隨著法律觀念的日漸普及，我們用到合同的地方越來越多，正常情況下，簽訂合同必須經過規定的方式。合同的格式和要求是什么樣的呢？以下是我為大家搜集的合同范文，僅供參考，一起來看看吧

財務外包服務合同篇一

（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。

（三）依據相關文件及本小區住宅特點制定《巴黎花園業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。

（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。

（五）規范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工務必全部到位，并針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。

（一）、設接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到^v^十二字方針^v^（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人員著裝統一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。

2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。

3、門衛進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。

4、充分發揮小區24小時電視監控系統、tv分割鏡頭監控系統、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盜職責制，定期檢查消防器械。

6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

7、配有消防系統設施設備，能隨時啟用。

8、小區內出入口設有明顯標志，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發火災應急方案。

9、加強與市保安和臨近派出所聯系，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。

10、車輛收發卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。

（三）為了保障小區內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《^v^治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》，特制定本規定：

1、各業主（住戶）應將全部常住人員狀況如實填寫在《巴黎花園業主入住登記表》中，并留下緊急聯系辦法；

2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；

3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；

4、各業主（住戶）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；

5、為了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；

6、凡住戶搬離小區應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司核實后方可離開小區；

7、各業主（住戶）有職責關好自家的門窗，并保障治安報警設施的完好及有效使用；

8、住宅區內嚴禁進行一切違反治安管理條例和角犯法律的活動。

（四）、環衛綠化工作：

1、公共部位及商場門前衛生區，管理處派專職衛生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。

2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。

3、二次裝修房屋共用部位持續清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。

財務外包服務合同篇二

2014年辦事處委托我們利合物業公司對2014年改造的老舊小區和2014年以前改造的小區按照上述文件要求，實施專業化得物業管理，利合物業公司重點對醫藥公司家屬院、新華小區實施了物業管理，對這兩個小區實施物業管理和過程中新華路辦事處物業管理辦公室以及我們利合物業管理公司聯合對以上小區張貼了入住公告，我們公司還張貼了《至小區業主的一封公開信》，并做了詳細的入戶調查，把三級服務內容標準、服務承諾、辦事處考核物業公司的內容，以及收費許可證都傳遞到了業主當中。并且根據業主意愿讓同意入住的業主給予簽字，統計了業主的詳細姓名、聯系方式、車輛信息、建筑面積，這些內容形成了小區業主的初步檔案資料。目前醫藥公司物業管理已經初步成效，收費工作正在進行。新華小區11月1日我公司正式入住管理，各項服務已經到位，準備在2014年12月1日收費。慶安小區我們正在做入戶調查，但是物業管理入住的各項辦公用品、設備已經準備到位。準備2015年元月1日正式納入管理。

老舊小區有四個明顯的特點

1、老，這些小區大都建在2005年以前，有的甚至是上世紀末、本世紀初建設的小區，基礎設施薄弱，公共設施毀壞嚴重，無人管理，有的曾經有人管理但是由于沒有健全的機構引導及管理而失敗。

2、小、大多數只有一百多位業主，建筑面積10000平方左右，規劃不合理，有的是分兩期建設一個小區中有不同的開發商，有的還是公有住房、小產權房，不能辦房產證，大多數沒有門崗房，沒有公用綠地或綠地太小，沒有健身器材。

3、規劃不合理，人員混雜，繳費意識淡薄。強烈要求政府改造并實施物業管理的業主和無所謂不需要管理的業主形成鮮明對比。利合物業對上述實施物業管理的兩個小區進行的初步調查，調查顯示結果，收費工作中繳費積極的業主和找各種理由不繳費的業主形成了鮮明的對比。小區與小區物業聯系緊密，各自又成獨立的單元，很容易進行物業的從新規劃和定義。

4、違建建筑很多，由于多年沒有管理，違建建筑見縫插針，影響小區的形象，很多業主要求物業公司拆除違章建筑。

三改造和實施物業管理中發現的問題

1、改造不徹底造成實施物業管理的成本增加。以醫藥公司為例，改造中小區的主通道有8平方的路面沒有整修，利合物業入住以后，拿自己的錢給予了整修，改造后由于沒有專門的監督機構，留下了很多建筑垃圾，物業公司不得不花1000元專門處理這些垃圾。小區沒有劃停車位，物業公司不得不花錢專門劃停車位線這些都增加了物業管理公司的成本。前期改造中由于沒有物業公司的參與改造的某些項目很很不徹底，如

2、由于長時間沒有實施物業管理，小區業主交費意識淡薄，物業費收繳率只有百分之五十左右。有的法律模糊，繳費只愿意按照使用面積而不是按照法律規定的建筑面積交費。

3、改造速度過急，沒有物業公司參與規劃，有些改造項目不適合以后實施物業管理。

4、改造是一個系統工程，并不是一個部門能完成的，需要多部門來配合，如老小區門崗房的問題，有的開發商當初為了售房，建立了后勤式的物業，當售房完畢的時候，物業不能維持，開發商撤離了物業，開發商就把門崗房收回來用于出租，按照《條例》、《物權法》的規定這些應當是小區當中的公共用房。這些門崗房以及物業用房追回必須要有建設局或規劃局的配合。有的小區當中沒有門崗房，建設門崗房需要規劃部門審批，這也是在新政【2011】20號文件中的內容。

