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物業管理費測算方法篇一

二、經費測算：

1、人工成本；

2、行政辦公費；

3、設備設施維護費；

4、公用水電費；

5、清潔綠化費；

6、保安費；

7、固定資產折舊；

8、開辦費攤銷；

9、不可預見費；

10、管理者酬金；

11、稅金。

詳細測算書內容如下：

第一節 經費測算的原則及說明

一、測算的依據

(一)成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定及成都市政府相關物業管理法律、法規；

(二)“四川省城市物業管理服務收費暫行規定”；

(三)“四川省城市物業管理服務收費分類分級指導標準”。

二、經費測算的原則

(一)遵循物業管理行業特點的原則

物業管理行業屬保本微利的服務性行業。客觀、準確、完整地核算物業管理的成本支出，是物業管理企業正常運轉的基礎，也是為業主/使用者創造舒適工作環境，達到物業保值增值目的的基本條件。

(二)服務水平與管理費用相匹配的原則

針對“*******”高檔物業需求，根據服務水平與管理費用“質價相符”的市場特點，準確定位物業管理的水平，準確定位管理費用的標準。

(三)“零預算”原則

物業管理費實行“零預算”原則，“以支定收”，根據物業管理服務的要求和標準，確定物業管理費用的支出；再根據物業管理費用的支出確定物業管理的收費標準。這樣，物業管理費用收入和支出相抵后的結果為“零”。

(四)管理者提取酬金原則

物業管理企業的利潤來源以物業管理費用支出為基礎，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物業管理費用支出×管理酬金比例。

三、測算的有關說明

(一)物業管理費支出包括物業管理服務人員工資和福利費，公共設備、設施日常運行、維護及保養費，綠化管理費，保潔衛生費，保安費，辦公費用，物業管理單位固定資產折舊費，稅費，利潤，開辦費攤銷、不可預見費。

(二)有關費用的說明

1、人員工資標準

根據市場化原則，參照成都行業工資水平，根據*********規模及高檔次的管理服務需求設定人員工資標準，人員工資標準如下：

序號 職 務 月薪 備 注中心經理 4,000 品質行政主管（中心經理助理）2,500 3 安全主管 1,800 4 工程維修主管 2,000 5 清潔綠化主管 1,800 6 高級管家 1,800 7 會計 1,400 8 出納 1,200 9 維修技工 1,200 10 安全班長 1,100 11 安全員 900 12 清潔工 600 13 綠化工 600

2、物資裝備的攤銷

物資裝備攤銷分兩部分進行,單件價格在2,000元以上的物資裝備計入“固定資產”，依據財務制度按5年攤銷；單件價格在2,000元以下的物資裝備計入開辦費，按5年攤銷。

3、開辦費攤銷

開辦費的攤銷期限為5年。開辦期的人工成本在入伙前應攤進營銷成本中，不可預見費根據物業管理行業慣例，不可預見費提取率為物業管理成本支出的1.5%。開辦費中的物資裝備的攤銷計算方法將物資裝備費用的80%（4年）按5年攤銷進管理成本中。

4、管理者酬金

依照四川省城市物業管理服務收費暫行規定和行業慣例，每年按總支出的8%提取管理者酬金。

5、本體維修基金及專用基金按四川省及成都市有關規定收取。暫不測算。

第二節 經費測算

經費測算總表（單位：人民幣元）

序號 項 目 測算依據 月支出 備 注 人工成本 詳見人工費測算明細表 122,202.00

行政辦公費 詳見辦公費測算明細表 14,406.67

設備設施維護費 詳見維護費測算明細表 9,984.00

公用電費 按經驗數據測算 23,500.00

公用水費 按經驗數據測算 4,200.00 清潔費（設施材料）詳見清潔費測算明細表 10,233.00

綠化費 詳見綠化費測算明細表 17,388.00 保安費 詳見保安費測算明細表 400 注：將開盤期間人工成本攤進物管成本中固定資產折舊 詳見固定資產測算明細表 1,397.50 開辦費攤銷 詳見開辦費測算明細表 3,036.87 23,994.13 11 小計

206,748.03 227,705.30 不可預見費 以上各項之和的2% 4,134.96 4,554.11 管理者酬金 以上各項之和的10.00% 21,088.30 23,225.94 14 營業稅金及附加 以上各項之和的5.70% 13,222.36 14,562.66 15 總計

