無論是身處學校還是步入社會，大家都嘗試過寫作吧，借助寫作也可以提高我們的語言組織能力。寫范文的時候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？以下是我為大家搜集的優質范文，僅供參考，一起來看看吧

以公司股權重組方式轉讓房地產項目怎么做賬篇一

主要內容：（1）轉讓者、轉讓的股權份額及股權轉讓價格、受讓者；（2）股權轉讓后公司的股本結構；（3）同意修改公司章程的意見（公司股東內部轉讓股權的）。、股權轉讓協議書。

主要內容：（1）協議雙方的名稱（姓名）；（2）轉讓股權的份額及其價格；（3）轉讓的股權的交割日期；（4）股權轉讓款的交付日期和交付方式；（5）訂立協議的時間、地點：（6）協議雙方認為需要明確的其他內容（包括違約責任、爭議解決途徑等）。、股權向公司股東以外轉讓的，還應提交新股東會（股權轉讓后的股東）決議。

主要內容：（1）同意修改公司章程的意見；（2）因股東變更涉及到的其他有變動的事項（包括公司組織機構人員的變更等）。、章程修正案或修改后的章程。、新股東（指受讓股權新加入的股東）的法人資格證明或自然人的身份證明。、視受讓方資格的不同應提交的其他材料；、視轉讓方資格的不同應提交的其他材料：

（1）轉讓方是合伙企業的，應提交全體合伙人同意轉讓的文件；（2）轉讓方是個人獨資企業的，應提交該獨資企業的投資人同意轉讓的意見。、《公司股東（發起人）名錄》。、評估報告（轉讓的股權未涉及國有、集體資產的，可由轉讓方和受讓方自行決定轉讓的價格而不經評估）。、辦理變更登記的委托書及被委托人的身份和資格證明。、公司營業執照正副本。

【法律指引】

① 《中華人民共和國公司法》（2005-10-27修訂）

第七條 依法設立的公司，由公司登記機關發給公司營業執照。公司營業執照簽發日期為公司成立日期。

公司營業執照應當載明公司的名稱、住所、注冊資本、實收資本、經營范圍、法定代表人姓名等事項。

公司營業執照記載的事項發生變更的，公司應當依法辦理變更登記，由公司登記機關換發營業執照。

第七十四條 依照本法第七十二條、第七十三條轉讓股權后，公司應當注銷原股東的出資證明書，向新股東簽發出資證明書，并相應修改公司章程和股東名冊中有關股東及其出資額的記載。對公司章程的該項修改不需再由股東會表決。②《 中華人民共和國公司登記管理條例》（國務院2005.12.18 修訂）

第九條 公司的登記事項包括：

（一）名稱；

（二）住所；

（三）法定代表人姓名；

（四）注冊資本；

（五）實收資本；

（六）公司類型；

（七）經營范圍；

（八）營業期限；

（九）有限責任公司股東或者股份有限公司發起人的姓名或者名稱，以及認繳和實繳的出資額、出資時間、出資方式。

第二十七條 公司申請變更登記，應當向公司登記機關提交下列文件：

（一）公司法定代表人簽署的變更登記申請書；

（二）依照《公司法》作出的變更決議或者決定；

（三）國家工商行政管理總局規定要求提交的其他文件。

公司變更登記事項涉及修改公司章程的，應當提交由公司法定代表人簽署的修改后的公司章程或者公司章程修正案。

變更登記事項依照法律、行政法規或者國務院決定規定在登記前須經批準的，還應當向公司登記機關提交有關批準文件。

第三十五條 有限責任公司股東轉讓股權的，應當自轉讓股權之日起30日內申請變更登記，并應當提交新股東的主體資格證明或者自然人身份證明。有限責任公司的自然人股東死亡后，其合法繼承人繼承股東資格的，公司應當依照前款規定申請變更登記。

