在當下這個社會中，報告的使用成為日常生活的常態，報告具有成文事后性的特點。寫報告的時候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？下面是我給大家整理的報告范文，歡迎大家閱讀分享借鑒，希望對大家能夠有所幫助。

房產調研報告格式 房產調研報告如何寫篇一

(一)已納入統計名錄庫企業

1.建筑企業。截至20xx年9月（下同），我縣納入統計名錄庫的資質以上建筑企業11家、建筑勞務企業1家，其中，二級資質的7家，三級資質的4家，20xx年實現建筑業總產值44億元，20xx年前三季度實現建筑業總產值40.98億元。（見附表1）

2.房產開發企業。我縣納入統計名錄庫的資質以上房產開發企業19家（20xx年新入庫4家），其中，二級資質的3家，三級資質的12家，暫定級4家，20xx年完成投資25.7億元，20xx年前三季度完成投資15.7億元。（見附表2）

(二)未納入統計名錄庫企業

1.建筑企業。在我縣從事生產經營活動但未納入我縣統計名錄庫的建筑企業有16家，其中本地4家，外地12家，據推算全年可實現產值約20億元。（見附表3）2.房產開發企業。在我縣從事生產經營活動但未納入我縣統計名錄庫的房產開發企業有12家，其中本地2家，外地12家，據統計已開發項目計劃總投資約45億元。（見附表4）(三)退出統計名錄庫企業

因我縣2家建筑企業、1家房產開發企業資質未年審，被省住建廳注銷資質等級證書先后退出統計名錄庫。（見附表5）

按照《國家統計局關于印發統計單位劃分及具體處理辦法的通知》中第十條規定，外來法人單位下屬跨省的分支機構，并具備一定條件的，經與分支機構上級法人單位協商一致，并經國家統計局認可，可視同法人單位處理，納入生產經營地統計。為摸清我縣外來企業從事的生產經營活動情況，今年4月，我們進行了專題調研，結果表明若要具體實施還存在著一些制約因素。

(一)堅持本地注冊對外來企業沒有強制約束力。外來企業在從事生產經營活動，只受業務范圍和項目規模約束，不受地理區域限制。住建部《關于推進建筑業發展和改革的若干意見》（建市〔20xx〕92號）規定：建立統一開放的市場體系，規范備案管理，不得排斥、限制外地企業進入本地區的準入條件，不得強制外地企業參加培訓或在當地成立子公司等。這對堅持本地注冊帶來了政策制約。

(二)堅持本地注冊導致企業資質受限。外來企業在注冊、入庫，需更名申報，這將與該企業在參與我縣招商、投標活動中使用的原名稱不符，且企業資質亦與項目招標要件不符，自動失去競標資格。

(三)堅持本地注冊影響后期監督管理。外來注冊企業具有流動性，工程竣工后若再無項目，則會轉向異地發展。若該企業破產或資質被注銷，其開發建設的項目一旦出現建設質量或配套設施問題，追責難以找到責任主體，可能會帶來諸多信訪矛盾和遺留問題。

(四)堅持本地注冊帶給外來企業管理成本增加。在建筑房產開發市場競爭中，三級及以下資質企業的利潤空間越來越薄弱，外來企業因工程量少、不持續而不愿注冊。即使走資質升級增項途徑，至少需要2至4年時間，且在注冊資本、經營業績、專業人才等方面要求更高，制約企業發展壯大。

(五)堅持本地注冊易受原注冊地干擾。按照統計制度，建筑業產值和房產投資納入注冊地統計。在我縣的外地企業除建筑業國稅、房產開發企業所得稅上繳注冊地外，其余稅費均上繳我縣。若外來企業在申請注冊，原注冊地出于地方保護角度，既會在承辦相關手續中設置障礙，也會通過約談當地企業等方式干擾企業在異地注冊。

(一)生機旺盛型。此類企業抓住了機遇，盤活了資源，通過升級增項不斷發展壯大，制定了明晰的中長期發展規劃，步入了可持續發展的良性軌道。如新南國房產計劃3年內組建集團公司，5年內進入市五強，二十年內實現產值200億元，進入省20強；發響建司計劃在今年12月將資質升為總承包一級，力爭年產值2.5億元以上，上交稅費900萬元以上。

(二)維持現狀型。此類企業受困于自身現狀，資質遲遲未能升級，占有市場份額不多，實施項目規模不大，且依賴掛靠項目，缺乏發展后勁，業績近幾年無大的提升。；三建司承建項目大多集中在區鄉，規模小，種類雜。

(三)轉向發展型。此類企業發展到一定水平后，主營業務活動的收入和利潤大幅下降，生產經營受到影響和制約。市場前景不明朗，不樂觀，生產經營活動已開始向其他領域轉移。如明悅房產建龍熙國際酒店，經營活動開始向酒店服務業和社區物業管理轉移，以解決公司員工的社會保障問題。

(四)萎縮低迷型。此類企業一般是先有項目再相機成立，在經營完項目后便陷入困頓，無強力經費支撐，無人才技術保障，無后續項目實施，有日趨名存實亡的危險。如江州房產資質三級，工程技術人員僅3人，20xx年無工程項目，市場生存力弱；高品房產在開發完伴山風景項目后，目前沒有新項目開發。

(一)資金壓力大，本地企業運轉困難。一是墊資情況普遍。建筑市場急劇膨脹，使一些項目單位在工程發包時，將能否墊資作為考察企業實力和簽訂合同的重要條件，有些工程項目墊資高達90%，而政府bt項目多是全墊資；二是工程款項拖欠。項目在建時，企業難按工程進度收到相應資金，竣工后也被長期拖欠，使預期效益受損，即使再有項目也無力承接；三是企業融資困難。在國家對建筑、房產開發業緊縮銀根的大環境下，企業貸款難、貸款貴，走民間融資途徑則利率更高；四是稅費收取較高。除基本稅費外，另有殘保金、工會經費、資源費等，大約占到了資金總額的十分之一；五是銷售有價無市。房產開發項目竣工后，很長時間內供過于求，形成住房高空置率，造成資金回籠緩慢。這些問題纏繞交織，影響企業自身造血功能和企業發展壯大。

(二)資質升級難，本地企業發展受限。一是缺乏人才支撐。企業資質等級越高，人才要求越嚴格，高級職稱人員、中級職稱、基本技術人員等有明確的數量限制和資歷限制，現實中符合條件的人才嚴重不足；二是缺乏業績支撐。企業以前礙于實力，做的業績較難符合要求，比如申報建筑企業一級資質，必須提供近5年工作業績，且工程規模至少滿足“修建25層以上的房屋建筑工程”等4項必備條件；三是缺乏資金支撐。不同等級有不同的注冊資金約束，比如申報房產開發一級資質，企業注冊注冊資本不低于5000萬元，實際情況讓人望而卻步；四是缺乏設備支撐。企業升級必須要具有與資質等級相適應的施工機械和質量檢測設備，原先的設備設施已然不夠，補充購置無形中會加大資金壓力。企業長期不能升級，發展停滯便不可避免。

(三)市場競爭烈，本地企業利潤薄弱。一是項目招標僧多粥少。隨著城鄉建設高速發展，外來企業越來越多，有的建立了項目部和分公司，同一個項目十數家企業競爭已屢見不鮮，“搶食”現象不僅比拼實力，更比拼忍耐，繼而引發殘酷的價格戰；二是承攬工程有心無力。我縣無一家一級、特級資質企業，承攬范圍受到限制，在重大項目的招投標中，與外來企業實力懸殊，幾乎沒什么機會，只能被迫向鄉鎮發展，尋找剩余機會，甚至有時依賴掛靠項目支撐。一些外來企業中標后，將項目分解賣給本地企業做，既轉嫁了風險，又坐收差價之利；三是“三違”沖擊雪上加霜。集中表現在一些中小規模的項目，為追求“短平快”，常被發包給無承攬資質的個體施工隊、服務隊。在暴利的誘惑驅使下，房產開發領域“三違”（違法用地、違法建設、違法銷售）現象突出，鄉鎮小產權房屢禁不止，嚴重沖擊著縣域房產市場；四是成本抬高無可奈何。一些建材業主壟斷建材市場，以種種理由惡意哄抬砂石、水利、鋼材等價格，嚴重擾亂了正常的市場秩序，增加了生產經營成本，極大壓縮了企業利潤空間。

(四)預測預警弱，本地企業風險難料。一是宏觀政策預警弱。國家調整宏觀經濟政策，必然會影響到建筑房產的經營發展，而研究國家政策及投向一直是本地企業軟肋；二是安全評估預警弱。在競標選擇項目上，企業往往注重的是規模和效益，而忽略從項目與企業實際進行嚴格的安全評估，項目到手后勉為其難，以致安全風險難控、合同履行艱難，企業形象受損；三是融資投資預警弱。行業特點決定了建筑、房產開發企業需要大量資金運轉，投入規模增速快，而企業承接項目更多依靠銀行貸款和民間融資，資產負債率始終處于高位，一旦資金鏈斷裂，后果難以想象；四是市場前景預警弱。基于房價上漲預期，一些投機性購房營造繁榮假象，助推房產開發企業急功近利，不把握市場環境變化，不遵循經濟規律盲目上馬開發，導致銷售市場疲軟。

(一)造血幫扶，破解企業資金瓶頸。一是減少墊資比例。充分考慮企業的資本實力，政府性項目資金安排及渠道在原則范圍內適當減少企業墊資部分，為企業運轉留有余地；二是及時支付工程款。財政撥款的工程項目支付進度款時，應多從企業的角度考慮，簡化手續和撥款審批環節，按施工合同約定及時支付，減輕施工單位的壓力；三是解決融資難題。支持以建筑材料、工程設備、在建工程和應收賬款等作為抵質押的反擔保形式，鼓勵金融機構從資金投入、信貸規模、貸款利率、擔保費率等方面扶持企業發展；四是適當降低費稅。清理規范企業上繳費稅種類，在營業稅、項目建設保證金、安全生產保證金、工會經費、資源費等方面能減則減，盡可能減少企業上繳費稅總額。

(二)轉型升級，促進企業科學發展。一是夯實人才隊伍。構建多渠道、多層次人才引進和培育機制，充實緊缺崗位專業人才。對業績突出的優秀人員，破格評定技術資格；二是培育旗艦企業。有效整合本地資源，通過兼并或重組方式，培育一兩家具有較強競爭力的知名企業、品牌企業，延伸產業上下兩端鏈條，穩妥推行咨詢、設計、采購、施工、管理、服務一體化；三是引導多元發展。鼓勵企業順應市場經濟的發展趨勢，堅持“主業突出、多元經營”的思路，承攬范圍向交通、水利、市政、安裝、環保、防水、綠化、消防等領域拓展，向“高、精、專”發展；四是實施優惠政策。對晉升資質、主營業務收入大幅增長、承攬縣外工程項目或提供縣外建筑勞務、優質工程獲獎、取得科技創新專利的企業，分別給予獎勵。企業購置設備設施，給予貸款貼息政策。