245,193.66 270,048.01 每平方米月管理費(不含電梯分攤）69416.16平方米收費面積 3.53 4.05

根據我們的測算，本項目管理費月支出為245,193.66元（不含e型房每月電梯維護費用），按照不同房型的價格、建筑面積比率，將管理費分攤如下：

房 型 系 數 管理費標準（元/平方米.月）備 注

a 1.143 4.0

b 1.057 3.7

c、d 1 3.5

e 0.914 3.2 按照分攤系數測算e型房管理費2.8元/平方米.月，加上電梯維護費0.42元/平方米.月，實際管理費標準為3.2元/平方米.月

（一）人工成本測算

序號 項目 人數 月薪 計算方法 月支出 備 注 1 工資

(1)中心經理 1 4,000 人數 x 月薪 4,000

(2)品質行政主管 1 2,500 人數 x 月薪 2,500

中心經理助理

(3)安全主管 1 1,800 人數 x 月薪 1,800

(4)工程維修主管 1 2,000 人數 x 月薪 2,000

(5)清潔綠化主管 1 1,800 人數 x 月薪 1,800

(6)高級管家 3 1,800 人數 x 月薪 5,400

(7)會計 1 1,400 人數 x 月薪 1,400

(8)出納 1 1,200 人數 x 月薪 1,200

(9)維修技工 7 1,200 人數 x 月薪 8,400

(10)安全班長 3 1,100 人數 x 月薪 3,300

(11)安全員 40 900 人數 x 月薪 36,000

(12)清潔工 30 600 人數 x 月薪 18,000

(13)綠化工 3 600 人數 x 月薪 1,800

(14)小計 94 87,600 三費一金

(1)福利待遇

工資總額x 8% 7,008.00

(2)培訓費

工資總額x 8% 7,008.00

(3)工會費

工資總額x 2% 1,752.00

(4)社會保險費

工資總額x 20% 17,520.00

(5)教育基金

工資總額x 1.5% 1,314.00

(6)小計

34,602.00 合計

122,202.00

（二）行政辦公費

序號 項目 數量 單位 單價 計算方法 月支出 備注辦公用品、低值易耗品

（1）管理人員 10 人 20 數量 x 單價 200.00

（2）操作人員 80 人 5 數量 x 單價 400.00

小計 90 人

600.00

通訊費用

(1)固定電話/傳真 5 部 150 數量 x 單價 750.00

(2)移動電話 2 部

300 數量 x 單價

600.00

小計

1,350.00 車輛使用費用 2 部 1500 數量 x 單價 3,000.00

員工宿舍租金 4 套 600 數量 x 單價 2,400.00

社區文化活動費 12 次

1500 綜合測算 1,500.00

（一）人工成本測算

序號 項目 人數 月薪 計算方法 月支出 備 注工資

(1)中心經理 1 4,000 人數 x 月薪 4,000

(2)品質行政主管 1 2,500 人數 x 月薪 2,500

中心經理助理

(3)安全主管 1 1,800 人數 x 月薪 1,800

(4)工程維修主管 1 2,000 人數 x 月薪 2,000

(5)清潔綠化主管 1 1,800 人數 x 月薪 1,800

(6)高級管家 3 1,800 人數 x 月薪 5,400

(7)會計 1 1,400 人數 x 月薪 1,400

(8)出納 1 1,200 人數 x 月薪 1,200

(9)維修技工 7 1,200 人數 x 月薪 8,400

(10)安全班長 3 1,100 人數 x 月薪 3,300

(11)安全員 40 900 人數 x 月薪 36,000

(12)清潔工 30 600 人數 x 月薪 18,000

(13)綠化工 3 600 人數 x 月薪 1,800

(14)小計 94 87,600 三費一金

(1)福利待遇

工資總額x 8% 7,008.00

(2)培訓費

工資總額x 8% 7,008.00

(3)工會費

工資總額x 2% 1,752.00

(4)社會保險費

工資總額x 20% 17,520.00

(5)教育基金

工資總額x 1.5% 1,314.00

(6)小計

34,602.00 合計

122,202.00

（二）行政辦公費

序號 項目 數量 單位 單價 計算方法 月支出 備注辦公用品、低值易耗品

（1）管理人員 10 人 20 數量 x 單價 200.00

（2）操作人員 80 人 5 數量 x 單價 400.00

小計 90 人

600.00

通訊費用

(1)固定電話/傳真 5 部 150 數量 x 單價 750.00

(2)移動電話 2 部

300 數量 x 單價

600.00

小計

1,350.00 車輛使用費用 2 部 1500 數量 x 單價 3,000.00

員工宿舍租金 4 套 600 數量 x 單價 2,400.00

社區文化活動費 12 次

1500 綜合測算 1,500.00

服裝費用

(1)管理人員服裝 13 套 900 11700 975.00

(2)維修工服裝 7

400 2800 233.33

(3)清潔綠化工 34

270 9180 765.00

(4)保安員 43

1000 43000 3583.33

(5)小計

66680 5556.67

合計

14,406.67

（三）設施設備維護費

序號 項目 數量 單位 單價 保養期 月支出

備注電梯維保費 8 臺

600 12 4,800.00 不記入總費用電梯年檢費 8 臺 400 / 266.67 不記入總費用電梯保險費 8 臺強電系統維護費

2,000.00

(1)高壓供電系統

屏

(2)低壓供電系統

屏

(3)備用發電機維護費

臺

小計

2,000.00 給排水系統維護費

800.00

(1)給排水水泵維護費

臺

(2)給水水管維護費

(3)排水水管維護費

(4)消防水系統

消防箱

套

小計

800.00 室外景觀綠化水維護費

500.00

游泳池維護費

200.00

消防系統維保費

500.00

弱電系統維護費

2,500.00

(1)消防弱電系統維護費

(2)控制中心維護費

(3)保安監控系統維護費

(4)防盜報警系統維護費

(5)巡更系統維護費

(6)ic卡門禁統維護費

(7)停車場系統維護費

小計

2,500.00 建筑本體維修費

/ 設備維修零星材料費

600.00

小計

9,600.00 不可預見費 4%

384.00

合計

9,984.00

（四）公用水電費

序號 項目 數量 單位 單價 保養期 月支出 備 注公用電費 50000 度 0.47

23,500.00

公用水費 3500 噸 1.2

4,200.00

合計

27,700.00

（五）清潔費

序號 項目 計算方法 月支出 備 注基本清潔費

(1)清潔人工費 / /

(2)工具/材料費 綜合測算 2000 清潔設備折舊費(5年分攤)清潔工具 1333

總價80，000元垃圾清運費 30天×1車/天×150元/車 4500

室外水景清潔費 每月清洗1次 1000

化糞池清理費 每一年清洗2次 400

消殺費 綜合測算 1000

總計

10,233.00

（六）綠化費

項目 數量 單位 單價 計算方法 月支出 備 注

綠化費

41400 m2 0.42 數量 x 單價 17,388.00

（七）保安費

項 目 計算方法 月支出 備 注

日常耗材、裝備保養 綜合測算 400.00

（八）固定資產折舊

序號 項目 資產總額 計算方法 月支出 備 注 行政辦公設備 74,000.00 分5年攤消 1,233.33

工程設備 9,850.00 分5年攤消 164.17

合計

1,397.50

附表：固定資產清單

(一)行政辦公設備

項 目 數 量 單位 單價 金額 備 注

會議桌 1 套 3,000.00 3,000.00

大工作臺 1 套 2,000.00 2,000.00

復印機 1 臺 15,000.00 15,000.00

內聯網絡電腦終端 10 臺 4,000.00 40,000.00

數碼照相機 1 部 4,000.00 4,000.00 電視機 5 臺 2,000.00 10,000.00 小計

74,000.00

(二)工程設備

項 目 數 量 單位 單價 金額 備注

200型室外疏通機 1 套 2,350.00 2,350.00

備用發電機 1 臺 5,000.00 5,000.00

臺鉆 1 臺 2,500.00 2,500.00

小計

9,850.00

合計

83,850.00

（九）開辦費攤銷

序號 項目 總額 計算方法 月支出 備注 開盤期間人工成本費 1,211,883.00 按5年攤銷 20,198.05 攤入營銷成本 除人工費外其它開辦費攤銷 227,765.00 按（80%）5年攤銷 3,036.87 攤入物管成本總開辦費 1,439,648.00 按5年攤銷 23,994.13 全部攤入物管成本

“********”的開辦期從2003年7月1日至2004年6月30日，為期12個月。在此期間，購置相應的辦公設備、工程工具、治安消防用品、服裝等物資裝備，人員到位。開辦費分五年攤銷。開辦費總表

項目 數量 駐場時間 單價 計算方法 開辦期支出人工成本

(1)工資

中心經理 1 12 4,000.00 數量 x 駐場時間 x 單價 48,000.00

品質行政主管（中心經理助理）1 10 2,500.00 數量 x 駐場時間 x 單價 25,000.00

安全主管 1 12 1,800.00 數量 x 駐場時間 x 單價 21,600.00

工程維修主管 1 12 2,000.00 數量 x 駐場時間 x 單價 24,000.00

清潔綠化主管 1 10 1,800.00 數量 x 駐場時間 x 單價 18,000.00

高級管家 6 6 1,800.00 數量 x 駐場時間 x 單價 64,800.00

會計 1 2 1,400.00 數量 x 駐場時間 x 單價 2,800.00

出納 1 2 1,200.00 數量 x 駐場時間 x 單價 2,400.00

維修技工 2 12 1,200.00 數量 x 駐場時間 x 單價 28,800.00

安管班長 3 12 1,100.00 數量 x 駐場時間 x 單價 39,600.00

安管員 40 12 900.00 數量 x 駐場時間 x 單價 432,000.00

清潔工 35 12 600.00 數量 x 駐場時間 x 單價 252,000.00

綠化工 2 12 600.00 數量 x 駐場時間 x 單價 14,400.00

小計

973,400.00(2)三費一金

福利費

工資總額 8% 77,872.00

工會經費

工資總額 2% 19,468.00

社會保險費

工資總額 13% 126,542.00

教育基金

工資總額 1.5% 14,601.00

小計

238,483.00

合計

1,211,883.00 2 行政辦公費

(1)辦公用品、低值易耗品

綜合測算 3,000.00(2)通訊費

綜合測算 3,000.00

(3)員工宿舍租金及水電費 7 12 900.00 套數 x 開辦時間 x 單價 75,600.00

合計

81,600.00 入伙資料 350 60.00

21,000.00 辦公設備

見開辦期辦公設備清單 18,600.00 5 工程工具

見開辦期工程工具清單 14,710.00 治安消防用品

見開辦期治安消防用品清單 25,315.00 7 服裝

見開辦期低值裝備清單 66,540.00

總計

1,439,648.00

1、開辦期辦公設備清單

序號 項 目 數量 單位 單價 合計（元）備 注辦公家私 3 套 1,500.00 4,500.00

工作臺 10 套 500.00 5,000.00

轉椅 10 把 80.00 800.00

打印機 2 臺 700.00 1,400.00

文件柜 5 套 300.00 1,500.00

檔案柜 2 個 300.00 600.00

電話 5 部 100.00 500.00 傳真機 1 部 1,500.00 1,500.00

保險柜 1 部 1,000.00 1,000.00

工具柜 5 套 200.00 1,000.00

飲水機 4 臺 200.00 800.00

小計

18,600.00

2、開辦期工程工具清單

序號 項 目 數 量 單位 單價 合計（元）沖擊鉆 1 臺 980.00 980.00 3 手提切割機 1 臺 350.00 350.00 4 臺式砂輪機 1 臺 1,500.00 1,500.00 6 手掄電鉆 2 臺 240.00 480.00 7 電焊機8kva 1 臺 450.00 450.00 75型室內疏通機 1 套 1,450.00 1,450.00 9 臺鉗 2 套 75.00 150.00 10 大管鉗 4 架 30.00 120.00 數字萬用表 2 個 250.00 500.00 12 指針萬用表 1 個 100.00 100.00 13 搖表 1 個 180.00 180.00 14 接地搖表 1 個 200.00 200.00 15 高壓搖表 1 個 1,000.00 1,000.00 16 電梯專用工具 1 套 500.00 500.00 17 電工組合工具 7 套 200.00 1,400.00 18 綜合維修工具 1 套 1,500.00 1,500.00 19 高空作業工具 1 套 500.00 500.00 20 5檔鋁合金組合梯 3 架 300.00 900.00 21 11檔鋁合金組合梯 1 架 750.00 750.00 23平板車 1 輛 500.00 500.00 24 拖線盤 2 臺 600.00 1,200.00 25 小計

