小區內主干道上。內容可為：__品牌家廚義務維修服務點;__品牌創造舒適健康新生活;新生活，新家廚——__品牌家廚，條幅作為現場的促銷廣告，內容為__品牌企業標準色，藍底白字，以吸引消費者注意，形成強烈的視覺沖擊力。

②海報：張貼于小區宣傳欄或小區門口、外墻、現場咨詢臺或產品上，以引起消費者注意，達到宣傳的目的。

③__展架：內容主要是產品形象及企業形象logo以及促銷活動內容及服務內容等。

⑤樓層貼：制作樓層貼張貼于各個小區的每層樓道內，顏色為__品牌企業標準色，如藍色和白色，藍底白字或白底藍字，內容主要以公益性質宣傳語為主：如__品牌集團與您共創全國文明城市;爭做文明株洲人;__品牌集團祝您身體健康，步步高升等。

⑥帳篷：帳篷統一印刷企業ci形象，并于小區直銷活動開始前運送至小區活動現場，增加企業和產品知名度，提升品牌形象。

⑦售后服務聯絡卡：增加廠家與消費者的感情，提高企業的美譽度，引起消費者信賴。

b、小區選擇：

①首先對小區的總體情況做調查，了解小區的開發商背景及住宅樓的開發規模，并且對業主的背景進行分析，圍繞目標消費者進行信息收集，確定合作伙伴。

②了解希望合作小區的管理制度并與物業人員溝通，了解對方對小區活動的看法，探討合作模式，以便更好的開展小區活動，避免不必要的麻煩。

③在與房地產開發商簽定合作協議，以開發商品牌和__品牌共同活動的方式進行，以提高各自銷量。如：“湘銀、__品牌與您攜手共創美好新生活。”

c、直銷活動宣傳方式。

①在進入小區直銷活動前，組織人員進入小區內以地毯式發放宣傳單頁，做到家家戶戶均看得到__品牌的宣傳單頁。

②在各小區樓道內貼上樓層貼，提高影響力，懸掛橫幅于各小區內，增強品牌知品度，擴大影響。

③在現場擺點直銷時，不僅發放dm宣傳單頁，另可附加奉送一系列小禮品擴大宣傳的影響力。

④在小區現場銷售過程中，可發動現場的消費者參與，以引起其他消費者對__品牌產品和促銷活動的注意，利用他們之間的信任和喜歡“湊熱鬧”的心理來宣傳活動，以拉動銷售。

⑤利用房地產開發商展覽大廳，放置__品牌dm宣傳單頁或聯合促銷廣告單頁。

⑥借助售樓小姐進行推介，如購房一套，贈送__品牌優惠券__元或憑__品牌的dm宣傳單頁可享受__折優惠，或免費清洗一次。

d、導購員培訓。

導購員必須要全面熟悉產品結構和特點，了解產品知識。公司營銷部門針對此次活動，有針對性地從各個產品中提煉出賣點，組織專業售后服務人員和技術人員對導購員加以培訓，讓他們了解各零部件的作用和功能，使導購員真正對產品全面了解，使他們能夠在向消費者介紹產品時更有說服力。

活動中，導購員要統一說詞，統一口徑，統一著裝，始終保持友善、熱情、微笑的工作態度，積極主動，耐心細致的對消費者講解活動內容，處處體現出導購員的專業素質，以點燃消費者購買欲望。

另外在終端布置和推銷技巧上也加以培訓：

1.活動條幅懸掛和海報張貼應在醒目位置，活動贈品也應整齊合理擺放，以吸引消費者注意，引起消費者購買欲望，也烘托出現場的熱烈氣氛。

2.產品應做到整齊擺放并做堆頭，吸引消費者注意，烘托產品熱銷的情景。贈品也應做堆頭，并在贈品上張貼贈品貼。

3.導購員看見消費者后，應主動笑臉相迎，并積極介紹促銷活動方式，增強成交率。

4.導購員積極的向前來觀看的消費者發放dm宣傳單頁，當消費者顯示出購買欲望后，積極加以引導，促成銷售。

5.同時在活動期間，導購員應在每天下班前主動統計銷量情況，并及時將信息反饋給經營部，以便經營部作出決策調整。

四、直銷活動內容：

現場演示活動。現場演示是一個非常簡單且效果明顯的方法，比導購員口頭介紹效果要強，“耳聽為虛，眼見為實”，這樣不僅引起消費者興趣，也提起消費者購買欲望，更增加了消費者的購買信心。現場的演示從產品的特點功能出發，讓消費者知道產品的核心賣點，以引起消費者注意，更利用現場演示吸引更多消費者。

同時為加大直銷活動力度，必須附加贈品和開展其它活動，吸引消費者，讓消費者真正感覺到現場購買確實能夠得到實惠，因此，開展以下活動：

活動方式一：以舊換新活動。內容：購買臺式灶，舊臺式灶更換新灶，舊臺式灶抵現金__元;購嵌入式灶，舊灶抵現金__元;購買熱水器，舊熱水器抵現金__元。

活動方式二：贈品活動。內容：購臺式灶，送圍裙一條;購嵌入式，送砧板一塊;購熱水器，送不銹鋼鳴笛水壺一個，另可以根據實際情況增加套餐制產品。

活動方式三：免費維修活動。在消費者越來越理性，消費心理越來越成熟的今天，售后服務尤為重要，售后服務不僅要及時、規范、完善，更要做到超前，想用戶之所想，急用戶之所急，為消費者解決一切后顧之憂，開展免費維修活動，進一步提高品牌效應和企業美譽度。