5、改造老舊小區及實行物業管理，必須同拆除私搭亂建相結合，有的老舊小區沒有門崗房和物業公共用房，而這些小區有的私搭亂建的位置恰巧可以建立門崗房和公共用房。

6、針對老舊小區小的特點，重新定義物業管理區域。有的老舊小區相鄰，可以把兩個或幾個小區打通，這樣就可以布局更合理，就可以養活”物業。

四針對以上問題提幾點建議

1、老舊小區改造必須結合物業管理公司。物業管理公司具有專業化得管理經驗，改造后的小區也應當由物業公司來管理，因此老小區改造應該由物業公司提出改造方案，由辦事處組織論證實施，最后由物業公司和辦事處職能部門共同監督質量。這樣才能不給以后物業管理造成成本負擔。

2、在辦事處社區的主導下多部門配合。老舊小區因為多年無人管理，存在著很多問題，這些問題的解決不是一個部門能解決的，必須由政府牽頭，多部門配合。

3、對前期改造過的小區進行二次改造。對小區內的違法亂建的項目，依靠業主參與由物業公司提出，法律部門參與，政府協調“啃”下這個骨頭。

4、由政府牽頭對老舊小區進行物業知識進社區的宣傳活動。讓業主明白相關的法律和法規。

5、根據文件精神，要建立政府救助機制。對確因生活困難難以繳納物業服務費用的居民，要積極采取不同形式的政府救助。

6、對承擔社會責任管理老舊小區的物業管理公司給予按照管理老舊小區面積，給予政府補貼，緩解物業管理公司的困難。

7、老小區改造，不能急于求成。每年確定一個到兩個小區實行改造，要改造一個成功一個管理一個，在改造中積累經驗，為以后改造打下基礎。

8、重視老舊小區大門改造及建設，這一點很重要。用現進技術來做好老舊小區的大門改造，這樣可為物業公司節省很多管理成本。

結束語：總之，老舊小區改造并實現物業管理全覆蓋是一項切實的惠民工程，要政府引導協調多部門參與，形成由物業管理公司參與物業管理規劃，政府部門協調，改造過程和改造后由物業公司和政府部門共同聯合參與監督和驗收最后由委托入駐管理的物業公司實施管理，并對實施物業管理的公司給予適當的補貼的模式，才能把這項惠民工程做好，從而得到老百姓的支持歡迎。

財務外包服務合同篇三

1、地理位置

該項目位于sh區與jz區的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2、項目主要經濟指標

物業管理將政策和法規為理論依據，寓管理與服務之中，建立社區服務體系。為住戶帶給全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。

1、房屋及設施設備管理

建筑公共部位得到維修、養護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護管理實行“管養合一”主要落實在以下幾個方面：

a、工作的主動性

管理職責人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養護，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、持續房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多樣性

根據房屋的完損狀況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規范化。

c、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。

共用設施、設備的管理

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。

市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案并實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，基本完好。

智能化設施設備

財務外包服務合同篇四

“恒大名都”南昌市東北，臨近市高新開發區，同時距城東次中心商圈僅15分鐘車程，周邊配套齊全。項目總占地289畝，總建筑面積421152平方米，共13幢高層住宅，3幢酒店式公寓，1幢高層寫字樓，共分三期開發。一期有5棟27層的高層，面積區間從80平方米到160平方米，主力戶型為80多平方米的兩房和90平方米左右的三房。

小區規劃以“人本、自然、超前、融合、科技、實際、安全”為中心原則，以整體社會效益，經濟效益與環境效益三者統一為基準點，著意刻畫優質生態環境，為居民塑造自然優美、舒適便捷、衛生安全、人與自然共生的怡然棲息之地。充分利用本小區的綜合區位優勢和自然條件，創造獨具特色的整體景觀和空間秩序，塑造高品質的內在及外在環境以提升居民的生活質量，為經營城市提供切實可行的成功規劃范例。

恒大名都有超過5200平方米的五星級會所，各項配套設施齊全。

恒大名都由全國一級資質的金碧物業有限公司為您提供國際水準的英式管家貼心服務。

1、項目優勢：13大精品優勢，鑄造古城奢裝生態人居

(2)坐擁浐灞咽喉門戶，尊享世界生態人居

(3)276441萬㎡歐陸古典主義，建筑古城稀缺人居

(4)法式園林設計理念，沿襲歐陸醇正風情

(5)歐陸新古典主義理念，演繹古城人居新標準

(6)35500㎡歐陸皇家園林，3000㎡闊景中央內湖

(7)7144㎡殿堂級湖畔會所，國際標準星級配套

(8)戶型面積從60㎡一房到180㎡躍層，產品類型豐富;五明式設計，陽光通透

(9)滿屋名牌9a精裝

(10)國際品牌攜手名都，打造高性價比人居

(11)恒大地產精品領航中國十強

財務外包服務合同篇五

一.項目簡介

1.項目位置：位于新華區建設路西段中央花園小區，與3000畝生態園相望，交通便利，配套設施齊全，位于新老城區之間，地理位置優越。小區總建筑面積:萬平方米，住宅面積萬平方米，建筑由多層、小高層、高層和諧布局。小區綠化面積占總面積的35%。小區周邊設有幼兒園、社區醫院、超市、餐飲、洗浴中心、五星級大酒店，并投入巨資修建小區專用主干道過街天橋。

