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房產(chǎn)調(diào)查報告方案 房產(chǎn)調(diào)查報告篇一
房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在xx年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
中央:
——土地供應結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標調(diào)整。xx年市《政府的工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉(zhuǎn)，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。xx年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——有效控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，有效引導房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調(diào)整房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現(xiàn)、基礎設施建設加快帶來的房產(chǎn)升值效應，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作
建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度判斷預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入判斷內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常變化，及時提出預警建議。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準入關，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎設施建設來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，有效預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況有效安排開發(fā)計劃。
4、有效引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的有效化。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告【二】
一、xx房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從2000年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進一步增強。
另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細分市場的要求。這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。xx房地產(chǎn)進入了歷年來最火爆的一年。
目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括公務員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、xx商品住宅供給和銷售基本判斷
(1)商品住宅價格與銷量判斷
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進入xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西
湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場供求關系
1、2008年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格變化，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費者
對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
4、主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米
xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、xx片區(qū)、二七、xx片區(qū)和xx區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行判斷：
(一)xx中心區(qū)
上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設。
(二)xx片區(qū)
上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，以后輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
(三)xx片區(qū)
上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調(diào)。受供應量的影響，后湖地區(qū)商品房關注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，以后她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。
(四)xx片區(qū)
上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4 年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是以后市場的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟之利，以后還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
房產(chǎn)調(diào)查報告方案 房產(chǎn)調(diào)查報告篇二
房產(chǎn)調(diào)查報告模板
房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6
月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持
