在當下這個社會中，報告的使用成為日常生活的常態，報告具有成文事后性的特點。報告書寫有哪些要求呢？我們怎樣才能寫好一篇報告呢？下面我就給大家講一講優秀的報告文章怎么寫，我們一起來了解一下吧。

物業調研報告題目篇一

物業管理工作起步較晚，物業管理總體水平較低，主要以三種模式推行：（1）近幾年開發修建的商品房、綜合樓基本推行了專業化物業管理模式，占30%；（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實行自建自管物業服務，占20%；（3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實行自由式物業管理模式，由社區和業主自主聘請民工看大門、打掃清潔衛生，占20%；（4）其余小區和老舊住宅無物業服務和管理，占30%。

一是加強了制度建設。根據國家和省、市的有關規定，結合實際，先后制定了《前期物業和保障性住房物業企業服務收費標準》、《物業企業招投標制度》、《物業管理服務等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業管理工作的開展。

二是推行了“菜單式”物業收費服務模式。制定了《物業管理服務等級標準》，將物業服務內容劃分6個等級、6個小項，服務企業按對應物業收費菜單中的等級服務項目、服務標準進行服務和收費，基本做到了業主期望的“質價相符”。

三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業管理示范小區標準》，對創建示范項目活動進行指導，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示范小區。

四是積極開展了物業宣傳培訓工作。采取多種形式向業主和社會宣傳物業知識，增強業主的物業自治意識，努力贏得社會方方面面對物業管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓，提升物業從業人員的素質，提高物業從業人員的物業服務能力。

（一）歷史遺留問題多，老舊小區治理改造難度大。

近年來，隨著城市建設的不斷擴張和快速發展，以居住環境優美、物業服務規范為特征的現代化住宅小區保持高速增長趨勢。而興建于上世紀八九十年代甚至更早的住宅區，小區的規劃方案比較簡單,內部結構及住宅功能相對落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的先天不足就逐步凸現出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環境衛生差、治安形勢復雜等情況。隨著時間的推移，這些問題已呈集中爆發態勢，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發的社會矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區、北門市場觀音井小區、草壩街將軍公寓等小區基礎設施配套落后，管網嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。

（二）物業管理體制不健全，監管工作合力不夠。

目前，物業管理制度體系還很不完善，物業管理活動涉及到的多個部門，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清，行政管理和物業服務關系還沒有完全理順；市、區、街道、社區之間沒有建立起系統協調的物業管理體制，相關職能部門沒有建立起物業管理聯動機制，如物業管理聯席會議制度、物業企業協會等目前尚未建立或成立。

（三）物業管理專業人才匱乏、編制不足。

目前，部門物業管理專業人才匱乏，其從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員，缺乏專業理論素養和足夠的管理經驗；編制嚴重不足，工作任務重，難以有效地對物業服務企業進行專業指導和監管。區房管局物業管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個物業小區的管理指導工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區無物業管理科室和專職管理人員。物業企業管理人員多為城市下崗再就業人員和農村剩余勞動力，整體素質偏低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。

（四）物業企業市場競爭不足，整體服務水平低。

物業企業缺乏必要的市場競爭，這樣，物業服務企業的整體服務水平也必然較低。特別是相當一部分物業公司是住宅小區原開發企業的子公司，與原開發企業存在依附關系，不是真正獨立的企業法人。甚至有的物業管理人員的工資在原開發企業開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業發展的長遠打算。有的物業服務企業服務態度和質量差，而且還擅自改變物業管理用房、公共建筑和共同設施設備的用途，引起業主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業，無法形成規模，企業盈利能力較差，使物業公司缺乏提高服務質量的動力，影響了物業管理產業的健康發展。

（五）業主委員會組建難，運作不規范。

業主普遍缺乏必要的物業管理知識，自治意識不強，不愿參與物業管理；即使有業主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。全區實施物業管理的居民小區中，只有46個小區成立了業主委員會，不足物業服務小區的5%。

從運行情況看，70%的業主委員會運作不規范，既沒與物業企業簽訂服務合同，也沒制定業主公約和議事規程，監管措施乏力；20%的業主委員會缺乏社區、物業主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢；20%的業主委員會形同虛設，沒有發揮業主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。

（一）列入民生重點，徹底治理推進。

建議組織力量對物業管理服務問題，進行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業管理的成功做法和根據實際特點進行創新結合起來，制定物業管理綜合治理方案，認真落實。

（二）有序推進老舊小區改造工作。

老舊小區主要位于江南老城，建議把老舊小區分片劃區，按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區，對我區創衛生城市、文明城市等影響大的.先實施。三類為改造困難相對較大的小區。四類小區主要是一些改造難度大的小區，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落后的建筑。

（三）建立有效的監管調處機制。

一要繼續加強房屋竣工驗收和物業承接驗收，確保物業服務設施設備保質保量，不出現各種隱患。二要盡快出臺物業管理方面的規范性文件，明確物業服務企業，業主、社區、政府管理部門之間的責任。三要完善規劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網絡等部門組成的協調機構，建立物業管理聯席會議制度，促進其提高服務水平。四要實施街道社區網絡化管理，管理員專人專職，要包片包區，并加大協調物業管理工作力度。

（四）培育物業服務市場。

一要加強對物業服務企業的管理，規范物業服務流程、服務等級和收費標準。要建立企業信用、年審、評比制度，促進物業企業提升服務水平。二要支持、幫助物業企業吸納優秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業務，滿足不同層次的服務需求。三要建立行業協會，發揮行業協會作用，鼓勵物業企業相互學習交流，向一流企業看齊，企業間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協助物業企業學習外地先進經驗，提升我區總體服務水平。四要實行物業管理招投標制度，建立企業、物業公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業企業的信用情況作為招投標、業主大會選聘、小區評優的依據。

（五）多方參與，推進業主委員會建設。

制定出臺業主委員會管理辦法。辦事處及社區要大力推進業主委員會建設，選出真正能夠代表業主利益，熱心公益事業、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業主委員會工作。發揮業主委員會、物業服務企業與業主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關系；學習借鑒外地住宅專項維修資金管理好的經驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率；建立健全業主委員會和業主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制；業主委員會要向業主做好宣傳、解釋、協調工作，發揮自律作用，團結引導業主遵守“業主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業管理費用，自覺支持物業管理工作。

1.調研目的。通過對成衣整套生產流程的體驗，對國內服裝企業的現有運作流程有一個了解和認識，總結生產管理特色，提出改進建議。2.調研企業。泗陽某服飾有限公司。3.時間安排。一周的時間，具體時間安排如下：服裝生產前的準備工作，如服裝接單之后的制板技術及制作工藝分析，對面輔料及里料的認定，制作相應色卡，制版，樣衣制作等，三天時間；裁剪，及縫制環節，兩天時間；后道車間（小后道、綜合后道），存儲，打包出倉，約兩天時間。

該服飾有限公司位于江蘇省泗陽縣經濟開發區，配備了具有國際先進水平的電腦平縫機、雙針機、鎖扣機、粘合機等設備3967臺(套)，是國內規模較大的具有現代化工藝水準的羽絨服生產基地，為集團公司提供配套服務。

該企業是生產基地，在生產模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產工藝單，按照客戶的指令組織生產，為集團公司提供配套服務。右圖為服裝生產管理的系統。下面為該企業的生產過程：生產通知單。由客戶發來生產通知單，根據提供的樣衣進行分析，得出制作成本，與客戶協商達成一致，投入生產之中。分析技術工藝及設計。分析服裝款式的技術工藝，制作難點，對面料、輔料、里料的確定，研制出相應的色卡，以便服裝生產過程準確進行。通過色卡，確定款式服裝的服飾材料之后，通過打板，制作出單件的服裝成衣，由技術部確定裁剪要求、用料結構、縫制工藝要求及步驟等。經過排料劃樣投入生產。裁剪。裁剪是服裝生產的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗片、編號及捆扎等。在額定的縫制車間生產之前完成剪裁的工作。縫制。它是按不同的款式要求，通過合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個工藝處理過程。縫制車間以小組為單位，一個小組36人，1個組長，1個副組長，30個縫位，4個輔助工。后道車間。分為小后道和綜合后道車間。小后道的主要任務是服裝產品檢驗，人數上4個人一張臺板，3個人流動檢查，1個總檢，以及承擔服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質控制。成衣品質控制是使產品質量在整個加工過程中得到保證的一項十分必要的措施，貫穿于整個生產過程及后期的后道、及出廠之前的倉儲管理之中。成品倉儲。制作好的服裝成衣按規定的要求打包裝箱，根據銷售計劃運往地點或返回總公司物流中心等待分配。

在縫制車間會有品質部的巡檢，對于出現的問題及時修正，在小后道車間則是成衣的檢驗，配以流動檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之后，仍會有質檢部進行抽檢，在出倉發貨之前保證服裝質量。

（一）展望未來成衣發展趨勢

1.市場全球化。當今全球化的發展趨勢也給服裝企業帶來新的機遇，與此同時，很多國外服裝企業必定計劃在亞洲開展業務，很多外國企業必定在東南亞建立服裝制造工廠，對我國服裝業也帶來挑戰。2.全面質量管理(tqm)。許多服裝企業正在將全面質量管理方法應用到服裝生產、經營中。按照這一方法，整個組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產品和服務質量的方法，以能夠有效的縮短運轉周期、降低成本和提高生產效率等。3.新技術應用與創新。技術進步促進大量新產品和新工藝的出現。無疑計算機已經并將繼續對企業組織產生最大的影響。在新材料、新方法和新設備方面的技術進步也極大地影響著運作。產品工藝上的技術變化將直接影響到企業組織的產品質量及競爭力。4.流程再造。流程再造是指一切重來，對企業現有流程進行分析，找出問題所在，從而設計出新的企業流程。流程再造的核心是使現有企業流程得到重大改善。與供應鏈管理。erp的核心管理思想就是實現對供應鏈的有效控制。所謂供應鏈是指產品生產和流通中涉及的原材料供應商、生產商、批發商、零售商以及最終消費者組成的一個供需網絡。供應鏈管理從一個全新的高度對物流、資金流、信息流進行有效管理，是一種對原材料供應商、生產制造企業、批發商、零售商以及最終消費者等組成的系統進行的管理。這也是目前許多企業正在積極努力的目標。6.準時化生產(jit)與精益生產(lp)。準時化生產方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準則。其含義是在需要的時間和地點，生產必要數量和完美質量的產品和零部件，以杜絕超量生產，消除無效勞動和浪費，達到用最少的投入實現最大產出的目的。精益生產方式是指運用多種現代管理方法和手段，以社會需要為依據，以充分發揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業資源，最大限度地為企業謀取經濟效益的生產方式。強調的是質量、柔性、縮短時間和協同工作。準時化生產是精益生產方式的核心。

（二）建議

面對市場全球化的現狀，服裝企業在發展上應面對全球化帶來的機遇和挑戰，在發展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利于提高產品效率及運轉周期等，要動員管理者到一般員工都參與的一體化參與方式。基于產品和工藝上的技術變化對于企業組織的產品質量及其競爭力影響很大，對于產品技術上的創新，要及時的體現在產品生產中，要對原材料供應商、生產制造企業、批發商、零售商以及最終消費者等組成的供應鏈管理進行系統管理。