2.物業類型：小區由20幢設計風格現代的多層、10幢小高層和6幢高層組成的花園式小區。整個建筑群優雅而高貴，設施齊全時尚，環境自然怡人。建筑形成獨立的小園區，人車分流。社區得山水之清秀，擁配套之便利，集產業之人氣，凝文化之魅力，生活條件得天獨厚，遠景展望曼妙可人，實乃龍脈之地也。

3.開發商簡介：開發商為平頂山市建宏房地產開發有限公司，公司成立于xx年9月29日，是一家專業從事房地產開發、具有雄厚實力和開發背景的知名企業。公司自成立以來，始終堅持以專業化、人性化的精神和思想進行項目的規劃和開發。目前，一期項目占地約96畝，總投資額億元，開發住宅26幢，10萬平方米，實現收入億元;二期項目規劃13萬平方米，投資億元，開發高層住宅10幢，五星級酒店一幢，;三期工程6幢高層正在緊張施工中。

1.管理費收繳率：90%

2.業主對物業管理綜合滿意率：90%

3.有限投訴處理及時率：98%

4.有效投訴處理及時率：90%

5.設備設施完好率：98%

6.火災發生率：0

7.治安事件發生率：0

8.業主報修維修及時率：90%

9.報修維修合格率：95%

10.計劃培訓率：100%

11.采購物品合格率：98%

(二)宏遠物業管理組織機構

管理機構圖

物業公司經理

客服部工程維修部財務綜合部保安部保潔綠化部

(三)、物業服務內容

1、物業治安防范管理

保安服務是物業管理中不可缺少的一部分，可以說沒有安全的環境，業主就沒有舒適的生活，如果一個物業給業主產生不安全之感，那就會嚴重影響該物業的聲譽，就會迅速失去客源并不能保值，就會大幅度降低經濟效益和社會效益，而優質服務也會成為無稽之談。宏遠物業服務公司針對中央花園小區的位置特點，根據人防加技防的原則，在中央花園治安防范工作中，本公司擬采取如下安保方案：

l小區實行24小時安保管理。

l建立小區內部24小時不間斷保安巡邏制度。

l根據人防加技防的原則，采取先進可靠的安保技防措施，包括電視監控系統、單元門對講系統、車輛進出自動電子道閘系統等。

l對小區保安人員定期進行專業培訓和技能培訓。

l對外來車輛和外來人員實行嚴格登記、詢問等管理。

l對保安人員招聘進行嚴格篩選、注重形象、實行半軍事化管理。

2、小區清潔

中央花園小區環境衛生管理標準如下：(參見^v^頒發的《全國城市文明住宅小區達標考評實施細則》)：

l設有責任劃分明確、獎罰制度健全的保潔隊伍，管理小區內環境衛生，隊伍穩定，管理制度詳盡、并得到貫徹執行。

l經常清掃保潔，垃圾日產日清，清掃、保潔率達到99%以上。

l小區內道路達到五不六凈標準，既不見積土，不見積水，不見雜物，不漏收堆和不亂倒垃圾;路面凈，路沿凈，人行道凈，雨水口凈，樹坑墻根凈。

l每日實行8小時巡回保潔制度，對保潔工作進行嚴格的管理。

3、綠化管理

綠化管理是一個優美住宅環境的重要組成部分之一，綠化養護的好壞將直接影響到小區的形象。

l中央花園小區的綠化養護將由本公司專業綠化養護人員負責，承擔園區綠化每天的澆水、修剪養護樹木花草工作。

l宏遠物業將根據中央花園小區綠化初始設計目的，從整體上控制好綠化設計效果，并能得到充分的實現，以形成花園式小區的美景。

l每月對整個小區的綠化工作進行檢查，并根據檢查標準進行評分整改。

l對景觀、亭臺、噴泉、雕塑進行日常管理，節假日進行照明采光、水燈運行，對亭臺、長廊、裝飾墻專設藝術畫匾、詩詞牌匾。

(四)對宏遠物業管理工作計劃

主要分為兩個方面，即前期物業工作計劃和優秀小區達標驗收工作計劃。

1、計算依據：

l委托方的要求，中央花園小區的地理位置及總體功能的定位。

l國家、地方有關法律、法規的要求。

l物業管理費用收支平衡原則。

l物價水平。

2、收費收支預算概況：

l物業管理費：多層住宅元/平方米/月，小高層、高層住宅元/平方米/月，空置部分按80%收取。

l電梯、水泵、公共照明、垃圾清運、檢查井、化糞池清理等能耗費用按實際發生由物業費中分攤支付。

財務外包服務合同篇六

一、了解小區樓盤的基本概況如服務合同資料、考核標準及現場實地查看(所處位置、人文環境、面積、入口、設施設備等)。

二、服務處組織框架根據現場查看的狀況和服務標準及思考管理成本的狀況下，組建小區服務處人員組織框架，并對服務處人員進行相關的一系列培訓，布置小區服務處的簡易裝修、采購辦公物品等。

三、準備接管驗收樓盤的工作包括

內業資料的移交工作:

1、資料的接管驗收資料。如規劃許可證、土地使用合同等。

2、綜合竣工驗收資料。如竣工圖、機電設備的資料、供水合同等。

3、業主資料。如已分配業主的房號、電話號碼等。

小區房屋主體的接管驗收:

1、對小區公共部位進行驗收包括樓道、公共樓面、天臺、地下室等。

2、戶內的驗收。

3、園林綠化的驗收。

4、工程設施設備的驗收。包括消防系統、新風系統、電梯、二次供水、監控系統，道閘系統、門禁系統、排水管道、避雷針、化糞池等。

5、鑰匙的接管。包括設備房和戶內的鑰匙，并進行核對。

6、公共水電表、戶內水電表的讀數的確認。

工程接管驗收流程：

1、按照小區產權資料和技術資料進行移交，確認簽字。對缺少的資料應當記錄在相關表格中。

2、房屋本體現狀接管驗收，確認簽字，接管鑰匙，把驗收過程中不合格項記錄在相關表格中。

3、機電設備的現狀接管驗收，把驗收過程中發現的不合格項記錄在相關表格中。

4、匯總接管驗收過程發現的不合格項，分類登記、整理、存檔。

5、將發現的不合格項反饋給施工單位和開發商，確定在規定的期間內整改。

6、整改后，在對不合格項進行驗收，并記錄，確認簽字、

驗收標準為^v^《房屋接管驗收標準》

四、對小區公共部分進行拓荒保潔工作及綠化修剪工作，使小區持續良好的外觀形象迎接新業主的入住。

五、做好迎接新業主的準備工作

現場交房處的布置、鑰匙的分類、業主檔案袋的準備、交房資料的準備(房屋驗收表住宅使用公約業主手冊裝修管理辦法裝修管理協議保管鑰匙委托書保管鑰匙承諾書鑰匙簽收表業主信息表入住資料簽收表入住須知等)。根據實際需要選取表格使用。

入住程序：

1、業戶辦妥手續后到服務處辦理入住手續。通知交房的部門能夠通知業主帶本人身份證原件及復印件、入住通知書。如果是委托交房還應當有委托協議書及委托人的身份證原件及復印件。

2、服務處接待人員審核業主《入住通知書》、業主身份證。

3、服務接待人員介紹小區管理服務狀況，與業主簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協議》等文件。根據實際需要填寫表格。

4、服務處接待人員向業主發放入住文件并請業戶簽收。入住文件包：入住須知業主手冊住宅使用公約裝修管理協議。根據實際需要發放文件。

5、服務處接待人員陪同業主驗房，抄水、電表底數，業主驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續。填寫《房屋驗收單》，驗收不合格限期整改。

6、將《入住通知書》、業主身份證復印件、《住宅使用公約》、《裝修管理協議》、《房屋驗收單》、《入住資料簽收表》等文件放入業主檔案袋，進行歸檔。

7、整理在驗收過程中，業主提出的相關問題，分類整理歸檔，并送至施工單位和開發商，進行整改。

8、整改后，通知業主前來進行驗收查看。并在相關表格進行確認簽字。

六、二次裝修管理階段

1、業主向服務處提出裝修，應當攜帶裝修圖紙，施工單位資質證書及施工人員的身份證復印件到各服務處填寫《住宅裝修表》與《施工人員登記表》。

2、服務處接待人員向業主和施工隊介紹小區管理規定。例如裝修時間、土頭堆放點等。

3、服務處在理解裝修申請后，經服務處管理人員和工程人員審批合格后，方可施工。

4、在辦妥以上手續后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負責人持施工人員身份證或暫住證及照片，到服務處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費10元/張。裝修完后能夠退款。

5、現場跟蹤：管理人員務必每一天到裝修戶施工現場跟蹤視察，了解施工狀況并做好記錄，必要時請工程人員同往。維序人員及管理人員應當每日對小區公共部份進行檢查。

6、裝修完畢后，經服務處管理人員及工程人員驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收狀況并簽名。

7、在跟蹤時，如發現有違章和妨礙公共行為，應及時采取措施進行整改，必要時填寫《違規整改通知單》、現場拍照等，以備留用與歸檔。

8、違章處理辦法，對違反裝修規定者將依有關條例采取如下措施：

9、告知、規勸、責令停工整改、上報相關執法部門。

10、對于材料進出、施工人員辦證、施工工具管理、土頭垃圾的管理。業主的裝修材料搬運出小區時，務必由業主親自到服務處辦理物品放行條，簽字認可，否則任何人一律不準把材料帶出小區。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區手續務必由業主或施工負責人來服務處辦理，其它人不得辦理。進入的材料務必在兩天運往業主家中，不得在小區公共部份堆放過長。土頭垃圾應當定點堆放，如果有地下室應當將土頭運往地下室堆放。土頭垃圾應當每日進行清運。

11、服務處經理每月不定期抽查10次裝修管理狀況。

七、入住后的管理階段

服務處追求的目標：

1、房屋建筑的完好率到達98%以上;

2、報修及時率到達100%;

3、清潔管理無盲點;

4、設備設施完好率到達98%以上;

5、小區路燈完好率到達100%;

6、管理區域內不發生重大安全與火災職責事故;

7、有效投訴處理率100%;

8、服務滿意率達95%以上;

9、綠化完好率到達98%以上;

10、道路完好率到達98%;

11、各類管理人員崗前崗中培訓100%;

12、全年無服務安全事故發生。

為到達以上目標，服務處將制定以下：

1、完善各項管理制度和管理規定。包括維序人員管理規定、車輛管理規定、機電設備管理規定等一系列管理制度和管理規定。

2、保潔施行外包監管制定。即服務處全體人員(含維序人員都有監管的權力)做到清潔環境衛生無死角，發現問題及時的機制。保潔人員應當要求統一裝著。垃圾日產日清，定期進行衛生消殺工作。并根據現場制定保潔工作流程。(保潔日計劃、周計劃、月計劃)二次供水水箱按規定清洗，水質貼合衛生要求。