續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在xx年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
中央:
——土地供應結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設
用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標調(diào)整。xx年市《政府的工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉(zhuǎn)，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應結(jié)構(gòu)，加大配
套商品房為主的中低價普通商品房供應。xx年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格?？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現(xiàn)、基礎設施建設加快帶來的房產(chǎn)升值效應，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作
建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度判斷預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入判斷內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常變化，及時提出預警建議。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準入關，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎設施建設來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，有效
預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況有效安排開發(fā)計劃。
4、有效引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的有效化。房地產(chǎn)市場調(diào)研報告【二】
一、xx房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從2000年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已
成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進一步增強。
另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細分市場的要求。這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。xx房地產(chǎn)進入了歷年來最火爆的一年。
目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括公務員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、xx商品住宅供給和銷售基本判斷
(1)商品住宅價格與銷量判斷
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進入xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得
積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場供求關系
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格變化，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進行
xx作為房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
4、主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米
xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，90平方米以下戶型
供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、xx片區(qū)、二七、xx片區(qū)和xx區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行判斷：
(一)xx中心區(qū)
上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板
塊如虎添翼。
預計不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設。
(二)xx片區(qū)
上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開
發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，以后輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
(三)xx片區(qū)
上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調(diào)。受供應量的影響，后湖地區(qū)商品房關注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年
大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，以后她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。
(四)xx片區(qū)
上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看
房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是以后市場的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟之利，以后還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
最后，小編希望文章對您有所幫助，如果有不周到的地方請多諒解，更多相關的文章正在創(chuàng)作中，希望您定期關注。謝謝支持！
房產(chǎn)調(diào)查報告方案 房產(chǎn)調(diào)查報告篇三
大豐房產(chǎn)市場調(diào)查報告