物業調研報告題目篇二

隨著房地產行業的迅猛發展，物業管理行業應運而生，成為新興行業。物業公司大致分為兩類，一類是房地產公司設立的物業公司，法人代表與房地產公司相同，這類物業公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產公司樹立品牌，物業管理較為規范，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤后逐步納入物業管理，并為房地產公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業公司非房地產公司設立，而是為管理某些樓盤或單位物業而成立的物業公司，其管理物業規模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。

（一）規模較大的物業公司的收入及代收費用包括：物業管理費收入租金收入經營停車場游泳池各類球場等公用設施收入清理生活垃圾收入物業大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃氣費房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網費有線電視入網費等。一些規模較小的物業公司只有以上項目中的幾種收入。

（二）物業管理行業企業收費及收入現狀。

1、物業收費面對的是廣大業主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業主因房屋質量問題物業服務質量問題業主已入伙但未實際入住等因素拒交物業費。造成部分物業費收入不能到位。

2、部分物業公司物業費收取未能按照物價部門批準標準收取，在實際收取中采用低于批準的物業費標準收取物業費，再綜合入伙率入住率物業費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業費征收率在30%———80%之間。部分物業公司存在微利經營艱難經營狀態，少數物業公司需房地產開發公司的補貼收入才能略有贏利。

（一）收入不真實。主要表現在以下幾種方式：

1、部分收入不入賬。業戶在繳納物業費或租金時，未能索取發票，部分物業公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。

2、收入不確認，記入其他應付款等科目。部分物業公司在取得物業管理費收入或租金收入時，暫掛預收款其他應付款等科目，以收入不能確認為由，不計入收入，造成預收款其他應付款科目余額較大，收入長期得不到確認，收入與其物業管理規模不相符。少數物業公司以住戶裝修保證金抵業主應繳的物業管理費時，不作收入處理。

3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業費少收兩個月或幾個月；對新入伙戶一年收半年；為房地產公司介紹他人買房，減免當年物業管理費等方式，相應減少了公司應收物業管理費收入。形成應計收入而未計的情況。

4、應收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入，少數物業公司在收取單位物業管理費時，未按規定開具發票，而是以工資日常發生的費用等方式，向對方取得該部分物業管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。

5、補貼收入記往來賬。少數物業公司對于房地產公司物業管理補貼收入，不作收入處理，長期掛其他應付款，以暫借款的名目，少計收入。

（二）納稅申報不規范

1、納稅義務發生時間的變化形成會計準則與稅法差異，造成營業稅當期計稅依據不準確。就一次性收取的物業管理費或房屋租賃收入，根據《財政部國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關于納稅義務發生時間”的規定，單位和個人提供應稅勞務轉讓專利權非專利技術商標權著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款包括預收款預付款預存款預存費用預收定金等，其營業稅納稅義務發生時間按照財務會計制度的規定，以該項預收性質的價款被確認收入的時間為準。也就是說發生在20xx年的上述業務可以按照財稅[20xx]16號文件規定執行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業稅暫行條例》第十二條規定，營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得營業收入款項憑據的當天。第二十五條第二款規定，納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。其納稅義務發生時間具有了收付實現制的特點而不完全屬于權責發生制的性質，在會計處理與稅法存在差異的情況下，應按稅法規定辦理。物業公司應在收到款項時一次性申報營業稅，而不需考慮所屬期。部分物業公司在收取物業費等款項時，采用預收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據所屬期按月分攤結轉收入，按結轉收入申報營業稅，而不是一次性全額申報，按月分攤方式既不符合稅法規定，稅務機關也很難把握，難以核對，會造成申報和稅務管理的混亂，同時滯延了應納稅款。

2、代收費用扣除不規范。國稅發[1998]217號《國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》規定：“物業管理企業代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為，屬于營業稅‘服務業’稅目中的‘代理’業務，因此，對物業管理企業代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計征營業稅。”部分物業管理公司向其他公司收取的手續費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質的價外收費，不作為計稅依據申報繳納營業稅。隨著社會的發展，代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網費有線電視入網費等代收費用政策上未明確是否要繳納營業稅。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長期掛其他應付款，歷年結轉，既反映不出代收的手續費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款。

3、跨年度租金收入企業所得稅問題的政策因素。《企業所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產生歧義，但第十九條第二款規定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，對租金收入的處理作出了具體規定。一次收取跨年度租金收入應一次結轉。根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[20xx]79號）關于租金收入確認問題規定，企業提供固定資產包裝物或者其他有形資產使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

按照以上規定，筆者認為，企業的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分攤結轉，20xx年度20xx年度則應全部結轉，20xx年1月1日后則可一次結轉或按年分攤結轉。在實際工作中，一次結轉還是按年結轉這兩種觀點一直存在，大部分企業的表現形式為按年分攤結轉，主管稅務管理部門予以默認，實際操作上兩種情況都存在。

（三）發票使用不規范。部分物業公司在收取個人業主物業管理費時使用自制收據收取物業管理費，而在收取單位物業費或出租給單位使用的門面時才使用稅務發票，從而造成未按規定向業主開具發票。一方面是業主索取稅務發票的意識不強，按入伙時簽訂的物業管理合同或租賃合同的約定付了物業管理費或租金后，索取稅務發票的意識不強，合法權益未能體現；另一方面，物業公司開具發票的意識不夠，收取款項時未向業主開具稅務發票，或出于某種目的，向個人業主收取款項不開具稅務發票。部分物業公司申報營業稅等稅款后，未領購相對應的發票，造成應開具而未開具發票可以領購又未領購發票的現象。

（四）賬務不健全或不建賬。部分規模較小的物業公司人員少，收入成本核算簡單，設立簡易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費用等情況，稅務機關不能掌握其真實的收入費用等情況。

（五）稅務管理部門收入難核實。采用自制收據收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應地存在問題，稅務部門在核實物業公司管理情況時，可能調查到物業公司管理了多少幢多少套，但入住業戶多少則較難掌握，已入伙業主也有長期不在的情況，已入住的業戶物業管理費也存在征收率的問題，并不能100%到位。物業面積入住率征收率物業收費標準與實際收費標準的.差異，物業公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務機關核實收入難。

（一）宣傳與輔導。一方面稅務機關要加強對物業公司行業政策的宣傳與業務培訓，加強涉稅輔導，向企業財會人員宣傳行業最新政策，提升財會人員對政策的正確理解，準確及時確定收入，誠信納稅，提高企業對稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業主宣傳，提高業主索取發票意識，把索取發票當作一種常態，形成維護自己的合法權益的一種習慣。

（二）規范使用發票，強化“以票控稅”。1物業公司使用稅控機向業主開具機打發票，但大部份物業費需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業費率較高的單位，并且允許該部分企業領用定額發票，方便物業公司因業主未自行繳納而需上門收取物業費。2領取定額發票，但業務量較大的企業領用發票的數量較大，使用也不是很方便，適用于規模相對較小的企業，3領用裁剪式發票或允許企業自行印制專業發票，稅務機關加強控管。4建立發票違規舉報制度，打擊發票違章行為，規范發票開具和使用，維護納稅人的合法權益。

（三）日常管理。建立物業管理明細臺賬，企業每半年報送一次納入物業管理的樓盤房屋門面相應的入住使用及收取物業管理費情況，主管稅務機關在審核后可建立相關動態臺賬，后期的每期數據應呈遞增狀態，如發現異常，及時跟蹤管理。稅務機關應加強稅源調查，實地調查詳細了解企業物業管理項目，各小區物業面積，入住情況門面出租情況，物業費收費標準其他經營項目等情況，與企業自報資料進行比對，分析畢業論文異常，加強巡管。

（四）規范納稅申報及賬務管理。規范企業的納稅申報，企業應及時確入收入，明確應稅收入應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務發生時間，及時準確申報納稅。引導企業規范建賬，規范各科目收入費用成本的確認，如各項收入發生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規模較小的企業，根據物業面積，收費標準入住率等各項指標核定應納稅額。加強評估管理，對零申報戶異常申報戶，與掌握的企業相關情況進行比對，及時評估，糾正企業不規范行為。

（五）部門協作。與房管工商公安房地產開發公司加強協作，了解掌握樓盤開盤出售情況物業公司登記及進入小區情況物業收費標準情況門面出租情況業主入住情況，及時跟進管理。

物業調研報告題目篇三

近年來，隨著我縣城鎮化進程的快速推進，房地產業得到了迅猛發展，建成了一大批住宅小區。在xxxx高速上遠遠望去，一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸，綿延數公里，與防洪大堤交相輝映，奠定了一座現代化城市的雛形。這些住宅小區遍及城區各個區域，配套的小區物業管理也由此經歷了從無到有，從摸索試點到穩步發展，管理對象從單一的住宅小區發展到商場、超市、辦公樓等各類領域，形成了包括房屋及相關配套設施設備的維修養護、環境保潔、安全巡查、綠化管養等各類物業服務。但由于物業管理在我縣起步比較晚，發展相對滯后，出現了大大小小的矛盾和問題，現已成為影響居民正常生活的焦點問題，亟需采取有效對策來加以改進和解決。

截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個，建筑面積123萬平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的64%。建設方式主要為：90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%，商品房占70%，小產全權房占10%，保障性住房占5%。

我縣物業管理有三種模式。一是由物業服務企業管理，全縣有物業服務企業13家，資質全部為暫定三級，從業人員244人，雖然服務小區只有26個，但這些小區住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個，這是小區管理的主要形式，占全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區，涉及小區41個，面積約12萬平方米。

通過統計數字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區處于自主管理或無人管理狀態，關乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業公司管理的26個小區而言，也有收費難、管理難、業主與物業錯位、服務缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環境和生活質量，而且疊加累積極易造成群體上訪，影響全縣穩定大局。分析我縣住宅小區及物業管理，主要有以下五方面問題：

(一)準入門檻低，服務不規范。我縣現有13家物業公司，資質全部為暫定三級，從業人員244人，注冊資本都在50萬—100萬元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實力弱。物業管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒有經過正規培訓，不懂物業服務，更談不上持證上崗，整體人員素質令人堪憂。物業服務大都僅僅限于看大門、搞衛生，業主很少見到物業公司管理人員。小區院內車輛亂停亂放、閑雜人員自主進出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衛生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環境難盡人意。門衛基本上就是開鎖大門、收取停車費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發生。

(二)收費標準高低不一，收費難度大。一方面，物業公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業服務費、地下室服務費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個別小區趕上了咸陽市的.收費標準;除此以外，對出入車輛還要收取停車費。小區收費有的按面積計征，有的按戶平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，群眾反響比較強烈。另一方面，管理無抓手，收費難度很大。舊小區水、電、暖分戶管理，自主購買，物業收費全憑自覺，收費難度很大，一些小區甚至連取暖費都難以及時收取，影響居民生活。新建小區借鑒西安、咸陽經驗，對水、電等實行智能卡統一管理，減少了物業收費難度，管理比較方便，但是個別物業公司在水、電收費中有私自加價行為，監管難度大，業主不滿意。