3、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護、定期清除綠地雜草、雜物、定期預防花草、樹木病蟲害。

4、管理人員及機電工作人員要求持證上崗。并對服務處人員進行后續的相關培訓，進一步提高全體人員的綜合潛力和服務意識。規范禮貌用語等。

5、建立來電來訪登記記錄。要求如實完整填寫，及時反饋給相關職責人，相關職責人調查后將處理狀況及時反饋給來訪來電人員。管理人員應當每一天下班前對來電來訪資料進行查看，服務處經理每兩天對來電來訪進行檢查，并每周進行統計，分析相關案例。對未能及時處理的事項應當建立相關的報告制度進行備案。

6、建立工程報修處理及時制度。房屋小修、零修、及時率100%，零修24小時內完成，急修但是夜。小修合格率達100%，水電維修不超過24小時、土建不超過3天。中修，持續房屋外觀完好，無破壞立面。維修工程返修率不得超過1%。

7、管理人員應當每一天對自己所管理的片區進行檢查包括(裝修戶、公共樓道衛生及公共設施的完全好性、綠化狀況等)，并記錄相關狀況。(嚴禁在公共綠地養雞養鴨和種菜的行為)。一經發現要立即制止和勸導

8、小區實施封閉式管理，業主出入實施刷卡，外來人員進行身份證登記好方可進入。小區內車輛實施刷卡進入，外來車輛實行臨時取票進入。非小區業主車輛禁止在小區停車過夜。出租車(除特殊狀況下)不得駛入小區。

9、維序人員實施24小時值班制度。定時和不定時相結合對小區進行巡邏檢查，并進行記錄。對進入小區的車輛進行引導停放

10、客戶投訴的相關處理。區分有效投訴和無效投訴，反饋給相關職責人進行落實處理，并及時將相關狀況反饋給業主。服務處應當對有效投訴進行防止類似狀況在發生。

11、建立24小時值班制度。設立服務電話，理解業主對物業管理服務報修，求助，推薦、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。

12、建立各類突發事件應急預案。容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施;對可能發生的各種突發設備故障有應急方案;

13、建立考核制度。對全體人員進行有效的考核。

14、社區文化活動。根據現場實際狀況每年定期開展社區文化活動，宣傳精神禮貌建設(能夠宣傳廈門市十不準備相關方面的資料和物業服務概念等資料).

15、便民服務。便民服務活動是管理處體現業主至上、為業主服務的宗旨的重要一環例如能夠透過與有關部門聯系，力爭常年為業主、住戶無償代辦電話、煤氣開戶、有線電視，代訂報刊雜志、代發郵件、代請家教保姆等，職責部門為服務處。

16、每季度做好考核的準備工作及每年年底開展業主滿意度調查。

財務外包服務合同篇七

1、接待佩戴統一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切;對學校老師、學生一視同仁;接待時主動、熱情、規范;迎送接待學校老師、學生時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致;使用文明用語，不使用服務忌語。對學校老師、學生的報修與求助耐心細致。

2、值守有完善的值班制度和交接班制度;工作有記錄。

3、服務時限急修(如：自來水設施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、電源線路和照明設備故障等項目，具體責任范圍、服務內容等通過物業管理委托合同約定。服務2小時內到位，8小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對學校老師、學生做出合理解釋，做出限時承諾;小修3日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。

4、領導小組成立有校方參與的物業管理共管機制，學校領導、班主任老師以及物業主要負責人組成的鄭集中學物業管理領導小組，負責監督協調鄭集中學日常物業管理運作，物業定期(每月或每季度)向物業管理領導小組匯報上階段的物業管理情況，增強溝通，促進了解，有利于物業管理日常工作的開展。

5、聯絡管理人員、保安24小時值班，編排管理人員、保安24小時值班表，我們所有管理人員、保安、水電木工的聯系方式交校方一份，以務緊急事件能夠聯系到，24小時值班不因雙休與節假日而中斷。

6、意見調查設立意見箱，物業定期(每季度或半年)發放意見調查表，征求學校老師、學生的意見，了解對物業管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業管理服務。

1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內容：

(1)檢查學生宿舍區公共排污、排水管道有無雜物，發現后做好記錄，落實清理工作。

(2)檢查學生宿舍區內路燈及樓梯照明是否正常，發現問題及時進行維修。

(3)檢查有無損毀公共設施，包括門窗、床鋪、桌子、室內照明、電線等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，當事人在場立即進行制止，不在現場視破壞情節輕重報校方處理后維修。

(4)檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經發現立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

(5)檢查學生宿舍區大門、圍墻等設施是否完好。

(6)配電部分電纜溝(豎井)無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關運行無影響等。

2、宿舍樓內所有因維護不善而損壞的財物由我公司承擔，但我公司不承擔大修、更新換舊以及新投入設施項目的費用。巡檢每年年底或年初對宿舍樓共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握宿舍樓設施設備完損狀況，對完損程度做出評價;每半年檢查巡視1次宿舍樓主體結構，發現質量問題及時向學校報告與建議;根據學校的委托組織維修工作;在冬、雨季和天氣異常時安排組織宿舍樓設施巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查;每日巡視1次宿舍樓樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等。巡檢有記錄，巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告學校，由學校視情況處理。