(三)依法整治，規范企業經營秩序。一是嚴格市場準入清出。堅決執行建筑房產業有關規定，嚴格審查外來企業的資質等級及信用信譽情況，對不符合條件的禁止進入。同時，強化已進入企業的監督管理，對有違規違法行為且造成惡劣影響的堅決清出市場；二是加強招投標管理。嚴明招投標紀律，規范招投標程序，體現公開公平公正原則，完善綜合評標和合理低價評標辦法，提倡優質優價、優質優先，堅決遏制和打擊圍標串標、轉包、掛靠和低于成本價報價等違法違規行為；三是實施項目兼顧平衡。當前建設固然離不開外來企業，但在吸引外來企業來平投資的同時，也要關注本地企業的經營發展，一些工程項目鼓勵可以通過“抱團取暖”的方式參與，使之既能通過適當的市場競爭從外來企業那里汲取經驗，又不至于在劃分蛋糕時面對過于直接殘酷的競爭而餓死；四是強力整頓市場秩序。繼續保持高壓態勢，嚴厲打擊建筑、房產開發領域違法用地、違法建設、違法銷售、無資質承包等擾亂市場秩序行為，嚴格整治建材市場，對囤積居奇、哄抬物價、串通漲價等人、事，發現一起曝光一起，從嚴從快從重處理。

(四)強化監測，增強企業御險能力。一是政府開展綜合監測預警。出臺相應政策和措施，建立完善經濟預警系統，深入研究建筑、房產開發活動的波動及其規律。住建、規劃、房管、統計等部門要開展經常性的業務合作，加強對全縣建筑、房地開發市場各個環節進行跟蹤監測，根據掌握的信息，全面評估潛在風險，作出科學分析和預測預警；二是企業加強自身風險防范。防范法律風險，避免“合同陷阱”、“招投標陷阱”，及時維權；防范決策風險，重大的經營決策應經過企業班子集體研究決定，總經理要對本單位的經營風險負責；防范資金風險，嚴格控制成本，控制貸款和擔保規模，完善資金籌集管理；防范質量安全風險，大力開展標準化作業，實行質量安全全過程監督；防范市場前景風險，應適時研究分析宏觀形勢，及時調整經營思路及目標任務，牢牢把握自身發展主動權。

(五)強化入庫，真實反映發展成果。住建、統計部門加強指導，凡符合條件的一律及時申報入庫，比如，具備條件的勞務企業等。可創造條件的實行企業主管單位負責制，比如，縣水電建筑安裝工程公司、通興建筑工程公司分別由縣電力集團、縣交運局負責完善相關手續重新入庫。同時，進一步夯實各在庫建筑房產企業直報平臺的統計基礎工作，確保“數出有據”。

房產調研報告格式 房產調研報告如何寫篇二

住房公積金管理得好與壞，直接關系到廣大干部職工的切身利益，也是最受人們關注的社會熱點和焦點問題。為此，我們組織部分縣政協委員對我縣住房公積金的管理情況及干部職工反映最強烈的問題進行了調研。現將調研情況報告如下：

我縣自xxx年參加住房公積金以來，截止20xx年月6月30日止，全縣共有184個單位，8209人參加繳存住房公積金，共歸集住房公積金：5087萬元，其中，累計個人住房公積金提取額：1261萬元，定期存款：2450萬元，活期存款：523萬元，貸款余額：853萬元，（自參加住房公積金以來，發放貸款348筆共1185萬元），現有住房公積金：3826萬元，歷年住房公積金增值收益72萬元。繳存比例：

①縣財政供養人員：按工資收入的5%繳交；

②企業繳存比例皆超過5%，個別甚至達到20%。住房公積金繳存人數從xxx年開始逐年增加，繳存的住房公積金也逐年上升。

xx年來，縣房產管理部門對住房公積金的管理，從總體上來看還是好的。一是能夠認真貫徹落實國務院350號令精神，遵循“住房委員會決策，住房公積金中心運作，銀行專戶存儲，財政監督”的原則，逐步建立和完善各種管理規章制度，特別是建立了公積金貸款會議審批制，為貸款安全提供了制度保障。二是在住房公積金提取和使用方面，也能按照全省統一的操作流程實施管理，對歷年公積金增值收益的72萬元的使用，除提取20萬元作為貸款風險準備金外，其余用于管理費和建設廉租住房的補充資金，至今沒有發現違規管理使用住房公積金的問題。總而言之，我縣在機構設置、繳存、提取和使用、接受監督等方面的工作都日趨完善，特別是在縣房產管理局的不懈努力下，參繳住房公積金人員的住房環境得到了不斷改善，全縣住房公積金工作取得了一定的成績，并且走在了全省各縣市的前列，受到了省主管部門的表揚。

（一）沒有給部分繳存戶發放實名制儲蓄卡，個人知情權得不到充分體現。我縣的住房公積金在建設銀行和工商銀行x支行開設了專戶，工商銀行已給其負責的鄉鎮和教育醫療及企業單位繳存個人發放了儲蓄卡，繳存戶隨時可以查詢繳存情況。但建設銀行x支行至今尚未發放個人儲蓄卡，造成其負責的機關事業單位繳存戶無法曉知個人繳存數額和財政配套數額的詳情，繳存戶要求建設銀行盡快發放個人儲蓄卡。

（二）房改收入資金使用不夠透明。全縣收入的房改資金有多少，用于建設文明小區的資金有多少，現在還剩余多少，這些情況審計、紀檢、公安、檢察等部門都已審核過，但沒有在一定范圍內進行通報。

（三）規章制度和辦事程序沒有及時上墻，給服務對象帶來不便。縣房產局雖然建起了新的營業大廳，改善了服務環境，但是沒有及時把住房公積金的各種規章制度和有關事項的辦理程序張貼在墻上，不利于繳存戶辦理有關公積金的各項事宜。

（一）縣住房公積金主管部門要督促建設銀行盡快發放實名制儲蓄卡，還住房公積金繳存戶的知情權。據了解建設銀行已計劃發卡，希望抓緊做好此項工作，因為現在計算機網絡技術十分發達，發卡并非難事，如果再拖是沒有理由的。

（二）要建立和實施好基礎性工作制度。一是各繳存單位要認真審核上報“住房公積金繳存名冊”；二是縣房產管理局要向繳存單位發放《住房公積金手冊》，由單位發放到繳存戶個人手中；三是年終各單位要將“住房公積金職工個人情況核對表”公布，讓單位的繳存人員核對《住房公積金手冊》的繳存情況，看是否相符。

（三）縣房產管理局每年應該向社會公布全縣住房公積金的增值收益和使用情況。公開的內容包括：按規定提取的貸款風險準備金，提取的管理費和用于廉租房的補充資金等，以便繳存戶監督。

（四）要提高我縣住房公積金的繳存比例。按政策規定，財政供養人員的繳存比例不得低于5%，不能超過12%。據了解，省直機關的繳存比例已提高到8%。x市去年7月份起也按8%的標準繳存，而我縣的繳存比例仍處在最低的底線。因此希望縣委、縣政府能夠把我縣的住房公積金繳存比例提高到8%。根據地方財政收入狀況，逐年提高繳交比例，讓廣大干部職工享受到更高更好的住房公積金待遇。

（五）建議按國務院頒布實施的《住房公積金管理條例》的有關規定和全省的統一做法，把我縣現在實行的“一月一定”的住房公積金繳存標準核算時間改為“一年一定”，以便簡化財政、房產和銀行等部門的操作程序。

（六）縣房產管理局要加大住房公積金的宣傳力度，讓更多的人懂得參加繳存住房公積金給個人帶來的益處。如參加住房公積金繳存可以申請公積金貸款購房，每筆貸款可高達30萬元，年限長達30年等。只有廣泛深入的做好宣傳工作，才能促進住房公積金的不斷發展。

房產調研報告格式 房產調研報告如何寫篇三

目前城市住房的種類繁多，有一般商品房、房改房、經濟適用房、央產房、軍產房、承租公房等不同性質的房產。根據統計，xx年至xx年上半年，北京市第一中級人民法院以判決方式共審結離婚糾紛案件815件，其中涉房產問題案件約690件，占比85%左右。而城市房產因種類繁多，約有450件，占涉房案件65%。其中涉一般商品房約190件、經濟適用房約100件、承租公房70件、房改房45件、央產房25件、軍產房20件。這些房產自身的特性加之與物權法、合同法及國家政策存在的協調統一問題，使之成為了審判實務中疑難問題多發的領域。如婚前按揭商品房的權屬及增值利益如何認定分割、房改房中工齡優惠是何性質、軍產房分割時非軍人一方居住權如何保障等。

在相關法律和司法解釋無法窮盡裁判規范、理論研究亦存在不足的情形下，實務中對于這些問題的處理方式不盡相同，甚至有矛盾沖突。如何在這些案件中區分情形，進而正確適用法律、統一裁判標準成為亟需解決的問題。本課題以房產性質為區分標準，對城市中涉及的各類房產在實務中反映出的典型問題進行系統梳理，力求在現有法律框架基礎上，總結歸納出具有指導意義的裁判規范。

婚前按揭商品房的權屬認定及分割：

當前離婚訴訟中，婚前按揭房屋成為當事人爭議的焦點之一，爭議的內容主要在于此類房屋權屬如何認定，以及如何確定相應的增值利益歸屬和分割標準。法院在處理此類案件時，尺度并不統一。對于權屬認定為是夫妻共同財產還是個人財產存在分歧，標準不一，甚至采取了回避的態度，而在此基礎上對于房屋增值利益的處理，也存在著按照出資比例作為夫妻共同財產分割、一方給予另外一方補償、不予考慮以及平均分割等多種情形。

關于房屋的權屬爭議，具體分為以下情形：如有判決認為，訴爭房屋的所有權登記及房屋所有權證書雖然于婚后辦理取得，但是房屋買賣合同的簽訂、購房首付款及相關稅費的交納均發生于婚前，故房屋應當為當事人婚前購買，屬于婚前個人財產;另有判決認為，房屋雖系一方于婚前簽訂購房合同，并支付購房首付款及部分按揭貸款，但婚后亦以夫妻共同財產支付了部分按揭貸款，且于婚姻關系存續期間取得房屋所有權證，故該房屋應認定為夫妻共同財產。而在更多的判決中，法院對房屋是屬于夫妻共同財產還是個人財產并不加以表述。此外，即使在認定為個人財產的判決中，對于認定標準的表述也并不一致。如有判決表述為：訴爭房屋系一方婚前購買，屬其個人財產;另有判決表述為：訴爭房屋系一方婚前合同簽訂、支付首付款并辦理貸款，認定為一方個人財產。由此產生的問題是，認定為是一方個人財產的具體標準是什么?是需要簽訂合同、支付首付款、貸款辦理這些程序部分具備即可還是全部兼備，并不明確。

實務中，各地法院對此出臺的指導性意見也存在較大差異。如上海市高院就是以房屋產權登記為判斷標準，并不考慮是否在婚姻關系存續期間取得，只要房屋產權登記在一方名下，原則上都認定為一方的個人財產。即便另一方有證據證明婚前購房時其也共同出資的，也仍然以登記為標準，登記在一方名下的都是個人財產;江蘇省高院采取的標準是將房屋產權取得時間與婚姻關系締結相聯系。房屋產權婚后取得的，該房產為夫妻共同財產，婚前取得的，則為登記一方的個人財產。