五、活動中應注意的問題。

①注意天氣變化，避開下雨、狂風等不利于開展直銷活動的天氣。

②防范不懷好意的人搗亂，應主動與小區保安聯系。

③避免不愉快的事情發生，不要與消費者爭吵，特別是售后服務方面、導購員應做到交待清楚，不得誤導消費者，心中要緊記“顧客永遠是對的”信念。

④如逢競爭對手也在擺點，不抵毀對方，不得為爭搶客戶而與競爭對手發生爭吵。

⑤做好貨物、贈品的保管和銷量統計工作，防止貨物和贈品的流失。

六、活動總結及效果評估。

針對小區開展的直銷活動，不僅可以拓展新的銷售渠道，同時也可避免與競爭對手直面相接，既搶占了先機，也起到意想不到的效果，品牌知名度得到大大增強，銷量也得到提升。

另外對小區直銷活動效果做出評估及做出費用預算進行存檔備案。

樓盤廣告宣傳方案篇十五

1.運動就在家門口——生命在于健康，健康在于運動

2.華南碧桂園 華南碧桂園，每日的星級享受

3.華南碧桂園，離城不離市

4.中海錦苑 天天不一樣的江景

5.香榭里花園 品位是底蘊的.境界

6.廣州奧園 花園靚景單位

7.多層電梯湖景洋房 幸福源自健康家庭

8.廣州白云堡 山外青山樓外樓，白云仙境白云堡

9.萬科城市花園——新城市，新生活

10.萬達商業廣場——締造商業傳奇，引爆財富亮點

11.耀江麗景灣——悠然小鎮，悠閑生活;這里的花園沒有四季

12.宜家湯臣——下一站，宜家 湯臣;湯遜湖畔，別墅大師

13.萬豪國際——很國際，很豪宅

14.中喬官邸——中僑官邸 非豪宅

15.海虹景——一個改變你世界觀的城市文化住宅

16.富麗 奧林園——健康生活領跑者

17.非常男女——我和我私奔

18.漢飛 青年城——時尚空間，簡約生活

19.威嘉 白金領域——因值得，而選擇;我們，還為未來提供居住

20.統建 大江園——筑我所想，住我所愛;生活在此，理想在此

21.中一花園——建筑無言，品格自現

22.中奇香港花園——地段，永遠是贏家

23.東鑫 鑫海花城——我有我的生活主張;我有我的生活高度;生活主流，上層之家

24.漢口 春天——下一站，開往漢口春天

、天下——別墅看f、天下;貴族領地;山水別墅，唯我獨尊;

26.怡景花園——投資職業首選，怡景花園

27.金色華府——市府街，才智名門，釋放生命的金色魅力;家，孕育生命之富饒

28.德大 錦繡人家——城市黃金分割點

29.濱江苑——璀璨江景得意居

30.琴臺穎園——景觀多人一點，生活邁高一線

31.水榭香堤——潺潺歲月，戀戀生活

32.南國 風華天城——思想者的風暴;比住花園更美好的家在哪里?

33.澎湖高級公寓——尊崇生活，完美呈現

34.麗島花園——裝飾城市的風景

35.銀河灣——一個放飛心情的港灣

36.世紀廣場——世紀廣場改變辦公時代 ;5a智能純寫字樓，執掌中南資本核心

37.青青美廬——庭院 濃蔭 街坊情

38.青青美廬(商鋪)—— 一鋪養三代，在武漢最具升值潛力的新城門戶栽種搖錢樹

39.徐東銷品茂——全新生活 全新體驗;消費和娛樂真正“一站式”

40.泰和 中央公寓——黃金沌口 小戶型樓王 百變全能 投資有理

41.獅城名居——高知社區 高雅人群 高尚生活

42.名都花園——鳥語 花香 純水岸

43.學雅芳鄰——書香地，文化家

44.南國明珠——都市人的心靈居所

45.山水星辰——漢口城西第一水景名盤

46.藍色天際——都市精英 藝術社區

47.東方夏威夷——世襲制 美式群島生活圈

48.南胡中央花園——中央花園的杜鵑開了

49.江南家園——武漢光谷，精致生活藍本

50.大洋彼岸 假日群島——唯我山路十八彎

51.德盛大廈——我把天空搬回家

52.惠園cbd——藝術惠園，見微知著

53.翠堤春曉——獨占太陽湖，只有天空可以在你之上;公園生活新體驗

54.天源城——都市新生帶，品質新生活

55.幸福人家——有一種舒適叫幸福;源于獅城新加坡的浪漫風情，享受超前居住空間

56.時尚歐洲——家大天下大;住時尚歐洲，做城市主人

57.東方華府——后小康經典生活家

58.城中坊——城市中心，品味精致

59.復地翠微新城——梧桐樹下，時尚生活

60.江南明珠園——至尊私邸，領秀江南;放眼江南明珠滿目春色，盡收江城四岸十里繁華

61.東方帝園——城市中心點，品質生活圈

62.芳卉園——有怎樣的理想，就有怎樣的追求;有怎樣的追求，就有怎樣的品質;有怎樣的品質，就有怎樣的生活

63.巴黎豪庭——生活大師 大眾豪庭

64.保利花園——和諧生活，自然舒適;香樟佑人，朱雀佑宅

65.綠色家園——房在林中，人在樹下

66.銀海華庭——讓建筑延伸夢想

67.花前樹下——春來花前鳥語，福入樹下人家

68.劍橋春天——引領街區生活，靜享都市繁華

69.大唐新都——原創生活，非常空間

70.東湖名居——東湖就在家門口

71.奧林匹克花園——運動家，生活家，生活的最高榮譽

72.半島豪庭——少數人的府邸，所有人的夢想

73.天上人間——天上人間，風景人家

74.紫荊花園——香港路行政級榜樣社區

75.吉祥國際——如意生活，自在隨我

76.城南新居——聽城南故事，看城南新居

77.華城新都——盡享都市繁華的寧靜，彰顯尊貴生活的從容

78.世紀家園——精算專家，精致生活

79.金地?太陽城——純美領地，時尚生活特區

80.冰壺名都城——生活，就是居住在別人的愛慕里

81.陽城景院——庭院深處，大戶人家

82.和盛世家——家合人和，萬事盛興

83.黃鶴世家——東邊古樓西邊水，黃鶴飛處是我家

84.南湖山莊——魅力聚焦，尊耀南湖

85.華智?翡翠星空——創意生活由此進

86.以微小的力量，輕松累積成家夢想家居“之最”