優(yōu)禾置業(yè)：楊春曉
大豐是離成都市區(qū)最近的衛(wèi)星城,是成都周邊地產(chǎn)中一塊難得的“掘金”之地,目前,已有十余家開發(fā)企業(yè)屯兵大豐,包括成都中房、曉初物業(yè)、成都翔宇等成都主流開發(fā)商,其開發(fā)規(guī)模均在千畝以上。按成都市總體規(guī)劃,三環(huán)路至外環(huán)路之間的大豐片區(qū)為中心城市的一部分,由于交通網(wǎng)絡發(fā)達,市場購買力旺盛,是城北重要的地產(chǎn)樂土。本次調(diào)查樓盤有：怡欣苑、嘉美華凱2期、豐和日麗、北部貴庭、北延風景、博雅新城等。通過本次調(diào)查可以大體了解大豐房產(chǎn)市場目前的狀況。
首先是價格，由于大豐的特殊地理位置，其價格與成都北
2、3環(huán)價格相差不大。均價在3000-3400左右。其中博雅新城規(guī)模的龐大，社區(qū)功能的齊全，均價突破4000。
物業(yè)形態(tài)，戶型：在已售樓盤中，以多層為主。多為一梯兩戶的住宅形式（每棟拐角單元為一梯三戶）。在擬售樓盤中多以高層為主（華凱18層一梯四戶、北延風景16層兩梯四戶）。戶型區(qū)間多以80-120平方米為主。兼容小戶型以及頂層躍層。
區(qū)域：大豐樓盤多集中在北部新城，除了怡欣苑在城中位置。其他樓盤均坐落在城北位置，由于這個位置處于成都北延線，即將通行的北新干線，以及地鐵1號線，大大提升了這個區(qū)域的價值，因此這里樓盤林立。而與之形成鮮明對比的是城南（南豐大道）沒有一個新樓盤。銷售情況：從各售樓部情況來看，大豐房產(chǎn)銷售還是比較快的，銷售周期也比較短。本次調(diào)查的幾個樓盤多為尾盤銷售階段或未開盤的項目。
小區(qū)及周邊配套：由于北部形成偏離城中心位置，周邊公共配套設施不是很齊全。生活不是很方便，除了有幾家規(guī)模不大的超市外，很難發(fā)現(xiàn)其他公共設施。因此這些項目普遍在小區(qū)內(nèi)部配套上做文章，小區(qū)內(nèi)部配套都比較完善。尤其是即將開盤的北延風景，在項目旁邊還要建一座6層的農(nóng)貿(mào)樓，以及幼兒園。
總上，大豐的房地產(chǎn)市場相對與其他成都周邊縣市還是比較紅火。
2007.07.3
房產(chǎn)調(diào)查報告方案 房產(chǎn)調(diào)查報告篇四
中國房產(chǎn)調(diào)查報告
在個人想要針對的房產(chǎn)進行相關的調(diào)查，那么應該如何寫好相關的調(diào)查報告呢？下面是小編分享給大家的房產(chǎn)調(diào)查報告，希望對大家有幫助。
一、概述
市場是社會生產(chǎn)分工和商品交換的產(chǎn)物，是連接商口若懸河生產(chǎn)者與商品消費者的橋梁。市場原有四重含義：一是指商品交易的場所，二是指買賣雙方共同決定商品、勞務的價格和交易數(shù)量的機制，三是指商品交換言之關系的總和，四是指配置的一種手段，與“計劃”手段相對應。
房地產(chǎn)市場原是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的基礎和依托，是社會主義市場體系的重要組成部分。由于房地產(chǎn)商品獨特的自身特點，房地產(chǎn)市場與一般商品市場相比，在結(jié)構(gòu)體系、運行機制、交易對象、交易方式、供求關系、市場功能等方面都具有自己鮮明的特征。其亦是整個國民經(jīng)濟市場體系中的重要組成部分，是一個活躍、具有顯著特性的專門市場。它的產(chǎn)品包括：廠房、倉庫、商店、寫字樓、酒樓、賓館等各種樓宇，是各行各業(yè)進行生產(chǎn)或經(jīng)營活動所不可缺少的特質(zhì)條件，在要素市場中占有舉足輕重的位置。
為了更好的了解樓盤信息，我們進行了為期一周的廣州住宅類樓盤市場調(diào)查。
(一)調(diào)查研究的目的了解當今及未來房地產(chǎn)市場情況、互聯(lián)對房地產(chǎn)的影響,地產(chǎn)服務市場現(xiàn)狀。通過這次調(diào)查研究，培養(yǎng)動手能力，強化專業(yè)技能訓練，為日后的學習奠定基礎。
(二)調(diào)查的方法
實地問卷調(diào)查法、觀察分析法、資料分析法。
資料來源：互聯(lián)權(quán)威站，報紙，4月14日我們在老師的組織下到天河體育中心附近的樓盤進行實地調(diào)查。首先，我們小組來到了位于珠江新城的津濱騰越大廈，下面讓我們來認識以下這座大廈。
名稱：津濱騰越大廈
占地面積： 6293平方米
容 積 率： 11
總 戶 數(shù)： 535
停 車 位： 451
入住時間： xx03
建筑面積： 83195平方米
樓層狀況： 地上28層，地下3層，分為南、北兩塔
項目介紹：
津濱騰越大廈地處珠江新城cbd門戶，坐鎮(zhèn)cbd核心，雄踞交通要塞。華夏路與華強路黃金交匯處，據(jù)守廣州城市交通動脈，北臨黃埔大道約50米，西連廣州大道約150米，東接華南快速干道約xx米，距地鐵市民廣場站約2分鐘路程、體育西站約4分鐘路程、珠江新城站約5分鐘路程。三核商圈輻射，全能配套完善，盡享珠江新城cbd商圈、天河北休閑購物商圈、琶洲會展商圈三核商圈輻射，彰顯不可比擬的商務辦公區(qū)位優(yōu)勢，同時一公里內(nèi)五星級酒店、銀行、大型購物中心、體育中心等服務配套設施一應俱全，商務資訊盡在掌控。新銳商務代表甲級生態(tài)美學。低輻射鍍膜遮陽型lowe落地玻璃幕墻，最大限度提高景觀視野度，有效提升入駐企業(yè)品牌形象;出色的低能耗、隔熱、恒溫性能，節(jié)省空調(diào)成本。600平米挑高約11米的陽光大堂，東入口實現(xiàn)寫字樓內(nèi)部空間與庭院空間的自然過渡與對流，西入口專用車行大堂彰顯純正商務的尊貴氣質(zhì)。28層生態(tài)商務體，基于開放式、人性化的國際辦公新概念，以u型的創(chuàng)新布局設計，形成環(huán)抱式內(nèi)廣場，實現(xiàn)戶戶自然采光;近1400平米空中花園及共享空間，徹底改變 “密室”辦公生活，打造陽光辦公環(huán)境。
高效商務之道成本運營哲學。14臺otis高速商務電梯、采用雙候分區(qū)設計，專設高低區(qū)轉(zhuǎn)換層，構(gòu)建高效便捷的垂直交通系統(tǒng)，有效縮短上落梯時間，為企業(yè)精英伙伴提速，關鍵時刻贏得客戶。提供獨立空調(diào)安裝位，用戶可自行選擇空調(diào)安裝系統(tǒng)，24小時自行控制空調(diào)運行時間，有效降低運營成本。滿足國際標準甲級寫字樓配備，由電信提供路由環(huán)，光纖接入，容量最大化，100m/1000m入戶，實現(xiàn)atm、fr、ddn全方位覆蓋及支持wlan無線上，商機連通世界。
自由格局，新銳企業(yè)首選。津濱騰越大廈主力戶型60180㎡，整層面積約1300㎡，大開間淺進深的實用設計，戶型方正實用，形成百變的辦公格局，滿足不同的商務需求。每層預留ceo專屬盥洗室接口，充分體現(xiàn)總裁身份的尊貴感。
其價格平均為17000元/平方米，目前已售出80%，可見只要地理位置優(yōu)越并且軟硬件條件完善的話，房地產(chǎn)還是有很大的市場的。