14,710.00

3、治安消防用品清單

序號 項 目 數量 單位 單價 合計(元)1 無線對講機 25 臺 750.00 18,750.00 2 橡皮警棍 30 根 15.00 450.00 3 水壺 45 個 10.00 450.00 電警棍 10 根 150.00 1,500.00 5 警示牌 5 塊 45.00 225.00 6 消防斧頭 2 把 60.00 120.00 7 專用消防扳手 2 把 30.00 60.00 8 防毒面具 2 套 130.00 260.00 9 消防頭盔 10 套 90.00 900.00 10 消防靴 2 套 250.00 500.00 11 消防衣 3 套 700.00 2,100.00

小計

25,315.00

4、員工服裝清單

序號 項目 數量 單位 單價 金額保安服裝 88 套 550.00 48,400.00 11 工程服裝 4 套 200.00 800.00 管理人員服裝 10 套 600.00 6,000.00 18 清潔工服裝 80 套 135.00 10,800.00 21 綠化工服務 4 套 135.00 540.00 合計

66,540.00

物業管理費測算方法篇二

1、商業物業管理成本的主要由以下方面構成：

1)人工費用：包括工資總額及福利費。

2)環境衛生費：包括日常清潔外包費用、石材養護、外墻清洗費用、除雪費、垃圾清運費、消殺費、煙道清洗費、隔油池及化糞池清掏費等。

3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯防費等。

4)綠化養護成本：室外廣場綠化養護費、綠植租擺費等。

5)公共設施設備維保費：工程工具費用、設施設備維保費等。

6)公共能耗費用：包括照明系統、電梯系統、消防系統、安防系統、空調系統、給排水、新風系統、通風系統、中水系統、熱力系統能耗費及水費。

7)管理費用：包括服裝費、辦公用品、差旅費、業務招待、交通、郵電通訊、固定資產折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓、印刷、用具維修費等。

8)保險費。

9)不可預見費。

10)管理酬金。

11)稅金。

--------------------物業管理收費標準測算初探

摘要：物業管理收費標準測算是確定收費高低的關鍵，合理的收費標準測算對保證企業持續經營發展，業主自覺自愿交費將起到積極作用。而收費標準測算要考慮物業管理可能涉及的方方面面，力求全面、準確、合理。

物業管理收費標準是業主關注的熱點之一，關于物業管理收費標準的測算，筆者曾與同行交流，發現一些問題，是共性的，現提出來供大家參考。

一、管理服務人員的工資、社會保險、按規定提取的福利費等 這項費用是指物業管理企業的人工費用，包括基本工資、社會保險和按規定提取的福利費、加班費及服裝費。

（一）定員的確定：根據所管物業的規模、檔次、業主的要求、管理的內容、管理目標確定崗位和人力資源配置。

（二）工資的確定：

1.按照不同的崗位設置和人力資源配置情況，參考所在地平均工資水平，設定不同的薪酬標準。采用這種辦法時，不同崗位人員統一采用同類企業、同檔次物業所采用的標準。然而，各企業的工資標準，都是企業的秘密，況且相同檔次的物業，不同的企業管理人員薪酬也有較大差距。筆者作為招標專家參與某項目評標，曾有同一職位不同企業報價從 3600 元每人每月～ 9600 元每人每月之差。

2.按照社會職工平均工資計算。

政府每年 3月公布上年度本省區域內職工平均工資，此數據具有權威性。但需注意在每年年底測算下年度費用預算時，此數據相差兩年，應加上調系數，采用歷年平均上漲幅度來調整。

3.按照物業管理行業社會職工平均工資計算，地方政府會公布行業社會職工平均工資。此數據應用于普通住宅小區計算偏高，用于高檔大廈測算則偏低，差異較大。

4.加班費的測算：社會平均工資已包含了加班費用。但是，物業管理行業加班數量遠遠大于其它行業，特別是在幾個長假中，既要確保假期服務保障工作的正常進行，又要借假期進行一些平時難以開展的工作，如重要設備的大修和改造等。筆者建議可采用每人每月 2 ～ 3 天的標準計算，日工資按月工資除以 20.92 天計算。

5.保險費用：規定企業標要求應為員工建立基本養老保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險和住房公積金（五險一金）。物業管理企業聘用了較多的外埠員工（包括外埠城鎮員工和農民工），有關外埠員工的保險建立與繳費標準政府有專門的規定。醫療保險繳費標準與進入成本標準是不一樣的，一部分進入福利費開支。

二、物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用 1.歷史成本法：根據歷年成本開支情況，加上不可預見費（一般為 10%，這主要是設備逐年老化，維修成本逐年增加，水電氣價格也在逐年提高）。

2.簡單測算法：按照設備或系統造價(投資)的 5% 6% 計算 , 公共設施維護費包括地面、墻面、天花、門、窗、鎖、衛生潔具、屋面、道路等，可以按每平方米每月的費用來計算。要增加一些系統的測試費、強檢費、進口零件費等。

三、物業管理區域清潔衛生費用

該項費用包括清潔工具、消耗材料、勞保用品、化糞池清淘、垃圾外運及消納、衛生防疫消殺、外墻清洗、鐵藝圍墻、藝術品保潔費用等。其中是否包含地面、墻面、大理石翻新、地毯清洗等費用要特別說明。若區域內有經營性餐飲項目，相關區域清潔衛生費用要提高 30% ～ 50%。

四、物業管理區域綠化養護費用

包括綠植租擺、工具、勞保用品、綠化用水、藥劑、雜草雜物清除、補苗、景觀設計造型等費用。簡單算法是按同檔次物業綠化養護標準，確定一個養護單價，如 0.85 元每月每平方米 , 乘以綠化面積。同時要考慮節日裝飾費用。

五、物業管理區域秩序維護費用

包括秩序維護系統委保費用、消防器材年檢、無線頻道占用與管理、保安住房租金、意外傷害保險等費用。

六、辦公費用

包括交通費、通訊費、低值易耗品、書報、招待、廣告宣傳、市場推廣、社區文化、辦公用房租金、差旅費、會

議費、郵寄費、法律費、審計費、其他雜項等費用。

七、物業管理企業固定資產折舊

計提折舊的方法主要有兩類：一類是平均年限法、平均工作量法等。另一類是快速折舊法，如雙倍余額遞減法等。鑒于物業管理企業固定資產規模較小，筆者建議可采取平均年限法，公式如下：固定資產折舊額 =（固定資產原值惠州業主論壇廈門業主論壇-未來海岸

福建省物價委員會關于印發

《福建省物業管理服務收費管理規定》的通知

一九九九年十二月四日 閩價［1999］房字443號

各市(地)物委(物價局)：

現將《福建省物業管理服務收費管理規定》印發給你們，請認真遵照執行，執行中有何問題，請逕報省物價委員會。

福建省物業管理服務收費管理規定

第一條 為加強我省物業管理服務收費的管理，規范收費行為，維護物業管理單位和物業產權人、使用人的合法權益，促進物業管理行業的健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《福建省價格管理條例》、《國務院批轉國家計委關于加強房地產價格調控加快住房建設意見的通知》(國發［1998］34號)等法律、法規和政策，制定本規定。

第二條 本規定適用于在本省范圍內實行物業管理服務的小區和樓宇的收費活動。本規定所稱的物業管理服務收費是指經工商行政管理機關登記注冊的物業管理單位，接受物業產權人、使用人的委托，對所轄的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。

第三條 各級政府價格主管部門(下稱價格部門)是物業管理服務收費的主管機關，價格部門應當加強對物業管理服務收費的監督和檢查。物業管理服務收費實行統一領導、分級管理。省價格部門負責制定全省統一的物業管理服務收費規定，并管理在省及省以上工商行政管理部門登記注冊的物業管理單位的物業管理服務收費；各地價格部門負責管理在市、縣工商行政管理部門登記注冊的物業管理單位的物業管理服務收費。