87.夢想的撒瓦爾 生命是一匹快速的戰馬但我的思想會在這塊土地上留存下來

88.家居，磺溪流域第一間，人生居家之最驚嘆號，已打造完成

89.新聞線上——房地產廣告語

90.公園。綠蔭。純住宅 軟體園區生活圈中，最耀眼的住宅之星

91.新名宅身段，中產階級價位 新時代對門同居新風潮

92.麗致文林——房地產廣告語

93.家之極致 專注品位，用心建筑

94.巴黎的靈感，上海的風情與雋永的臺北

95.逸仙雅林——房地產廣告語

96.家是一部協奏曲但你還需要一個美麗的空間獨舞

97.都市行館。心靈caf不論你來自紐約，巴黎或瑞士你一定會喜歡逸仙雅林

98.中悅仁愛廣場——房地產廣告語

99.滿足內心最大渴望不只是世界級豪宅，更是典范豪宅

100.海神——房地產廣告語

101.您，用什么來dna一棟真正的豪宅

102.知識經濟新豪宅

103.香港地產廣告——房地產廣告語

104.都會豪庭靈秀群山別洞天 豐林萬里倩云載 都會魅力見非凡

105.只緣身在此山水 優游碧海自得意

106.世紀都會 氣象萬千 聞暇暢樂?咫尺逍遙

107.顯赫氣派 現代優雅 譴興舒懷?隨意關心

108.當您可以選擇的時候，生活才是享受

109.情尋世外歐意地，逍遙千色星月天 且歌往來八方間

110.寫意滿足，譜奏生活樂曲

111.晴軒——房地產廣告語

112.灑脫不凡，欲顯高雅氣派 繁華鬧市，一份清幽感受

113.是晴是雨亦令人心醉

114.坐享怡人景致，半山罕有，豪華府邸今夜星光特別璀璨醉人景致依稀縈繞心間

115.高級住客會所，設備豪華完善 身心舒泰坐擁綠茵樂趣，景色優美怡人

116.新都城——房地產廣告語

117.一室內盡享生活優游 從容間 駕馭都會節奏

118.微風中 徜徉悠閑步調 星空下 邀約繁華共舞

119.晨曦中 洋溢溫馨情懷

120.淺月灣——房地產廣告語

樓盤廣告宣傳方案篇十六

前營銷是房地產開發的龍頭。--年以來，全國各城市房地產閑置率一直在30—40%之間徘徊，現實壓力使廣大房地產企業認識到房地產競爭很激烈，粗放型經營已經不行了。房地產企業要想在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，必須了解市場，熟知市場，實施“重心前移”的市場定位。這時，國內不少房地產企業，尤其是從事地產代理的企業，紛紛投入人力、物力，進行房地產營銷策劃問題研究。之后，全國大中城市相繼展開房地產市場營銷大戰，群雄逐鹿品牌，使市場營銷策劃觀念不斷地融入到企業的經營方針中。實施前營銷戰略更成為諸多房地產開發企業打造自己品牌的勢在必行之事。

房地產營銷策劃的重要環節

按照現代市場營銷觀念，營銷策劃要貫穿房地產開發經營的始終。前營銷與后期的銷售（推銷）一樣，都是房地產營銷鏈中不可缺少的一環。當開發商有了投資意向后，通過對房地產市場的供求、軟環境的調查與分析，以及對市場的定位，財務上的可行性分析等一系列前營銷活動，最終作為投資決策。由于前營銷最能體現“發現愿望并滿足他們”營銷的本質屬性，因此，與房地產開發的后期推銷工作相比，前營銷還是房地產策劃的最重要的組成部分。如果沒有前營銷的介入，開發商就很難真正把握市場需求，其開發出來的商品房也無法順利的銷售，甚至帶來商品房長時間閑置及資金積壓的風險。

房地產營銷策劃的最前端

房地產開發大致要經歷如下階段：投資意向、地塊選擇、市場調查、產品定位、投資報酬分析、投資決策、方案設計、建筑規劃、廣告企劃、業務行銷、物業管理、企業形象整體策劃等，對前6個階段進行的營銷策劃活動就是“前營銷”。從房地產開發整個過程看，房地產的前營銷與后期的推銷工作相比，則處于整個營銷策劃的最前端。這里應該說明兩個問題。第一，前營銷不同于房地產開發的前期工作。如房地產估價師執業資格考試指定輔導教材里，把房地產開發劃分為房地產開發投資機會選擇與決策、前期工作、建設階段、租售階段、物業管理等幾個階段，認為前期工作是在確定了具體開發地點與項目之后，在購買土地使用權和開發項目建設過程開始以前需要做的工作。由此可見，前營銷是在“前期工作”之前進行的營銷策劃活動。第二，前營銷是在“拿到地塊”之前進行的營銷策劃活動。洪建寧在《前營銷——房地產開發制勝的密訣》一文論述房地產前營銷的必要性時指出：“大多數的開發商拿到地塊后不去認真做市場調查工作，而是憑自己的感覺、老經驗得出一些粗造的產品概念”，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進行的營銷策劃活動。筆者認為，前營銷是在“拿到地塊”之前，因為拿到地塊表明投資者已經做出了投資的決策。其實，如果地產市場是規范的，“拿到土地”也應包括在前營銷里。如當今使用權的招投標掛牌出讓，土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應將項目的總體規劃、建筑景觀設計劃分在內為宜”的提法，是不妥的，這應是“前期工作”的內容。