之后我們還去了朱美拉公寓、珠江怡景等樓盤，都進行了較為深入的調(diào)查。
二、調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn)
(一)當前房地產(chǎn)市場“滯漲”特征顯著
xx年前7個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品住房竣工面積均繼續(xù)保持增長態(tài)勢，但全國商品住房銷售面積，無論是現(xiàn)房還是期房，卻出現(xiàn)了不同程度的下降。全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資15884億元，同比增長%，全國商品住房竣工面積16533萬平方米，同比增長%，增幅同比提高9個百分點;但銷售面積大幅下降，7月份銷售面積為27743萬平方米，同比下降%，增幅同比下降個百分點。其中，現(xiàn)房銷售面積同比下降%，增幅同比下降個百分點;期房銷售面積同比下降%，增幅同比下降42個百分點。此外，全國土地市場交易整體降溫。今年上半年，以底價成交的土地接近一半，土地流拍接近10%。8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲%，漲幅比7月低個百分點;環(huán)比下降%，首次出現(xiàn)環(huán)比下降。從此以后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)的萎靡。
(二)周期性因素將主導房地產(chǎn)市場繼續(xù)下滑
針對目前房地產(chǎn)市場低迷現(xiàn)象，我們認為廣州市房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了周期性調(diào)整的階段，xx年的形勢更加不容樂觀，預計到xx年房地產(chǎn)周期將隨經(jīng)濟周期重新進入上升周期。
本世紀初，以互聯(lián)為代表的新經(jīng)濟泡沫破滅，全球經(jīng)濟陷入長達兩年的衰退。全球央行開始采取寬松的貨幣政策，美聯(lián)儲于xx年6月25日將聯(lián)邦基金利率下調(diào)至1%的歷史最低水平，超低利率刺激了消費和投資，特別是房地產(chǎn)市場啟動帶動全球經(jīng)濟進入了新一輪經(jīng)濟增長周期，直到xx年美國次貸危機爆發(fā)，終結(jié)了全球經(jīng)濟增長趨勢。從西方經(jīng)濟周期史來看，由于各國政府采取相機抉擇的貨幣政策和財政政策，經(jīng)濟增長期拉長，收縮期縮短，衰退的程度減輕，而且經(jīng)濟衰退期通常為兩年，據(jù)此我們認為，xx～xx年全球經(jīng)濟將低速增長，xx年有望恢復上升。
隨著我國對外開放程度的提高，凈出口對gdp增長的貢獻率由xx年的%提高到xx年的%，我國經(jīng)濟增長對外依賴性增強，經(jīng)濟周期與發(fā)達國家經(jīng)濟周期開始呈現(xiàn)趨同性。隨著近期美、歐等發(fā)達國家經(jīng)濟增長放緩甚至出現(xiàn)衰退，對我國出口產(chǎn)生較大的負面影響，預計今明兩年凈出口對gdp拉動將從xx年的個百分點下降到1個百分點。同時，內(nèi)外需求下降將使部分行業(yè)產(chǎn)能過剩問題更加突出，導致企業(yè)投資意愿下降，資本形成對gdp的拉動作用將明顯下降。雖然近期消費需求旺盛，但受財富縮水等因素影響未來消費增長也將趨于下降?？傊?，xx年是我國這輪經(jīng)濟增長的峰值，預計xx～xx年我國經(jīng)濟增長率分別為%、%、%。我國經(jīng)濟周期下行趨勢已經(jīng)確立，未來兩年廣州市房地產(chǎn)市場也將隨之調(diào)整。
三、總結(jié)
針對的當前房地產(chǎn)市場的萎靡，我們房地產(chǎn)專業(yè)的學生首先要對這個專業(yè)充滿信心，好好學習專業(yè)知識，在校期間要多關注全國房地產(chǎn)市場的整體走勢。只有學好了知識才能在幾年后出來找到好的工作。
感謝學校和老師給了我們這么好的學習機會，我們一定會努力學習，絕不辜負大家的厚望。
房產(chǎn)調(diào)查報告方案 房產(chǎn)調(diào)查報告篇五
中國房產(chǎn)調(diào)查報告
?物中心、體育中心等服務配套設施一應俱全，商務資訊盡在掌控。新銳商務代表甲級生態(tài)美學。低輻射鍍膜遮陽型low-e落地玻璃幕墻，最大限度提高景觀視野度，有效提升入駐企業(yè)品牌形象;出色的低能耗、隔熱、恒溫性能，節(jié)省空調(diào)成本。600平米挑高約11米的陽光大堂，東入口實現(xiàn)寫字樓內(nèi)部空間與庭院空間的自然過渡與對流，西入口專用車行大堂彰顯純正商務的尊貴氣質(zhì)。28層生態(tài)商務體，基于開放式、人性化的國際辦公新概念，以u型的創(chuàng)新布局設計，形成環(huán)抱式內(nèi)廣場，實現(xiàn)戶戶自然采光;近1400平米空中花園及共享空間，徹底改變 “密室”辦公生活，打造陽光辦公環(huán)境。
高效商務之道成本運營哲學。14臺otis高速商務電梯、采用雙候分區(qū)設計，專設高低區(qū)轉(zhuǎn)換層，構(gòu)建高效便捷的垂直交通系統(tǒng)，有效縮短上落梯時間，為企業(yè)精英伙伴提速，關鍵時刻贏得客戶。提供獨立空調(diào)安裝位，用戶可自行選擇空調(diào)安裝系統(tǒng)，24小時自行控制空調(diào)運行時間，有效降低運營成本。滿足國際標準甲級寫字樓配備，由中國電信提供路由環(huán)網(wǎng)，光纖接入，容量最大化，100m/1000m入戶，實現(xiàn)atm、fr、ddn全方位覆蓋及支持wlan無線上網(wǎng)，商機連通世界。
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自由格局，新銳企業(yè)首選。津濱騰越大廈主力戶型60-180㎡，整層面積約1300㎡，大開間淺進深的實用設計，戶型方正實用，形成百變的辦公格局，滿足不同的商務需求。每層預留ceo專屬盥洗室接口，充分體現(xiàn)總裁身份的尊貴感。
其價格平均為17000元/平方米，目前已售出80%，可見只要地理位置優(yōu)越并且軟硬件條件完善的話，房地產(chǎn)還是有很大的市場的。
之后我們還去了朱美拉公寓、珠江怡景等樓盤，都進行了較為深入的調(diào)查。
二、調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn)
(一)當前房地產(chǎn)市場“滯漲”特征顯著