(三)基礎設施不健全，物業公司不愿管。一是規劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業管理亂。主要表現在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車位和物業用房等基礎設施無法配建，規模小、成本高，物業管理無利可圖，甚者可能虧本，導致物業公司不愿進駐管理，這是造成小區自治或無人管理的主要原因。二是建設工程質量有硬傷。建設工程質量問題本身屬開發商應承擔的責任，但工程交付使用后，因質量問題，物業服務企業與開發商推諉扯皮，業主維權和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運大廈電梯質量問題，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題，上訪時間長達幾年，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開發商必須組織相關單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進行工程總體驗收。但調查中發現，我縣好多開發項目未經任何驗收而擅自交付使用，業主入住后，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問題，引發集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業大廈等開發建設項目，曾多次群訪。

(四)業主結構多元化，維權主張難統一。由于業主來自社會各個階層，社會經歷、收入水平、文化修養等不同，認識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導致物業管理工作難度加大，而且規模越大越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住戶還要收費，意愿不一，相互爭執，難以協商。二是業主錯位，反“主”為“客”。大多數業主對自己的權利和義務認識不清，不知道自己該享受什么權利，履行哪方面義務，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問，聽之任之。相當一部分小區業主委員會不能正常履行職責，幾年難以召開業主大會。三是良莠不齊、素質欠缺。物業服務企業本身是有償服務，部分業主沒有形成對物業管理有償服務意識，缺乏社會公德，只要服務，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業的市儈意識。據調查，縣城各小區物業費收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。

(五)宏觀環境有影響，管理體制未理順。房地產市場與物業管理是皮與毛，唇與齒的關系。有的小區因房地產市場不景氣，建成后入住率低，物業服務經營管理成本高、支出大，服務質量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房，但因工程質量和配套設施不完善，導致物業管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業大廈等。特別是“小產權”房，由于沒有完全產權，規劃設計和工程質量難以監管等原因，遺留問題較多，管理難度很大，已經成為物業糾紛的“多發地”。另一方面，實事求是地講，物業管理工作機制尚未形成。根據中省市關于進一步加強物業管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮(社區)為主體進行社會管理的總體要求，形成以屬地社區居委會為主的“部門(單位)、鎮、社區居委會”三級物業管理體系。但是在現實工作中，全縣物業一旦有問題，鎮和各社區居委會管理職責缺失，由縣物業行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業管理的混亂局面，這也是我縣物業管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。

農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發展的必然要求。基層管理應適應形勢發展的要求，逐步實現以村委會管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務社區居民。對于我縣的轄區物業管理要分類指導，區別對待，標本兼治，穩步推進。

(一)積極探索建立物業監管體系。一是完善機制。物業管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮(社區)為主體進行社會管理的總體要求，建立以屬地社區居委會為主的“部門(單位)、鎮、社區居委會”三級物業管理體系。二是摸清底子。在理順工作關系的前提下，由房管所負責，各鎮(社區)居委會配合，針對城區新老小區進行地毯式調查統計，將各小區的名稱、住戶信息、住房情況和物業管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居委會所劃定的片區將小區的信息分解到各居委會，由各居委會制定具體的實施方案，負責實施小區物業監督管理工作。三是強化業務指導。建議參照外地經驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協調部門關系，提升物業監管水平。

(二)嚴把物業服務企業準入關。凡是進入xxxx縣的物業服務企業必須在物業行政主管部門注冊登記，對于不登記備案的服務企業，一律叫停不得進駐小區開展工作。對于新建開發項目，在發房屋預售證前，要求開發企業對小區進行前期物業招標，選定服務質量好、態度好、信譽好、且管理規范的企業從事物業服務。同時，繳納一定的履約保證金，規范制約物業服務企業行為，便于調處物業與業主的糾紛，防止騙取物業管理資金行為的發生。

(三)加強對物業公司人員的培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今后相當一個時期，物業服務在我縣可能屬于微利行業。但作為服務企業，只有不斷提高自身素質，提高服務質量，才是立身之本，只有服務質量提高了，廣大住戶才會認可。物業行政主管部門應每半年組織一次物業管理知識講座，提高從業人員的自身素質;每年組織一次省級物業從業人員的培訓，力爭在2-3年內全部實現物業人員持證上崗。

(四)強化物業費收繳管理。物業費收繳是困擾物業服務的最大難題，直接關乎物業管理的正常運轉。要解決好收費問題，必須解決好以下三個問題：一是標準。現有物業管理收費標準分類較粗，質量要求不嚴，物價部門應對此調研，細化標準要求。二是抓手。大中城市的小區實行智能卡管理，物業收費比較容易。我縣新建小區水、電實行統一管理，經適房小區還一并納入了取暖管理，物業收費幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區水、電、暖全部分戶管理，自主購買，沒有制約手段，收費普遍比較困難。可以對這樣的小區實行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的1-2項，財政予以適當獎補。改造后聘請物業公司進駐管理。三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結余定期公示，消除業主的思想疑慮。同時，要接受業主委員會的管理，努力提高物業服務管理水平，為業主提供一個舒心的良好環境。

(五)強化對業主自主管理的引導。業主是小區法定的主人，調動業主的積極性，增強業主的主人翁意識對于提高小區管理水平至關重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業管理的推行工作。由居委會牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業主大會成立、業主委員會的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業專項維修資金。指導和監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理或者選聘物業服務企業，調處物業管理服務中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點建立小區黨支部或臨時黨支部，發揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業主對物業管理相關法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務，樹立正確、健康的消費理念，創建宜居小區，構建和諧家園。

(六)加大推進老舊住宅小區整治力度。由縣物業行政主管部門牽頭，各鎮(社區)居委會配合，按照因地制宜，逐步實施，分類管理的原則，采取由物業公司管理、原建房單位管理、業主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進行摸底調查，分類排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，大多數業主同意實行市場化管理的老舊小區，應積極引入物業公司管理;對基礎設施不健全、大多數業主不同意實行市場化管理的老舊小區，應以確保小區衛生清潔和治安秩序為基本服務，由業主委員會自治管理;對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業管理涉及事宜。同時，加強對規劃的執法管理和房地產市場監管，規范并逐步取締“小產權”房，嚴格質量監管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開展物業管理奠定良好基礎。

物業調研報告題目篇四

實習，顧名思義，就是在實習中學習。經過一段時間的學習，或者當學習結束時，我們需要知道我們學到了什么，或者我們應該如何在實習中應用它。因為任何知識都來自實踐，屬于實踐。所以我們必須把它付諸實踐來檢驗我們所學的東西。現在我們就要畢業了，實習對我們越來越重要。剛剛結束的實習階段可以說是我大學四年來最艱難、最充實的時期。

努力工作是因為我剛剛開始工作，不能很快適應很多方面。然而，充實是在這段時間里無法在校園里學到的知識和技能，它進一步提高了自己各方面的素質。同時，實習也給了我一定的工作經驗。這為將來找一份好工作奠定了基礎。現在讓我們總結一下這些天我們工作中的成績和缺點。

首先，總結經驗，其次，有系統地了解自己的工作情況。隨著國民經濟建設的快速發展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環境和居住的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務業，但已經有20多年的歷史。

隨著國民經濟建設的快速發展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環境和居住的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務業，但已經有20多年的歷史。應該說，它積累了一些經驗。從興起到發展，現已成為現代居民不可或缺的服務業。

物業管理能走可持續發展之路嗎?作為一名物業管理專業人員，我在畢業前做了一項實習研究。從xx年xx月xx日至xx年x月xx日，為了進一步鞏固知識，理論聯系實際，我在xx物業管理有限公司進行了為期六個月的訪問和學習實習期間，我們受到xx市xx物業管理有限公司的熱情接待。通過在公司物業管理辦公室實習，我對各地的物業管理情況有了初步的了解。在這個過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了學到的專業知識，為今后的正常工作打下了堅實的基礎。

xx市xx物業管理有限公司成立于5月。位于西城北門陽木橋社區二十號。東接西城路，南接滬寧鐵路，西接豐濱路，北接213國道。它是一家獨立核算、自負盈虧、獨立經營的企業。資質等級為三級，注冊資本100萬元。近年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“高質量、高效率、一流服務、信譽第一”的宗旨。擁有一批大專以上學歷的高素質管理人才，并取得國家物業管理從業人員崗位證書。創建了一個思維積極、技術過硬、工作作風優良的物業管理團隊。公司成功接管xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等住宅區，取得了良好的社會、環境和經濟效益。面對物業管理市場的激烈競爭和困難，公司規劃了良性發展循環。

目前，我們正在積極準備iso9001質量體系認證，并已獲得內部審計師資格證書。公司承諾嚴格按照“城市物業管理優秀住宅小區”的標準制定和完善各項管理制度，充分利用現代管理方法，確保工作順利完成，為業主創造文明、整潔、安全、有序的生活環境，創造舒適的生活空間。我們將繼續創新，努力為西城更多業主和居民提供優質、安全、舒適的服務，進一步提升企業形象，精心打造“新橋物業”企業品牌，讓新橋物業成為物業管理行業的一顆璀璨之星。

“實踐是檢驗真理的唯一標準”。在學習了三年的物業管理之后，我總是想把學到的東西運用到實踐中去。這是我的研究目的之一。此外，我想了解現階段物業管理行業的社會發展情況，為今后正式進入工作崗位打下堅實的基礎。這是我研究的第二個目的。雖然物業管理有著良好的發展前景，但從目前的物業管理現狀來看，行業內部和社會環境之間還有一系列問題需要解決。

只有隨著社會經濟的進一步發展，為物業管理創造良好的外部條件，行業內不斷自我完善，物業管理的美好前景才能成為現實我想通過這次實習，我將對物業管理有一個新的認識和體驗。我將從感性認識上升到理性認識，理論與實踐相結合，把學到的知識運用到社會實踐中，注意把從書本上學到的物業管理理論知識與實際工作相比較，用理論知識加深對實際工作的理解，用實踐驗證學到的物業管理理論，探索物業管理工作的本質和規律從很小的時候起，我就會為自己爭取一個光明的未來。總的來說，它也為物業管理行業走向成熟和健康發展做出了自己微薄的努力。

在本次調查中，我主要對新橋物業管理辦公室開展物業管理工作的特點、方法和操作規程進行了調查和分析。我還初步了解了管理辦公室的設施管理、事務管理和安全管理。調查期間，我主要通過現場采訪物業管理人員和現場調查來完成調查工作。新橋物業管理有限公司現擁有xx、民豐西苑、綠洲花園三個管理區。

實習期間，我深刻體會到新橋房產的優勢及其對黃翔街的影響。新橋物業管理有限公司雖然經過短短幾年的發展，取得了如此巨大的成就，但它離不開新橋人努力工作、創新和挑戰的精神。但是，在看到成績的同時，也發現了一些影響新橋物業發展的問題，總結如下:

首先，內部管理不規范首先，幾個物業管理幾乎都遵循舊的管理模式部門之間分工不明確，制度不完善，程序性和標準化工作流程少，大部分管理簡單粗放。

其次，由于物業管理存在諸多問題，各地制度不完善，關系復雜，需要協調處理的關系眾多，物業管理部門投入了大量精力處理各種關系。處理這些關系當然有利于公司的發展。然而，當內部管理和外部服務被忽視時，不可避免的是本末倒置。這影響了物業管理的健康發展。

第二，責任和權利不明確責任和權利不明確是公司發展的主要障礙。

例如，一些房屋維修問題和設施設備配套問題可以通過談判更好地解決。但更多的是使物業管理工作不能獨立進行，許多問題需要各級審批，導致多重管理，影響了物業管理服務質量的提高和物業管理的健康發展。此外，各物業管理辦公室內部和崗位之間權責不清、職責分工不合理、人員配備不科學，導致工作效率低下、工作鏈條斷裂、工作流程不暢，阻礙了部分工作正常、快速、有效地完成，極大地影響了服務水平的提高。

第三，缺乏專業管理人員由于員工相對缺乏專業知識，他們大多在過程中從事房地產。雖然他們比較有經驗，但缺乏系統的理論知識。此外，由于觀念和資金問題，企業很少引進專業管理人員，導致服務意識差，觀念創新不足，物業管理難以進入良性發展的軌道。

通過對實習的理論研究和實習的磨合，我提出了自己的一些建議和方法:

1.建立一支規范、高效、專業的團隊，做好基礎管理是關鍵。優秀的基礎管理是搞好物業管理的基本點，而員工素質是優質服務的決定性因素，是物業企業可持續發展的關鍵。

(1)規范服務人員形象，加大企業宣傳力度標準圖像包括儀表、語言和行為。儀表標準要求我們的服務人員持有相關證書，穿戴整齊并佩戴明顯標志。語言形象要求服務接待人員說普通話例如，在服務人員的電話接待中，要問的第一個問題是“新橋物業，我能為你做什么”，語言應該盡可能溫暖委婉，包括當與業主發生沖突時，“新橋物業”應該成為每個員工的口頭禪，這也有利于企業形象的提升。行為形象要求每個崗位的員工以標準的方式工作，展示他們的職業風格。這一點對我們的安全人員非常重要。保安人員負責維護社區的公共秩序。因此，他們應該盡力在工作中達到軍事標準。例如，他們不應該走路、抽煙或打架，以免對業主造成不良影響。房地產是一個服務行業，它的行為實際上是一個服務過程，也就是一個服務交付過程。快樂的員工可以平息服務缺陷給業主帶來的不滿和投訴。此外，服務人員的形象也是公司服務的有形展示，向用戶傳達公司的`良好形象。

(2)、完善與物業相關的規章制度和各類檔案維護制度完善的規章制度可以規范員工的行為，有利于整個服務流程的再造，提升企業的外部形象，也是未來創造卓越和9000認證的重要環節。因此，有必要建立家庭員工崗位責任制和崗位內容要求，并確保其得以實施。內部系統的建立必須始終展現絕對服務提供商的形象——以所有者為中心，輻射每個員工的行為。在外部，我們需要建立一個完整的公共系統，包括裝修系統、房屋檢查系統、設備檔案管理系統等。值得注意的是，每個公共系統的建立都應以國家法律和法規為基礎，措辭應盡可能人道。這有利于建立一個清晰合理的服務流程，讓“人人負責一切”，讓每個責任事故都能找出相應的責任人，并能配合相應的獎懲激勵措施

(3)、充分重視業主大會和業主委員會的作用，成為物業和業主之間的橋梁所有業主都是整個住宅物業的業主，而業主大會和業主委員會是他們的代表組織和代表，也是住宅區重大決策的業主。因此，物業管理人員應充分重視自己的角色，處理好自己的關系。業主委員會是業主大會的執行機構，也是物業企業的監督者和助手。一些重大物業事項(物業維修基金的使用、年度預算、物業共用部位的管理等)。)必須得到行業委員會的批準，否則有時對財產的好想法可能成為非法行為。此外，在日常管理服務中，應定期或不定期與業主委員會或業主代表舉行會議，就日常管理中的不足和缺陷征求意見，以提高自身水平。同時，應向業主委員會表達對業主的合理要求，以及個別業主的不合作，要求他們協助解決問題，以便雙方能夠充分了解，并在必要時達成書面協議

2.服務管理應以專業化為方向，融入法制化，走程序化的道路。

(1)、在專業化的方向上，首先要做的是奠定其專業基礎，即讓大多數員工掌握豐富的專業知識和技能，所以企業應該建立一個活躍的氛圍，靈活的學習網絡例如，公司應及時、快速、方便地定制圖書、期刊、報紙等各種專業學習媒體，并配置現代信息網絡(互聯網、局域網等)。)使各種項目的高級視圖成為公司的共享信息。通過學習，員工可以“站在新橋上，跳出新橋”，用領先行業的思想和心態做好每件事。此外，公司還應組織定期或不定期的培訓課程并外出學習。特別值得一提的是，從外出中學到的東西不應該純粹是“借來的”，必須及時根據當地情況加以改變。它應該主要符合公司和社會的實際情況，否則只會浪費大量的人力物力。

實習期間，我在社區管理辦公室接觸到的專業書籍和期刊很少，所以這一點尤為重要。專業技能是服務質量的基礎，應鼓勵員工提出技能改革的方法，參加國家技能考試，獎勵取得一定成績的員工，形成“學有所得，學有所得”的良性循環。第三，專業化還要求明確的部門結構和改進專業結構。例如，綠洲花園在管理一些文件時有一點混亂，因為它的人員很少，而且一個人要負責很多事情。因此，我認為部門結構應該有一個明確的分工，各部門應該形成自己的職責和工作規范，并有相應的配套設施。最后，專業重組是根據各部門所用專業的特點整合專業知識，使每個員工擁有一個專業和多種能力。例如，安全、綠化和工程部門可以在明確部門的基礎上實現“人人都應該學習和理解一切”，并可以在責任人員不在時處理緊急情況。

(2)將法律制度納入其中，就是要求公司的每一項行為都直接或間接地與法律政策相聯系，這也是我們在工作中保持積極地位的關鍵，特別是在處理不協調的糾紛方面。物業公司必須時刻具備法律自我保護意識，也就是說，我們必須在每一個潛在的法律糾紛中采取行動。例如，在綠洲花園，我看到住宅區的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或檢查了房子，就有倒塌的潛在風險，我們的財產也沒有給出任何警告。這是我們的無所作為。萬一發生事故，我們將承擔責任。

如果我們給出一個引人注目的警告，那么我們只能不承擔任何責任或連帶責任。因此，每位員工都應該牢記自我保護的法律意識，以避免不必要的麻煩。物業管理是集勞動服務、智能和管理于一體的特殊服務業。管理和服務的目標是“人”，最終目標是“滿足他人的需求”這里提到的“管理”絕不是簡單的“限制”“管理”是約束，“理性”是說服。只有將約束和說服有機地結合起來，才能實現有序有效的管理過程。因此，其經營管理的復雜性不同于一般制造企業。它的運作和管理是系統的、科學的、積極的和富有人情味的。這是一個涉及自然科學和社會科學以及心理學和行為科學的廣闊領域。

未來，中國的物業管理水平將逐步與世界水平接軌。因此，發展的道路是漫長的，我們每個人都應該下定決心為之不懈努力。我們相信物業管理行業會越來越好!

物業調研報告題目篇五

隨著物業處理標準的不斷完善，業主和使用人法律意見的不斷加強，處理部分監管的不斷加強，住宅小區的違法建設環境得到了有效的把握。然而，在一些住宅區，仍然有非法結構和建筑在休閑天井，花園，陽臺等。、擅自占用房屋各部分、破壞房屋承重布局等。，特別是一些高檔住宅區的居民搬進來后，出現了緊張的違章建筑情況。比如，一些業主和用戶在悠閑的住房平臺上建造陽光屋，甚至增加樓層、改建、擴建、挖掘地下室，這不僅緊張地破壞了社區的集體規劃和和諧環境，也影響了周邊業主。

1.華陽地區住宅裝修緊張近年來，繼房地產、

2.三級市場熱鬧，高檔商品房房二次裝修越來越多。由此，各種違法行為和違法建筑時有發生，引起社會的珍惜。從現在房產局掌握的環境分析來看，緊張有以下幾個特點:

(1)業主由內而外對原房屋進行了完全翻新或改建，改變了原平面圖，如在外墻立面放置玻璃幕墻，從一開始就擴大承重墻，在首層門廳、平臺上建造房間等。非法面積從10到60平方米不等。

(二)采用先進的裝修材料，清新，所有裝修后的房屋都超出了原房屋規劃標準，對社區環境的影響相對較小，周圍房屋的外觀能得到根本保留。

(3)相鄰各方矛盾不明顯，業主委員會通常不直接干預，只是對超出范圍太遠的違章建筑有很大的呼應。

(4)由于業主身份比較特殊，包括有部分是海外業主，物業公司很難直接勸阻，怕平時交試用期費。基于以上近期情況，物業公司的回應:感覺當局對部分處罰處理不力，對違章戶的處罰達不到震懾效果。其他人被迫延遲手續費，只能勸阻，不能停止施工。不然物業公司很被動。但作為大樓的業主，他覺得:由于房屋平面圖在利用上不公平，陳舊，所以在新業主入住或原業主重新裝修時，往往會要求專業的裝修規劃單位從一開始就根據房屋的性質進行室內布置。另外，他有經濟支付能力，使得上述違法行為時有發生。因為樹模型效應，對其他業主影響很大，有收斂的趨勢。

2.進一步加強啟動物業裝修網格化處理

(一)物業管理企業應加強對首室裝修的教學和監督

1.加強裝飾示范動作的宣傳和教學。物業服務企業應根據《物業服務條例》、《上海市物業服務規則》以及前期物業服務公約、物業服務公約、用房公約或業主公約中的約定，履行對業主裝修房的責任，并與相關專業人員共同制定《房屋裝修須知》。

教物業處理公司在處理的物業區域內公布《房間裝修通知單》。同時，將《房間裝修通知單》送達物業辦理區域內的業主或待裝修用戶，并簽收。

2.加強首間裝修前的處理要求物業處理公司告知《規定》在為業主或使用人辦理入住、停續時，必須停止首間裝修，如不破壞房屋承重布局、破壞房屋表面、違章建筑等。停止碎裂部分，不要隨意布置空調室外機，安裝防盜措施。業主或使用人應在裝修房間前書面通知物業管理公司施工單位、工期和裝修內容(包括首間裝修方案和施工方案)，并為裝修施工人員辦理臨時社區通行證。要求物業處理公司關于業主或使用人提供的首間房裝修方案和施工方案已對首間房停止裝修行為進行整改的意見。

為了加強對建設單位裝修行為的處理，物業管理公司可以與房屋裝修施工單位簽訂《房屋裝修處理和談》。

3.加強對首室裝修活動的定期檢查和監督。物業經辦公司要知道，專人要認真教導、督促、處理好首間的裝修活動。業主或使用人入住后，應督促裝修業主、使用人或施工單位服從施工作業。下午18:00至次日上午8:00及節假日期間，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等施工。