1、給水設施保持泵房清潔衛生，地面排水暢通;水泵運行正常，各種儀表指示穩定正常，閥門開關靈活，發現滴漏及時維修;消防泵、噴淋泵等不經常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態;水泵運轉部件經常加油，保持潤滑靈活;受學校委托對宿舍樓內壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復。

2、排水設施受學校委托對化糞池進行清理，保持出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物;樓面落水口等開裂、破損等及時更換;每月清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草;排水暢通，無積水;地下管井堵塞及時疏通。

包括電氣設備運行操作規程、安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度;值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書;保持配電房清潔衛生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬;每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統的運行狀況，并定時抄表做好記錄，出現異常及時處理;潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內主要電器設備干燥;每月檢測1次配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發現馬上采取措施杜絕;每日填寫運行記錄，建檔備查。

制定詳細的道路維修養護計劃，按照合同約定實施;保持學校道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通;設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發現損壞及時報學校處理;

財務外包服務合同篇八

為深入推進我區社區物業化服務工作，改善人居環境，爭創人民滿意城市，特制定本方案。

以《省物業管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。

社區物業服務要以社區公共部分的管理和服務為重點，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：

（一）公共秩序管理。加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規范管理。

（二）公共環境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。

（三）公共安全防范。協助管理轄區內公共秩序的同時，搞好轄區內的治安巡查。

（五）公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。

（六）其他。其他需要協調解決的物業服務項目。

（一）居民自治的原則。物業服務是社區服務的重要組成部分，要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源配置，逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系，創新社區物業服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。

（二）因地制宜的原則。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區物業服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。

（三）便民利民的原則。要將推進社區物業化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區物業化服務，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、__人員就業體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，提升市民對社區環境的滿意度。

按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的__個社區（小區）是：__小區。

在推進社區物業化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。

（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業化服務的社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物業化服務的實施對其進行長效管理。

（二）先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區物業化的了解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，為后續工作營造良好的群眾氛圍。

（三）先服務后收費。根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優質的服務，讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業服務的正常運轉。

成立全區社區物業化服務工作領導小組。

組長：__。

副組長：__。

辦公室主任：__。

辦公室副主任：__。

成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。

各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的組織機構。

區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題；

區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；

區發改局：負責指導確定社區物業服務收費標準；

區財政局：負責社區物業服務的經費統籌工作；

區城管局：負責牽頭組織協調和監督考核工作；

區民政局：協助做好特困、低保人員的就業工作；

區住房城鄉建設局：負責行業指導工作；

區工商分局：負責對成立物業服務公司的辦證和資質審批帶給支持；

區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持和配合；

各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。

（一）準備階段。

1、__月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底，確定推行物業服務的社區（小區）名單。

2、__月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。

3、__月下旬組織召開工作部署會。

（二）實施階段。

1、__月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的問題，為實施社區物業化服務打下基礎。

2、__月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。

3、__月下旬全力推進社區物業化服務工作。

（三）考核驗收階段。

1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。

2、__月份組織相關社區進行交流講評。

3、__月份由區城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區（小區）實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善為依據，社區物業服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準，對社區居民上門問卷調查，滿意度未到達__%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。

（一）高度重視，充分認清推行社區物業化服務的重要好處。

推行社區物業服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。

（二）充分準備，為全面實施社區物業化服務打下基礎。

一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作，最終實現服務和管理的常態化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。

（三）全力支持，為順利實施社區物業化服務帶給保障。

一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業服務的社區（小區）明確經費__萬元，區和街道各安排__萬元。區和街道先期各拿__萬元，作為啟動經費，保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區居民用心參與社區物業管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業問題各部門要通力協作，給予足夠的支持。

一、管理目標：

1、業主委員會成立后12個月至18個月，達到深圳市安全文明（優秀住宅）小區標準；

2、業主委員會成立后24個月至30個月，達到廣東省優秀住宅小區標準；

3、業主委員會成立后36個月至42個月，達到全國城市物業管理優秀住宅小區標準；

4、小區實行封閉式管理，護衛班實行24小時值班，確保業主和住戶生合財產安全；

5、小區清潔實行專職保潔員責任制，保證小區內24小時全天候干凈、衛生、整潔；

6、小區車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；

8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；

9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；

10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；

11、實施不少于10項的特約服務，把物業的服務內容融入到業主的衣、食、注行中。

二、分項指標：

1、房屋完好率：100％

2、房屋零修、急修及時率：99％

3、維修工程質量合格率：100％

4、管理費收繳率：≥98％

5、綠化完好率：99％

6、清潔、保潔率：≥99％

7、道路完好率及使用率：100％

8、化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100％

9、排水管、明暗溝完好率：100％

10、路燈完好率：100％

11、汽車場完好率：100％

12、公共文體設施、建筑小品完好率：100％

13、小區內重大刑事案件發生率：0

14、小區內治安案件發生率：≤1／年

15、消防設施、設備完好率：100％

16、火警發生率：≤1％

17、火災發生率：0％

18、違章發生率：2％

19、違章處理率：100％

20、用戶有效投訴率：≤2％

21、有效投訴處理率：100％

22、管理層員工專業培訓合格率：100％

23、特種作業員工持證上崗率：100％

24、維修服務回訪率：≥30％

25、業主（住戶）對物業管理綜合滿意率：≥98％服務特色（“菜單式”服務模式）

三、實行“菜單式”服務模式

即物業公司除了提供常規性的公共服務外，還提供了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、注行中，并明碼標價，除公共服務是必選的項目外，客戶可根據自己的需要選擇不同的特約服務，并支付相應的費用。