房地產企業發展的長遠戰略

前營銷盡管處于房地產開發的早期，是營銷策劃的前端，但是，對于一個房地產開發項目來說，前營銷做得好壞，直接關系到未來開發建成的項目是否能夠成功地銷售，是否能夠按期收回投資并為企業帶來利潤，可以說前營銷是房地產開發成本的關鍵。對于一個房地產企業來說，也只有通過前營銷策劃，找準目標人群，進行產品市場的恰當定位，通過成功的房地產開發項目來樹立自己的產品和企業品牌，才能使企業長久地立于不敗之地。因此，前營銷也可以說是房地產企業成功謀劃未來發展的一個有效的、長遠的戰略。

前營銷策劃工作的誤區與問題

在我國，1992年和1993年上半年房地產熱帶來的后果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進入1998年之后，整個宏觀經濟環境又漸趨寬松，房地產又開始升溫，20__年新一輪房地產熱的爭論與治理又拉開序幕。尤其是20__—20__年，房地產開發的各項指標增幅均在30%左右。據有關部門統計，20__年全國有11個省、自治區和直轄市房地產開發投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%。房地產投資的過快增長，勢必使房地產開發數量大大超過居民對住房的需求，房地產的空置率迅速上升。造成房地產投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認為，房地產開發商營銷策劃不力，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因。

其存在的誤區與問題主要表現在：

重后期推銷輕前期營銷，本末倒置。

盡管不少開發商都知道營銷在房地產開發項目中的重要性，但卻不知道什么是營銷。甚至把營銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點：一是成立公司、立項目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進行；二是前期無任何營銷策劃，在項目建設過程中直接做廣告以便推銷；三是征地手續的辦理和項目可行性分析同時進行；四是開發前期雖有市場調研，但要么是全國范圍的資料，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據，要么是可行性報告的承擔者為了應付差事而做的一篇“調查報告”。總之，他們都不大重視“前營銷”，從而耽誤了房地產營銷策劃的最佳起步期。至于涉及企業長期發展戰略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開發項目或為銷售某一產品不得不進行的一種活動。

樓盤廣告宣傳方案篇十七

房地產廣告從其籌備到真正落實是一個非常復雜的過程，只有切實掌握好其中每一步的關鍵，才能最終得到理想的結果，其流程通常分為四個階段：

準備階段：拿地，規劃設計出產品（開發公司廣告部）→確定預算→尋找廣告公司

實施階段：廣告公司了解項目及購買對象信息→廣告公司出媒體計劃→確定廣告目標→主題確定及創意表現→廣告投放時間的確定→媒體選擇

傳播階段：各項活動和廣告的正式推廣

評估階段：測定廣告投放的效率

1．拿地，規劃出產品

一般來說，從拿地到規劃出產品都是開發商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發公司本身就有廣告部，廣告部的創意總監從一開始就介入項目的運作，包括土地拿下前后的前期市場調研，產品的規劃與設計等，由于廣告部在項目初就緊密參與，因而對項目的了解是非常透徹的，非常利于項目以后一系列的推廣。對于是自己組建廣告部還是對外尋找廣告公司這一點上，則是各有各的優缺點。若是開發商自己組建廣告部，則對項目的了解會更加透徹，前期準備也就更加充分，同時在整個項目的運作中內部溝通會非常流暢，缺點就是廣告部受公司上層及其他部門制約比較大，始終從開發公司的角度出發，視野狹小，具有一定的局限性。對外選擇廣告公司，一方面廣告公司會更加專業，經驗也更為豐富，另外廣告公司從局外人的角度介入項目，可以發現更加適合的產品主題；其缺點就是對項目有可能會理解不透徹，與開發商之間溝通和信任度不夠，費用比較高之類。

2．確定預算

（1）廣告預算內容

常見的房地產廣告預算內容包括以下幾項：

a．廣告調查費用

包括廣告前期的市場研究、廣告效果調查、廣告咨詢費用、媒介調查費用等

b．廣告制作費用

包括照相、制版、印刷、錄音、攝影、錄像、文案操作、美術設計、廣告禮品等直接的制作費用

c．廣告媒體費用

購買報紙和雜志版面、電視和電臺播出頻道和時段、租用戶外看板等其他媒體的費用

d．其他相關費用

是與廣告活動有關的公共活動、sp活動、直效營銷等費用

（2）確定廣告預算的方法

如果是對外尋找廣告公司，開發商會在產品出來后根據項目的大小和性質來初步確定廣告推廣的預算，廣告預算的制定還會受到其他一些因素的影響，如市場競爭程度、廣告投放頻率的選擇、銷售速度的制定、企業品牌的知名程度等。通常測定廣告預算會采取以下幾種方式

a．量入為出法。即根據開發商本身資金的承受能力來確定廣告預算，帶有一定的片面性

b．銷售百分比法。即開發商根據既定的銷售額的百分比來決定廣告費用的大小。

c．競爭對等法。即根據競爭對手大致投入的廣告費用來確定自己項目的預算。

d．目標任務法。即開發商首先確定促銷目標，根據所要完成的促銷目標決定必須執行的工作任務，然后估算每項任務所需要的促銷支出，這些促銷支出的總和就是計劃促銷預算。

通常大的房地產開發商會把銷售百分比法和競爭對等法相結合來確定廣告預算，一般廣告預算大致控制在樓盤銷售總金額的1%-3%之間，而小的開發商則會根據銷售狀況階段性的滾動執行，銷售結果一旦不如意，廣告預算便會停止。在初步確定下廣告預算后，開發商也會在找到廣告公司后與廣告公司再次協商，根據廣告公司方面對產品的定義和見解也會作出相應的調整。預算費用的編排最后會由廣告公司與開發商一起協商制訂。