在房屋權屬認定不統一的情形下，關于房屋的增值利益，也存在很多問題：第一，關于房屋增值利益的法律性質：司法實踐中有判決將增值利益認定為夫妻共同財產、有判決認定為一方的個人財產、還有判決沒有確認其法律性質;第二，關于房屋增值利益處理：在認定訴爭房屋屬于個人財產的情形下，在有的案件中，法院認定在雙方夫妻關系存續期間共同償還的貸款及其相應增值的部分應為夫妻共同財產，予以分割;在有的案件中，法院認定雙方婚后共同還貸支付的款項，應由一方對另一方進行補償;還有的案件中，對于共同還貸部分，只判決歸還本金，對于對應增值利益的主張，未予支持。在認定訴爭房屋屬于夫妻共同財產的情形下，有判決考慮共同還貸支付的款項及對應財產增值，根據照顧子女和女方權益原則判決一方給另外一方補償;另有判決則對于房屋的增值利益平均分割，未考慮當事人的具體出資情況。

1、立法層面原因

婚前按揭房屋的權屬性質目前在我國目前法律層面上尚屬空白。我國婚姻法第十七條和十八條雖然對夫妻共同財產和一方個人財產進行了區分，但限于立法技術，均采取列舉加概括的方式予以規定。第十七條規定夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產歸夫妻共同所有。“所得”針對簡單商品社會下的財物而言，容易操作。但是，按揭房屋作為新型商品，顯然不在婚姻法頒布之初所能預料的范疇。由于婚前按揭房屋涉及房屋買賣合同的簽訂、首付款的支付、按揭貸款辦理、房屋產權證書取得等多個環節，購房的款項中有一方個人出資還有夫妻共同還貸，相關法律關系橫跨婚前婚后，整個環節涉及多種行為，首付款的交款行為是所得的根據，還是入住是所得的根據，還是取得房產證是所得的根據，沒有明確的規定。婚姻法解釋三第十條主要針對此類房屋，但對于房屋權屬這一基礎性問題卻采取了回避的態度，沒有從根本上解決問題。按照該條規定，婚前按揭房屋在離婚時由雙方協議處理。無法達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。該規定雖然提供了一個分割房屋時的原則，為解決執法統一起到積極作用。但是，由于該條對房屋權屬認定沒有涉及，且婚后雙方共同還貸的部分一旦超過個人首付部分，適用婚姻法解釋三第十條產生的不公平與法官良心發生沖突時，法官會本能回避該條的適用，進而司法不統一的問題依然存在。

2、司法理論層面原因

法律上的不明確導致司法理論上對此類房屋權屬認定有較大分歧。概括起來，目前主要有個人財產說、共同財產說以及混合說三種理論。

根據個人財產說，房屋屬于登記一方的個人財產，離婚時尚未歸還的貸款為購房一方的個人債務。主要的理由是離婚訴訟中按揭房屋的分割只在夫妻之間進行，并不存在與善意第三人的利益沖突。一方在婚前已經通過銀行貸款的方式向房地產公司支付了全部的購房款，買賣房屋的合同義務已經履行完畢，一方在婚前就取得了房產的全部債權，婚后獲得房產的物權只是財產權利的自然轉化，故離婚時將按揭房屋認定為一方的個人財產相對比較公平。

根據共同財產說，我國《物權法》的規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。所以，不管購房人簽訂購房合同或按揭貸款的時間如何，房屋的產權只能以房屋登記簿和取得的時間為準來進行判斷，而不應考慮其他的因素，否則房產登記就會失去其物權公示的意義。另外，財產所有權的取得如果都要以引起其變動的原因來判斷的話，那么在婚后取得的財產中(比如工資、獎金、知識產權等)有相當一部分都是由婚前一方的個人勞動所引起，這些財產是否也是一方的個人財產?答案顯然是否定的。

根據混合說，此類房屋實際上是婚前個人財產(婚前個人支付首付及還貸部分)與婚后共同財產(婚后雙方共同還貸部分)的混合體，完全認定為夫妻共同財產或者一方的個人財產都不太公平。一方用婚前財產支付了首付款或者償還了部分銀行貸款，這部分財產屬于婚前財產，并不因婚姻關系的締結而消滅，也不因婚姻關系的締結而轉化為夫妻共同財產，按照婚姻法關于婚前財產歸個人的規定，應該予以確認和保護。婚后取得的房屋所有權的價值中，含有按揭貸款一方的婚前財產。另一方面，買受人婚前支付的首付款或者償還的銀行貸款，只是房屋所有權價值的一部分，而婚后夫妻用共同財產償還的銀行貸款，也凝結在房屋所有權的原始價值之中，從而構成了房屋所有權價值的另一方面[8]。

以上三種理論中，個人財產說認為應當注重對個人財產的保護，并從債權自然轉化的角度進行了闡述，具有一定的合理性，但物權設立登記制度在此不予適用的正當性難以讓人信服。同時，雖然離婚訴訟只是夫妻雙方之間的爭議，但對房屋權屬定性的結論卻可能涉及到第三方的利益，僅將研究局限在夫妻之間過于理想化。共同財產說將物權法上的物權登記適用到婚姻法中夫妻共同財產所得認定上，實現了婚姻法和物權法之間的銜接，避免了二者適用上的沖突，但容易引發的爭議在于放大了不動產權利證書的取得時間對于房屋權屬的影響，易發生顯失公平的現象，特別是對于產權登記一方的利益保護不夠。混合說從房屋資金來源的角度將個人財產與夫妻共同財產嚴格區分，對于權屬分析具有積極的意義，但是混合體并不是一個法律上的概念，在現行法律框架內，對其本身如何準確界定即是一個問題。

由于房屋權屬界定上存在著較大的分歧，在關于此類房屋增值利益的性質認定及分割問題上，司法理論上也存在個人財產說、共同財產說及合理補償說三種觀點。個人財產說認為，在婚前按揭房屋屬于夫妻一方個人財產時，房屋的增值部分屬于夫妻個人財產，離婚時不應參與分割，應當歸房屋所有人個人所有。因為房屋增值分為主動增值和被動增值，主動增值屬于夫妻共同財產應當予以分割，被動增值屬于夫妻個人財產不予分割。按揭房屋的增值是由于市場變化所致并不存在共同經營共同努力的情況所以應當屬于被動增值不予分割。

共同財產說認為，增值利益應當屬于夫妻共同財產，由夫妻雙方享有并予以分割。該觀點認為，根據婚姻法解釋二規定，“一方以個人財產投資取得的收益”屬于“其他應當歸共同所有的財產”，由于房屋本身的特點使其往往具有投資和消費的雙重屬性，二者一般難以區分，所以將購買抵押貸款房屋的行為視為一種投資行為，將投資性房產的增值部分認定為夫妻共同財產應當予以平均分割。這符合公平正義理念，也符合另外一方在締結婚姻和共同還貸時對信賴利益的期待。

合理補償說在基于房屋屬于夫妻一方婚前個人財產的基礎上認為，房屋的增值不是孳息也不屬于投資性收益，是由于市場變化，國家宏觀調控等政策性原因造成的，應當屬于夫妻一方的個人財產由房屋所有權人享有。但是在婚后另一方參與了共同還貸對房屋的增值保值作出了一定的貢獻，因此夫妻婚姻關系解除時，對于房屋的增值部分應當由房屋所有權人對另一方配偶予以合理補償。

個人財產說與合理補償說在界定房屋的權屬性質為個人財產的基礎上，結合增值利益的產生原因對分割原則進行了闡述，二者的區別在于個人財產說不考慮共同還貸的增值，合理補償說則從平衡夫妻雙方利益的角度予以了考慮，就此而言，個人財產說過于僵化，合理補償說更加符合情理，在實務中更具可操作性。共同財產說認為應當秉持公平正義保護配偶一方利益予以分配值得肯定，但是其認為增值利益屬于投資性收益并不準確，而且完全平均分割漠視了一方婚前個人出資的增值，也并不是真正意義上的公平。

婚前按揭房屋及其增值利益的權屬認定、分割原則等所涉問題應當在邏輯統一的基礎上，綜合予以分析。房屋權屬的確定是前提，直接關系到房屋增值利益的歸屬等問題判斷，必須首先對權屬作出清晰的界定，并以此為基礎，合理進行分割。房屋權屬認定應當把握的原則：一是具有法律上的依據，二是便于實務中的操作。以此為指導，我們認為，以房屋物權取得時間和購房財產來源為標準，將婚前按揭購買，婚后共同還貸，產權婚后登記在婚前購買一方名下的房產認定為夫妻共同財產更加合理。

我國物權法規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。婚前按揭房屋作為不動產，其物權設立應當遵循物權法的規定，只有完成了不動產登記，權利人才由債權實現了物權，取得了真正物權上的權利，而這是確定權屬性質的前提。在此基礎上，才能進一步確定是夫妻共同財產還是個人財產。一般認為，我國婚姻法確立的是婚后所得財產共同制，即只要是婚姻關系締結后取得的財產，推定為屬于夫妻共同財產。對于婚后進行產權登記取得物權的房屋(實務中往往以取得產權證為準)，屬于夫妻共同財產。一方無需通過變更登記，即成為另一方婚后取得的房屋的共有權人，這是婚姻法適用效力的體現。婚姻法第18條規定婚后所得歸夫妻共同所有隱含的內容是夫妻雙方基于身份關系的締結，在共同生活中取得的財產凝結了雙方共同的勞動和努力，即使勞動和創造的方式不同。婚前按揭房屋在婚后由夫妻雙方用共同財產還貸，體現了夫妻雙方的協力，另外一方對房屋的取得做出了貢獻，因此將房產認定為夫妻共同財產在實質上亦是合理的.。房屋屬于夫妻共同財產是基于婚后取得權屬證明以及房屋中凝結了夫妻共同勞動。至于一方勞動或夫妻共同勞動在其中所占的比重則不是權屬認定時考慮的問題，而應在分割時予以考慮。

權屬認定是基礎，但問題的核心卻是分割。最高人民法院《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第8條規定：夫妻共同財產，原則上均等分割。根據生產、?%9

房產調研報告格式 房產調研報告如何寫篇四

在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。

然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。

1、高水平的城市化目標，常平房地產業成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業。 東莞市政府關于常平（20xx~2020）經濟發展戰略預測：20xx年、20xx年和2020年常平鎮國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；20xx年、20xx年和2020年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。

根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮2005年、20xx年和2020年的城鎮總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；20xx年、20xx年和2020年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃20xx年、20xx年和2020年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向為主要向南，并適當向東發展，采取生活內聚、產業外延的拓展方式。

3、生態住宅將成為開發商及消費者共同關注的投資亮點。

常平鎮城市綠地景觀規劃將其中2020年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節點，三區七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。

1、常平各個區域分析：

1) 常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區，整個區域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業圈。

2) 西北面區域

西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環境污染小、配套設施齊全，注重環境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區域樓盤銷售一直看好。

3) 常平南面，常黃公路沿線區域

住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊20xx年購房80%為內地人，常黃公路沿線區域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。

4) 常平東門區域，

常平房地產的發展趨勢向東門聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區域。加之政府全力扶植該區域的房地產，如東田麗園，旺角新城，04年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5) 麗城開發商住居區，依托于隱賢山莊風景區的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業的主要開發地。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

山莊、麗景、麗都、聚福，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅游為一體，其區域開發的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環境優美，交通便利空氣清新，遠離工業區，污染小，戶型設計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環境，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求，現區域內以香港人居多。現今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優質的管理服務，新穎的產品設計為基礎，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。

2、本區域競爭樓盤分析

針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。

麗城鹿兒島早期以風景區，大環境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來自發展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用；