四、快速、完善的服務形式：首按責任制+三分鐘服務承諾

1、首按責任制

每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。

接待服務建議時應對處理時間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄，并告知第一接待人。

2、三分鐘服務承諾

第一接待人接到客戶的建議時，應及時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場為客戶服務。

根據豪洋家園小區特點，結合集團經營發展理念，現擬出物業管理方案。在方案實施的過程中，真誠的希望業主能充分享受到物業管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務。使豪洋家園小區物業持續升值，為業主營造一個安全、整潔、優美、方便的陽光小區，提升生活品質，實現業主、物業和諧多贏的生活目標。

一、物業服務的企業文化

員工隊伍：打造敬業、勤奮、嚴謹、嚴實的高素質、專業化的服務管理隊伍。

工作作風：積極、精細、熱情、周到、耐心、想到、做到、建議到。服務原則：服務第一、業主至上。

服務理念：用心用力用真情，做實做精做到位，在日常工作中實踐中不斷戰勝自我，超越自我，力求管理一流，服務一流，員工素質一流，社會效益一流。

管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進和提高;也許不會令您最滿意，我們一定做得最用心。

管理模式：運用三個手段，建設三大品質工程，實現三項要求。三個手段：專業化人才，規范化管理，精細化服務。

三個品質：人才品質，管理品質，服務品質。

三項要求：工作無差錯，管理無死角，服務無挑剔。

發展目標：文化引領，內強素質，外塑品牌。

二、物業總體服務標準

(一)建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主報修、求助、建議、問詢、投訴、質疑等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。

(二)設立業主信息建議箱，收集業主對物業管理服務工作征求意見，對合理意見及時整改。

(三)建立落實維修制度，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。

(四)物業檔案、業主檔案、設備設施檔案齊全。

(五)常規性服務

1、房屋管理及維修養護：棟號、樓層、房號等標志明顯;物業外觀完好整潔、外墻無脫落、無亂貼、亂涂、亂畫現象。

2、共用設備設施管理：保證設備與環境整潔，設備良好，定期保養無事故隱患;公用配套設施完好、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦整潔;消防系統設備齊全，完好無損，可隨時啟用;積極組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育;消防疏散通道暢通;保證無火災安全隱患。

3、秩序維護及車輛管理：安保人員文明執勤，語言規范，能正確處理突發事件;出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行;車輛出入管理嚴格，出入有登記;地下停車庫停放整齊，場地整潔。

4、環境衛生管理：做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量;環衛設施完備，垃圾日產日清，樓道、扶欄等保持潔凈，公用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;做好環衛宣傳工作，提高清潔衛生意識。

5、綠化管理：綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象;花草樹木修剪整齊美觀、無病蟲害、無折損;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

三、物業資源，人員配置

1、物業管理服務收費標準：

(1)物業管理服務費：生活元/㎡/月。

(2)水費：元/噸。

(3)電費：元/度

(4)地下車庫固定車位管理費70元/月(一次^v^一年優惠%);按月租車位300元/月，按年租車位2400元/月;臨時停車10元/天，超出規定時間加收1元/小時。

(5)小區門前廣場及學校鐘粹門廣場禁止停車，違者按5元/小時處罰。

(6)小區內嚴禁車輛通行，特殊事情經允許后可駕車進入小區，進入小區后請停車入臨時車位，滯停時間不得超過兩小時，違者按10元/小時處罰。

一、 項目分析

根據所提示數字，管理面積約為萬平方米，其中，高層建筑約占總數的50％，其余為小高層建筑或別墅區。小區包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監控系統等大型公共設備，其設備數量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約萬平米,地下車庫約萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。

二、主要管理方案內容

根據上述數字顯示，做出對該項目的物業管理方案如下：

1、管理機構設置及人員配置

根據管理服務的總體設想及小區的特點，本著“以人為本、服務至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業管理機構，管理實行項目經理負責制。該項目設項目經理1人和客戶服務部（以下簡稱客服部）、維修部、安防部、環境部等四個職能部門，共需配置約39人。每個部室分別設立一個主管，協助項目經理完成小區日常的各專項服務工作。并制定個部門主管及員工的崗位責任書（附后），在公司檢查時，可依照崗位責任書內容進行對員工的bi行為規范和工作質量進行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業公司辦公室根據本公司薪酬制度決定。

至于服務人員的服務標準要求，如客服部的維修處理及時率、回訪率，維修部的維修及時率、設備設施完好率，安防部對項目的巡查頻次以及環境部對園區的打掃頻次和標準，則依照公司所提的服務等級為準。

客服部

根據管理面積和國際質量體系標準，客服部安排5名管理人員。其中包括：

客服主管一名，主要負責項目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規范、服務質量及工作完成情況，處理客戶的投訴和下屬員工的`績效評定及培訓，并參與小區各項費用的收取工作。

接待員1名，負責項目部服務電話的接聽、記錄、維修任務傳達和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。

收費員（財務）1名，負責項目物業費、水電費的收取，并控制有償服務費的收繳和管理工作，對所收取款項應在當日做好相關記錄后，交總公司財務室保管。并負責相關票據和收費臺賬的管理工作。（如有水電表查抄工作，可委托維修部門協助完成）