物業管理公司在施工人員和建筑材料進入住宅區的施工過程中，如觸及水、電、氣、平面布置等隱蔽工程，應加強每天(包括節假日)的現場檢查和突擊檢查，并做好記錄。發現違規行為，應當采取有效措施予以勸阻、禁止并督促及時糾正。

對于破壞房屋承重布局、破壞房屋表面、違章建筑、拒不整改的.業主或使用人，以及房屋首裝修單位，物業管理公司應及時告知業主委員會，并報告相關行政處理部門依法處理。同時，物業管理公司應指示違反規定的施工人員中斷施工。

4.強化知法、守法、守約意識

物業管理企業應當督促業主或者使用人遵守本條例和其他有關法律，遵守《房屋使用公約》或者《業主公約》的約定。

如果物業管理公司與第一個房間的裝修單位簽署了和談，應該敦促他們保持和談。首間裝修完成后，物業管理公司應及時收回小區臨時出/入許可證。物業管理公司應責成責任人及時修復和賠償對房屋和方法配置造成的損害。

物業處理公司對首間房裝修單位違約，可以根據和談中的約定直接向人民法院提起民事訴訟。

在未成立業主委員會的住宅區，不鼓勵業主或使用人非法裝修。禁止無效的，房地產開發商或者相關業主、使用人可以根據《上海市商品房買賣公約》和《房屋使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

(二)業主委員會應當證明自治的有效性

業主委員會應突擊檢查物業，處理公司的處理和經營情況，督促房間首次裝修的業主或用戶遵守相關標準和協議，及時調整因裝修不當造成的相鄰膠樹，并勸阻、禁止和督促業主或用戶糾正其違法行為。

業主或者使用人違反業主公約，勸阻無效的，經業主大會或者業主大會同意，業主委員會可以向人民法院提起民事訴訟。

(3)區縣房產局應加強對違法裝修的行政管理

區房產局已連續完成行政和法律工作程序。物業處理公司不履行法定職責和任務的，根據《條例》和《細則》的有關規定責令改正，并可處以相應的罰款。如果物業辦理公司違反《條例》和《細則》，情節緊張，區/縣房產局可對低人才等級進行處罰，直至吊銷人才證書。

區縣房產局應及時受理和記錄業主或用戶對違法裝修的投訴，并到現場檢查取證。經查證屬實的，依照《條例》有關法律的規定，責令限期改正，可以并處相應罰款。

物業調研報告題目篇六

為全面了解市場價格和經營企業收費情況，及時收集和匯總翔實的數據資料。根據省發改委《關于下發疫苗、民用爆破器材、物業管理、公路客運價格（收費）調研提綱的通知》，近日××市吉州區物價局課題調研組組織專門力量，就××市中心城區物業服務問題進行專門調研。

據調查。目前，××市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，其中二級資質企業2 家，三級資質企業28 家。管理房屋230萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。其中有壹街區住宅小區獲得省級物業管理示范（優秀）小區稱號，六合盛世小區獲得省級園林小區稱號。物業服務收費率僅達40—60 %，呈現虧損的占98 %。目前，全區90%小區未成立業主委員會。物業管理處于前期物業管理狀態。個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。從總體看，城區物業管理工作存在以下四個問題：

一是物業管理市場處于發育初步階段，市場培育后勁不足。

二是物業服務檔次不高，服務水平總體偏低。

三是業主委員會作用發揮乏力，如何引導廣大業主參與物業管理，如何緩解業主與物管的執收矛盾，舉措不多，效果不顯。四是物業管理行業本身自律意識不強，缺失的監管體制導致物企提供的服務呈現“短斤少兩 ”，甚至“縮水”。

1、物業服務公司小、弱、散突出。隨著房地產業的迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。由于企業管理規模過小，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源浪費，服務效率低、經營效益差。

2、物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。由于我區物業行業還處于起步階段，許多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只好被迫撤離所服務的樓盤，自行“夭折”。

3、拒絕繳納物業服務費現象普遍。有的業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業費表示不理解，導致拒絕繳納物業服務費的現象比比皆是。

新入住業主要交下列費用：物業服務費、裝修垃圾清運費、裝修保證金（裝修無損壞公共設施后全部退還）、電梯運行費4項。大多數業主對裝修垃圾清運費、裝修保證金收費意見較大，導致出現：

1、物業服務費收取難。主要表現在：

一是物管企業一些服務人員責任心不強，服務質量差，服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。

二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。

三是工程遺留問題隨著物業交接，將問題轉嫁給物業服務企業，成為住戶不繳費的借口。

四是由于業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

五是業主物業繳費意識淡薄。

2、水、電收費難。

一是二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。

二是受各種因素的影響，有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。

經營成本購成：人工工資福利占70%，公共水電占6%，設施維護占3%，清潔費占4%，綠化費占3%，辦公費占3%，交通、培訓、服裝、社區文化等費用占3%，稅費占8%。

1、吉州區作為××市中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的.購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業的服務成本，造成物業管理企業難以為繼。

2、由于已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，導致許多小區由于收費率低處于微利狀態，甚至產生虧損。據統計，大部分住宅小區物業服務收費率僅達40—60 %，極個別達到90%以上。

3、當物價部門根據經濟發展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等情況，對物業收費標準作出調整后，部分業主不愿按提高后的標準交費。

由于物業費收入收不到位，小區設備維護、清潔、綠化投入只能打折扣，造成惡性循環。

多層、高層住宅和經濟適用、福利房、商鋪、寫字樓等住宅物業服務費實行政府定價。小區車位租用管理服務費、電梯綜合運行費、二次供水費、裝修垃圾處理費等應實行政府指導價。特約服務費實行市場調節價。

1、完善收費標準，規范物業服務收費行為。建議盡快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系。如《省物業管理條例》中雖明確了各等級物業服務的收費范圍，可細化明確規定在各收費檔次對應物業企業應達到的具體標準。

2、未使用或不入住的房屋，“業主不交納設備運行專項服務費”不合理，也不符合實際，比如：電梯運行服務費。

3、應明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題。

4、房屋公共維修基金的使用問題。按條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過。

5、應明確私家車庫、儲藏間是否要交物業服務費。

6、應明確當業主惡意拒交物業費時，現行辦法是由物業企業起訴業主，耗費了物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡單措施或程序。

7、建議二次供水費由供水公司統一管理，由供水公司上門直接向業主收取。

8、××市環衛部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業承擔，市環衛處每月向物業企業收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環衛處并未提供相應服務，就是做了其中一部分，也屬于其工作責任范疇，所以物業企業不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。

9、《取消江西省發改委贛計商價字（20xx）975號《關于物業管理服務收費有關問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。全面恢復物業服務收費許可證換發和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。同時，強化宣傳發動，引導業主樹立正確的物業消費理念。

物業調研報告題目篇七

一、管理，分別是大自然物業、京興

物業和錢江物業，李家斗小區屬老舊小區開放式社區管理、鈕店灣新村屬農民新村開放式管理。

二、所轄小區的發展現狀

盡管近幾年來市區住宅小區物業管理發展迅速，但涉及到的各類投訴、舉報越來越多，小區居民不滿意，物業公司有意見，物業管理工作越來越難，表現在以下四個方面:

1、物業費用難收繳。物業收費難成為制約物業企業發展的頭號難題，參與座談、調查的物業公司普遍反映，現行物業管理條例明確的收

費標準偏低，小區居民自動繳費意識不強，調查的參與23家物管企業20xx年物管費平均繳費率為62.43%。僅3家企業達到收支平衡或略有盈余。

2、小區物業難管理。由于物業費用收繳不足，物業公司只能降低服務標準，減少服務人員，更加引起小區業主的對立抵觸情緒，從而形成惡性循環。部分小區服務項目只能維持樓道打掃和小區治安等簡單的內容，小區綠化缺乏管護、公共設施年久失修。調查問卷統計，42%的居民認為小區服務質量一般，20%的認為較差。

3、小區環境難維持。總體來說新建小區物業管理較好，老小區、安置區環境差距較大。部分小區內扒翻種植、破綠毀綠、亂拉亂接、亂停亂靠、違章建設等行為屢見不鮮。

參與調查的市民對小區停車問題反映特別強烈，83%的認為小區汽車亂停亂放，33%的認為小區行路難。以蓮花5號區為例，一到傍晚小區道路車滿為患，公共場地擠占一空，不僅小區居民難以出行，而且已經發生過居民家中失火，消防車無法通行、及時施救的嚴重情況。

4、物業經營難陽光。大部分物業公司除物業費用外，還有門面出租、廣告經營等其他收入，但這些收入和公共支出情況不公開、不透明，小區居民無法進行有效地監督和查詢。有6%的被調查對象認為物業公司存在亂收費現象。

三、當前物業管理難的主要成因

1、物業公司缺乏監管。由于房地產業發展迅速，住宅小區數量越來越多，分布范圍越來越廣，但市房管局物業管理科室僅有兩三名工作

人員從事行業主管工作，難以對面廣量大的物業公司進行有效的監督和管理。由于我市尚未制定《物業管理辦法》，街道、社區以及其他有關職能部門的物業管理監管職責還不明確，絕大部分小區沒有成立業主委員會，多層次的物業管理監管體系嚴重缺失。

2、物業收費缺乏手段。老小區執行的物管費政府指導價標準是20xx年制定的，10多年來，勞動用工成本和物價指數翻了若干倍，但物管費標準一直未作較大調整。最低標準只有0.4元/㎡/月，以100㎡住宅為例，全年物管費僅480元。即便如此，物管費用仍然難以收全，由于多種原因業主往往拒絕繳納物業費用。

物業公司沒有任何強制手段，也不能夠采取斷水斷電等粗暴辦法。部分物業公司迫不得已到法院起訴，但是耗時長、費用高、執行難，即使贏了官司但卻輸了人情。

3、開發企業缺乏責任。由于房屋漏水、滲水等房屋質量問題開發商一直未能與業主達成協商，最后導致許多業主以拒交物業費的方式來表示不滿。如大自然城市花園小區，

4、小區業主缺乏素質。

隨著城市化進程不斷加快，越來越多的農民轉為市民，但是自身素質還未能夠得到提高。小區內破綠毀綠、違法搭建、亂停亂放的行為屢禁不止。物業管理公司沒有行政執法權、處罰權，只能通過宣傳說服等思想工作進行勸導。

5、職能部門工作缺位。住宅區中的私挖地下室、違章搭建、破門開窗、車輛亂停、馬路市場、噪音油煙、養狗問題等等，不論是按照《國務院物業管理條例》的規定，還是從實際出發，都應該由相關職能部門處理。但實際工作中，不少職能部門對住宅區中發生的問題處理不及時，

甚至推諉扯皮，敷衍塞責。

四、破解住宅小區物管難的思考與對策

分析市區物管難的現狀、成因及其影響，學習借鑒先進地區比較成功的做法和經驗，現提出如下建議。

（一）迅速制定出臺物業管理辦法，加強物業行業監督管理

針對當前物業管理工作中存在的問題，由市房管、法制部門抓緊制定出臺符合我市實際的《物業管理辦法》，進一步明確開發商前期物業管理職責、業主委員會工作職責、物業收費標準、相關法律責任等等，確保物業管理工作有法可依。