3．尋找廣告公司

通常廣告代理公司的選擇會采取以下兩種方式：

（1）廣告招標。即向多家廣告公司發標，征集廣告策劃書、平面影視創意及報價。其優點在于創意結果直觀，易于判斷，并且收費情況清晰；缺點是周期長，使實質性策劃工作的時間較為倉促，同時一些規模大、定力強的公司不愿參加招標。

（2）經驗選擇。根據廣告公司以前的作品及業內的地位名聲來初步選定一家，請其在一定時間內出策劃草案，如小區的形象設計或者slogan之類的，然后憑借其作品確定合作意向。其優點在于比廣告招標周期短，廣告公司有較多的時間展開實質性工作，深化創意，并且多數廣告公司樂于接受；而缺點在于比選的依據不充分不直觀，廣告個案差異性大，存在一定風險。

不同項目會根據其大小性質來選擇不同方式尋找廣告公司，有很多公司會和廣告公司接成長期合作關系，這種模式也為開發商節省了很多斟選方面的時間，并且長期的合作關系也利于廣告公司和開發商就項目進行透徹的了解和合作。

1．廣告公司了解項目及購買對象信息

只有透徹的了解項目后才能制作出成功的廣告作品，廣告公司在接到項目后需要對產品進行徹底的研究，其內容包括：項目周邊情況，樓盤分析，近期樓市動向，項目地理位置分析，小區規劃，設計特色，價格策略，競爭對手分析，消費者調查等。其中開發商會向廣告公司提供大部分資料，但處于對項目的把握程度，大部分優秀的廣告公司會就已給的資料進行更深入的調查，只有在吃透了整個產品及消費對象后，廣告公司才會進行下一步的工作。

2．廣告公司出媒體計劃

（1）確定廣告目標。房地產廣告的成功與否，關鍵在于它能否在恰當的地點以恰當的方式傳達給恰當的人，廣告目標不能泛泛而談，包括開發商在內經常會走入誤區，把廣告目標制定為提高知名度、促進銷售、建立品牌等，事實上以上這些目標是一個房地產廣告或多或少必然會達到的效果，想要對廣告公司進行有效的指導，必須使廣告公司明白一個確實可行的廣告目標需要注意如下幾點：

a．所要賣的房子的特點是什么？最重要的特點即賣點是什么？

b．目標消費者是誰？目標消費者為什么會選擇本項目？

c．要傳達給消費者的信息是什么？怎么樣才能有效的傳達這些信息？

d．用什么來測定傳達消息的效果？

（2）主題確定及創意表現。房地產廣告策略的出發點是引起消費者的注意和興趣，激發消費者的購買欲，并最終促使消費者購買該產品，因此在房地產廣告一定要充分表現產品的優點，易于消費者理解記憶和接受。

首先是主題的確定，在深入了解產品后，廣告公司就項目本身的賣點進行提煉，最后組織主題。一般來說，一個樓盤總有幾個主要訴求點，幾個次要訴求點，這些訴求點需要有其特別的地方，最好能有其不可復制性，是其他競爭樓盤所不具備的，但是通常大部分項目很難做到這點，所能做到的是幾個訴求點互相加起來才能呈現其樓盤的特殊性和不可復制性。開發商和廣告公司會根據樓盤的銷售節奏進行有計劃的分批推出，當其中一個主要訴求點被選為廣告的主題時，其他的幾個主要訴求點則與次要訴求點一樣，有選擇的作為廣告主題的專一表現，可以最大限度的吸引目標客源，精心安排的廣告主題輪流展示，則可以保持樓盤的常新常亮，這點對于那些開發周期很長的超級大盤尤為重要！在賣點的多少方面需要考慮以下幾個因素：媒體因素，主賣點影響力的大小，報紙廣告傳播方式，地域性因素，項目開發周期等。

其次是創意表現的確定。房地產廣告創意表現應該根據其項目特質及消費者性質來確定，在這里，開發商與廣告公司之間溝通的程度是一個創意是否成功的關鍵。只有開發商和廣告公司就項目充分溝通后，廣告公司才會對項目有徹底的了解，利于其進行創意；也只有彼此間充分的溝通，才能使開發商理解并支持廣告公司對產品進行的藝術性的解讀和表現，開發商也可以限制廣告公司有可能出現的過分注重藝術效果而脫離產品的情形。大部分另人過目就忘的廣告與開發商本身不專業有關，以自己的喜好去限制了廣告公司的創意表現，同時也有很多充滿藝術價值但是根本不知所云的廣告也與開發商對廣告公司過于放任自流有關部門，因此，恰到好處的溝通與合作就很重要。在這里，開發商和廣告公司需要避免犯如下幾個錯誤：注重表現形式而淡化廣告訴求，過分采用聯想式表達法，過分“藝術”化，傳播媒體選擇的單調，虛張聲勢華而不實，不顧產品特點以自己的審美觀強加于對方等。

3．廣告投放時間的確定

一般來說，小型項目的廣告期間以一個月到兩個月為最多。中、大型的項目（營業額在二、三億以上）時間會更加長一些，有的甚至達到了一兩年,而房地產廣告時間的節奏通常可以分為如下四種：