山水雅居現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目原定于05年3月開盤正式發售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由于近年常平的房地產市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預測導致該盤遲遲未能發售的原因也就是由于認籌客戶量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區域內相對較好。

1、常平房地產市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發經營，到施工設計，還是物業管理，銷售服務越來越注重品牌的效應。

2、常平市場正從過去的外銷主導向內銷轉變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內銷置業者的消費習慣不同，新開發樓盤的規劃更注重對內銷市場的偏好。

3、內銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對創新的錯層與躍式較受消費者的青睞。

4、常平房地產市場住宅銷售的價格平穩，實際成交價集中在2700 －4000元/平方米區間，個別樓盤因其早期設計不適應市場需求而價格下調，現整體市場環境除部分投資型產品和品質較好的項目外，都呈現出銷售緩慢的情況。

房產調研報告格式 房產調研報告如何寫篇五

樓盤推廣，應該有一個鮮明的主題形象，這樣個性突出，容易

引來市場的關注，促進銷售的成功。深圳發展商各出奇招，使地產舞臺異彩紛呈。皇達鴻錦華苑怎樣表現自己呢？

賣樓，不僅賣給消費者一個居住空間，還應“附贈”一種新的生活方式，一種對美好生活全新的詮釋。這是我們思考的著力點。

都市的生活從大自然躲在了林立的水泥森林之中。車水馬龍穿梭在缺乏柔美的鋼筋結構里，失去了綠色，失去了溝通，失去了人生應有的愛。如果將自己鎖在孤立的空間里，一成不變地守著時代發展帶來的所有電器文化；或將自己沉迷于虛擬的世界，一切的感情，一切的一切，在非現實中喜怒哀樂。逐漸……這個城市就會沒有了歡樂，沒有了激情，沒有了生命力。

假若，有戶人家透過半掩的玻璃窗，愜意地享受著戶外的盎然綠意，欣賞自然對人的關愛，呼吸的不再是嗆鼻的空氣，撫面的不再是凄涼的晚風。這種感覺，這樣的生活，是否是都市中現代人家的追求？

假若，有戶人家在回家的路上，被左鄰右舍問好，道聲工作辛苦了，每一張笑臉，每一聲問候，以及小區里成群的兒童嬉戲的場景，激蕩著內心的感謝與喜悅。可曾再掛慮著工作的煩心，瑣事的惱怒，輕松地沐浴著都市文明中積極的人文，是否是繁華城市中康樂人家的夢境？

如果，您和家人深愛著家，流連于家的溫馨與浪漫，不用去酒吧酣醉，不用再去迪廳瘋狂地發泄，將每一點關愛凝注在魂牽夢繞的心靈居所，或在陽臺上相濡以沫，或在小區內花前月下，是否這就是幸福人家的寫照？

如果，您已不通宵達旦地在侃網中迷惘，體會的是信息世界飛速發展給您帶來的成功與喜悅，領略著因特網賦予的時尚與精彩，每一天輕松享受著局域網為您打理生活的瑣碎。新的世紀，新的時代，是否這就是富貴人家的豪情？

……

這樣的時代，這樣的都市，這樣的人家，都將是皇達鴻錦華苑給業主營造的天堂，把來自自然、社區、世界的愛和親情、愛情、友情以及天地間種種亙古永恒的愛，精心締造一處愛的家園，，我們所要闡述的思想與理念。

呼吸著愛的溫馨與親切，一種意境，也是一種夢境……

都市的月光與愛在夜空中徜徉……我們應該“愛”！我們選擇“愛”作為項目推廣的主題。

考慮到“愛”的表達不應過于直白，而應內涵豐富，富有意境，所以有必要給皇達鴻錦華苑取一個推廣名，就叫做“love時代”。

這樣，“愛”的表達現代、時尚，既突出個性，主題鮮明，又和都市現代生活緊密相連。

我們還考慮過一個推廣名“幸福快車”，希望這輛快車駛入現代都市人的生活。但我們沒有擋住“love時代”的誘惑，所以只好將“幸福快車”放在原處。

二、 我們會“被愛”嗎？

我們的“love時代”主題形象推向市場，會“被愛”嗎？這

是我們緊接著遇到的問題。在都市快節奏的生活中，在“水泥森林”的空間里，人們承受著巨大壓力，身心俱疲。家的溫暖是撫慰身心之所。因為家有情，家有愛，家有歡樂。

皇達鴻錦華苑提供給人們的是有情、有愛、有歡樂的家，是人們真實需要的，是心底呼喚的。所以我們對“love時代”能引起消費者的內心共鳴，對我們“被愛”充滿信心。

我們的“愛”要大聲說，大聲唱。誰來聽呢？這就要求我們對目標客戶有一個準確的把握。

（一） 都市白領一族

文化：程度較高

年齡層次：26-40歲

經濟狀況：中高收入階層，有一定積蓄，具備本項目購買能力

購房動機：自用，多為首次置業者

購買習慣：理性，有主見，所需戶型適中

重點分布區域：羅湖、福田

家庭結構：2-5人

2人，為2人世界。組成家庭時間不太長，注重溫馨浪漫。

3人，為3口之家。有相當注意力放在下一代培養上，資金投入也會傾斜。

4人，3口之家加一位長輩，消費更趨理性。

5人，3口之家加一方父母雙親，三世同堂，共享天倫之樂。

分析以上特點，在廣告策略上，強化主題形象，豐富文化內涵，針對訴求對象的細分，有的放矢地展開訴求。如對2人世界，重點展現溫馨浪漫，共筑愛巢。對5口之家，則突出理性親情，天倫之樂。

（二） 周邊屋村居民

文化程度：一般

年齡層次：23-45歲

經濟狀況：實力雄厚，購買力強購買習慣：就近購買，對自己居住區域有感情，不遠求，所需戶型偏大。

分布區域：項目周邊地帶

家庭結構：3-5人

3人為3口之家，下一代已上學或長大成人，考慮給下一代一個更好的成長空間或安一個家。

4口之家是一對夫婦有兩個孩子或3口之家有一位老人。

5口之家是3口之家加2位老人。

還可能有其它結構，但不是主力。

針對這一群體，突出現代社區的高尚性，是未來生活的方向，引起他們的向往，促成購買行動。

（三） 香港客戶

文化程度：較高，但文化觀念及習慣與深圳有所區別。

年齡層次：25-45歲

經濟狀況：就香港標準而言，屬中下，但足以擁有本項目。購買習慣：強調便利，尤重口岸和地鐵，重視物業管理。所需戶型適中。

對香港客戶群，訴求時強調深圳的飛速發展，“深港一家”。突出口岸和地鐵概念，介紹物業管理的稱心如意。

皇達鴻錦華苑在片區內屬較大規模，地理位置優越，加上發展商的精心打造，將成為本片區高質素的樓盤。

自身優勢：

1、 中心區一級輻射地塊，地理位置優越；

2、 毗鄰皇崗公園，擁有28萬平米綠色園林；

3、 較大社區，自身配套齊全；

4、 周邊商場、學校、銀行、車站、食街等生活配套一應俱全，極為便利。

劣勢：

1、 臨街有較大噪音、粉塵污染，影響居家氛圍；

2、 與成熟片區一路之隔，吸引客戶到現場有一定難度。

本著揚長避短的原則，在“愛”的主題統籌之下，將優勢宣傳、

張揚出來。建議在小區外圍適當栽種樹木，克服臨街的不利影響。靠廣告的有效訴求，導示系統的有效吸引，促銷活動的推動，吸引客戶到項目現場。

廣告策略是非常重要的，要嚴謹、科學、環環緊扣，方能取得良好效果。

（一） 形象整合

1、 廣告主題：以愛為主題，突出自身個性，推廣名定為“love時代”。

2、主廣告語：讓世界充滿愛

把愛的主題突出張揚出來，喻示在love時代里愛無處不在，給

予人們的是全新的，心靈相應的愛。

輔助廣告語：①都市的月光把愛喚醒

②寫不完的愛

③我想擁有的愛

④呼吸著愛

3、廣告主題的分部演繹

（1）中心區的感覺……………………………優越的地理位置

（2）家門口的綠色………………………皇崗公園的滿目翠綠

（3）“她”給我的愛………………………對love時代的感受

（4）足不出戶的滿足……………………………小區自身配套

（5）舉步可達的便捷…………………………片區的完美配套

（6）建筑精品……建筑設計和環境規劃都是大師的傾心杰作

（7）稱心適意…………………………………完善的物業管理

（8）下一代的世界………………………………突出教育概念

4、廣告表現

體現較高的文化品位、自然典雅的清新風格、鳥語花香、愛意居

家的生活氛圍。

5、 廣告手段運用

采用全方位、整合式、分階段出擊的廣告手段，將廣告、促銷、

包裝、媒介等一切傳播活動形成一個有機整體，爭取最佳的廣告效果。

6、 廣告階段的劃分

（1） 引導期（內部認購階段）

此一階段主要做形象廣告，突出主題形象，讓市場感受并接受“愛”的主題。

（2） 推廣期（正式預售到封頂前）

這一階段主要深化廣告主題，突出片區生活優越便利，增加理性訴求的比例。

（3） 強銷期（封頂至入伙前）

此一階段以理性訴求為主，突出居家生活氣氛，并視前一階段廣告效果作出相應調整。

（4） 尾盤期（入伙后）

此一階段強調賣點訴求，結合價格策略，促進尾盤銷售。

現場包裝,要極具個性化，只有個性鮮明，才能被廣大受眾記憶，進而接受。要突出個性，就要注意差異性包裝與眾多樓盤相區別。“個性化特色”和“差異性包裝”是本項目現場包裝的重要策略。

我們先來看看附近的兩個樓盤：共和世家和天健陽光華苑，它們的成功包裝頗有研究價值。

共和世家最突出的特點是“公園里的綠”，將最大的賣點張揚出來，外立面色彩冷靜、大氣，與鮮活的綠色恰到好處地融合，收到良好的效果。

天健陽光華苑突出“陽光”的感覺，有著陽光般的心情：“生活著，快樂著”。讓人感受到生命活力的律動。外立面色彩及包裝整體形象給人以強烈的印象。

這兩個樓盤的成功包裝給了我們有益的啟示：

深入分析市場，確定主題形象，區別競爭對手，突出個性包裝，是走向成功有力保證。

皇達鴻錦華苑在深入分析和把握市場的基礎，確定了“愛”的主題。在現場包裝的具體實施上，我們作如下考慮：

1． 售樓處

售樓處的外觀強調視覺沖擊，同時傳遞溫馨輕松的氣氛。室內

的形象背景板、展板等主要體現溫馨居家感受，讓客戶感受到生活其間愛意環繞，愜意、舒適。

2． 形象廣告牌

位置：放置在項目之前，在交叉路口呈45度朝向福民路。

這樣的放置，可以獲得最佳視覺效果，讓盡可能多的受眾看到。

數量：一塊

規格：8m×6m

設計風格：突出“愛”的主題，渲染都市溫馨居家的氣氛（詳

見設計稿）。

3． 圍墻

用色亮麗、鮮活，畫面體現都市溫馨浪漫氣氛，展示現代的“愛”。

4． 現場條幅

在建筑主體建至六層以上時懸掛，數量六條，整體風格與“愛”