學習借鑒武漢市做法，在《物業管理辦法》中進一步明確各相關職能部門的工作職責，以及違章建設、亂停亂放、破墻開店等違法違規行為的處罰辦法。

進一步強化市房管局物業監管力量，適當增加人員和經費，確保能夠有效地開展好工作。督促加快建立專門的管理機構，暢通群眾申請使用渠道，不斷提高資金使用實效。

（二）加強建筑質量與規劃監管，把好前期物業管理交接關

規劃、建設等部門應加強對開發商公共配套設施建設的督促與檢查，確保嚴格按規劃執行，各項配套齊全。尤其是要確保停車位建設到位，留足小區停車空間，從根本上解決好小區停車難題。做好前期開發商與物業的交接監督關，防止因交接不清而出現開發商與物業公司互相推諉、侵害業主合法權益的.情況發生。

打破“誰開發誰管理”的壟斷經營模式，讓業主與物業公司在市場中進行雙向選擇，把物業管理提前介入作為核發商品房預售許可證的前置條件，切實把好對前期開發商選聘物業公司的入門關，加強對前期物業服務協議和物業服務合同的審核，讓業主在購買物業時就了解物業管理的具體事項，包括服務內容、服務質量、收費標準及業主入住公約等有關規定，以維護業主的合法權益。

（三）完善物業管理收費制度，切實解決物業收費難題

結合我市實際，制定出臺物業管理收費實施細則，市物價部門要進一步提高現行收費標準，確定上下浮動幅度，由業主委員會和物業企業根據服務質量協商議定，報價格部門備案。

①加快建立并大力推進“分等定級、質價相符”的物業管理收費制度，加強對物業收費的監督檢查，督促物業企業在其服務區域內的顯著位置或收費地點，公示服務內容、服務標準、計費方式，減少亂收費現象的發生。

②針對物業收費難的問題，建議推行刷卡收費方式，新建小區統一設置門禁系統，必須刷卡方可進入。業主只有自動繳納物業管理費用后，才可憑ic卡可進出小區、乘坐電梯。這樣既能將閑雜人員阻止在小區之外，又能夠確保收足物業管理費用。對老舊小區惡意拖欠物業費用的住戶，可以借鑒新加坡的做法，建立業主不交費限制過戶制度，納入銀行個人征信系統。

③針對物業糾紛的多發、突發、標的小、處理急等特性，建議參照勞動仲裁模式設立訴前物業糾紛仲裁機制，在各市（區）設立物業糾紛仲裁庭，采取快速靈活的調查和現場勘查等方式固定證據，快速裁決，及時解決糾紛。

物業調研報告題目篇八

根據縣政府統一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執法局、**鎮組成了調研組，對城區各集貿市場物業管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場物業管理，改善市容市貌，創造良好的城市環境。

城區現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建

集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環境和城市整體形象的一個重要體現。從調查的情況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環境、提升城市品位、創建文明城市的最薄弱環節，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：

（一）綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。

旺業大市場商戶入駐后，開發商安良公司當初也曾聘請物業公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質參差不齊，物業管理費不能收繳到位，物業公司經營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業大市場、秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。

（二）開發建設市場的企業建市場與管市場錯位，權責不明確。

（三）少數市場經營氛圍不濃、不景氣，經濟效益低下。

金源菜市場內有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經營外，市場內門面房盡管已售出，但大多數基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的`交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經濟效益十分低下。

集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿市場交易環境，保護經營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經濟發展，是加強集貿市場物業管理的根本目的。現就下一步工作提出如下意見：

根據我縣城區現有集貿市場現狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場由于已劃入零碑地塊老城區綜合改造項目范圍，不宜對現有市場進行改造。縣商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產權分散，居民區與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類是市場規模程度較高，商住戶較集中的旺業大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場、秀獅商業步行街、舒州農貿市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業管理。

物業調研報告題目篇九

隨著物業管理法規的不斷完善，業主、使用人法制觀念的不斷增強，管理部門監督管理力度不斷加強，居住小區違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區依然存在著擅自在天井、庭園、陽臺等部位搭建違法建筑物和構筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結構等現象，特別是一些高檔小區居民入住后，出現了比較嚴重的違法搭建情形，如有的業主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽光屋，甚至加層、改建、擴建、開挖地下室，不但嚴重破壞了小區的整體規劃與和諧的環境，還影響了相鄰業主、使用人的日常生活，引發了不少矛盾糾紛。

近幾年，隨著房地產二、三級市場的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時有發生，引起社會的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個特點：

（一）業主將原房屋從里到外徹底進行裝修或改建，改變了原始設計風格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴建，底層門廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60m2不等。

（二）使用的裝飾材料比較高級、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設計標準，對小區環境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。

（三）相鄰關系矛盾不特出，業主委員會一般也不直接干涉，只是對過分超出范圍的違章建筑反響較大。

（四）由于業主身份比較特殊包括一部分系境外業主，物業公司較難直接進行勸阻，怕影響管理費的正常交付。

基于以上現狀從物業公司反映：認為政府管理部門處罰力度不夠，對違章戶的處罰達不到威懾作用，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻，無法阻止施工，否則發生沖突物業公司很被動。

然而作為搭建的業主卻認為：由于房屋設計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當新購房業主入住或原業主二次裝修時，往往請專業裝潢設計單位對房屋重新按個性化進行室內布局，加之在經濟上有支付能力，使上述違章行為時有發生，由于示范效應，對其他業主影響較大，有趨同傾向。

（一）各物業管理公司應當加強對住宅裝修的指導和監督

1、加強規范裝修行為的宣傳和指導

物業管理公司應當依據《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》的規定和《前期物業管理服務合同》或《物業管理服務合同》、《住宅使用公約》或《業主公約》的約定，履行對業主裝修住宅的管理職責，并制訂《住宅裝修須知》，配備相關的專業人員，加強對業主裝修住宅的宣傳、指導和監督。

指導物業管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業小區內一并公告。同時，把《住宅裝修須知》送達物業管理區域內待裝修的業主或使用人并簽收。

2、加強住宅裝修前的管理

要求物業管理公司在為業主或使用人辦理入住手續時，必須告知《條例》中規定的不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調室外機和安裝防盜設施等注意事項。

業主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內容（包括住宅裝修設計圖、施工方案）等書面告知物業管理公司并為裝修施工人員辦理小區臨時出入證等手續。

要求物業管理公司對業主或使用人提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的`提出整改意見。

為加強對施工單位裝修行為的管理，物業管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協議》。

3、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監督

物業管理公司應當明確由專人負責對住宅裝修活動的指導、監督和管理。當有業主或使用人已入住的，應當督促裝修的業主、使用人或施工單位遵守施工作業時間，晚間18:00時至次日上午8:00時和節假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生嚴重噪聲的施工。

物業管理公司對進入小區的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程的，每天應當加強現場巡視和檢查（包括節假日）并做好記錄，發現違規現象，應當及時采取有效措施進行勸阻、制止并督促改正。

對損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業主或使用人及住宅裝修單位，物業管理公司應當及時告知業主委員會并報告相關行政管理部門依法處理。同時，物業管理公司應當責成違規裝修的施工人員停止施工。

4、加強知法、守法和履約意識

物業管理公司應當督促業主或使用人遵守《條例》等相關規定、遵守《住宅使用公約》或《業主公約》的約定。

物業管理公司與住宅裝修單位簽訂協議》的，應當督促其履行《協議》。在住宅裝修施工完成后，物業管理公司應當及時收回小區臨時出 入證。對造成房屋和設施設備損壞的，物業管理公司應當責成責任人及時進行修賠。

物業管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據《協議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

在未成立業主委員會的住宅小區，業主或使用人違法裝修經勸阻。制止無效的，房產開發商或相關業主或使用人可依據《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

（二）業主委員會應當發揮自治管理作用

業主委員會應當經常檢查物業管理公司的管理和服務狀況，督促住宅裝修的業主或使用人遵守有關的法規和約定，及時調解裝修不當 引起的相鄰糾紛，對業主或使用人違法行為進行勸阻、制止并督促其整改。

對業主或使用人違反《業主公約》勸阻無效的，經業主大會或業主代表大會通過，業主委員會可向人民法院提起民事訴訟。

（三）各區縣房地局應當加強對違法裝修的行政執法

區房地局不斷完善行政執法工作程序。對物業管理公司不履行法定管理服務和義務等行為，應當根據《條例》和《規定》的相關規定責令其改正，并可處相應的罰款。對物業管理公司違反《條例》和《規定》情節嚴重的，區縣房地局可作出降低資質等級的處罰，直至吊銷資質證書。

區縣房地局接到對業主或使用人違法裝修的投訴，應當及時受理、立案并到現場調查、取證。核實，經核查屬實的，根據《條例》的相關規定，責令其限期改正，可并處相應的罰款。

物業調研報告題目篇十

物業管理是今年鎮經濟工作會議確定的三個突破之一。物業管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰、自我加壓、探索新課題的過程。

上半年，鎮城管辦在七個城區社區各選一處居民小區做為物業管理試點，打破社區原有的小區負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區開展物業管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業主委員會。城市七個社區的試點具體情況為：

1、社區：社區選擇三星花園小區做為試點。三星花園位于東城區閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區前期開發遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區建立物業管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區在小區召開了業主委員會籌備會，向各家各戶發放了物業管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業主委員會。

社區去年最先推行物業管理，并成功地在糧食局小區成立了業主委員會，建立了業主規約，協助小區實行了物業自治管理。今年，社區將綜合批發城作為物業管理重點整治單位。綜合批發城有業主近三百戶，建成十多年來，沒有物業管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛生創建的死角難點。經走訪，綜合批發城要實施物業管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協調，目前成立了小區業主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發商爭取了兩間門面作為物業管理用房，已由致遠物業公司拿出了初步管理方案，并正在協商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發城小區召開全體業主會議，正式宣布小區管理移交縣致遠物業管理公司，該小區走上規范化管理軌道。

試點一：佳美公司宿舍區。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區（建筑公寓）移交社區，并和鎮政府簽定協議，不再承擔建筑公寓內的衛生創建等任務，請求取消建筑公寓做為其創建包干責任區。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區在小區內實施過物業管理，后因少數業主私搭亂建而中止，成為無人管小區，后來小區衛生包干到佳美公司，但缺乏長效管理。現在社區已召集業主代表開會，下發選票，籌備成立業主委員會，下一步再確定物業管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協助，在現場走訪了業主。針對院內的環境問題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協調會，解決環境問題后再議物業管理事宜。

老西門社區做為老城區，無人管小區最多，縣長熱線投訴最多，創建任務最難，實施物業管理的難度也最大。社區先后在百貨庭院、電影庭院、土產庭院、醬園廠庭院、商業新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業主意見，了解物業管理現狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產庭院實施物業管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業管理用房和大門的問題。