2008年前7個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品住房竣工面積均繼續(xù)保持增長態(tài)勢，但全國商品住房銷售面積，無論是現(xiàn)房還是期房，卻出現(xiàn)了不同程度的下降。全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資15884億元，同比增長30.9%，全國商品住房竣工面積16533萬平方米，同比增長12.4%，增幅同比提高9個百分點;但銷售面積大幅下降，7月份銷售面積為27743萬平方米，同比下降10.8%，增幅同比下降37.2個百分點。其中，現(xiàn)房銷售面積同比下降17.8%，增幅同比下降27.6個百分點;期房銷售面積同比下降8.2%，增幅同比下降42個百分點。此外，————來源網(wǎng)絡整理，僅供供參考
全國土地市場交易整體降溫。今年上半年，以底價成交的土地接近一半，土地流拍接近10%。8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.3%，漲幅比7月低1.7個百分點;環(huán)比下降0.1%，首次出現(xiàn)環(huán)比下降。從此以后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)的萎靡。
(二)周期性因素將主導房地產(chǎn)市場繼續(xù)下滑
針對目前房地產(chǎn)市場低迷現(xiàn)象，我們認為廣州市房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了周期性調(diào)整的階段，2009年的形勢更加不容樂觀，預計到2010年房地產(chǎn)周期將隨經(jīng)濟周期重新進入上升周期。
本世紀初，以互聯(lián)網(wǎng)為代表的新經(jīng)濟泡沫破滅，全球經(jīng)濟陷入長達兩年的衰退。全球央行開始采取寬松的貨幣政策，美聯(lián)儲于2003年6月25日將聯(lián)邦基金利率下調(diào)至1%的歷史最低水平，超低利率刺激了消費和投資，特別是房地產(chǎn)市場啟動帶動全球經(jīng)濟進入了新一輪經(jīng)濟增長周期，直到2007年美國次貸危機爆發(fā)，終結(jié)了全球經(jīng)濟增長趨勢。從西方經(jīng)濟周期史來看，由于各國政府采取相機抉擇的貨幣政策和財政政策，經(jīng)濟增長期拉長，收縮期縮短，衰退的程度減輕，而且經(jīng)濟衰退期通常為兩年，據(jù)此我們認為，2008～2009年全球經(jīng)濟將低速增長，2010年有望恢復上升。
隨著我國對外開放程度的提高，凈出口對gdp增長的貢獻率由3
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2001年的-0.1%提高到2007年的21.5%，我國經(jīng)濟增長對外依賴性增強，經(jīng)濟周期與發(fā)達國家經(jīng)濟周期開始呈現(xiàn)趨同性。隨著近期美、歐等發(fā)達國家經(jīng)濟增長放緩甚至出現(xiàn)衰退，對我國出口產(chǎn)生較大的負面影響，預計今明兩年凈出口對gdp拉動將從2007年的2.6個百分點下降到1個百分點。同時，內(nèi)外需求下降將使部分行業(yè)產(chǎn)能過剩問題更加突出，導致企業(yè)投資意愿下降，資本形成對gdp的拉動作用將明顯下降。雖然近期消費需求旺盛，但受財富縮水等因素影響未來消費增長也將趨于下降?？傊?007年是我國這輪經(jīng)濟增長的峰值，預計2008～2010年我國經(jīng)濟增長率分別為9.8%、9.0%、9.5%。我國經(jīng)濟周期下行趨勢已經(jīng)確立，未來兩年廣州市房地產(chǎn)市場也將隨之調(diào)整。
三、總結(jié)
針對的當前房地產(chǎn)市場的萎靡，我們房地產(chǎn)專業(yè)的學生首先要對這個專業(yè)充滿信心，好好學習專業(yè)知識，在校期間要多關注全國房地產(chǎn)市場的整體走勢。只有學好了知識才能在幾年后出來找到好的工作。
感謝學校和老師給了我們這么好的學習機會，我們一定會努力學習，絕不辜負大家的厚望。
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房產(chǎn)調(diào)查報告方案 房產(chǎn)調(diào)查報告篇六
關于合肥市房產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查報告
學號：1034001200260姓名：王琳琳
調(diào)查目的：近年來由于房產(chǎn)的迅速發(fā)展，經(jīng)濟是否能平穩(wěn)運行，越來越和房產(chǎn)緊密相關。通過對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀進行調(diào)查，以便于及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題。
調(diào)查時間：2011年8至2011年9月
調(diào)查對象：合肥市區(qū)某住宅花園
調(diào)查方式：采訪查資料
調(diào)查內(nèi)容：
近一年來，我國政府陸續(xù)推出了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。一線城市的房價漲幅有所下降，但象合肥這樣的二三線城市房價上漲趨勢仍沒有改變。房價好像進入了一個惡性循環(huán)的怪圈。這個怪圈以“調(diào)控-觀望-反彈”的形式出現(xiàn)，每經(jīng)歷一次，房價就攀升一個新的高點。
一、房價上漲的原因。
(一)政府相關房產(chǎn)政策的影響。
2003年，國務院18號文件提出:“房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)被正式賦予產(chǎn)業(yè)的定義。自此，我國房價便開始了以每年兩位數(shù)的增幅快速增長。
合肥相對于北京上海等一線城市發(fā)展滯后，房價的迅速攀升在2009年左右，就現(xiàn)在調(diào)查的某花園住宅，是2007年的住房，當時的房價是每平方6000左右，2009年漲至8000左右，上升了30%左右。
合肥房價的狂漲當然還是受其大環(huán)境的影響。2007年8月國務院出臺24號文件，指出“住房問題是民生問題”，強調(diào)了住房與民生的關系，并從保障和改善民生的要求出發(fā)采取了一系列的調(diào)控措施，不再把房地產(chǎn)單純看成“支柱產(chǎn)業(yè)”。2008年全國房價的漲幅有所減弱，但由于遭受金融危機，為實現(xiàn)“保增長”的任務，房地產(chǎn)的“支柱產(chǎn)業(yè)”再度受到重視，并繼續(xù)承擔起對經(jīng)濟增長的拉動作用。2009年，房價再度進入瘋漲期。據(jù)國家發(fā)改委及統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截止12月，全國70個大中城市的住宅平均售價達到梅平方4600元，每比2008年平均價上漲了1000元，創(chuàng)下了26個月漲幅新高。
可見政府的調(diào)控政策并沒有達到預期的效果，房價的問題已經(jīng)成為老百姓茶余飯后談論的熱點話題，當然也只能是談論，對于大多數(shù)領著薪水過日子的老百姓來說，也只能是望房興嘆了。