的主題相一致。朝向是南向和西向，面向福民路和益田路。

5． “愛心通道”的布置

將看樓通道命名為“愛心通道”，放置安全帽、雨傘、小玩具、

小飾品等，這些物品都專門設計制作，讓客戶行走其間，真切感受到愛的氣氛。

6． 商場的包裝

突出人氣凝聚氣氛，給予商家信心。同時介紹進場的是知名品

牌商家（如萬佳），品牌互動，讓業主感受到生活更加便利。

皇達鴻錦華苑位于益田路和福民路交匯處。益田路停靠車站在

項目南北兩側，距離都在300米以上。福民路上東側有皇崗村站，距項目60米；西側有福田新區委站，距項目150米。特別是還有天虹商場這個人流匯聚之地，所以福民路成為布置導示系統的當然之選。

1． 燈桿旗

考慮規劃300面，從福民路天虹商場延伸至皇崗村站臺。這樣

的布置能有效吸引福民路上的人流。

2． 站臺廣告

爭取到福田新區委站臺兩側廣告發布權，有效傳遞項目信息。

3． 形象指示牌

我們規劃形象指示牌4塊，分別放置于天虹商場右側路口，福民路與益田路交叉路口（靠天健陽光華苑一側），益田路與福強路交叉路口，皇崗食街出口。這樣對4處關鍵路口的人群形成有效指引。

該指示牌將指示功能和形象展示結合于一體，擴大傳播影響力。

規格：2.5m×1.5m

1． 售樓書

樓書是售樓資料的重中之重，本項目共有住宅656套，按1：10

比例，規劃為6000份。設計風格亮麗、明快，富有都市生活氣息。樓書將把項目整體形象和各賣點薈萃其中。

2． 宣傳折頁

規劃為9000份（6個p，3折頁），突出項目主題形象和主要

賣點。

3． 宣傳單張

規劃30000份，作大量派發，擴大宣傳影響面，濃縮樓書精華于

其中。

4． 戶型插頁5． 付款方式、購樓須知

這是必不可少的資料，規劃為9000份。

6． 手提袋

手提袋方便客戶帶走售樓資料，同時又是流動的宣傳媒體，規劃3500個。

九、怎樣安排促銷？

在皇達鴻錦華苑附近，最旺的地方是天虹商場，許多產品的促銷活動在這里舉行，收到良好效果。本項目也應考慮在天虹商場舉辦促銷活動，有效吸引人流到現場看樓。

平日可在天虹商場設咨詢點，派發宣傳資料，加深人們對項目的印象。

周未及節假日，舉辦促銷活動。多舉辦吹汽球、猜謎語及其它趣味活動，還可舉行幼兒歌舞表演等。對積極參與活動并表現突出者，給予適當購房優惠，或是贈送半年管理費等，促進現場銷售。

在開盤等重大節日，增加歌舞表演內容，提高檔次，聚集人氣。

促銷活動進行時，天虹商場處設看樓專車，接送看房人群。不管買與不買，都送回家，進行感情投資。一方面體現“love時代”給予的是真實的愛。另一方面到天虹購物的人居住較近，容易送回，不會增加太多成本。

（一） 媒體分析

各種媒體都有自己固有的特點，分析不同媒體的優缺點，對他們有一個十分清晰的概念，把握住各種媒體的特性，對在廣告活動中取得最大的效果至關重要。現分別將幾種媒體特性介紹分析如下：

報紙媒體

優點：報紙的版面大，篇幅多，具有相當大的信息載量和較強解釋能力，可詳細刊登廣告內容，報紙媒體的特殊新聞性的準確可信度，無形中也使報紙廣告顯示出準確性和較高的可信度，同時，報紙媒體單位的權威性也使受眾產生信賴感，這都大大提高了受眾人群的信任度；報紙具有保存價值，其內容無閱讀時間的限制；報紙發行面廣，投遞迅速準確，發行地區和發行對象明確，且隨著印刷質量的提高，廣告效果更加明顯。

缺點：報紙出報頻繁，前一天的報紙在第二天已成歷史，與受眾相對接觸時間不長；有一定文化層面的人才能接受報紙媒體。

電視媒體

優點：電視媒體傳速迅速，覆蓋面廣，收視率高，內容非常廣泛，包羅萬象；它訴諸于人的視覺和聽覺，具有形聲兼備的功能，表現力豐富，娛樂性強；對廣告可進行高頻度重復，加深印象。

缺點：宣傳印象消逝的速度快，對觀眾的選擇性和針對性較低，電視廣告制作復雜且費用較高。

雜志媒體

優點：讀者對象確定，選擇性強；印刷精美，刊登內容相對固定；有限時間長，使于閱讀和保存。

缺點：周期長，傳播速度慢，時效性差；讀者面固定，影響面有限。

其它媒體特點

電臺：快速、深入廣泛、通俗、靈活。但消失快、印象不深刻、

無法存查。

郵寄廣告：能夠有針對性的選擇受眾，機動靈活，所傳達信息內容全面集中，制作簡便，費用低廉。

車體廣告：流動性強，接觸面廣泛，受眾層面多樣化，具有預告性，重復性。制作簡單，費用低廉。但信息載量少，接觸時間短，印象不深刻。

路牌廣告：廣告形象突出、鮮明，易記憶，不受時間和空間限制，有益于美化城市，但受場地條件限制和政策性限制。

1． 選擇原則

a. 目標原則：媒體選擇保證與廣告目標和廣告策略相一致。

b. 適應原則：媒體選擇與客觀環境相適應，適合目前所針對的廣告市場。

c. 優化原則：堅持從多數媒體的比較中產生媒體組合方案，堅持在單一媒體種類選擇中進行優化組合。

d. 同一原則：堅持媒體的選擇必須有利于廣告內容的表達。

e. 效益原則：選擇廣告媒體時把廣告效益放在首位。

2． 項目分析

每個項目都有自己的特性，根據項目特性針對性地確定媒體策

略，選擇組合媒體，以求制定出最適合本項目的方案，保證廣告費用最合理的應用。皇達鴻錦華苑項目幾個與媒體策略有關的特性如下：

（1） 10萬平方米的大型項目，擁有654套住宅，需要較大市場消化量。

（2） 以中等面積戶型為主，深圳同類樓盤眾多，競爭激烈，廣告漫天飛舞。

（3） 目標客戶分散，購買動機多樣，易感媒體不一。（如表一）

（4） 本項目的發售時間內有幾個事件值得關注

a.中國國家足球隊再次沖擊世界杯

b.深圳被評為世界花園城市，20xx年各種活動會相對增加

c.中國加入wto如果順利，深圳受沖擊巨大，媒介市場與本項

目目標市場都會反應強烈。

表一：

類 別 信息敏感性 媒體認同感 廣告認同感 易感媒體 首選類型

年

齡 20—30歲 強 強 強 電視、報刊、戶外、網絡 本地

30—40歲 強 強 較強 報紙、電視、網絡 本地

40—50歲 較強 較強 一般 電視、報紙、 本地

50歲以上 較強 一般 較強 報紙、電視、廣播 本地

職

業 高級白領 強 強 較強 報紙、網絡 本地

小商業主 較強 較強 較強 電視、報紙 本地

投資者 強 較強 較強 網絡、報紙 本地

自由職業者 較強 較強 強 報紙、電視、網絡 本地

特殊職業者 較強 一般 強 電視、報紙 本地

3． 確定媒體

（1） 主力媒體的確定

皇達鴻錦華苑的廣告推廣，主力媒體應選擇覆蓋面（包括職業、年齡、地域）廣，具有相當房地產廣告規模優勢的本地平面廣告媒體。深圳有一定房地產廣告規模的報紙比較如下：

媒 體 類 別 發行量 千人成本

(元/cm2) 主體受眾 房地產廣

告規模優勢 備注深圳商報 40萬 2.14 深圳 2 版面靈活

香港商報

（置業大觀） 41萬 1.76 深圳 3 夾特報發行，僅有廣告版，屬夾報廣告

南方都市報 23萬 2.07 深圳 4 零售為主

證券時報 5萬 2.98 深圳 5 讀者單一

確定主力媒體：深圳特區報

主力版位：第九版（體育新聞，二疊封面）

主力發布時間：星期五

（2） 輔助媒體的確定

以深圳特區報為主力媒體，以較為固定的版位、時間，發布廣告進行訴求，同時需要其它媒體在版位、形式、發布時間上給予靈活機動的支持補充，形成一個合理有效的媒體組合，增強整個發布計劃的含蓋性，穩定性和易調整性。

確定輔助媒體：

a.深圳商報

主要版位：普通版

深圳商報與特區報有較為相以的讀者群體，并且發行量巨大，版面靈活多變，可調制性強，選擇深圳商報以靈活多變的版位安排，創意設計、特殊規格等作有力的輔助。

b.南方都市報

主要版位：普通版

南方都市報在深圳零售量第一，高達18萬份，讀者群體以年輕白領為主，包括青年婦女等多種類型的讀者

-1

時段：a1、a2以影視廣告增加廣告訴求的形式多樣性和易接受性，電視廣告為大家所喜聞樂見，同時屬強迫接受型廣告，適合為建立love時代形象進行感性訴求。

d.公交車體廣告

線路：3路、28路、218路

數量：4臺（3路），4臺（27路），3臺（218路）。共11臺

公交車體廣告費用低廉，受眾廣泛，用此媒體進行形象宣傳，對主力媒體訴求效果具有較強的支持作用。所選線路盡量含蓋羅湖、福田人群集中的成熟片區，同時考慮在樓盤發售期能夠拿到所選線路的車體數量有限。所選線路介紹如下：

廣告級別 線 路 起止站 途經主要路段

特a 3 福田南—水庫 愛國路、東門、深南中、福田路

a3 218 下梅林—仙湖 北環路、八卦路、筍崗、東門北、怡景路

b 28 皇崗村—火車站西 福民、福強、彩田、皇崗、嘉賓、和平路

深圳特區報、深圳商報、南方都市報、公交車體廣告、sztv-1，依次覆蓋目標市場，以不同的廣告媒體向目標客戶傳遞樓盤信息，使目標客戶全方位感受到本項目廣告的沖擊。在訴求表現上，以特區報為首的報紙媒體著重賣點訴求，創意或直訴本項目的各個賣點，突現樓盤質素，求得市場認同，以sztv-1和公交廣告作形象訴求，引起客戶情感上的共鳴與認同，促進購買行為，并增強報紙媒體的賣點訴求的力度。在廣告版面安排上，保證深圳特區報相對固定的發布頻率和版面，形成穩固形象，達成市場共識，其它媒體則以靈活的位置、時段、多變的創意進行多點進攻，使整體推廣達到穩中有變，變而不亂。既保持整體形象統一，又能夠靈活機動的進行廣告推廣。廣告發布在時間上，采用同步發布策略，項目的開盤銷售與廣告同期開始，前期僅在項目形象導入時期作少量廣告，進行入市前的鋪墊造勢。在廣告發布頻率上，采用固定頻率策略與變動頻率策略相結合，特區報以固定頻率策略為主，僅在銷售后期減小廣告投放量。其它輔助媒體則采用變動頻率策略，根據不同的銷售時期以及銷售狀況適時增加或減少廣告投放量。（注：公交廣告媒體。對于房地產廣告來講，不存在投放頻率的問題）