（1）集中型。是指廣告集中一段時間發布，以在短時間內迅速形成強大的廣告攻勢。優點在于能在短時期內給予消費者強烈而有效的刺激，以達到廣告的效果，并能促成銷售；缺點為廣告費用集中于一段時間大批量的投入，發布時機的選擇非常重要，若廣告未達到預期的效果，則很難進行補救

樓盤廣告宣傳方案篇十八

第一節 市場分析

一 __市房地產市場基本狀況

二 __市同類住宅調查統計

三 消費者分析

第二節 “__”項目分析

一 項目優勢分析

二 項目劣勢分析

三 競爭對手分析

四 項目價格策略分析

五 核心價值分析

第三節 推廣策略界定

一 目標消費群體界定

二 賣點界定

第四節 廣告策略

一 廣告宣傳目的

二 總體策略

三 廣告主題

四 要樹立的形象

五 分期廣告的整合策略

第五節 營銷活動推薦

一 營銷渠道及人員促銷建設

二 營銷公關活動推薦

第六節 媒體策略

一 媒體目標

二 目標受眾

三 媒介策略

四 媒介分析及選取

五 廣告預算及分配

第七節 方案說明

前 言

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“__”帶給一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰略性的指導。在對本地市場現狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出 “__”項目的資源問題與機會，以到達或超出“__”的原定銷售計劃，并為鴻宇房地產塑造品牌。

第一節 市場分析

一、__市房地產市產基本狀況

1 、 _x_屬于四線城市，房地產市場雖不是很成熟，但是有融城的完美前景；有高速有效的物流體系；又據東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發市場；有大批大型國有企業。這意味著x_的誘人的市場和低廉的勞動力市場。所以，各大商家紛紛進入x_。房地產更是有超多外資搶入，行業的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級。從2000年以前的消費住房以經濟適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費，房地產業日趨成熟，房地產開發公司實力不斷上升，到達初步的產業化水平。即房地產大戰既將打開。x_市內房地產開發商約100家，經過幾年的市場競爭，房地產項目投資開發規模不斷擴大，開發形式全面化，多樣化。到2001年為止，房地產項目投資到達82118萬元，住房項目方面的投資到達43628萬元。2001年當年房地產項目竣工面積為83萬平方米，住宅竣工面積為80萬平方米，商品房銷售面積為40萬平方米，商品房銷售總額為37723萬元。最新統計數據證明，2001年以來批準預售和銷售的總面積為24904。47平方米，住房銷售均價由2001年初的824元/平方米上升至2002年初的1002元/平方米，升幅達21。6%。

2、 現有品牌樓盤的基本狀況，現有名的樓盤西區有湘銀房產、保利房產等；南區有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區等；北有響石嶺廣場圈等。但是由于市場不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點。具體表此刻以下這些方面：a 、 定位及推廣都不是很規范，抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設，忽視樓盤內涵的建設，導致后繼開發力不足。b 、有的沒有服務的概念。這又表此刻銷后服務差勁，物業管理不規范，有的業主不是享受服務而是受氣，造成開發商與業主的對立，小區的基本建設搞不上去。c 、小區規化與自然融和概念不足，人為景觀痕跡太重。

3 、政府引導監管不夠， 銷售手段不合理，收費不合理，手續不合理，還有的不合法。

二、 __市同類住宅調查統計

“同類”定義為具有小高層，別墅等的住宅小區。現將__市河西，河東小區進行大體比較分析如下：

1、 河西地帶。

由于河西為新開發城區，在整個大環境的綠化、城市規劃方面有其獨 特的優勢。總體來說，河西地段房地產都在賣自然環境。

湘銀：

核心競爭力：二十一世紀購房新概念

擁有很高的品牌效應；

其周邊環境好；

用綠色的生活時尚來吸引高級白領、外國投資者、社會成功人士，市場銷售反應良好；

其定位為社會高薪階層。

濱江一村：

小區面積大；

鄰近湘江；

周邊環境好；

2、 河東地帶。包括河東整個地塊北有石峰區，南有蘆淞區及東部的荷塘區。

天鵝花園：

核心競爭力：真、善、美

屬于自然水生態屋村、綠化面積廣：

擁有900畝的面積，其中400畝水面。

區內有水生游玩系統。

映荷園：

核心競爭力：演繹精彩生活塑造經典小區

屬未來商業地帶

周邊交通發展趨勢大

房屋設計理念突出

銀座大廈：

近臨中心廣場，一醫院；

只是一個連體樓、屬小高層，沒有自身小區；

周邊自然環境不是很好；

但它屬預置房產其房屋多數為企業或近處金融高層管理人員所預購。

慶云山莊：

核心競爭力：離塵不離城

品牌知名度高；

周邊環境綠色條件好；

擁有98畝的綠色自然地帶；

其發展迅速，塑造了良好綠色生活理念在消費者心中構成良好的品牌。其新近開發的“紫南閣”，定位較高，目標群是中高薪階層。

湘江四季花園：

核心競爭力：山水之傍，尊貴之居，人文大家

交通便利

環境幽雅

小區為12層左右的帶電小高層，設計時尚

為江山置業這一實力雄厚的開發商的大手筆

價格定在1800左右

三 消費者分析

根據《__房地產市場調查報告》及《__市鴻宇房地產市場調查報告》的結論，我們得出消費者購房心理和對住宅要求如下：

1、環境規劃必須要好，各種生活配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠；在規劃時，必須要有超前的思想，使小區更具現代化氣息，個性要注意智能化；在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協調，風格要跟上潮流；92%的消費者傾向于入住全封閉式的小區；

2、高綠化率。幾乎所有的消費者認為高綠化率是十分必要的，由此看來，此刻消費者對住宅環境的要求已經越來越高；

樓盤廣告宣傳方案篇十九

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“xx”帶給一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰略性的指導。在對本地市場現狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“xx”項目的資源問題與機會，以到達或超出“xx”的原定銷售計劃，并為鴻宇房地產塑造品牌。