(二)、炒房造成的房價上漲。
1、房產(chǎn)開發(fā)商的炒作。房產(chǎn)商抓住購房者買漲不買落得心理，占調(diào)查總說的67%。為了抬高房價，獲得更多利潤，許多房地產(chǎn)開發(fā)商利用各種方法和方式不斷地對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作商業(yè)化炒作，從而盡可能的發(fā)布各種有利于抬高房價的虛假信息，對消費者購房行為進行錯誤的引導。同時，許多房地產(chǎn)開發(fā)商利用消費者害怕房價持續(xù)上漲的消費心理，在房價上漲的過程中讓消費者購買，從而獲得高額利潤。
2、一部分房產(chǎn)投機者的瘋狂炒作。一部分投機者鉆了國家房產(chǎn)政策不夠完備的空子，大量購置閑置房產(chǎn)，消費者看到房產(chǎn)的走勢這么好，自然爭相購買，房產(chǎn)商再趁機抬高房價，房價就被越炒越高。
(三)、市區(qū)土地供應量逐步減少，拆遷成本高。
合肥這幾年的經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市化建設步伐不斷加快，對城市市區(qū)土地的需求和利用量也在不斷地增加，然而市區(qū)的土地利用率正在逐步減少，這就造成了城市土地供需矛盾。同時，在城市改建過程中，對于市區(qū)內(nèi)舊的建筑物的拆遷都需要投入大量的人力、物力和財
力，這些因素必將加大房地產(chǎn)開發(fā)商的成本。
(四)、外地人口的大量流入，也是導致房嫁上漲的原因之一。
合肥作為省會城市，每年都有大量的外地人口流入本市。居民人口的增加，造成了房地產(chǎn)市場的繁榮，擴大了對商品房市場的需求。
二、政府政策帶來的預期和實際現(xiàn)狀。
要想從實際解決不斷上漲的房價和居民收入之間的矛盾，讓每個居民都能住上房，有房住，這不是一朝一夕所能解決的問題，要從多方面來分析和考察。
首先，政府的政策要從實際上針對目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀。雖然政府已經(jīng)提出住房限制令，但住房限制令，能否從根本上解決房價的上漲這令人質(zhì)疑。因為住房限制令的要義有三方面：一是本地居民可購買第二套住房；二是異地居民有限制的可購買一套住房；三是禁止居民購買第三套以上的住房?？梢哉f，從限制令的要義來看，對住房投機炒作的最大作用是限制居民購買第三套以上的住房。但是，如果沒有其他條件的限制，僅是第一要義，如果本地居民再增加一套住房，那么城市的住房供應量就需要建造233億平方米的住房。如果按照住房銷售最高的年份2010年來計算，這樣的住房供應量也要25年才能完成。如果再加上1%的城市化率，每年就得加大50%的住房供應量。因此，盡管限制令體現(xiàn)政府對房產(chǎn)市場的干預，但不能遏制住房需求，反而可能激發(fā)更多的住房潛在需求。
其次，對住房需求或價格能夠進行有效調(diào)控的工具是信貸政策和稅收政策。就當前國內(nèi)房地產(chǎn)的市場情況來看，房地產(chǎn)稅收政策市全世界最優(yōu)惠的稅收政策。正因如此，中國房地產(chǎn)政策成了國內(nèi)房地產(chǎn)投機炒作盛行的最大推動力。如果中國加大對房地產(chǎn)稅收的力度，那政府也無須那么絞盡腦汁的想這么多應對房產(chǎn)政策的方法。
再次，現(xiàn)在對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控起作用的僅僅是信貸政策。但是，當前的信貸政策只對新進入者有影響，而對已經(jīng)進入的炒作者并無多大影響。已經(jīng)進入的住房持有者由于進入成本低，新政策影響小，加上歷史經(jīng)驗證明購買住房就能賺錢，因此他們?nèi)匀幌Ｍ》繒^續(xù)暴漲。這樣，是市場預期無法改變。在一個以投機炒作為主導的房地產(chǎn)市場，預期不改變，房價要下調(diào)是不可能的。
三、解決房地產(chǎn)問題的對策。
（一）加強市場監(jiān)管，保障市場功能的充分發(fā)揮。
建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系、加強商品房預售管理和跟蹤管理、實行上商品房合同備案和商品預售登記制度，房地產(chǎn)管理部門要依法查處違規(guī)行為，并記入房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)信用檔案，公開予以曝光。
（二）加強適用房和廉租房的建設力度和管理，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。
建設管理部門嚴格審查，加強跟蹤監(jiān)管。房地產(chǎn)管理部門要嚴格執(zhí)行購買經(jīng)濟適用住房申請、審批、公示制度。同時，嚴格控制非住宅和高檔商品住宅建設，努力增加中低價位、中小戶型的經(jīng)濟適用住房、普通商品住房供給。
（三）建立房地產(chǎn)多渠道融資方式，促進規(guī)模化經(jīng)營。
加速推進房地產(chǎn)證券化，利用證券市場的功能，實現(xiàn)房地產(chǎn)的資本化。鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)基金，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，建立房地產(chǎn)多渠道融資方式，減輕銀行風險。積極采取措施扶持優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)，使其盡快做大做強，還要在房地產(chǎn)領域全面引進競爭機制，充分運用資本市場，通過收購、兼并推進房地產(chǎn)企業(yè)的重組和企業(yè)擴張，通過優(yōu)勝劣汰，加速房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)營步伐。
（四）調(diào)整建設用地供應，嚴格土地管理，規(guī)范土地市場。
完善住房保障制度，健全市場體系。進一步深化住房分配貨幣化改革，加強住房公積金的歸集、管理和使用。搞活住房二級市場，鼓勵居民換購住房，促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
（五）高度重視穩(wěn)定住房價格。
各級政府要切實負起穩(wěn)定住房價格的責任，切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為，加大打擊、處罰各種違規(guī)、違法行為的力度，認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，違規(guī)違法行為公開予以曝光。對一些情節(jié)嚴重、性質(zhì)惡劣的，建設部門會同有關部門要及時從嚴處罰，并向社會公布，正確引導居民合理消費需求。