第四條 提供物業管理服務的物業管理單位可收取物業管理服務費，物業管理服務費包括綜合管理服務費、停車管理費、房屋裝修垃圾清運費和特約服務費。

綜合管理服務費是指物業管理單位按約定為物業產權人、使用人提供公共性服務所收取的費用。

停車管理費是指物業管理單位對物業管理區內車輛停放提供管理服務所收取的費用。

房屋裝修垃圾清運費是指物業管理單位對物業管理區內的房屋裝修過程中產生的建筑垃圾提供清運服務所收取的費用。

特約專項服務費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人的委托，為其個別需要提供服務所收取的費用。

第五條 物業管理服務收費根據物業管理單位所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者自主定價。

綜合管理服務費、停車管理費實行政府定價；房屋裝修垃圾清運費實行政府指導價；特約專項服務費除價格部門另有規定外，實行經營者自主定價。

第六條 本規定所稱的公共性服務內容包括：

1.監督物業產權人、使用人按有關規定裝修、使用樓房，確保樓宇的安全使用；

2.公共環境衛生保潔工作，包括打掃公共走廊、樓梯、電梯、通道、周圍道路、上下水管道、外墻清洗、公共水池和水塔的清洗以及垃圾清運等；

3.水電供應、機電、消防設備、公共供排水系統以及其它公共設施的日常維修保養工作； 4.安全保衛和消防監督工作； 5.綠化管理維護工作； 6.公共場所秩序的管理工作；

7.接受委托代收繳水電費、有線電視費、電話費和代收發報刊、信件等代辦性質的服務工作； 8.代表物業產權人、使用人協調解決日常生活中所涉及的公共事務； 9.其它管理服務項目。

第七條 綜合管理服務費實行分等級定價。綜合管理服務費的收費等級，由各市(地)價格部門按《福建省物業綜合管理服務費收費等級考評目錄》規定的考評項目、內容，結合當地實際，制定具體的收費等級考評辦法。

各收費等級的收費指導標準，由各市(地)價格部門根據既要合理補償物業管理成本費用，又要考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力，以及按質論價的原則合理確定，并向社會公布。

同一城市范圍內有兩級以上價格部門的，其收費等級的考評辦法和收費指導標準應主動協調，保持同城一致。

第八條 各物業管理單位綜合管理服務費，在物業管理區業主管理委員會(以下簡稱“業主管委會”)成立前，由物業管理單位根據其實際提供的服務，對照物業綜合管理服務收費等級考評辦法和收費指導標準，自評收費等級和收費標準，向價格部門申報，價格部門對其進行考評確定收費等級和收費標準，對普通住宅小區的收費標準要從嚴核定；在物業管理區業主管委會成立后，由物業管理單位與業主管委會對照物業綜合管理服務費收費等級考評辦法和收費指導標準共同初評收費等級、協商具體的收費標準報價格部門核準。

在住宅區、高層商住樓(住宅樓)、別墅區、寫字樓和工業區內為商業用途的物業，可在該物業綜合管理服務費標準的基礎上上浮，但最高不得超過150%；在住宅區、高層商住樓(住宅樓)、別墅區和工業區內辦公的(不包括工業廠房中生產管理辦公)，可在該物業綜合管理服務費標準的基礎上上浮，但最高不得超過100%。

第九條 物業管理單位在申報物業管理服務收費時，應向價格部門提供工商行政管理機關核發的《企業法人營業執照》、物業管理行政主管部門核發的《物業管理企業資質等級證書》及小區物業管理服務等方面的資料。

第十條 停車管理費和房屋裝修垃圾清運費的收費辦法由各市(地)價格部門制定。

第十一條 物業管理單位在不影響物業產權人、使用人利益的前提下，利用物業管理區域內屬于全體業主共有的場地、設備或物業管理經營用房開展經營活動的，其收益應用于物業管理服務費用開支。

第十二條 物業管理單位在物業管理過程中收取的水電周轉金和公共水電費分攤問題，按如下規定執行：

1.水電周轉金是在各個業主(住戶)所使用的水電費未收繳上來之前，物業管理單位預先向水電部門代繳納而墊支的費用。物業管理單位將其承接管理的樓宇移交給其他物業管理單位時，應將水電周轉金如數移交。

水電周轉金實行政府指導價，由價格部門根據不同時期所需費用大小制定統一的標準和范圍，物業管理單位承接物業管理之前必須向價格部門申報收費標準，并按價格部門批準的收費標準和范圍收費。

2.公共水電費是小區、樓宇的消防和對講系統、公共場所照明、清洗和綠化、電梯、中央空調、水泵等機電設備運行所發生的電費和其它公共用電、用水的費用開支。多層住宅(無電梯)的綜合管理服務費中已包含公共水電費，物業管理單位不得再向物業產權人、使用人收取公共水電費；多層帶電梯住宅、高層商住樓(住宅樓)、別墅區、寫字樓和工業區的綜合管理服務費中不含公共水電費，物業管理單位應每月向所有業主(住戶)公布上月使用公共水電的度數、單價和總額及分攤辦法。

公共水電費可由物業管理單位會同業主管委會確定具體分攤辦法，未成立業主管委會的公共水電費分攤辦法應按以下規定進行：

(1)對公共場所照明、消防和對講系統、衛生保潔和綠化等用水、用電費用，按戶或按房屋建筑面積合理分攤。

(2)電梯、中央空調電費由物業產權人、使用人按房屋的建筑面積合理分攤。(3)水泵用電按用水量為系數合理分攤。(4)變壓器損耗按業主用電量為系數合理分攤。

(5)備用電源(發電機)耗油量按物業產權人、使用人的用電量為系數合理分攤。

第十三條 物業管理單位代收代繳水費、電費等政府定價的價格，必須按分類價格分別執行，不得自行加價，不得以任何借口混合收費。否則按價格違法行為論處。

第十四條 綜合管理服務費由物業產權人、使用人從入伙之日起(以交鎖匙為準)按月交納，物業管理單位不得違背物業產權人、使用人的意愿提前收費。未出售樓房的綜合管理服務費、公共水電費由房地產開發企業或包銷商承擔。

第十五條 經價格部門核定的或由物業管理單位與業主管委會以及物業產權人、使用人代表協商議定的收費項目和收費辦法應當在物業管理合同中明文規定。

第十六條 物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和收費標準及收費辦法應在醒目位置或收費地點公布。

物業管理單位應當定期(一般為6個月)向物業產權人、使用人公布物業管理服務費和代收代辦費的收支情況，公布物業管理年度和小區或樓宇的重大措施，接受業主管委會或物業產權人、使用人的監督。

第十七條 物業管理服務收費實行年審制度。物業管理服務收費年審有關規定另行下達。第十八條 物業管理單位應當嚴格遵守國家的價格法規和政策，執行規定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質量，向物業產權人、使用人提供質價相稱的服務，不得只收費不服務或多收費少服務。

第十九條 物業管理單位與物業產權人、使用人之間發生的價格糾紛，業主管委會應予調解，調解不成的，可由價格部門進行調處。

第二十條 物業管理單位已接受委托實施物業管理并相應收取服務費的，其它部門和單位不得再向物業產權人、使用人重復征收如衛生費、治安費等其他性質和內容相同的費項。

第二十一條 未經價格部門批準或業主管委會同意，物業管理單位不得以任何名目向物業產權人、使用人收取本規定第四條規定以外的其他費用。

第二十二條 實行物業管理的物業產權人、使用人應當按價格部門核定的收費項目和標準向物業管理單位繳納物業管理服務費，不按規定繳納物業管理服務費的，物業管理單位有權按照物業管理委托合同的約定追償。

第二十三條 對違反本規定的行為，由價格部門依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》的有關規定予以處罰。