1、xx市屬于四線城市，房地產市場雖不是很成熟，但是有融城的完美前景；有高速有效的物流體系；又據東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發市場；有大批大型國有企業。這意味著xx的誘人的市場和低廉的勞動力市場。所以，各大商家紛紛進入xx。房地產更是有超多外資搶入，行業的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級。從20xx年以前的消費住房以經濟適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費，房地產業日趨成熟，房地產開發公司實力不斷上升，到達初步的產業化水平。即房地產大戰既將打開。xx市內房地產開發商約100家，經過幾年的市場競爭，房地產項目投資開發規模不斷擴大，開發形式全面化，多樣化。到20xx年為止，房地產項目投資到達82118萬元，住房項目方面的投資到達43628萬元。20xx年當年房地產項目竣工面積為83萬平方米，住宅竣工面積為80萬平方米，商品房銷售面積為40萬平方米，商品房銷售總額為37723萬元。最新統計數據證明，20xx年以來批準預售和銷售的總面積為平方米，住房銷售均價由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米，升幅達。

2、現有品牌樓盤的基本狀況，現有名的樓盤西區有湘銀房產、保利房產等；南區有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區等；北有響石嶺廣場圈等。但是由于市場不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點。具體表此刻以下這些方面：

a、定位及推廣都不是很規范，抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設，忽視樓盤內涵的建設，導致后繼開發力不足。

b、有的沒有服務的概念。這又表此刻銷后服務差勁，物業管理不規范，有的業主不是享受服務而是受氣，造成開發商與業主的對立，小區的基本建設搞不上去。c、小區規化與自然融和概念不足，人為景觀痕跡太重。

3、政府引導監管不夠，銷售手段不合理，收費不合理，手續不合理，還有的不合法。

“同類”定義為具有小高層，別墅等的住宅小區。現將xx市河西，河東小區進行大體比較分析如下：

1、河西地帶。

由于河西為新開發城區，在整個大環境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優勢。總體來說，河西地段房地產都在賣自然環境。

湘銀：

核心競爭力：二十一世紀購房新概念。

擁有很高的品牌效應。

其周邊環境好。

用綠色的生活時尚來吸引高級白領、外國投資者、社會成功人士，市場銷售反應良好。

其定位為社會高薪階層。

濱江一村。

小區面積大。

鄰近湘江。

周邊環境好。

2、河東地帶。包括河東整個地塊北有石峰區，南有蘆淞區及東部的荷塘區。

天鵝花園：

核心競爭力：真、善、美。

屬于自然水生態屋村、綠化面積廣。

擁有900畝的面積，其中400畝水面。

區內有水生游玩系統。

映荷園：

核心競爭力：演繹精彩生活塑造經典小區。

屬未來商業地帶。

周邊交通發展趨勢大。

房屋設計理念突出。

銀座大廈：

近臨中心廣場，一醫院。

只是一個連體樓、屬小高層，沒有自身小區。

周邊自然環境不是很好。

樓盤廣告宣傳方案篇二十

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰略性的指導。在對__市房地產市場現狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產公司塑造品牌。

第一節市場分析

一、__市房地產市產基本狀況

(一)20__年以來房地產開發投資大幅增長。

20__年1-8月全市房地產開發投資達16457萬元，同比增長，是近年來增長較快的。

(二)房地產業開發的三個組成要素即房地產開發的土地、資金、市場同步增長。

1、土地前期投入增加。20__年1-8月，房地產開發企業購置土地面積萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長和;土地開發投資1250萬元，已完成土地開發面積萬平方米。

2、開發規模擴大，開發投資高速增長。20__年1-8月份，全市房地產施工面積萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積萬平方米，比去年同期增加萬平方米，增長145%。全市房地產開發完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長，對全市國有及其它經濟投資增長貢獻率為。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長倍。

3、企業融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20__年1-8月房地產開發共到位資金22266萬元，同比增長倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業自籌資金最多。1-8月企業自籌資金13152萬元，增長倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長倍。

4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現房銷售，在去年增長的高基數基礎上，保持高增長勢頭，20__年1-8月份全市共銷售現房萬平方米，同比增長，其中住宅銷售萬平方米，比去年同期增長倍。

5、房地產業的發展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業的發展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產業的快速發展，在我市今年從事房地產開發的20家企業中，__區內集中了14家，__縣3家，__縣2家，__市1家。

二、房地產發展所面臨的困難和挑戰

一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積萬平方米，商品房空置面積達萬平方米(其中住宅空置萬平方米)，占當年施工面積總量的，空置面積增長。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高個百分點，空置房增多占用了企業的開發資金，對房地產企業的開發產生不利的影響。

二是房地產企業素質良莠不齊，企業開發規模小、持續開發能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發展推動了房地產開發的發展，存在一個項目孵出一個房地產開發企業的問題，其開發規模小。20__年全市參加年檢的企業達65家，而今年來真正有開發任務的僅20家，僅占全部年檢企業的。就目前有開發工作量的20個企業而言，開發任務在3000萬元以下有10個，占總數的50%;開發任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數的25%;開發任務在5000萬元以上有5個，占總數的25%。房地產開發企業主要以負債經營為主，嚴重依賴銀行資金，有的開發項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發、后期靠個人按揭貸款，缺乏后續開發能力。

三是物業管理落后，配套設施不全。房地產的開發應該成龍配套，我市盡管有成片開發的住宅小區開發，但大多數是開放式、松散型的賣完房就走人的開發，即使有物業管理，其配套設施不全，管理也不規范，一些零星插建開發的住房沒有物業管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續開發。