試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業一直由市管中心（宏天物業）管理，但建設方和業主對物業管理強烈不滿，準備重新聘用物業服務企業。經社區推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業公司接管。從五月份開始，致遠物業開始走訪業主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業公司。

試點二：旺佳園。旺佳園共有業主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業管理費，兩年期滿后，物業公司退出，現在小區沒有物業管理，而且由于以前管理不規范，公共部分占用嚴重，業主強烈要求實施物業管理。目前，社區已在小區內召開了業主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規，投票選舉了業主委員會，下一步準備擬定物業管理方案并召開業主大會。

物業調研報告題目篇十一

物業企業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規范的物業企業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。我會于20xx年1月至7月對河北區居民小區物業企業管理狀況，特別是對三和小區和金兆園小區進行了調研。現將調研情況報告如下：

三和小區，人口近萬人，地處城鄉結合部，小區經歷了九個物業公司和三屆業主委員會，人員較復雜，管理難度較大，現物業公司是容心物業公司于20xx年9月接手三和小區的物業企業管理。每年應收物業費100萬元，現在只能收上來4萬余元，收繳費用不足以維持日常開銷，水電費都有拖欠。許多業主借道路、房屋質量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業費。金兆園小區，20xx年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。20xx年12月初物業撤出，后由明星物業接管，次年撤出。現在，電梯維修費無從解決。

盡管兩個小區情況有異，但存在有許多共性的問題，并在很大程度上反映了我區物業企業管理的現狀和病疾。

（一）地產遺留問題。由于物業企業管理沒有在房屋開發建設階段就進行介入，因此開發建設的不合理成了后來物業企業管理的眾多矛盾的根源。開發建設遺留問題主要表現在：一是規劃變更導致業主權益受損。房屋格局和小區環境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設備質量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經營收益分配等問題，是業主與開發商爭議的核心問題。如金兆園在地產建設階段，就在二次供水和電梯質量等方面留下了嚴重后患。三和小區的開發商也遺留下房屋質量等問題。這些都為日后物業企業管理埋下了隱患。

（二）物業企業管理企業管理水平低，人員整體素質不高。一是某些物業企業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，同時存在侵害業主利益的行為。二是某些物業企業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業企業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。

（三）小區業主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用，難以發揮其應有的功能；二是缺乏安全意識。少數業主認為房子是自己的，屬私有財產，便無所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其它業主的合法權益。四是缺乏環保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養大型寵物，在小區寵物糞便隨處可見。

（四）物業公司對業主的違規行為處置力度不夠，沒有執法權。而政府相應的執法機構又力不從心，執法缺位。比如，對有些業主的私搭亂蓋、車輛不按規定停放以及破壞小區設施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執法部門，而無他法。結果常常是業主我行我素，造成惡性循環，以至小區環境和設施每況愈下。

（五）物業公司收物業費困難。業主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業服務企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質量下降，于是更多業主對物業服務企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。小區環境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業服務企業，還有園區內的所有業主。比如三和小區的狀況就是一個很好的例子。相反，現每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費用沒有拖欠的，因為這是政府行為，如果你不交費，這些職能部門有權停水停電，沒有一點商量，現在只有物業費可以拖欠，因為它是企業行為。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業費，你不會把我怎么樣，這是物業公司目前最撓頭的事。

（六）使用上缺乏健全的機制和有效的`監督，大修基金保值、增值難。按條例規定，當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

（一）依照20xx年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和20xx年9月1日正式實施的《物業企業管理條例》，研究制定我區《物業企業管理水平評估細則》，提高物業企業管理，并做到有法可依。

（二）建立政府相關執法部門與物業公司、業主委員會三方的聯動機制，有效處置小區內的各種違法違規行為。并在街道辦事處一級設立物業企業管理糾紛處置辦公室，作為三方聯動機制的行動軸心。

（三）為促進物業企業管理市場的發展，培育物業企業管理的核心品牌，鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，在政策上實施優惠政策，并創造競爭氛圍，做大做強我區物業企業管理業，為我區和諧社區建設鍛造實業新軍。

（四）確保房屋大修基金的安全使用，實現大修基金保值增值。建議對業主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區（大廈）開一個總帳戶，按每戶業主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉存到業主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業主們投票表決，委托專業機構對物業公司預算的維修費用進行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監督，對維修質量進行鑒定。

（五）加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念。按時繳納物業企業管理服務費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關的費用是每個業主（住戶）必須履行的義務，大家應當積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業企業管理服務費都是違法的。

物業調研報告題目篇十二

物業管理是今年鎮經濟工作會議確定的三個突破之一。物業管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰自我加壓探索精選論文新課題的過程。

一目前我鎮物業管理試點工作開展情況

上半年，鎮城管辦在七個城區社區各選一處居民小區做為物業管理試點，打破社區原有的小區負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區開展物業管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業主委員會。城市七個社區的試點具體情況為：

1社區：社區選擇三星花園小區做為試點。三星花園位于東城區閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區前期開發遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區建立物業管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區在小區召開了業主委員會籌備會，向各家各戶發放了物業管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業主委員會。

二社區：社區去年最先推行物業管理，并成功地在糧食局小區成立了業主委員會，建立了業主規約，協助小區實行了物業自治管理。今年，社區將綜合批發城作為物業管理重點整治單位。綜合批發城有業主近三百戶，建成十多年來，沒有物業管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理衛生創建的死角難點。經走訪，綜合批發城要實施物業管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池拆除消防通道上的違章建筑恢復大門及門崗提供物業管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協調，目前成立了小區業主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發商爭取了兩間門面作為物業管理用房，已由致遠物業公司拿出了初步管理方案，并正在協商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發城小區召開全體業主會議，正式宣布小區管理移交縣致遠物業管理公司，該小區走上規范化管理軌道。

三觀山社區：試點一：佳美公司宿舍區。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區（建筑公寓）移交社區，并和鎮政府簽定協議，不再承擔建筑公寓內的衛生創建等任務，請求取消建筑公寓做為其創建包干責任區。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區在小區內實施過物業管理，后因少數業主私搭亂建而中止，成為無人管小區，后來小區衛生包干到佳美公司，但缺乏長效管理。現在社區已召集業主代表開會，下發選票，籌備成立業主委員會，下一步再確定物業管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協助，在現場走訪了業主。針對院內的環境問題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協調會，解決環境問題后再議物業管理事宜。

四老西門社區：老西門社區做為老城區，無人管小區最多，縣長熱線投訴最多，創建任務最難，實施物業管理的難度也最大。社區先后在百貨庭院電影庭院土產庭院醬園廠庭院商業新村橋頭花園等地開會走訪，征求業主意見，了解物業管理現狀，最終確定在電影庭院醬園廠庭院和土產庭院實施物業管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業管理用房和大門的問題。

五渫陽社區：試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業一直由市管中心（宏天物業）管理，但建設方和業主對物業管理強烈不滿，準備重新聘用物業服務企業。經社區推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業公司接管。從五月份開始，致遠物業開始走訪業主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業管理費，兩年期滿后，物業公司退出，現在小區沒有物業管理，而且由于以前管理不規范，公共部分占用嚴重，業主強烈要求實施物業管理。目前，社區已在小區內召開了業主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規，投票選舉了業主委員會，下一步準備擬定物業管理方案并召開業主大會。

六中渡社區：社區選擇小區做為試點。小區是原廣福橋煤礦職工宿舍區，有業主近七十戶，改制后由社區接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區還要負債投入。今年，社區在該小區率先推行物業管理，組織召開業主大會，選舉成立了業主委員會，并協助完善了業主規約。六月份，小區正式開始自治管理。

二物業管理工作開展過程中存在的難點

1社區對物業管理的社會效益認識不足。個別社區認為物業管理與小區管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。

2硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規范，無門崗和門廳，現在組織修建也不好規劃。二是居民區下水道電路等物業管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。

3規范控制混亂。小區內亂搭亂建現象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。

4收取物業管理所必須的費用存在一定的難度。有些業主認為物業公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。

5物業管理企業動作欠規范。現有的幾個物業管理企業，市場化程度不高，管理不是很專業，缺乏先進的管理經驗與模式，營利的目的太明顯。

6前期物業管理不規范，開發建設所遺留下來的問題對物業管理形成了極大的障礙。

7業主大會難組織。居民對物業管理的含義認識不清信心不足，參加會議的積極性不高。

8媒體關注程度不夠。

三對我鎮開展物業管理工作的幾點建議

1嚴格執行物業管理的法律法規及規章，使物業管理的管理服務經營收費等各方面各環節做到依法管理和運作。政府要加強服務意識，出臺相應的扶持政策，為廣大企業營造良好的發展環境，提供宏觀的政策支持與引導。建立物業管理市場準入制度。加強物業管理市場的培育，鼓勵房地產開發房地產管理分業經營。鼓勵開發商從社會上聘請那些經過實踐被業主認可的物業管理公司來進行專業化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業管理公司，引進競爭機制，促使物業管理行業朝高度市場化方向發展。

2物業管理企業要按照“產權明晰權責明確政企分開管理科學”的要求，建立現代企業制度。要逐步提高物業管理從業人員的素質，多種渠道多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供人才資源。

3社會公眾應客觀公正的看待物業管理這一行業，加深對這一行業的了解并對這一行業的作用充分重視，促使業主形成正確的物業管理消費觀念。

四下一步工作重點

一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；

二是建立健全新的物業管理模式和管理機制；

三是加強業主大會組建的指導監督工作；

四是進一步規范前期物業管理招投標工作；

五是建立“質價相符”的服務收費機制；

六是大力提高物業管理從業人員素質；

七是理順好物業管理與社區建設的關系。

物業調研報告題目篇十三

隨著城鎮化腳步不斷推進，各地新興小區如雨后春筍般圈地而起，五花八門的物業公司也有了巨大的發展空間，物業的品牌價值也成為了房地產商手里越來越重要的籌碼。物業對小區的管理與城管對于城市的管理如出一轍，同時也有著包含關系。物業管的不光是小區整體環境，還要解決每個業主日常所遇到的問題。當小區內住戶的某些行為觸犯到城市管理相關法規時，就進入了城管管轄范圍，要解決好這些物業、城管均可介入的問題往往需要雙方開展協作。

在現實中，諸多問題使得原本可以開展協作的部分反而成了城管執法過程中的瓶頸。由于物業平時與業主關系密切，有的物業管理人員與業主幾乎如親友般熟悉，出于感情層面以及日后相處考慮，物業在遇到業主有違法行為時往往容易采取回避乃至包庇業主的措施，以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執法人員在期望通過物業與業主溝通時吃到了無數閉門羹。

而如果物業管理者們更深層地思考下業主的違法違規問題，不難發現，只要有一戶業主帶頭不遵紀守法，并且被縱容和默許，就會有更多家業主來鉆法律漏洞以謀私利。這些業主行為最后往往影響到周邊業主的共同利益，造成其他業主的.不斷投訴，將物業置于眾矢之的。物業若能配合執法力量做好嚴管嚴打工作，及時先行溝通處理并主動反應上報業主違規行為，那么日后的管理將輕松很多，同時也能得到更廣大業主的好評。