第二十四條 各市(地)價格部門可根據本規定制定實施細則，并報省價格部門備案。

第二十五條 本規定由省價格部門負責解釋。

第二十六條 本規定自2000年2月1日起執行。原《福建省物業管理服務收費暫行管理辦法》(閩價［1995］房字184號)同時廢止。

福建省物業綜合管理服務收費等級考評目錄

考評項目 考評內容

一、管理運作

1.有否專業物業管理機構和固定的辦公場所，實行綜合管理服務； 2.業主管理委員會組織機構是否健全；

3.物業管理單位與業主管理委員會或委托管理單位有否物業管理合同，管理單位與業主管理委員會責、權、利關系是否明確；

4.各項管理制度完善，制定業主公約及轄區管理各項公眾管理規章制度、辦法和物業管理單位內部崗位考核制度；

5.轄區內物業檔案資料齊全，管理完善； 6.有應用計算機等現代化管理手段，并進行科學管理。

二、環境衛生與綠化管理

1.有專業清潔衛生和綠化管理隊伍，管理制度落實； 2.轄區內環衛設施完好，并保持整體環境及環衛設施清潔；

3.房屋的公共部分如公共樓梯、扶欄、走道(含小區內道路)、電梯等的保潔工作； 4.垃圾清運情況以及及時清理化糞池，并定期殺蟲滅鼠，無鼠害、蟲害，確保轄區整潔； 5.工業或娛樂場所排放的廢水、廢氣、噪音等符合環保標準，無有毒有害物質； 6.轄區內的公共綠地覆蓋率不低于25%；

7.轄區內綠地布局合理，花草樹木與建筑小品配置得當，花草樹木定期修剪，管理及養護制度完善，無人為破壞；

8.綠化管理設施、設備齊全，水源有保障。

三、保安、消防及交通秩序管理

1.有保安專業隊伍，實行24小時保安巡視制度；

2.保安人員配備有統一制服、熟悉轄區情況，工作認真、文明執勤、言語規范； 3.安全監控、消防監控設施完備，各種消防設備、器材齊全，完好率達到98%以上； 4.配備專職或兼職消防人員，制定嚴格的消防制度并抓好落實； 5.可能危及人身安全處有明顯標識和防范措施；

6.有暢通無阻的緊急疏散通道，其相關的指示照明燈具配置齊全，功能完好； 7.無因管理單位責任造成的治安案件、交通事故和消防事故；

8.各種車輛行駛、停放有序，管理制度落實，無違章行駛、停放及管理單位責任造成車輛損壞或丟失現象；

四、房屋及其配套設施的管理和養護

1.房屋外觀完好、整潔，無妨礙市容和觀瞻； 2.無違章裝修，無亂搭建，無亂張貼懸掛等；

3.房屋及公用設施、設備檔案和資料齊全、存放有序，查閱方便；

4.房屋及公用設施保持完好，公共樓梯、走道、天臺、大廳等無隨意堆放雜物和占用現象； 5.房屋完好率達97%以上，并堅持房屋修繕制度，保證房屋零修、急修及時率達到98%以上，維修質量100%合格；

6.道路平坦通暢，停車場、棚、房及其他公共場所(地)、建筑小品、雕塑等完好無損； 7.路燈、通道照明等公共照明設施完好，完好率達95%以上。

五、公用配套設備的日常管理和維護工作

1.配備專業工程技術人員，維修和運行人員均應持證上崗；

2.建立規范完善的配電運行制度和設備維修保養制度，并嚴格執行，實行24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；

3.配電設備、電梯和中央空調系統運行安全、正常，保養狀況良好，各種運行維護保養和巡視檢查記錄齊全，并歸檔保存；

4.電梯、中央空調由專業隊伍維修保養，各種安全檢查審核證件齊全； 5.有應急備用發電機，可隨時啟動并有完善的管理和試運行制度； 6.建立用水、供水管理制度，積極協助業主安排合理的用水和節水計劃； 7.建立給排水設備維修保養制度并嚴格執行，設備和管道系統狀況良好；

8.按規定定期清洗二次供水、蓄水設備，設備及周圍環境整潔，保證二次供水衛生達到標準，無二次污染；

9.供電、供水計量及收費嚴格執行有關部門的規定，無不合理計量和亂收費現象。

六、管理人員素質

1.物業管理單位的人員培訓有計劃、有考核、有記錄，制度落實；

2.物業管理單位主要負責人和業務人員要經過物業管理專業培訓，并取得相關技術證書； 3.管理和服務人員要佩帶明顯標志，遵守職業道德規范； 4.有建立完善的各類人員工作量和工作業績考核制度；

5.各類人員熟悉物業情況和本崗位責任制、考核目標，服務意識好，敬業精神強。

七、社區文化

1.有計劃、有人員、有制度地落實社區文化； 2.有落實社區文化的娛樂場所、設施和設備； 3.管理單位定期開展健康有益的宣傳和文體活動； 4.為業主開展多項便民服務，為業主提供方便； 5.積極協助街道、派出所、居委會開展各項工作。

八、經營服務及收費執行情況

1.多種經營效果好，有償服務項目多，收費公開合理，無違反規定亂收費； 2.按規定明碼標價，收費項目、收費標準和收費內容在經營場所或醒目位置公布； 3.未違背業主意愿收取與自身管理服務無關的費用，未擅自為其他部門代收費用；

4.嚴格執行規定的收費項目和收費標準，提供質價相稱的服務，無只收費不服務或多收費少服務行為； 5.物業管理單位費用支出合理，并定期向業主公開費用的收支情況，自覺接受業主監督； 6.業主的投訴率要在0.5%以下，處理率達95%以上，回訪率95%以上； 7.業主對管理服務單位評議滿意率達95%以上。

福建省物業綜合管理服務費收費等級表

收費等級 考評得分(滿分為100分)一 級 90分以上 二 級 80－89分 三 級 70－79分 四 級 60－69分

注：

1.物業綜合管理服務費收費等級考評各項目的具體評分標準及各收費等級物業綜合管理服務費收費指導標準，由各市(地)價格部門制定。

2.物業綜合管理服務費收費等級考評得分在60分以下的，不得收費。

物業管理費測算方法篇三

寫字樓物業管理費測算要點： | 微軟中國

寫字樓物業管理費測算

一、寫字樓物業管理費測算方式

1、確定管理費成本構成的注意事項。具體到核算某由于各個物業的具體情況不同，要根據該物業和實際情況，在上述構成內容中進行必要的增減，同時要注意以下幾點：

（1）要盡量詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體越詳細，才越真實。

（2）盡量全面，不要漏項，比如測算大型固定資產更新儲備金時，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項目；在消耗材料測算時，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等隱蔽性強的項目。

（3）測算依據盡量準確，比如固定資產和大型設備的折舊年限，有些項目費用的市場單價標準等盡量準確，不用或少用估計值，對于有些無法或不易確定具體數據的，需運用模糊數學原理確定時，其隨機采集資料的點、面布局要合理，要有充分代表性。

2、收集原始數據。管理費的核算要做到合理、準確，對原始數據和資料的收集至關重要。在測算各系統大型設備更新儲備金時，要收集包括原始價格、運輸、安裝、調試費在內的設備原值、設備功率參數和設備使用壽命等資料；在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數量和對市場價格進行詳細調查，如計算公共照明系統時，要查清所有公共部分的燈泡、燈頭、燈管、繼電器、燈箱、燈罩、開關、閘盒、電表等的數量及它們各自的平均使用壽命和市場售價；其他關于工資水平、社會保險、專業公司單項承包、一般設備固定資產折舊率、折舊時間等等，均應嚴格按政府和有關部門的規定和實際支出標準及有效依據。

二、物業服務費的測算

物業管理企業在物業管理過程中發生的各項支出，稱為物業管理費用。對物業管理費用的核算，是物業管理企業財務管理工作的一項重要內容。一項物業投入管理運行之前，必須核算管理費用；運行一年后，還要根據上年運行情況進行調整。費用標準預算方案要經物業管理企業審閱并提交業主管理委員會討論審核通過后，方可執行。

物業管理費用標準的測算可用下列簡單公式表示： 式中 p——所得的物業管理費用標準（元／月·米）； ——單項費用（元／月）；

——費用項數（＝1，2，3，…，n）； ∑——所有單項費用之和；

s——參加測算的物業總面積（米）。

前面列出了許多費用項目，但并不是全部。具體到核算某一特定物業的管理費用標準時，由于物業類型不同，可能只是上述費用項目的一部分。總的說來，要想得到一個較為適用的費用標準，除了合理測算每項費用外，關鍵是既不要漏項也不要重復。