經(jīng)濟發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)決定合肥的房地產(chǎn)業(yè)仍然有廣闊的發(fā)展空間。引導和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，有利于保持城市整個經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，有利于滿足廣大群眾的基本住房要求。但房地產(chǎn)中的泡沫經(jīng)濟也是我們不可回避的問題，盡管最近出臺的房地產(chǎn)政策對市場的影響十分有限，但可以看出政府曾未放松過對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，反而還會從不同方面進一步加緊國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，擠出房地產(chǎn)泡沫。同時，我們也不能否認房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展的巨大推動作用，對城市城鎮(zhèn)化和工業(yè)化發(fā)展的作用。那么，就讓我們一起期待合肥的房地產(chǎn)業(yè)從2011年開始步入一個持續(xù)、健康發(fā)展的階段。
房產(chǎn)調(diào)查報告方案 房產(chǎn)調(diào)查報告篇七
關于房產(chǎn)中介的調(diào)查報告
住房是關系國計民生的大問題，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起并備受關注，而房產(chǎn)中介在在房地產(chǎn)發(fā)展過程中起著至關重要的作用。在這里，我采取偶遇法對所遇到的房產(chǎn)中介公司進行結(jié)構(gòu)式訪談獲取基本資料，并進一步談談自己的認識。
一 調(diào)查背景
基本情況
咸陽博大房產(chǎn)服務有限公司（博大二手房超市）成立于2005年,注冊資金200萬元,公司下設立5個分公司,分別位于樂育北路、新興南路、渭陽西路（本次調(diào)查的分店）、玉泉路、聯(lián)盟三路中段，是咸陽地區(qū)規(guī)模比較大的房產(chǎn)中介公司，其硬件設施齊全,自動化辦公,并提供看房免費直通車。博大房產(chǎn)公司是省市管理部門資質(zhì)認定并備案的房產(chǎn)中介機構(gòu),在市場運做三年多來,他們以“誠信 進取 互動 發(fā)展”的經(jīng)營方針,以搭建全面、方便的二手房信息和交換平臺為宗旨,力求成為連接咸陽二手房供需雙方的紐帶。
業(yè)務流程及收費標準
博大二手房超市辦理二手房（商品房、安居房、經(jīng)濟適用房、公房上市）的買賣，主要的業(yè)務可歸結(jié)為租房、售房、按揭貸款。其主要流程及收費標準如下：1）租房：免費登記——免費查閱資料——看房前交誠信押金100——專車免費看房——成交后簽合同退還押金收月租50%。2）售房：免費登記免費查閱資料——交誠信押金100——專車免費看房——簽訂合同交定金房款10%——按合同交付全款；退還押金——雙方各付傭金房款總價0.5%——對交易房屋評估0.5%對交易房屋公證200元——交易所對房屋審批交易費6元/㎡——契稅征收房款總價1.5%——房地管理局辦證工本費92元。3）按揭貸款：免費咨詢——本人提供有關資料——對房屋進行評估0.5%——保險公司強制保險——銀行初審房地局辦理其他證——銀行審批發(fā)放貸款
其它相關基本信息
咸陽城市化水平低，房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展的上升時期，而據(jù)有關調(diào)查顯示，在商品房潛在的購買者中，有51.22%的購房者會考慮二手房，而二手房的“地段優(yōu)”、“交通便利”、“總價低”、“商業(yè)圈成熟”等眾多優(yōu)勢使其逐漸占據(jù)了市場的主力地位。但是由于最近經(jīng)濟危機的影響，雖然市場房源量有所增加，但成交量并未上漲，二手房交易的不活躍使咸陽關門停業(yè)的中介機構(gòu)比比皆是，只有“博大”“宏大”等規(guī)模較大的連鎖中介艱難中維持業(yè)務。
二 房產(chǎn)中介在二手房交易中的作用
任何公司的存在都要滿足客戶的需求，以達到公司的發(fā)展目標，實現(xiàn)利益的最大化。二手房交易客戶中包含買主和賣主，他們對二手房交易最大的需求就是安全，而房產(chǎn)中介就是為他們提供一種省時，省錢，省心，放心的交易平臺。其具體的作用我認為可以分為三個環(huán)節(jié)：交易前的信息整合——交易中的促成調(diào)節(jié)——交易后的衍生服務。
第一，交易前。以前中介公司主要信息來源渠道就是通過門店的接待，當然也通過一定的報紙廣告，那時候信息量相對來講比較少，但是那時候每一個信息的有效性還是很強的，由于信息量比較少，因此無論買方還是賣方，如果單靠自己力量很難得到信息，中介通過門店把信息匯總起來，就能夠有效的起到信息橋梁的作用。到了這幾年，中介信息來源渠道已經(jīng)變得非常廣泛，從門店接待、媒體廣告、網(wǎng)絡、社區(qū)開發(fā)等等很多渠道都能夠得到信息，在我所采訪的博大房產(chǎn)公司，他們就不僅有自己各地段的門店還有自己的網(wǎng)站可以收集信息。從這里我們可以看出，房產(chǎn)中介通過自己所收集的信息可以為廣大買主或賣主提供一個較大的交流空間。
第二，交易中。剛才說到信息整合，很多客戶都在置疑為什么給中介交代理費，他們認為就提供房源信息、客戶信息，憑什么給那么多錢。其實除了信息整合之外，我認為中介公司存在的真正意義在于促成交易，登記、約看、議價、簽約、過戶、交割是整個流程，在每個環(huán)節(jié)背后中介公司從業(yè)人員起很大作用。先說登記，在客戶看來，僅僅是把信息登記上，但是對房產(chǎn)中介來講，如果真正想把這個信息有效利用的話，要做很多方面工作，比如要判斷信息的真?zhèn)?。其次約看時，跟客戶、跟業(yè)主達成初步意向的方法，要考慮業(yè)主想買房的意愿有多強等等。最后是議價，現(xiàn)在都是透明交易，三方見面簽約，三方見面簽約之前中介公司仍要起到承上啟下的作用，例如房源掛牌價與客戶需求價和具體成交價之間的差距都需要中介公司進行調(diào)節(jié)，要想真正達成交易還是存在很大困難的。議價之后就是簽約，現(xiàn)在，由于網(wǎng)上簽約以及買賣規(guī)范文本的出現(xiàn)，使得簽約比以前相對來講要容易。但緊隨之后的過戶，交割等流程都需要中介公司中從業(yè)人員的專業(yè)水平來幫助客戶完成，以避免遺留問題所帶來的不便甚至法律糾紛。
第三，交易完成后，提供衍生服務，主要有三方面：一個是房款的交割，一個權(quán)證過戶，再一個金融服務。在這三方面實現(xiàn)的過程中，房產(chǎn)中介利用其從業(yè)人員的專業(yè)知識，其所擁有的與銀行等金融機構(gòu)之間的合作關系資源及其良好的信譽可以為買賣雙方提供安全、方便、快捷的服務。