物業與城管開展協作應有效地發揮雙方的獨有優勢，互相填補不足。物業掌握著業主的基本信息，對整個小區有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便于作一些溝通調解工作，也能為城管執法過程中需落實的細節問題提供更多綜合的建議，以盡量減少執法過程所產生的其他負面影響。城管依照國家法律法規辦事，當物業的人情牌、管社區管理辦法行不通時，就需要城管介入，以更明確的行政職權來對業主行為作約束。城管借物業之巧勁，物業借城管之利劍，兩者協作方可攻堅克難。

城管與物業協作需要在平時就建立起一致思想，統一戰線，在關鍵時刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁，多開展交流活動，落實現行政策，分析潛在問題，及時做好準備，提前給業主打好預防針。

新形勢下物業與城管打交道會越來越頻繁，有團結協作的心，運用好方式方法，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優化物業城管協同管理格局。

物業調研報告題目篇十四

近年來隨著天津市城市建設的發展,房地產開發突飛猛進,一座座風格迥異,設施齊全的住宅小區如雨后春筍般地聳立起來,為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業管理作為新興產業也如影隨形同步興起,應運而生的物業管理肩負起了小區建設、環境綠化美化、公共衛生、安全保衛、水電暖的日常維護保養等工作,到目前涉及的范圍已逐漸發展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮居民區,同時隨著政府機構的體制轉軌和企事業單位的改制,政府機關、學校、醫院等單位的后勤服務也走向社會化。物業管理作為城市規劃、建設的合理延伸,將成為城市管理的重要組成部分,同時也為下崗人員提供了廣闊的就業空間。

1.經濟的發展帶動物業管理企業不斷發展壯大

天津市的物業管理企業起步較晚,第一家注冊的物業管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時全市只有十幾家物業管理公司,管理總面積只有100萬平方米。但隨著天津市經濟快速發展,物業管理企業不斷發展壯大,到20xx年6月天津市物業管理公司已發展到642家,管理總面積達到8652萬平方米,占全市住宅存量的56%,實施物業管理的項目已達到1600多個,從業人員超過5萬人,營業收入突破10億元。

2.物業企業服務的領域更廣,服務內容更寬,形式更加多樣化

城市建設進程的加快使物業企業逐漸發展壯大起來,過去物業服務只需要清潔工、門衛、綠化等幾項服務。近幾年,隨著物業體制的不斷深入和產業結構的調整,物業服務的形式也從單一的服務發展到形式多樣的服務。如:家電的維修、接送上下學的學生、送水入戶、代買飛機車船票等。特別是隨著機關企事業單位后勤的社會化,大型物業公司已將物業服務的重點從對居民小區的物業服務延伸到工業區、學校、醫院、車站機場、商場、辦公樓宇等地方。如國際商場物業管理公司先后接管了師大北里、賽博數碼廣場、博士后公寓等單位。金廈物業管理公司除了原來所管的居民區以外,從20xx年-20xx年3年間開發了民政局大樓、長泰公寓、南開商業銀行、河北職業學院等多家企事業單位的物業服務。物業管理面積也由1994年的6萬平方米,達到目前的近40萬平方米,增加了5.7倍。十年間,物業管理的面積年遞增速度達到20.89%。此外,物業管理公司的服務領域也開始向更寬更廣的方向拓展,部分物業管理公司已由簡單的服務職能轉變為生產與服務相結合的復合型的物業管理企業。例如,有的物業公司瞄準市場需求專業化、規模化生產立體車庫的汽車停放架;有的物業公司與相關的技術部門合作生產市場需求廣闊的鈉離子水,不僅滿足了市場需求也進一步壯大了企業規模,積累了雄厚的資本,為吸納更多的下崗人員的再就業提供了物質保障。

3.舊區物業管理化為物業服務業提供了難得的機會

去年是市委、市政府對天津市成片舊樓區進行綜合整修的第一年,據統計,實施舊區物業管理的項目為社會提供了就業崗位1448個,安置了下崗失業人員924名,其中4050人員757人。據有關部門預計今年天津市新增物業管理面積1200萬平方米,累計達到9210萬建筑平方米。全市住宅物業覆蓋率達到65%以上,為社會可提供4000余個就業崗位。社會對物業服務的需求不斷加大,為物業企業的發展提供了難得的發展機遇。

制度改革和住房商品化的發展,物業服務業這一新興行業進入了一個迅速蓬勃發展的時期,截止20xx年底,物業公司總數已超過2萬家,從業人員超過230萬人,相當于我國社會服務業從業人員的23%。

由于物業服務業的服務項目、內容與多數下崗人員的能力特征相吻合,為下崗人員提供了新的就業渠道,這使越來越多的下崗人員加入到了物業服務的行列,物業企業的發展為天津市的再就業工程提供了廣闊的空間。

1.從物業企業的服務內容和項目看適合下崗人員的再就業。

物業企業按照社會化、專業化原則對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地進行管理,向住戶提供全方位的綜合性服務,是集管理、經營、服務為一體的有償勞動單位,是社區服務業的重要組成部分。從物業企業服務的內容看:主要包括有償服務和無償服務。無償服務包括(1)小區內衛生保潔、綠地的維護、小區安全保衛、存車場秩序的管理。(2)高層電梯的管理和維護,小區內的消防保安、水電暖的維護保養等。有償的服務包括:(1)家政服務包括:家務勞動、護理、照顧老人及兒童、看護病人等。(2)代買機票、送水入戶。(3)業主家中設備的修理(疏通管道、抽水馬桶的修理、修理水箱潔具等)。

從物業企業的大部分服務內容看,對從業人員所需的知識和技術水平要求不高,但要求從業人員具有一定的生活經驗以及一定的責任心和吃苦耐勞精神,因此,物業服務很難適合年輕人的擇業標準,但適合下崗人員的再就業。

從物業企業吸納的人員看,大部分是來自企事業單位的下崗分流人員及農村剩余勞動力,為解決產業結構調整中的就業問題作出了重要貢獻。據有關部門估計,今后十幾年內,城鎮每年要建7億平方米的住宅,按普通住宅每20xx平方米、高檔住宅每1000平方米安排一人就業計算,僅新建住宅物業管理每年可安排45萬-50萬人就業。

2、天津市物業服務業的發展著眼于下崗人員的再就業,吸引越來越多的下崗人員加入到這一領域。

過去許多人一提起物業服務就認為是伺候人的。但隨著社會的發展和就業觀念的轉變,下崗人員在選擇就業時比較務實,對擇業有了新的認識,越來越多的下崗人員選擇物業服務這一崗位就業。據調查,有的物業服務公司安置的下崗人員已達到公司職工總數的60%以上。這些下崗人員通過就業提高了能力,找回了自信,經濟地位也得到了提高,不僅贏得了社會的尊重,同時也帶來了家庭地位的提高。與此同時政府相關政策的支持也使物業企業為下崗人員提供了更多的就業機會及更好的待遇。例如:政府規定物業公司安置下崗人員達到30人就可以減免營業稅并且政府每月還按照公司安置的下崗人員的數量撥付給物業公司相應數額的下崗人員安置費,(每吸納一名下崗職工政府支付給物業公司150元的下崗安置費),這就為物業公司減輕了一定的負擔。同時物業公司也積極為下崗人員提供更好的待遇。如金廈物業管理公司過去下崗職工在沒有休息日的情況下每月收入只有450元。現在在每周有一天的公休日的情況下收入已達480元,好的政策的實施使下崗職工得到了實惠。

據有關部門調查,目前天津市從事物業服務的下崗人員特征明顯,一是年齡偏大,多數人員的年齡在35-50歲之間,女性的平均年齡在40歲左右,男性的年齡在50歲左右;二是文化程度偏低,大部分下崗人員的文化程度在高中以下,其中小學、初中文化程度的占80%左右;三是女性占了大多數,據有關部門介紹,天津市目前從事物業服務的下崗人員女性占70%左右,男性占30%左右。女性主要從事小區內的保潔衛生,綠地的維護等。男性下崗人員主要擔任著物業小區的安全維護以及技術性的維修工作。近幾年隨著天津市物業服務業領域的拓寬和發展,將會有越來越多的男性加入到這一領域從事一些有一定專業技術的服務工作。

3.物業公司人性化的管理使下崗人員在工作中找到自己的位置。

面對近幾年下崗人員重新離崗的情況,有的物業公司為了留住這些職工積極尋找應對的`辦法,他們用人性化的管理方法千方百計給下崗人員創造好的工作條件,爭取好一點的福利。例如,給下崗人員上養老保險,使他們今后生活有保障。再如,公司領導在夏天炎熱的季節給職工送去防暑降溫用品、八月十五給職工送去獎金及月餅、“三、八”婦女節給女職工送去小禮品等。人性化的管理使下崗人員感受到了溫暖,找回了自己的位置,也留住了下崗人員的心。

1.物業企業要進一步加大宣傳力度,引進先進的管理理念。

當前,人們對物業管理企業的認識還不夠全面,對它所起到的作用還沒有完全體驗到。因此,應加大對物業管理的宣傳力度,逐步使用戶與經營者之間形成一種相互信賴、相互依存的關系,讓人們了解物業服務的項目和內容,把先進的住宅管理理念引進千家萬戶,同時進一步搞好全方位、多功能的綜合服務,讓業主們住的安心舒心,使服務、收費很好的鏈接,形成良性循環。

2.提高物業管理人員的素質,強化服務意識。

通過舉辦培訓班、學習外地先進經驗等多種方式,提高物業公司人員的業務能力和自身修養,使物業管理公司進一步走向成熟。調查顯示:天津市的部分物業管理人員不同層次地進行過專業培訓,但仍然存在著服務態度不好,專業技術不過硬,文化素質偏低的現象。這就需要經常不斷地培訓物業管理人員,逐步地提高他們的管理水平和業務素質,以提高用戶對物業管理的認知度,起到相互理解,互惠互利的作用,共同促進天津市物業服務的健康發展。

3.拓寬服務領域,改善服務質量。

物業管理企業應進一步創新思維,制定有利于企業加快發展的經營策略,在拓寬服務范圍、提高服務質量、提升文化品位上下功夫,把企業做大做強。首先,要廣開渠道,在擴大服務范圍上下功夫,逐步開展家政服務、餐飲服務,包括鐘點工、送煤氣、修理家電、代接送小孩、代業主管理房屋以及負責小區的治安、設備租賃等業務,形成一個好的物業經營服務機制,開拓物業經營市場,使人們逐步認識到經營管理的重要性與必要性,另外,隨著我國進入老齡社會對老年人的養老、醫療等也將成為物業服務的重點。第二,把服務作為企業品牌推向市場,在激烈的市場競爭中站穩腳跟。服務質量的好壞,服務水平的高低直接影響到企業的長遠發展,因此在擴大項目的同時,更應重視服務質量、水平的提高,為用戶提供“方便、快捷、高效”的服務,使企業向專業化、高層次方向發展。第三,進一步提升物業服務品位,發揮營造社區文化、引導消費的作用。應建立必要的文教娛樂設施,引導社區健康文化生活,營造社區歡樂、祥和、文明的氛圍,樹立企業良好的形象。