為了測算與收費管理的方便，一般又將上述項目按管理專業和專用設備歸類分別核算，即分為如下12類：行政辦公費、一般公共設施維護費、電梯費、空調費、環衛清潔費、綠化費、保安費、電視系統費、保險費、更新儲備金、物業

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管理公司酬金、稅費等。

1.行政辦公費的核算。行政辦公費的核算可以用全年的費用總和來折算出每月的費用，即：全年費用／12。物業管理公司根據上年的年終決算數據很容易就得到這一數值。

行政辦公費的構成為：（1）行政辦公人員費用，包括工資、津貼、保險和服裝費等；（2）文具、辦公用品費；（3）車輛使用費，包括油費、維修費、折舊費；（4）節日裝點費；（5）公共交際費；（6）宣傳廣告費；（7）一切雜項費用。

2.一般公共設施維護費的核算。一般公共設施維護費的構成為：（1）人員費用，包括管理人員、技師、工人等各類人員的工資、津貼、保險和服裝費等；（2）公共照明系統的電費和維修費；（3）抽、送風機的電費和維修費；（4）給排水的電費和維修費；（5）供配電、發電系統設備維修費；（6）消防系統維修費；（7）公共建筑、道路維修費；（8）以上（2）～（7）項的不可預見費，按10％計。

3.電梯費的核算。

（1）電梯運行電費＝

式中 n——電梯數；

w——每部電梯功率（千瓦）；

24——一天24小時；

a——電梯使用系數，由于寫字樓、商場、公寓的電梯使用時間和頻率不同，會有差別，它可以通過統計的方法進行估算，a約在0.3～0.6之間；

30——每月天數；

1—電費單價（元／度）。

（2）電梯維修費，包括材料和專門人工費。

（3）以上（1）、（2）項的不可預見費，按10％計。

4.空調費的核算。

（1）空調運行電費。中央空調的公共用電有主機和輔機（水泵、冷卻塔等）兩部分，所以： 空調運行電費＝

式中 ——主機臺數； ——主機功率（千瓦）； ——主機的負荷系數； ——水泵臺數；

——水泵功率（千瓦）； ——冷卻塔電機臺數；

——冷卻塔電機功率（千瓦）； ——輔機的負荷系數； t——每天空調工作時間； ——電費單價（元／度）。

（2）水費。

（3）維修費（僅指公共部分，各業主戶內風機由業主負責費用），包括材料和人工費用。

（4）以上（1）～（3）項的不可預見費，按10％計算。

5.環衛清潔費的核算。

（1）人工費，包括管理人員及工人的工資、津貼、保險和服裝費等。

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（2）清潔機械材料費。其中大型清潔機械，如大樓幕墻清潔設備、打蠟拋光機等，按價值和使用年限折算出每月的折舊費用；日常易耗品及工具，每月作預算。

（3）垃圾桶購置費。

（4）垃圾清倒費。

（5）化糞池清理費。

（6）水池清潔費。

（7）清潔環衛所需的其他費用。

6.綠化費的核算。

（1）人員費用，包括管理人員、技師、工人的工資、津貼、保險和服裝費等。

（2）綠化工具、材料費（如化肥、除草劑等）。

（3）綠化用水費。

（4）園林景觀的再造費用。

7.保安費的核算。

（1）人員費用，包括工資、津貼、保險、服裝、器械、床鋪等。

（2）保衛系統設備，包括電費和維修費。

（3）日常保衛器材費，如警棍、電池等。

8.電視系統費的核算（非有線電視公司提供）。

（1）電費。

（2）維修費。

（3）節目租用費。

9.保險費的核算。及時購買保險是物業管理中不可忽視的方面，切不可怠慢或存僥幸心理，一旦由于某種災害造成了物業總體的破壞，而無資金及時修復，那將是物業管理公司的嚴重失職，它會因此而喪失管理資格，而業主所蒙受的損失更是無法彌補的，所以必須加倍重視。

險種的選擇是根據所管物業的類型和使用性質來決定的，同時要考慮業主的意愿和承受能力。業主如有異議，則必須經過業主管理委員會或業主大會討論決定，形成有關文件。一般對于多層公寓、別墅小區，只對配套的水電設施投保，以便萬一受到地震、臺風、火災等破壞時能及時修復。對于高層寫字樓、商場、酒店等，則必須購買大廈財產保險，包括土建、裝修和設備，一般可按樓宇的總造價來投保。對于商場、酒店的管理，還需購買公共責任險。對于一些特殊設備（如高層公寓的電梯）要投保。總之，綜合考慮安全、經濟、地區特點、業主承受能力等諸多因素，審慎地選擇投保險種，是搞好物業管理的一個重要環節。

分攤的保險費＝mx／s 式中 m——投保總金額； x——保險費率；

s——保險受惠物業的總面積。

10.更新儲備金的核算。物業的配套設備都有一定的安全使用壽命，到時候就得更換（否則可能會釀成災害）。一下子向業主籌集這筆費用，業主可能難以

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承擔，所以物業管理企業有責任從物業投入使用開始就逐年保存這部分費用，以備不時之需，這是物業管理費用重要的構成部分。從所有權關系上講，這筆款項是業主的共有財產，所以要在銀行單獨立賬，由業主管理委員會和物業管理企業共同管理。當物業管理企業更換時，此筆款項必須移交給新的物業管理企業。物業管理企業使用這筆款項，必須經過業主管理委員會的審批。

更新儲備金包括各種公用設備設施、電梯、空調設備、保安系統、電視系統的更新儲備金。其核算以空調設備為例如下：

空調設備的更新儲備金＝

式中 ——空調設備購置費；

——空調設備安裝費；

y——空調設備正常使用年限；

——帶空調的物業面積。

1.物業管理公司酬金的核算。

上述10項費用都是管理所需的實際支出，是沒有利潤的。物業管理企業作為一個企業實體，要有合理的利潤，否則將會失去經營的動力。酬金的比率可根據管理的水平、管理成效，由物業管理企業和業主管理委員會商定。一般服務性行業的利潤率在8％～15％之間。這筆費用就是以上10項費用之和為基數，乘以酬金比率即可。

12.稅費的核算。包括物業管理公司應繳納的各項稅費。

三、物業管理費的使用

（一）物業管理費的性質

物業的價值是通過物業的交換和在對物業的管理服務過程中體現出來的，物業的屬性決定了其管理作為服務產品的商品屬性；而物業管理費作為服務產品價值的貨幣表現，主要是用來進行對物業服務的市場交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時由于物業所有人花錢購買的是服務產品，物業管理企業提供的是對其物業和配套設備、設施的管理以及對物業所有人和使用人的服務，所以物業管理費又具有所有權和監督權歸物業所有人，使用管理權歸物業管理企業的權屬分離性質。再者，由于物業管理費具有取之于民、用之于民的特點，就必然要求其單獨核算，專款專用，使其形成了物業管理費用途單一的性質。

（二）物業管理費的使用原則

物業管理費既然是取之于民，應是全體業主共有的，物業管理人員只具有保管、儲存這項經費的權利，因此為使物業管理費能夠充分、合理、節約地使用，應堅持以下使用原則。

1、取之于民、用之于民的原則。在保證物業管理企業合法利潤后，均應全部用之于民。

2、為業主和非業主使用人服務的原則。為業主和非業主使用人服務是物業管理的根本目的。

3、實行分類儲存、專款專用的原則。各項不同的物業管理費籌集以后，還

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需要妥善管理，實行分類儲存，專款專用。房屋本體維修基金、公用設施專用基金的使用還須與業主委員會或建設單位商量，并得到他們的同意。

4、堅持合理、節約使用原則。物業管理企業要本著對業主和非業主使用人負責的精神，合理、節儉使用各項資金，使每一分錢都發揮效益。

5、堅持高度透明化原則。物業管理費的使用賬目應高度透明化，堅持定期張榜公布各項資金的使用情況及盈虧狀況。

（三）物業管理費的使用范圍

物業管理費應全部用于物業管理的各個方面：

（1）物業管理企業員工的工資、獎金、福利及社會保險金；

（2）物業管理企業辦公費用；

（3）機電設備、消防系統的維修保養；

（4）公共設施維修保養；

（5）園庭綠化管理；

（6）環境保潔；

（7）治安保衛；

（8）社區文化；

（9）公共服務；

（10）公共水、電費；

（11）節日慶典；

（12）其他為管理物業而發生的合理支出。

物業管理費測算方法篇四

物業管理費測算

住宅小區公共服務費用的構成

住宅小區公共服務費用主要包括：管理、服務人員的工資及福利費；公共設施、設備日常運行、維修及保養費；綠化費；清潔衛生費；保安費；辦公費；固定資產折舊費；法定稅收等。各項具體費用的測算方法