四是外部因素制約。銀行房地產開發企業信貸政策調整，房地產貸款由開發性貸款為主轉為個人住房抵押貸款為主，國家對商業銀行的房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規范：房地產開發貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及開工證”等四證，開發企業取得這四證，實際投入應不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產業市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產市場發展，從而影響整個房地產業的發展。

總體看來，我市房地產業具有巨大的現實和潛在需求，發展空間較大。

市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產業支撐，首先需要房地產業的支撐，20__年我市城市化率僅，低于全省平均水平個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經驗表明：當一國人均gdp達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20__年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產業加速發展的時期;目前我市城鎮人均建筑面積僅平方米，離國家“十五”規劃的20__年城鎮人均建筑面積22平方米，人均還少平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產業的發展潛力十分巨大。20__年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開發實行市場化，通過項目招標，實行市場化經營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產業特別是商業地產的發展。

三、__市同類產品調查統計

“同類”定義為具有商業廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈。現將__市__開發區，__市__區及__區進行大體對比分析如下：

1、__開發區。

由于漣鋼為新開發城區，在整個大環境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優勢。總體來說，__開發區地段房地產都在賣自然環境。

__大酒店：

核心競爭力：五星級酒店標準概念

其周邊自然環境好;

用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等;

其定位為社會高薪階層。

2、__地帶。以新開發的項目-城西農貿綜合市場為主。

__農貿綜合市場：

核心競爭力：__市、區兩級政府批準興建的__區唯一農貿綜合市場。

規模大，規劃齊全，有功能優勢：

擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發車位。

住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。

定位：集農副產品批發、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場。

2、__城區地帶。

__商業廣場：

核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區超大規模財富街區;2.原__批發市場，主樓統一經營，超大規模優勢。

有功能優勢：

總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米

住房均價500多元每平方米。門面20__元至11000元每平方米。

定位：__地區經營規模大型化、經營手段現代化、經營環境規范化的超大型、多功能財富街區。

__商城：

核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優勢。

四、消費者分析

根據《__房地產市場調查報告》的結論，以及日前操作地區地產經驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：

1、環境規劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規劃時，一定要有超前的思想，更具現代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協調，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;

樓盤廣告宣傳方案篇二十一

一、房地產營銷策劃方案設計內容

1、風格上的設計

房屋建筑可以給人留下非常深刻的第一印象，其風格類型如果能夠符合客戶的喜好，那幺營銷成果也就會更加突出。在進行風格方面的營銷設計時，營銷人員可以針對不同的客戶人群推薦相應的建筑風格。比如從現今我國的文化潮流階層構成來看，大多數中年客戶更喜歡歐洲西式建筑，一些愛好中國風的年輕人卻熱衷中式田園風格建筑，這需要在設計方案中進行區分。

2、環境上的設計

這里所指的環境主要為除房屋主體建筑以外部分的環境，包括了綠化帶、小樹林、水景、亭臺等，這類環境因素可以為一個房地產區域內帶來良好的景觀生成作用，從而讓客戶從內心深處感受到愉悅。在環境方面，營銷設計方案可以抓住當代客戶對青山綠水的需求，重點介紹環境中的生態部分，同時也突出表現環境中的一些名貴花鳥、魚水，讓客戶感受到更加強烈的自然氣息、藝術氣息以及高貴氣息。

3、戶型上的設計

在房地產營銷過程中，戶型往往是客戶最為關心的問題，因為戶型直接決定了住戶日常的生活類型以及生活需求。對于不同的客戶，需對應不同的戶型，比如中年客戶可能一家人口較多，對活動空間也要求較大，就需要通風、光照良好的大戶型。另外，一些客戶可能本身的活動比較不便，這樣就比較適合臥室與衛生間距離較近的戶型，從而方便日常生活。

4、物業上的設計

物業屬于房地產營銷中的“售后服務”部分，物業的服務質量對客戶產生的感受影響極其深遠。特別是近年來，房地產行業非常熱門，客戶更為關心物業的質量，因此營銷方案就需要從多個方面設計物業的特點，使客戶能夠較為直觀地感受到物業服務的水平。比如物業服務工作的效率、物業服務的態度、物業服務人員的構成以及物業服務的亮點等，均是可以在物業設計上突出的特色，多管齊下，讓客戶對物業放心。

二、房地產營銷策劃方案踐行要點

1、注意以營銷策劃方案為基礎

在方案設計完成之后，營銷人員就需要遵循詳細的設計方案實施具體的營銷工作。在一般情況下，營銷方案的踐行需要嚴格按照設計中所涉及到的內容，這樣更能夠讓營銷工作具有科學性與條理性，保證營銷質量。特別是對于一些設計質量非常高的營銷方案來說，只有充分踐行，才能夠體現出方案中的優點，為營銷工作帶來獨特的優勢。通常營銷人員只要能夠遵循設計方案中的基本原則以及內容，那幺營銷質量的“最低標準”則可以得到保證。

2、注意適當調整營銷方案

房地產的營銷工作因市場行情的波動而瞬息萬變，很有可能前一段時間較為適用的營銷方案，到了現在就不再適用了。對于這種情況，在營銷策劃方案的踐行過程中，需要及時反饋到設計階段，對營銷方案進行設計調整，使其能夠跟上市場變化的節奏。特別是在一些大型的樓盤營銷中，客戶人群跨度大、戶型風格差別大，更需要在實際踐行中根據具體情況調整更多類型的營銷方案。比如說針對于年輕客戶的營銷方案，在指導針對于老年年客戶的營銷工作時可能就不再適用，如果依照固有的營銷方案，那幺很有可能使得營銷工作產生負面效應，甚至給客戶留下不良印象。

3、注意豐富營銷措施