1． 引導期

計劃時間一個月，在特區報、深圳商報發布軟性文章為主的的廣告，

全面詮釋love時代概念，引導樓盤形象主題，廣告投放以半版為主。

2． 開盤強銷期

計劃時間兩個月，以特區報賣點訴求為主，在第九版發布1/3

版彩色廣告，每周一次，深圳商報、南方都市報以形象廣告為主，結合多變的創意、靈活的版位。進行品牌形象宣傳。sztv-1影視廣告和公交車體廣告同期投放。主力媒體堅持固定的投放頻率，各輔助媒體則靈活運用，根據市場情況等積極調整發布頻率，以求取得最大廣告效果，達到銷售目的。

3． 持續熱銷期

計劃時間兩個月，承接上一階段強勁勢頭，利用前段大廣告量

產生的市場邊際效益，創造一個持續熱銷期。堅持上一時期的媒體組合，適當減少廣告投放量，其中主要減少輔助媒體的廣告投放量。sztv-1的形象訴求廣告停止，轉以專題片廣告，堅持公交車廣告。全方位加大理性訴求，維持穩定的銷售進度。

4． 尾盤期

在營造的形象品牌優勢下，利用大量購房客戶，營造出旺銷現

象，促使產生羊群效應。

以特區報和商報配合，少量投放廣告，把握游離客戶的心理，

采取有針對性的訴求，達到樓盤銷售的完滿成功。

房產調研報告格式 房產調研報告如何寫篇六

為全面了解我縣建筑房產企業經營現狀，有針對性地做好建筑房產企業入庫統計工作，縣統計局組織專人對接縣住建、規劃、國土等部門，深入建筑房產企業及項目建設一線開展專題調研，現將相關情況報告如下。

（一）已納入統計名錄庫企業。

1、建筑企業。

截至20xx年xx月（下同），我縣納入統計名錄庫的資質以上建筑企業11家、建筑勞務企業1家，其中，二級資質的7家，三級資質的4家，20xx年實現建筑業總產值44億元，20xx年前三季度實現建筑業總產值4xx億元。

2、房產開發企業。

我縣納入統計名錄庫的資質以上房產開發企業19家（20xx年新入庫4家），其中，二級資質的3家，三級資質的12家，暫定級4家，20xx年完成投資xx億元，20xx年前三季度完成投資xx億元。

（二）未納入統計名錄庫企業。

1、建筑企業。

在我縣從事生產經營活動但未納入我縣統計名錄庫的建筑企業有16家，其中本地4家，外地12家，據推算全年可實現產值約20億元）

2、房產開發企業。

在我縣從事生產經營活動但未納入我縣統計名錄庫的房產開發企業有12家，其中本地2家，外地12家，據統計已開發項目計劃總投資約45億元。

（三）退出統計名錄庫企業。

因我縣2家建筑企業、1家房產開發企業資質未年審，被省住建廳注銷資質等級證書先后退出統計名錄庫。

按照《國家統計局關于印發統計單位劃分及具體處理辦法的通知》中第十條規定，外來法人單位下屬跨省的分支機構，并具備一定條件的，經與分支機構上級法人單位協商一致，并經國家統計局認可，可視同法人單位處理，納入生產經營地統計。為摸清我縣外來企業從事的生產經營活動情況，今年4月，我們進行了專題調研，結果表明若要具體實施還存在著一些制約因素。

（一）堅持本地注冊對外來企業沒有強制約束力。

外來企業在從事生產經營活動，只受業務范圍和項目規模約束，不受地理區域限制。住建部《關于推進建筑業發展和改革的若干意見》規定：建立統一開放的市場體系，規范備案管理，不得排斥、限制外地企業進入本地區的準入條件，不得強制外地企業參加培訓或在當地成立子公司等。這對堅持本地注冊帶來了政策制約。

（二）堅持本地注冊導致企業資質受限。

外來企業在注冊、入庫，需更名申報，這將與該企業在參與我縣招商、投標活動中使用的原名稱不符，且企業資質亦與項目招標要件不符，自動失去競標資格。

（三）堅持本地注冊影響后期監督管理。

外來注冊企業具有流動性，工程竣工后若再無項目，則會轉向異地發展。若該企業破產或資質被注銷，其開發建設的項目一旦出現建設質量或配套設施問題，追責難以找到責任主體，可能會帶來諸多信訪矛盾和遺留問題。

（四）堅持本地注冊帶給外來企業管理成本增加。在建筑房產開發市場競爭中，三級及以下資質企業的利潤空間越來越薄弱，外來企業因工程量少、不持續而不愿注冊。即使走資質升級增項途徑，至少需要2至4年時間，且在注冊資本、經營業績、專業人才等方面要求更高，制約企業發展壯大。

（五）堅持本地注冊易受原注冊地干擾。

按照統計制度，建筑業產值和房產投資納入注冊地統計。在我縣的外地企業除建筑業國稅、房產開發企業所得稅上繳注冊地外，其余稅費均上繳我縣。若外來企業在申請注冊，原注冊地出于地方保護角度，既會在承辦相關手續中設置障礙，也會通過約談當地企業等方式干擾企業在異地注冊。

（一）生機旺盛型。

此類企業抓住了機遇，盤活了資源，通過升級增項不斷發展壯大，制定了明晰的中長期發展規劃，步入了可持續發展的良性軌道。如新南國房產計劃3年內組建集團公司，5年內進入市五強，二十年內實現產值200億元，進入省20強；發響建司計劃在今年12月將資質升為總承包一級，力爭年產值2。5億元以上，上交稅費900萬元以上。

（二）維持現狀型。

此類企業受困于自身現狀，資質遲遲未能升級，占有市場份額不多，實施項目規模不大，且依賴掛靠項目，缺乏發展后勁，業績近幾年無大的提升。；三建司承建項目大多集中在區鄉，規模小，種類雜。

（三）轉向發展型。

此類企業發展到一定水平后，主營業務活動的收入和利潤大幅下降，生產經營受到影響和制約。市場前景不明朗，不樂觀，生產經營活動已開始向其他領域轉移。如明悅房產建龍熙國際酒店，經營活動開始向酒店服務業和社區物業管理轉移，以解決公司員工的社會保障問題。

（四）萎縮低迷型。

此類企業一般是先有項目再相機成立，在經營完項目后便陷入困頓，無強力經費支撐，無人才技術保障，無后續項目實施，有日趨名存實亡的危險。如江州房產資質三級，工程技術人員僅3人，20xx年無工程項目，市場生存力弱；高品房產在開發完伴山風景項目后，目前沒有新項目開發。

（一）資金壓力大，本地企業運轉困難。

一是墊資情況普遍。建筑市場急劇膨脹，使一些項目單位在工程發包時，將能否墊資作為考察企業實力和簽訂合同的重要條件，有些工程項目墊資高達90%，而當局bt項目多是全墊資。

二是工程款項拖欠。項目在建時，企業難按工程進度收到相應資金，竣工后也被長期拖欠，使預期效益受損，即使再有項目也無力承接。

三是企業融資困難。在國家對建筑、房產開發業緊縮銀根的大環境下，企業貸難、貸貴，走民間融資途徑則利率更高；四是稅費收取較高。除基本稅費外，另有殘保金、工會經費、資源費等，大約占到了資金總額的十分之一；五是銷售有價無市。房產開發項目竣工后，很長時間內供過于求，形成住房高空置率，造成資金回籠緩慢。這些問題纏繞交織，影響企業自身造血功能和企業發展壯大。

（二）資質升級難，本地企業發展受限。

一是缺乏人才支撐。企業資質等級越高，人才要求越嚴格，高級職稱人員、中級職稱、基本技術人員等有明確的數量限制和資歷限制，現實中符合條件的人才嚴重不足。

二是缺乏業績支撐。企業以前礙于實力，做的業績較難符合要求，比如申報建筑企業一級資質，必須提供近5年工作業績，且工程規模至少滿足“修建25層以上的房屋建筑工程”等4項必備條件。

三是缺乏資金支撐。不同等級有不同的注冊資金約束，比如申報房產開發一級資質，企業注冊注冊資本不低于5000萬元，實際情況讓人望而卻步；四是缺乏設備支撐。企業升級必須要具有與資質等級相適應的施工機械和質量檢測設備，原先的設備設施已然不夠，補充購置無形中會加大資金壓力。企業長期不能升級，發展停滯便不可避免。

（三）市場競爭烈，本地企業利潤薄弱。

一是項目招標僧多粥少。隨著城鄉建設高速發展，外來企業越來越多，有的建立了項目部和分公司，同一個項目十數家企業競爭已屢見不鮮，“搶食”現象不僅比拼實力，更比拼忍耐，繼而引發殘酷的價格戰。

二是承攬工程有心無力。我縣無一家一級、特級資質企業，承攬范圍受到限制，在重大項目的招投標中，與外來企業實力懸殊，幾乎沒什么機會，只能被迫向鄉鎮發展，尋找剩余機會，甚至有時依賴掛靠項目支撐。一些外來企業中標后，將項目分解賣給本地企業做，既轉嫁了風險，又坐收差價之利。

三是“三違”沖擊雪上加霜。集中表現在一些中小規模的項目，為追求“短平快”，常被發包給無承攬資質的個體施工隊、服務隊。在暴利的誘惑驅使下，房產開發領域“三違”（違法用地、違法建設、違法銷售）現象突出，鄉鎮小產權房屢禁不止，嚴重沖擊著縣域房產市場。

四是成本抬高無可奈何。一些建材業主壟斷建材市場，以種種理由惡意哄抬砂石、水利、鋼材等價格，嚴重擾亂了正常的市場秩序，增加了生產經營成本，極大壓縮了企業利潤空間。

（四）預測預警弱，本地企業風險難料。

一是宏觀政策預警弱。國家調整宏觀經濟政策，必然會影響到建筑房產的經營發展，而研究國家政策及投向一直是本地企業軟肋。

二是安全評估預警弱。在競標選擇項目上，企業往往注重的是規模和效益，而忽略從項目與企業實際進行嚴格的安全評估，項目到手后勉為其難，以致安全風險難控、合同履行艱難，企業形象受損。

三是融資投資預警弱。行業特點決定了建筑、房產開發企業需要大量資金運轉，投入規模增速快，而企業承接項目更多依靠銀行貸和民間融資，資產負債率始終處于高位，一旦資金鏈斷裂，后果難以想象；四是市場前景預警弱。基于房價上漲預期，一些投機性購房營造繁榮假象，助推房產開發企業急功近利，不把握市場環境變化，不遵循經濟規律盲目上馬開發，導致銷售市場疲軟。

（一）造血幫扶，解決企業資金瓶頸。

一是減少墊資比例。充分考慮企業的資本實力，當局性項目資金安排及渠道在原則范圍內適當減少企業墊資部分，為企業運轉留有余地。

二是及時支付工程款。財政撥款的工程項目支付進度款時，應多從企業的角度考慮，簡化手續和撥款審批環節，按施工合同約定及時支付，減輕施工單位的壓力。

三是解決融資難題。支持以建筑材料、工程設備、在建工程和應收賬款等作為抵質押的反擔保形式，鼓勵金融機構從資金投入、信貸規模、擔保費率等方面扶持企業發展；四是適當降低費稅。清理規范企業上繳費稅種類，在營業稅、項目建設保證金、安全生產保證金、工會經費、資源費等方面能減則減，盡可能減少企業上繳費稅總額。