1、工資及福利費測算

包括物業管理公司人員的基本工資以及按規定提取的職工福利費、加班費、服裝費（不含獎金）。（1）基本工資（元/月）

基本工資標準應根據當地工資水平以及企業性質、效益、工作崗位等因素確定。（2）福利費（元/月）福利費包括：

①福利基金。按職工工資總額的14%計算。②工會經費。按職工工資總額的2%計算。③教育經費。按職工工資總額的1.5%計算。

④社會保險費。包括醫療、工傷保險、養老保險、待（失）業保險、住房基金等。其中待（失）業保險按工資總額的1%計算，其他各項按地方規定由物業管理公司自行確定。（3）加班費（元/月）

通常按人均月加班2天，乘以日平均工資（月平均工資除以22天），每月按22個工作日計算。（4）服裝費（元/月）

按每人每年2套測算，將年服裝費總額除以12個月，測算出每月服裝費。根據以上測算，求出每月每平方米建筑面積的工資及福利費。

工資＋福利費＋加班費＋服裝

每平方米建筑面積工資及福利費＝ ———————————————

建筑面積

2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費

公共設施、設備的日常運行、維修及保養是指住宅小區的公共部位如過道、門廳、樓梯及區間道路等土建零修費，以及室外上下水管道、電氣、燃氣部分的日常運行維修及保養費，樓宇公共照明費等。該項費用的測算，既可以根據公司從事物業管理的經驗確定，也可以按以下方法測算。

普通多層住宅公共設施、設備的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折舊費按25年計算，公共設施設備的維修保養費按月折舊費的40%提取。測算步驟為：（1）測算出公共設施、設備的建造成本

公共設施、設備的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%（2）測算出公共設施、設備的月折舊費

建造成本

月折舊費＝————————

25年×12個月/年

（3）測算出公共設施、設備的維修保養費 維修保養費＝月折舊費×40%

3、綠化費

綠化費包括綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費及其他費。可按實際面積匡算出每項費用的年總支出，再分攤到每月每平方米建筑面積中。每月每平方米建筑面積分攤的綠化費＝

年綠化工具費＋年勞保費＋年綠化用水費＋年農藥化肥費＋年雜草清運費＋年景觀再造費＋年其他費 12個月×總建筑面積

4、清潔衛生費

小區清潔衛生費包括清潔工具購置費、勞保用品費、衛生防疫消殺費、化糞池清理費、垃圾外運費和其他費。各項費用的測算根據本公司已往的經驗或參照同行業的測算標準確定。

每月每平方米建筑面積分攤的清潔衛生費＝年工具購置費＋年勞保用品費＋年消殺費＋化糞池清理費＋年垃圾外運費＋其他費12個月×總建筑面積

5、保安費

保安費是指封閉小區公共秩序的維護費。它包括裝備費、保安人員人身保險費、保安用房及人員住房租金等。各項費用根據已往的經驗或參照同行業的測算標準確定。

每月每平方米建筑面積分攤的保安費＝年裝備費＋年人身保險費＋年保安用房及住房租金12個月×總建筑面積

6、辦公費

辦公費主要包括：交通費（車輛的蠔油、維修保養、保險養路費用）、通訊費（含電話、電傳、手機、電報等）、低質易耗品費（含紙張、筆墨、打印費等）、書報費、廣告宣傳費、社區文化活動費、辦公用房租金、辦公水電費、節日裝點費、審計費等。各項費用根據已往的經驗綜合測算得出。

各項辦公費用之和

每月每平方米建筑面積分攤的辦公費＝ ————————————

12個月×總建筑面積

7、固定資產折舊費

固定資產折舊費是指物業管理公司所擁有的交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、綠化消防設備及其他設備所提取的折舊費，計算公式：

固定資產原值

固定資產月折舊額＝ ————————————

12個月×預計使用年限

固定資產月折舊額

每月每平方米建筑面積分攤的折舊費＝ ————————————

總建筑面積

8、法定稅收

物業管理公司應繳納的稅費主要是兩稅一費，即：

① 營業稅。營業稅是按公司經營總收入的5%征收。按照“以區養區、略有節余”的原則，測算時可按前幾項之和為基數，再乘以5%即可得出每月每平方米建筑面積應分攤的數額。② 城市維護建設稅。通常按營業稅的7%測算。③ 教育費附加。按營業稅的3%測算。

物業管理費測算方法篇五

萬科物業管理費測算指引

1.目的確定合理的管理費收費標準，為物業管理的正常經營提供保障。

2.范圍

適用于集團內各物業公司及物業管理項目的管理費測算。

3.職責

根據接管物業管理小區的實際情況，由物業公司人事部門負責所接管物業管理小區的組織架構及人工成本測算，品質部門負責設備、清潔、綠化成本的測算

4.7.物業管理費測算公式為：

物業管理費單價＝所有費用的總和÷參加測算

4.9.列舉法測算

4.9.1.人工費用的測算

4.9.1.1.組織架構的確定

4.9.1.2.人工費用的測算。

根據確定的組織架構，遵循相關法規要求及公司《薪金福利標準》進行人工費用的測算。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及

過節費、其它。

4.9.1.3.工資的測算（單位：元/月）。

根據確定的組織架構，按照公司《薪金福利標準》的規定進行人員工資的測算。

人員工資構成表

單位：元

序號名稱工資標準人數工資金額（月）

1經理工資標準×人數

2經理助理工資標準×人數

3行政管理人員工資標準×人數

技術、維修人員工資標準×人數

5保安人員工資標準×人數

6保潔人員工資標準×人數

7綠化人員工資標準×人數

8其他人員工資標準×人數

合計

4.9.1.4.獎金及雙薪（單位：元/月）。

根據確定的組織架構，按照公司《薪金福利標準》的規定進行獎金、雙薪的測算。根據確定的組織架構，按照公司《薪金福利標準》的規定進行補貼、過節費、上

下班交通補貼的測

4.9.2.行政費用的測算（單位：元/月）

4.9.2.1.低值易耗品購置費用。

4.9.2.2.管理處辦公用水電費。

水費根據管理處水費的使用情況（包括飲用水）：

使用水費金額＝使用量（立方）/月×水費收費單價

飲用水金額＝飲用水（桶）/月×桶飲用水單價

電費根據管理處的照明、空調、辦公設備配置的情況：

照明用電費用＝辦公照明的功率×按每天實際使用時間（折算成的小時單位）×

電費收費標準

辦公電器用電費用＝空調等辦公設備的功率×按每天實際使用時間（折算成的小

時單位）×電費收費標準

4.9.2.3.辦公設備維護費用。

主要指復印機、傳真機、打印機、空調等設備每月的保養費。

4.9.2.4.通訊費。

物業管理所需的通訊費用。其中包括：手機費、電話費、網絡通訊費、其他通訊

費用（bp機等）。

4.9.2.5.公干車輛費。

根據管理服務業務的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費用。

4.9.2.6.交際應酬費。

4.9.2.7.電腦維護費用。

根據管理處配置的電腦數量以及管理處業務的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維護費用、網絡使用費、軟件開發費用的分攤等。

4.9.2.8.報刊資料費。

因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。

4.9.2.9.咨詢及訴訟費。

聘請法律顧問的費用分攤，業主拖欠管理費向法院提請訴訟的訴訟費。

4.9.3.財產費用的測算（單位：元/月）。

4.9.3.1.折舊費用。

管理處正常管理服務需要所購置的固定資產（單價在2000元以上，使用年限超

過一年），按使用年限進行折舊。

固定資產包括：

?辦公設備：電腦、復印機、傳真機、打印機、空調、電視機、保險柜等。?清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。