三 調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題及進一步分析
隨著生活節(jié)奏的加快，我們周圍各種中介機構(gòu)越來越多，幾乎是隨處可見，然而很多“黑中介”的丑聞卻讓廣大群眾對中介望而卻步。我們認識的更多是在街道邊那些關于房屋租賃信息的中介，僅僅一間小門面還有不懂專業(yè)知識的一人，試問怎能為客戶提供一個安全的信息環(huán)境？在調(diào)查過程中有很多不規(guī)范的中介機構(gòu)根本不接受我們的作業(yè)調(diào)查，現(xiàn)根據(jù)最后調(diào)查的規(guī)模較大的房產(chǎn)公司的配合，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介本身發(fā)展存在的以下幾點問題：第一，房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全，中介準入門檻低。根據(jù)不少業(yè)內(nèi)人士的看法，在中國各地區(qū)從事房地產(chǎn)中介的機構(gòu)中，存在著不少沒有經(jīng)過房地產(chǎn)主管部門審查的“黑”中介。沒有相關方面從業(yè)證書，利用客戶們求方便的心理，從中騙取錢財。并且行業(yè)監(jiān)管存在很大漏洞，中介公司新老替換快，還有不少是無資格的“黑”中介。所以中介行業(yè)的直接主管部門難以掌握所有公司的底細，監(jiān)管容易出現(xiàn)漏洞。
第二，人員素質(zhì)及信譽偏低。據(jù)調(diào)查結(jié)果，咸陽博大房產(chǎn)分店中只有三名工作人員，主任、助理、經(jīng)紀人各一名，但卻只有經(jīng)紀人是大專文平，其他兩人均為中專或高中文化程度?，F(xiàn)實中則是從業(yè)人員多是沒有房地產(chǎn)評估師和經(jīng)紀人資格的，并不懂得房產(chǎn)的專業(yè)知識。小中介公司在相當程度上沒有按照行業(yè)管理的法律法規(guī)行事，部分從業(yè)人員在銷售中就是靠著隱瞞房產(chǎn)真實情況，欺騙購買方來認購房產(chǎn)。最近幾年，隨著咸陽市經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的熱度也在不斷升溫，消費者對二手房的需求量也隨之不斷增大。但是就目前了解的情況來看，雖然被采訪者告訴我他們博大房產(chǎn)以誠信為理念，在遇到任何事件時都本著實事求是的態(tài)度解決問題，所以至今沒有一起經(jīng)營糾紛，但具體的誠信理念如何落到實處卻仍是很大的問題。因此，如何提高規(guī)范誠信服務意識，加強市場監(jiān)管和行業(yè)自律的力度，引導市場建立有序的競爭秩序，成為了消費者、行業(yè)管理職能部門、房屋中介行業(yè)組織及經(jīng)紀公司共同關注的問題。
第三，行業(yè)內(nèi)不正當竟爭現(xiàn)象。二手房跟一手房有一個最大差別，就是沒有標準化產(chǎn)品，一手房十幾套可能都一樣，但是二手房有很大差別。所以部分中介機構(gòu)隨意制定了不僅嚴重背離正常業(yè)務而且低于成本價格的服務收費標準，極大的干擾了整個行業(yè)的市場秩序。而且又為在其他中介公司成功交易的逃單客戶進行中介服務及過戶、貸款業(yè)務，又嚴重損害了其他中介企業(yè)的合法利益。
第四，房產(chǎn)中介最頭疼的“跳單”問題。在現(xiàn)實當中，我們往往關注房地產(chǎn)中介的失信和欺詐行為，而對買賣雙方違反誠信方面關注的較少。但是跳單行為一直是困擾房地產(chǎn)中介的一大難題，客戶屢屢出現(xiàn)隨意砍價的現(xiàn)象非常普遍，其明確表示中介公司不滿足其價格要求就要逃單，更有甚者連警告和砍價都嫌費事，直接逃單。而中介公司對此類客戶的違法行為進行追究會十分棘手與無奈?？蛻艚?jīng)常要求中介公司對非房產(chǎn)中介職能范圍內(nèi)的交易保證，肆意延伸中介費收取的服務范圍，由此引發(fā)的客戶糾紛常常以中介公司被迫讓利才得以解決，公司的正當權(quán)益會受到損害。
第五，交易缺乏信息共享規(guī)則。截止到目前為止，仍然只有少部分機構(gòu)建立了統(tǒng)一的房源發(fā)布、信息共享、內(nèi)部分工協(xié)作的業(yè)務管理體系，大部分機構(gòu)停留在門店經(jīng)營階段，機構(gòu)內(nèi)部信息共享還沒有實現(xiàn)，由于信息封閉帶來的低效率，加上房地產(chǎn)經(jīng)濟機構(gòu)本身的運作規(guī)范程度還很有限，因此工作質(zhì)量和工作效率往往不能讓交易雙方感到滿意。賣房人為了高價快速的售房，買房人為了盡快的實現(xiàn)置業(yè)，在這種情況下只能同時選擇委托多家中介公司，這樣又進一步導致房源和客源具有很強的不確定因素，導致運行效率的低下，從而使信息封閉還限制了買賣雙方成交價格的博弈，進一步影響了對交易體系的信任度。
四 幾點建議
針對以上這些問題，怎么進一步規(guī)范這個市場呢，我個人的認識有以下幾點：
第一 抬高從業(yè)門檻，規(guī)范房產(chǎn)中介的運行。從行業(yè)資格認可上，先有一個門檻，然后再以此為起點，制定行業(yè)培訓、提升上的一套完整體系，如果一旦從業(yè)人員在從業(yè)當中有任何的信用污點，他就有可能被要求退出這個行業(yè)，只有整個體系完善了，才能夠真正提高整個行業(yè)水準。
第二 建立統(tǒng)一的信息平臺，實現(xiàn)信息共享，同時倡導獨家代理，實現(xiàn)快速交易。建立一個信息對稱、有序競爭、成本合理、客戶信任的交易與服務平臺，有關的房源信息、業(yè)務能力以及企業(yè)和個人的違規(guī)記錄都在統(tǒng)一的信息平臺上。通過這種信息平臺，改變目前信息不對稱的現(xiàn)狀，使政府的管理更透明，企業(yè)的信息更準確，消費者更放心。在統(tǒng)一的信息平臺上推行獨家代理，可實現(xiàn)資源共享、傭金分享的局面，房地產(chǎn)經(jīng)紀人接受客戶委托之后在咱們的平臺上發(fā)布房源，提出分工的條件，全市所有經(jīng)紀人就能夠共享這個房源信息，從而實現(xiàn)比較快速的交易，對買賣雙方來說也是十分利好的一件事情。
第三 強化資金監(jiān)管政策、保障資金安全，針對現(xiàn)在運行中的一些問題，完善相關政策體系，加快資金監(jiān)管的辦事程序，把更大量資金納入多資金監(jiān)管的范圍里。
第四 引導企業(yè)走規(guī)?；?、網(wǎng)絡化的經(jīng)營。對企業(yè)來說，需要引導企業(yè)走規(guī)?；?、網(wǎng)絡化的經(jīng)營途徑，因為單純依靠門店模式成本很大，隨著市場的發(fā)展，更應該逐步走向網(wǎng)絡化經(jīng)營途徑。
第五 中介機構(gòu)的發(fā)展離不開“誠信”二字，現(xiàn)實生活中人們對中介組織的種種誤會都源于個體“黑”中介的不守信行為，只有真正把誠信的含義放到工作中，把誠信做到實處，才能為中介機構(gòu)贏得口碑，才能更好的發(fā)展。