庫房管理員1名，負責項目所需物資的采購報表，出入庫管理和辦公設備的管理工作。

行政文員1名，負責項目日常文件的打印、申報以及對外相關部門的溝通協調工作。

四名員工相輔相成，協作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應的收費任務，以便收費工作更順利的開展。各項工作做到日產日清、及時記錄、及時回訪，并生成電子文檔，以便日后查找。

維修部

根據本項目實際情況和按照國際質量體系標準，維修部共設維修人員6-8名（如有高壓配電室則設值班人員2名，24小時輪流值班，并負責項目大型電力設施的維修保養工作），其中設：

主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設備巡檢、維護保養和下屬員工的培訓及績效評定工作。

其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名（如電梯維保由專業維修公司分包，則可省去該職務人員），分別負責項目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴大項目的服務范圍，分別對5名維修人員培訓學習物業相關的其他技能，例如單元對講系統維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員能夠全方位發展。員工薪酬以績效考核制制定，以激勵員工的工作積極性。每天設一名維修人員夜間值班，負責項目夜間報修工作的處理和小區照明系統的檢查與維修工作，做好值班記錄。

負責轄區內大型設備設施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對小區內的大型公共設施（如：配電箱、水泵房、給排水系統等）進行常規性檢查，確保設備設施的完好運行（春秋季設備設施維保計劃需根據實際另行擬定）。

負責轄區內重大節日期間，社區文化活動的協助實施工作。如節日期間的園區布置及維保工作等。

安防部

根據項目實際情況，安防部設安防人員13名，以8小時三班倒的制度負責項目24小時安全防范工作。其中包擴：

安防部主管1名，主要負責管理本部門員工，處理本部門日常事務，并負責對下屬員工的bi行為規范和工作的檢查，下屬員工的培訓及績效評定工作。

門崗3名，主要負責小區車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作，對出入小區的車輛進行檢查登記，如有物品出入時，應在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。

巡邏崗6名，分別負責高層區、小高層區和地下車庫區的安全防范和車輛疏導工作。

電子監控室3人，以8小時3班倒制度負責24小時電子監控系統的監視，協助安防人員管理小區安防工作，力爭在第一時間發現安全隱患，以便及時排除。并負責項目部各部門員工的工作監督。

環境部

根據項目的實際情況，環境部設服務人員12名，負責項目所轄區域的保潔、綠化等工作，其中包括：

環境主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常事務和下屬員工的工作檢查、培訓及績效評定工作。

室內保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負責項目樓宇內的環境衛生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。

室外保潔員3名，負責項目樓宇外的環境衛生打掃工作，包括

項目水系的衛生維護工作。

綠化工3名，負責項目區域內的花草樹木養護、修補、澆水、防寒等工作。

服務標準則根據項目物業服務等級而定。

三、其他管理方案

1、常見突發事件的處理

火災突發事件處理

水浸突發事件處理

電梯困人突發事件處理

未知停電事件處理

暴力突發事件處理

盜竊以及其他犯罪活動處理

以上各種突發事件均根據小區的實際情況制定詳細的突發事件處理流程，防范于未然，確保項目的公共安全。

2、社區文化的開展

服務中心結合項目的實際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導向，開展豐富多彩的社區文化活動，營造小區特有的文化氛圍。主要為重大節日的園區裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應的公益娛樂活動，例如由業主參加的節日聯歡會、組織社區老年或兒童出行等，以增進物業與業主的友好關系，促進物業公司的發展。

一、__項目物業分析：

1、物業地域范圍開闊，封閉^v^強

2、購置物業人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業消費承受能力；

3、購置物業用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。

二、根據以上分析，對__項目物業建議如下：

1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直接為業主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業管理成本，必要時可以通過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。

2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。

三、物業管理提供日常服務的內容：

1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果；

2、對市政道路的保潔；

3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）？

4、24小時水電維修；

5、對業主生活垃圾的定時清運；

6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；

7、項目范圍內綠化的種植與養護；

8、業主能源費用的代收代繳；

9、定期花木殺蟲及滅鼠；

10、暫住證等社區性證明的辦理；

11、業主院落檔案的管理。

四、物業特約服務－管家式服務體系：

1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業管家的努力為業主提供盡可能多的服務，隨時解決業主提出的關于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。

3、管家式服務的內容：

a、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）

b、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）

室內清潔

搬家、搬物

地板、地毯的清潔養護

代收洗、補、燙衣物

室內插花、裝飾

代購日常生活用品

車輛清洗服務

家庭看護管理

寵物看護管理

c、為業主提供車輛接、送服務（付費并需要提前預約）

五、__項目的安全保衛管理：

1、保衛部門日常工作內容：

24小時固定安全崗位的值勤

24小時流動崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時間段道路車流、人流的疏導管理

2、保衛部門的設施設備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對講系統

設像監視系統

電子巡更系統

業主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統

停車管理系統（如有大規模公共停車位需要管理）

安防器材（對講機、滅火器、警棍等）

3、保衛部門提供的委托性特約服務：

禮儀性保衛

短途護衛（主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛）

（以上兩種服務提供時需要有物業管家陪同并屬付費項目）

六、突發事件應急處理體系的建立

業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除提供一般保衛方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：

1、遇有突發事件，業主通過門禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業管家）；

2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展；

3、由物業管家向值班物業經理匯報現場情況；

4、物業經理根據物業管家對現場情況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）