折舊費用＝固定資產的原值÷固定的使用年限÷12月

4.9.3.2.資產的攤銷。

管理處前期發生的開辦費按《物業委托管理合同》的合同期限進行分攤。開辦費主要包括：前期購置的辦公設備用品、機電維修工具、清潔用品、清潔綠

化工具，以及辦公場所的裝修費等。

分攤費用＝開辦費發生的總額÷委托的管理期限÷12月

4.9.3.3.固定資產的修理費。

前期購置的固定資產，按固定資產折舊的15%計提修理費。

4.9.3.4.員工宿舍租金（地產提供宿舍，此項費用不計）。

4.9.3.5.（財產）保險費（公共設施、設備購買的保險）。

保險費＝（須投保的公共設施、設備）總金額×保險費率÷保險受惠物業的總面

積

購買保險是業主及物業管理公司規避風險的一種管理手段，所以必須計提，必須投保。業主如有異議，必須經業主大會決定并形成法律文件，否則物業公司會因

未盡管理責任而喪失物業管理資格。

4.9.4.物料消耗的測算（單位：元/月）。

4.9.4.1.服裝費的測算（單位：元/月）。

按照服裝的制作成本和使用年限進行分攤。

服裝費用構成表

單位：元

序號名稱服裝成本人數服裝費用（月）

1經理服裝成本×人數÷使用月份

2行政管理人員服裝成本×人數÷使用月份

3技術、維修人員服裝成本×人數÷使用月份

4保安管理人員服裝成本×人數÷使用月份

5保潔

4.9.4.3.保潔物料消耗。

根據物業管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測算方法），按照實際使用年

限進行攤銷。

保潔材料分攤明細表

單位：元

名稱用途單位單價月均消耗數量月均消耗金額備注 玻璃刮刀清潔玻璃把25.00375.00所有材料可根據所

管小區的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算。

4.9.4.4.環境、綠化物料消耗。

根據物業管理的綠化面積及綠化品種，按養護的需要測算材料的消耗。包括樓道

綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區消殺等。

4.9.4.5.物業維修物料消耗。

根據小區配置的設施、設備的清單，按照設備的每天實際運行情況進行維修物料

消耗的測算（可參考下表的測算方法）。

物業維修物料分攤表

單位：元

序號項目測算依據費用構成備注

1公共設施的維修養護護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養護，標識牌、指示牌的制作更換公共場所路面養護油漆、各種標識等制作更換費用。車場設施養護材料。所有材料可根據所管小區的需要，按照實際配置情況及

使用年限進行測算

2供配電系統變壓器

發電機變壓器、高壓設備維修保養材料。

發電機運行保養材料費、油費

3照明系統樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等按每年更換

次數核算日光燈、節能燈、燈座、感應開關材料費

4消防系統防排煙通風設施、煙感、溫感探頭，消防聯動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙

感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費

5給排水系統生活供水變頻泵

潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費

6防盜，監控系統消防信號柜、消防聯動柜、閉路監控系統、紅外線周界防越系統的維修養護。每年維修材料費

7水景娛樂設施維護材料費

8空調及采暖

4.9.5.小區公共費用的測算（單位：元/月）

4.9.5.1.公共電費。

根據小區設施、設備的清單，按照設備的功率、每天實際工作時間進行公共電費的測算。

4.9.5.1.1.電梯系統電費。

電梯電費＝電梯數量×電梯功率×30天×電梯每天的使用時間（折算成小時數）

×電費單價（元/度）

電梯通風、照明、降溫電費＝電梯通風、照明、降溫等設備的數量×功率×30

天×每天的使用時間（折算成小時數）×電費單價（元/度）

4.9.5.1.2.公共照明系統電費。

室內照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區公共景觀等

所有照明系統的電費：

公共照明系統電費＝照明器具的功率×30天×相應照明電器的每天的使用時間

（折算成小時數）的總和×電費單價（元/度）

4.9.5.1.3.供配電系統電費。

變壓器的電費：各地供電收費政策可能會有差異，依各地供電部門的收費標準為

準，或：

?變壓器的電費＝（變壓器基本電費（總容量不同，基本電費有所差別）+

超出基本電量的實際使用電量）×電費單價；

?變壓器的電費＝變壓器功率×電費單價×24小時×30天

4.9.5.1.4.消防系統電費。

消防水泵（按每季度檢修2.5小時計算）＝消防水泵的數量×消防水泵的功率×

電費單價×2.5小時÷3月

送、排煙風機（元/月）（按每季度檢修2.5小時計算）＝送、排煙風機數量×

送、排煙風機功率×電費單價×2.5小時÷3月

中央控制室電費＝中央控制室所有電器的功率×30天×每天實際工作時間×電

費單價

4.9.5.1.5.給排水系統電費。

供水變頻泵、潛水泵使用的電費＝泵的功率×數量×30天×每天實際工作時間

×電費單價

4.9.5.1.6.泳池系統電費。(收費泳池不計此項)

泳池系統電費＝循環系統的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價

4.9.5.2.公共水費（單位：元/月）

4.9.5.2.1.綠化水費

根據小區綠化面積確定（如根據體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透

土壤3公分）：

綠化水費＝綠化面積×0.03×50%×15天×水費單價（含排污費、加壓費）

4.9.5.2.2.清潔用水

根據清潔面積測算：

清潔用水＝估算每天用水量×30天×水費單價（含排污費、加壓費）

4.9.5.2.3.泳池用水（收費泳池不計此項）

根據泳池容積測算泳池水費：

泳池用水＝泳池容量×3次（每年換水3次）÷12月×水費單價（含排污費、加

壓費）

4.9.5.2.4.小區景觀用水

根據小區景觀的數量測算：

小區景觀用水＝小區景觀每天耗用水量×30天×水費單價（含排污費、加壓費）

4.9.5.3.電梯運行費。

電梯保養費：

每部電梯每月保養費單價的總合如果每部保養費單價相同，則電梯保養費＝電梯保養費單價×電梯數量

電梯年檢費：

電梯每月年檢費＝每部電梯年檢費用的總合（或電梯年檢單價相同時為單價×電

梯數量）÷12月

4.9.5.4.公共設施養護費

根據小區配置的設施、設備的清單，按照設施、設備的使用壽命及保養周期進行

維修費用測算（可參考下表的測算方法）。

物業維修物料分攤表

單位：元

序號項目測算依據費用構成備注

1公共設施的維修養護護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養護，標識牌、指示牌的制作更換公共場所路面養護油漆、各種標識等制作更換費用。車場設施養護材料。所有材料可根據所管小區的需要，按照實際配置情況及

使用年限進行測算

2供配電系統變壓器

發電機變壓器、高壓設備維修保養材料。

發電機運行保養材料費、油費

3照明系統樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等按每年更換

次數核算日光燈、節能燈、燈座、感應開關材料費

4消防系統防排煙通風設施、煙感、溫感探頭，消防聯動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙

感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費

5給排水系統生活供水變頻泵

潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費

6防盜，監控系統消防信號柜、消防聯動柜、閉路監控系統、紅外線周界防越系統的維修養護。每年維修材料費

7水景娛樂設施維護材料費

8空調及采暖

4.9.5.5.社區文化費用

根據小區的本社區文化計劃確定所需的費用。

4.9.5.6.垃圾清運費

根據小區每天垃圾量確定：

垃圾清運費＝垃圾量（桶）×收費單價

4.9.6.其它

4.9.6.1.稅金的測算（單位：元/月）

根據國家規定計提：

稅金＝（4.9.1項、4.9.2項、4.9.3項、4.9.4項、4.9.5項合計金額）×稅率

4.9.6.2.管理酬金的測算（單位：元/月）

按照當地政府規定的比例計提管理酬金。

如：管理酬金＝以上包括稅金在內的所有費用×酬金提取比例

4.9.6.3.不可預見費用

該項費用按總支出的3%（參考值）計提

不可預見費用＝（4.9.1項、4.9.2項、4.9.3項、4.9.4項、4.9.5項合計金額）

×3%

4.9.7.計算各類物業管理費的收費標準

根據測算出的總成本，按各類分攤管理面積，填寫管理費構成明細表，計算出各

4.10.3.項目人工費用

比例40%5%5%10%25%15%

類物業管理費的收費標準。按成本比例經驗值分別計算各項目所分攤費用。萬科物業管理成本構成比例經驗值 行政費用財產費用物料消耗小區公共費用