（二）轉型升級，促進企業科學發展。

一是夯實人才隊伍。構建多渠道、多層次人才引進和培育機制，充實緊缺崗位專業人才。對業績突出的優秀人員，破格評定技術資格。

二是培育旗艦企業。有效整合本地資源，通過兼并或重組方式，培育一兩家具有較強競爭力的知名企業、品牌企業，延伸產業上下兩端鏈條，穩妥推行咨詢、設計、采購、施工、管理、服務一體化。

三是引導多元發展。鼓勵企業順應市場經濟的發展趨勢，堅持“主業突出、多元經營”的思路，承攬范圍向交通、水利、市政、安裝、環保、防水、綠化、消防等領域拓展，向“高、精、專”發展；四是實施優惠政策。對晉升資質、主營業務收入大幅增長、承攬縣外工程項目或提供縣外建筑勞務、優質工程獲獎、取得科技創新專利的企業，分別給予獎勵。企業購置設備設施，給予貸貼息政策。

（三）依法整治，規范企業經營秩序。

一是嚴格市場準入清出。堅決執行建筑房產業有關規定，嚴格審查外來企業的資質等級及信用信譽情況，對不符合條件的禁止進入。同時，強化已進入企業的監督管理，對有違規違法行為且造成惡劣影響的堅決清出市場。

二是加強招投標管理。嚴明招投標紀律，規范招投標程序，體現公開公平公正原則，完善綜合評標和合理低價評標辦法，提倡優質優價、優質優先，堅決遏制和打擊圍標串標、轉包、掛靠和低于成本價報價等違法違規行為。

三是實施項目兼顧平衡。當前建設固然離不開外來企業，但在吸引外來企業來平投資的同時，也要關注本地企業的經營發展，一些工程項目鼓勵可以通過“抱團取暖”的方式參與，使之既能通過適當的市場競爭從外來企業那里汲取經驗，又不至于在劃分蛋糕時面對過于直接殘酷的競爭而餓死。

四是強力整頓市場秩序。繼續保持高壓態勢，嚴厲打擊建筑、房產開發領域違法用地、違法建設、違法銷售、無資質承包等擾亂市場秩序行為，嚴格整治建材市場，對囤積居奇、哄抬物價、串通漲價等人、事，發現一起曝光一起，從嚴從快從重處理。

（四）強化監測，增強企業御險能力。

一是當局開展綜合監測預警。出臺相應政策和措施，建立完善經濟預警系統，深入研究建筑、房產開發活動的波動及其規律。住建、規劃、房管、統計等部門要開展經常性的業務合作，加強對全縣建筑、房地開發市場各個環節進行跟蹤監測，根據掌握的信息，全面評估潛在風險，作出科學分析和預測預警。

二是企業加強自身風險防范。防范法律風險，避免“合同陷阱”、“招投標陷阱”，及時維權；防范決策風險，重大的經營決策應經過企業班子集體研究決定，總經理要對本單位的經營風險負責；防范資金風險，嚴格控制成本，控制貸和擔保規模，完善資金籌集管理；防范質量安全風險，大力開展標準化作業，實行質量安全全過程監督；防范市場前景風險，應適時研究分析宏觀形勢，及時調整經營思路及目標任務，牢牢把握自身發展主動權。

（五）強化入庫，真實反映發展成果。

住建、統計部門加強指導，凡符合條件的一律及時申報入庫，比如，具備條件的勞務企業等。可創造條件的實行企業主管單位負責制，比如，縣水電建筑安裝工程公司、通興建筑工程公司分別由縣電力集團、縣交運局負責完善相關手續重新入庫。同時，進一步夯實各在庫建筑房產企業直報平臺的統計基礎工作，確保“數出有據”。

房產調研報告格式 房產調研報告如何寫篇七

20xx年上半年，我局圍繞“控房價、穩市場、防風險”工作思路，通過加大住房有效供給、加快項目建設進度、加強預售申報審查等政策措施,多管齊下，房地產市場總體保持平穩，房地產市場呈現供銷兩旺、開發指標逐月上升態勢，商品住房價格漸趨穩定。

（一）商品房供應情況

6月份，市區商品房批準預售面積34.7萬㎡，其中純商品住房1569套、25.1萬㎡，月環比分別增長194%、107%和205%。

1-6月，市區全部商品房累計批準預售面積103萬㎡，其中純商品住房5856套，70萬㎡，同比分別增長143%、69%和95%。

（二）商品房銷售情況

6月份，市區商品房登記銷售52萬㎡，其中純商品住房2864套，31萬㎡，月環比分別增長166%、124%和126%，扣除別墅、精裝璜等因素后，成交均價5835元/㎡，同比增長17%，環比增長1.7%。6月份市區棚改居民購買純商品住房80套、0.8萬㎡，占市區純商品住房銷售面積的2.6%。

1-6月，市區全部商品房累計登記銷售123萬㎡，成交量較去年同期接近翻了一番，除去20xx年和20xx年外，已超過歷年來的商品房全年銷售水平；其中純商品住房累計登記銷售8061套，86萬㎡，同比分別增長62%和67%。同時，1-6月，市區全部存量房累計成交3867套，43萬㎡，較去年同期分別增長84%和66%；其中存量住房累計成交3588套，36萬㎡，較去年同期分別增長84%和81%。

1-6月 ,非市區戶籍購房居民占比為55%，其中本市農村居民購買純商品住房占比為50%，農村進城購房仍是房地產市場消費主力。1-6月，市區各棚改征收項目共發放購房券627戶，棚改居民購買純商品住房660套、6.9萬㎡，占市區純商品住房銷售面積的8%。

1-6月，全市和市區分別完成房地產開發投資75億元和23億元，全市與去年同期相比基本持平，市區因受中梁壹號院、濱江花園兩個新開工項目尚未批準填報房地產統計數據影響，同比下降12%，但若加上以上兩個項目，1-6月份，市區累計完成房地產開發投資30.1億元，與去年同期相比增長15%，對照市區全年60億元目標任務，實現了時間、任務雙過半。全市和市區新建商品房施工面積分別為1299萬㎡和665萬㎡，同比全市增長2%，市區下降0.6%；新建商品房新開工面積分別為174萬㎡和86萬㎡，同比增長83%和101%；新建商品房竣工面積分別為60萬㎡萬和12萬㎡，同比全市增長46%，市區下降11%。

20xx年上半年，在全國房地產市場量價齊升、不少城市推行樓市嚴控的大背景下，加上我市住房消費促進政策6月30日到期，居民剛性購房需求提前釋放，市場短期出現了“一房難求”現象,住房價格同比增幅較大。對此，為切實做好我市“控房價、穩市場、防風險”工作，我局主要從“增加供應、引導需求、加強監管、穩定房價”四個方面著手，研究并制定了短期調控政策措施，投機和投資性住房需求得到了有效遏制，住房價格環比增幅得到控制。下半年，隨著宏觀經濟形勢和金融政策的調整，預計房地產市場將漸趨理性，但隨著大量6000元/㎡以上樓盤入市，“控房價”壓力仍然不小。我們將在認真落實《宣城市人民政府辦公室關于促進市區房地產市場穩定健康發展的實施意見》的基礎上，密切關注房地產市場變化，積極儲備應對措施，保持我市房地產市場平穩健康發展。

1、樓盤產品情況

樓盤地域環境

宏觀上看，實際上就是一種宏觀的地域分析，也就是對樓盤所在區域的區域特征和歷史沿革進行分析，比如該區域示商業中心、工業中心還是學院社區；并了解該區域的交通狀況，例如公路、高架、地鐵、輕軌、區縣級公路、省市級公路等，以及區域公共配套設施，例如市政配套，包括水、電、氣、等，生活配套，包括學校、醫院、商業中心、超市、集貿市場、公園、體育場館、圖書館、影劇院、賓館、餐館等，還包括人文環境等。

微觀上看，實際就是一種微觀地塊分析，也就是樓盤地塊，包括所處位置、是否臨街，它的四周、地勢、大小、形狀以及進出道路的狀況等。

樓盤具體情況

樓盤的主體部分就在于此，這一部分的重點在于要對樓盤的指標與參數進行了解，樓盤的指標具體包括土地大小，總建筑面積、樓盤類別、建筑規劃、外觀設計、總建筑套數與房型、格局配比、建筑用材、面積、公共設施及施工進度等等。

樓盤的基本參數，主要包括基地面積、總面積、建筑面積、覆蓋率、容積率、樓盤的類別、使用面積、格局配比、得房率、建材裝潢及公用設施等。

2、樓盤價格情況

單價、總價和付款方式三個方面得價格組合搭配。

3、樓盤促銷情況

一個是廣告策略，它主要包括把握主要訴求點、推敲廣告基調、選擇媒體、安排廣告密度以及確定具體得實施效果等等。（把握好廣告策劃得精髓）

另一個是銷售執行，它一方面包括銷售點的選擇、人員的配置和業務執行等具體業務安排；另一方面還包括了實際銷售結果的調查，該分析的主要切入點是銷售率與銷售順序等方面，具體需要了解最暢銷的房型是什么，最為市場所接受的總價是什么，對客戶最有吸引力的地方是什么，購房客戶的特征如何等等。

4、樓盤競爭情況

開發商、設計規劃單位、建筑公司、營銷咨詢和廣告公司、銷售代理公司、項目主要負責人等。

房產調研報告格式 房產調研報告如何寫篇八

房地產業關于提高群眾生活程度，拉動經濟增進具有非常主要的效果。近年來，我縣房地產業發展敏捷，投資拉動微弱，市場前景寬廣。為了促進我縣房地產業持續健康發展，近期，我局組織相關人員以縣城為重點，對全縣房地產業進行了一次具體調研，并激發了一些考慮。

近年來，我縣依照“解放思想，提高標桿，夯實基本，構建調和”的工作思緒，著力打造城鎮經濟這個亮點，房地產業出現從小到大、穩步提拔、疾速發展的優越態勢，有力地拉動了縣域經濟持續疾速發展。首要有以下特點：

1、投資疾速增進，規劃不時擴展。年前，我縣基本上是以劃撥方法供給地盤，單位以招招標方法雇用有天資的建筑公司建房，職工以房改政策購房或在單位積集建房，城鎮居民建的私房基本上是四層以下的單體建筑。年我縣開端呈現了具有開拓性質的投資商，年我縣從事房地產開拓的企業增至8家。特殊是縣縣政府沅政發[]16號文件出臺后，全縣房地產業投資疾速增進，逐漸構成了市場需求拉動型投資擴張，房地產規劃不時擴展，并完成了單體建筑開拓向小區規劃開拓的改變。年至20xx年，我縣城區共完成開拓項目72個，開拓面積近126萬平米，共完成投資11.48億元，建成城區房屋面積2152.7平米，截止到本年上半年，城區人均寓居面積達24.26平米。新增貿易用房10.6萬㎡。已建成或在建陋習模且具有物業服務的項目達28個，如 現代城等。當前，在我縣從事房地產開拓的企業達19家，個中有開拓天資的15家，掛靠天資有4家；有物業服務企業11家。

2、房價穩中有升，市場供需兩旺。至20xx年，縣城商品房銷售率、預售率辨別到達98%、70%，一年以上的空置房基本為零，房價穩中有升，20xx年至20xx年房價漲幅較大，前者首要緣由有：建筑資料價錢上漲較快；銀行信貸利率上升較快；獲得地盤的本錢和拆遷本錢添加；因北溶集鎮地質災禍和區劃調整，多量干部進城招致縣城人口增幅較大，構成短期內房屋的“求過于供”；后者首要緣由有：獲得地盤的本錢添加；沅政發[]16號文件中的優惠政策作廢，房地產買賣稅費增大，添加了開拓本錢；由于較高質量樓盤帶動區域房價上漲。

3、報建房屋項目面積及投資規劃穩步增進。年至20xx年，我縣房地產業房屋項目建立敏捷發展，6年來，報建項目合計達103個，建筑面積達125.8萬平米，投資規劃達11.3億元。

4、投資拉動微弱，房地產業位置日漸突出。以20xx年為例，全縣房地產開拓投資分明高于昔時全縣gdp的增進速度和全社會固定資產投資的增進速度，城區房地產業對gdp的奉獻率達10.6%，拉動相關產業增進1.8個百分點，且提拔了縣城檔次，成為縣域經濟社會發展的主要拉動力氣。還，房地產業的發展對添加社會就業和添加財務收入效果分明，可直接布置就業7000人，帶動相關產業新增就業崗位近1.5萬個；按均勻每套商品房直接為財務供應稅費7000元核算，20xx年縣城房地產業共完成各項稅費達1300萬元。

當時，我縣已進入經濟社會疾速發展期間，隨著城鎮居民生活程度的提高、消費構造的晉級和城鎮化的加快推進，對住房和房地產發展的市場需求量很大，房地產業發展前景依然寬廣。

1、房產市場需求依然存在較大空間。從市場行情來看，我縣有三股力氣在拉動需求。一是自動性住房需求。據計算，當前,我縣城區房子房屋面積291.2萬平方米，人均房屋面積為24.26平方米，個中70、80年月建筑的房子約占1/4，面積小且構造差。隨著居民生活程度的不時提高和消費實踐念向舒適型的改變，這局部人對擴展寓居面積、改善寓居前提的需求較為激烈。據不完全計算，全縣有近1.3萬人有將房子以小換大、以舊換新的愿望，消費潛力很大。二是推進型住房需求。依照縣城發展規劃，我縣正穩步推進舊城革新工程，在拆遷執行錢幣賠償的狀況下，拆遷后的居民需從新購置商品房，這種推進型需求也是不成低估的。三是主動型住房需求。過來，圍繞推進城鎮化歷程，我縣履行了戶籍準則變革等一系列辦法，降低了農民進城門檻，加之常吉高速、沅張公路的建成通車，我縣經濟發展受周邊城市的牽動將持續加速，縣城吸納人口的才能將逐年加強，農民及外來人口進城久居興業將逐年增多。這局部人對房子的需求將成為我縣房地產業發展的主要拉動力。從房子需求量來看，我縣城區年房子需求量依然較大。突出顯示在城鎮化歷程拉動住房需求分明，依據我縣“十二五”規劃，到20xx年，城鎮人口人均住房面積要到達34平方米。當前，我縣城區人均住房面積只要24.26平方米，按城區現有12.54萬人核算，5年內每年需添加住房面積24萬平方米。

2、我縣房地產市場需求量大，但購置力有限。一方面，受全球金融危機的影響，局部購房戶“持幣待購”，期望房子價錢下調。另一方面，商品房銷售價錢增進較快，局部購房戶無力接受。我縣房產市場需求中，中低收入者是首要群體。當前，全縣120㎡以下的通俗商品房屋消費群體較大，《湖南省樓市新政十八條》出臺后，我縣通俗商品住房銷售量在20xx年第一季度獲得上升，二手房生意也逐步活潑。雖然我縣每年都超額完成了上級下達的經濟合用住房、廉租住房建立任務，但經濟合用住房、廉租住房這些保證性住房在我縣依然缺口相當大。相反，高層建筑及高檔住房在我縣會呈現必然期限內的滯銷。

3、城區地盤儲藏非常富余。依據縣城建立規劃，我縣城區可開拓的地盤資本非常豐厚。據計算，我縣城區有可供開拓的國有閑置地盤160余畝，集體待征補地盤700余畝，隨著常吉高速公路建成通車，城區地盤開拓的空間將會愈加寬廣。

4、開拓商投資決心有增無減。因為我縣房地產市場需求量大，商機無限，加之一系列招商引資優惠政策獲得貫實，投資情況進一步優化，在沅投資商的投資決心日積月累。據查詢，在我縣的19家房地產開拓企業中，有12家實力較強的開拓企業但愿在沅陵持續發展，這必將為我縣房地產業新一輪發展注入新的生機。

鑒于房地產業的協調、健康發展對縣域經濟的發展至關主要。針對當前我縣房地產市場的運轉情況，建議如下：

1、項目規規定位要準。一方面，堅持規劃先行。要充分發揚縣城建立規劃委員會的本能機能效果。嚴厲規劃搜檢準則；要在縣城總體規劃的基本上，充分思索城市建立檔次和功用區，切實規劃出一批有市場前景、貿易報答率高、對投資商有吸引力的房地產開拓項目，完成房地產市場的有序開拓。另一方面，堅持小區規劃開拓。要充分思索我縣消費群體的實踐，將90㎡以下的通俗商品住房的套密度及經濟合用住房、廉租住房在小區中的比重作為強迫性目標規劃進小區，做好節制性具體規劃，將物業治理用房及配套設備和建筑密度、容積率、綠化率等規劃設計前提一樣作為地盤出讓前置前提，落實到新開工商品房項目。

2、具體激活二級市場。房產二級市場活潑水平是反映房地產市場成熟水平的主要標記，激活二級市場將會使我縣房地產市場更具迸發力和耐久性，是釋放我縣房地產業發展潛力的必定選擇。一是落實優惠政策，增強消費指導。要盡快出臺激活房產二級市場的優惠政策，重點落實國家、省、市關于二手房買賣在稅費征收上的優惠政策，影響廣闊干部職工“以小換大，以舊換新”的消費愿望，加速房改房、私房上市措施，促進房地產市場流暢。二是加速二級市場中介組織建立。經過中介組織處理二手房買房、賣房、租房難等問題。三是打擊地下買賣，切實規范房產二級市場次序。經過盤活房地產二級市場，努力構成房產聯動消費和梯次消費的新格式，拉動房地產業疾速健康發展。

3、切實優化投資情況。投資情況關系到沅陵的形象，直接影響到投資者的決心和產業發展。一是加大“三亂”和治安情況的整治力度。要切實加大“三亂”景象的個案查處力度，加大強買強賣、漫天要價、惡性壟斷等景象的整治力度，切實維護投資者的好處。二是執行做事限日制和責任追查制。對處理遷延、久而不決，影響項目開拓的行為要嚴厲追查相關責任人員的責任，切實處理相關人員擅權和做事效率不高級問題。三是對單個開拓企業違法開拓行為不克不及庇護、縱容，閃開發企業有一個公道競爭的開拓情況。

房產調研報告格式 房產調研報告如何寫篇九

xx作為承載縣域經濟發展的龍頭，如何做大做強城市產業，促進城市經濟發展，實現城市規模擴張。對此，我們就xx房地產市場進行了深入調查，主要情況如下。

房產市場初步形成。截至目前，xx已報建開工的小區共17個，批準開工面積367000m2，基本竣工投入使用的有43598m2。調查表明，我縣的房地產業正步入健康發展軌道，基本杜絕了無證開發、越級開發、無序開發的行為。

土地開發規范有序。所有的房地產開發項目積極推行統一規劃，統一設計，按程序報批的制度。無論是本地企業還是外地企業，都能按南府發［20xx］62號文件和南充市人民政府14號令(南充市房地產開發經營管理實施細則)的規定進行運作。大多數企業能按照房地產主管部門的具體要求，提供有關證書、證件和文件資料進行房地產開發資格審查和房地產開發項目報建審批。大部分開發業主均能按照獲得開發項目后，通過報建審批再開工建設。

房產銷售運營正常。各開發企業進一步了解并熟悉了房地產開發經營的行業法規和規章，對商品房的開發和預售管理有了明晰的認識，大多能嚴格按照《商品房預售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》的有關規定，辦理商品房預售許可證，再開始與買受人簽訂規范性商品房預售合同。按規定收取預售款。從而避免了商品房預售中的一房多售，合同欺詐“短斤缺兩”的行為。有力地維護了商品房買受人的合法權益，同時也避免了商品房買賣的糾紛發生。

由于我縣房地產業起步較晚，發展緩慢，還存在以下問題：

無證違規開發突出。部分企業未進行房地產資格審查和房地產開發項目審批就設售房部(客戶接待中心)、廣告未經審查就公開發布。如：鉑金時代、朝陽大市場等樓盤至今未進行開發資格審查和項目審批，就設立客戶接待中心、公開發布廣告等。有的項目既未進行項目報建，也未辦預售許可證，就擅自開工建設。如勝達花園、學府苑。有的開發商項目資本金未到35%的要求，不符合報批條件就私自開工，有的業主憑購買水泥、鋼材的發票充資本金，嚴重違反房地產開發有關資本金管理制度。

未建先售比較普遍。部分房產開發商實力較弱，為解決資金周轉問題，在未達到預售條件，剛剛開工就收取高額訂金。如陶然居、友助欣城、鑫都花園等項目。

規費收繳難以到位。部分開發商只強調享受優惠政策，而不按時交納配套費等相關費用。有的開發商片面理解為商品房也可享受招商引資優惠政策，未交納相關費用，如儀隴大酒店及附屬工程，按招商優惠政策，除賓館和會展中心享受免繳有關規費外，作為附屬工程的商品房，應按20元/m2的標準繳納配套費，目前分文未交。

質量未驗提前入住。個別已竣工的樓盤，未通過房地產主管部門組織的綜合驗收，已有人入住，小區公益設施和基礎設施不完善，未達到入住條件，為以后xx的小區建設管理帶來了困難。

訂購協議不夠規范。大部分開發商業主在沒有取得商品房預售許可證前，收取選房費都是自制協議，且未送主管部門進行審查，五花八門，很不規范。有的由于協議條款不明確，辦了預售許可證獲取了國家正式合同后，其套內面積和建筑面積計算不一致，附加協議中增加了不少費用，不同程度增加了房價款，損害了買受人利益。

建筑設計格調偏低。多數開發商一味追求廉價，小區基礎設施建設粗制濫造，建設結果與效果圖等宣傳資料相差較大，損害了xx形象，也損害了買受人權益。

加大宣傳力度。要加大對房地產業法律、法規的宣傳力度，嚴格按房地產業相關政策文件，從嚴執法，規范管理。一是制作宣傳提綱在新聞媒體上大力宣傳；二是將房地產業的法律、法規、政策文件匯編成冊，下發各開發企業。要求企業認真學習，依法開發經營。

加大整改力度。對調查中發現的問題，逐一整改，限定時間自查、自糾。整改期滿后，由企業申請驗收，合格后方可復工。加大監管力度。一是強力推行綜合驗收。沒有通過綜合驗收的，房管和國土部門一律不予辦理產權證和土地使用證。二是強力推行房地產開發企業資格注冊準入制度和房地產開發項目報建審批制度。房地產項目沒有通過注冊準入和項目報建審批者一律從嚴查處。三是強力推行商品房預售許可證制度，沒有達到預售條件，未取得預售許可證前一律不允許收取預售款，統一規范企業自制訂房協議，收取訂金不得超過20xx元，超過此額度按《商品房預售管理辦法》予以處罰。