有限責任公司的股東或者股份有限公司的發起人改變姓名或者名稱的，應當自改變姓名或者名稱之日起30日內申請變更登記。

第七十三條 公司登記事項發生變更時，未依照本條例規定辦理有關變更登記的，由公司登記機關責令限期登記；逾期不登記的，處以1萬元以上10萬元以下的罰款。其中，變更經營范圍涉及法律、行政法規或者國務院決定規定須經批準的項目而未取得批準，擅自從事相關經營活動，情節嚴重的，吊銷營業執照。

公司未依照本條例規定辦理有關備案的，由公司登記機關責令限期辦理；逾期未辦理的，處以3萬元以下的罰款。

公司股權轉讓怎樣繳稅

2011-9-28 16:14 互聯網 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】

【問】甲公司為一家餐飲企業。今年1月，甲公司與乙公司共同投資成立丙公司，經營餐飲酒店業務。其中甲公司以土地使用權投資，該土地使用權賬面價值800萬元，評估價值（公允價值）1000萬元，享有40%股份，乙公司以資金1500萬元進行投資，享有60%股份。同期丙公司對該土地進行了“三通一平”處理。今年6月，甲公司將其持有的40%的股權以1400萬元價格轉讓給乙公司。乙公司持有丙公司

100%股份。此時甲公司如何繳稅？

【答】根據《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規定，企業將資產移送他人的下列情形，因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產，應視同銷售收入。甲公司將土地使用權投資給丙公司，因資產的所有權屬發生了改變，應確認收入的實現，該土地使用權公允價值1000萬元與賬面價值800萬元的差額200萬元應計入甲公司2011年應納稅所得額。甲公司轉讓股權的行為，根據《企業所得稅法》及其實施條例規定，企業對外投資期間，投資資產的成本在計算應納稅所得額時不得扣除。投資資產，是指企業對外進行權益性投資和債權性投資形成的資產。

企業在轉讓或者處置投資資產時，投資資產的成本，準予扣除。因此，甲企業相應的投資成本是可以扣除的。應將股權轉讓價格1400萬元與投資資產的成本1000萬元的差額400萬元計入甲公司2011年應納稅所得額。乙公司向丙公司投資1500萬元以及收購甲公司持有的40%股權的行為，均不繳納企業所得稅。在實踐中，確定股權轉讓價格通常有以下幾種做法：（1）將股東出資時股權的價格作為轉讓價格，即按照公司工商注冊登記的出資額確定，一般被稱為“出資額法”；（2）將公司凈資產額作為轉讓價格；（3）將審計、評估價格作為轉讓價格，又稱為“評估價法”；（4）將拍賣、變賣價作為轉讓價格。

以公司股權重組方式轉讓房地產項目怎么做賬篇二

以股權轉讓方式實現房地產項目轉讓

甲方： 公司 地 址：

法定代表人： 職務：董事長 委托代理人： 職務： 乙方： 公司 地 址：

法定代表人： 職務：董事長 委托代理人： 職務：

甲、乙雙方本著平等協商、互惠互利的原則，經友好協商，就 xxxx有限公司（以下簡稱“目標公司”）股權轉讓事宜達成如下協議，以資共同遵守： 第一條： 轉讓標的

甲方同意將其持有的目標公司 90％的股權轉讓給乙方，乙方同意受讓該股權。經甲方確認，目標公司擁有的全部合法資產為：

1、土地資產：位于xxxx路，以出讓方式取得的總面積xx畝（含征購道路xx畝，凈地xx畝）的國有土地一宗，土地用途工業用地，土地使用年限至xx年xx月xx日止。該地塊目標公司已于xx年xx月xx日與x市xxx簽署了《協議書》，目標公司已向xxx支付了協議書約定的全部款項。國有土地使用權證尚未辦理完畢。

2、目標公司名下的其他無形資產和有形資產。（有形資產詳見附件一《資產明細表》）

3、本協議簽訂后，甲方不得對上述資產另行處置。第二條：轉讓價格

經雙方協商確定，股權轉讓總價款為：人民幣xxxx萬元（￥xxxx，000元）。第三條：轉讓條件

1、甲方必須提供其股東會同意甲方轉讓在目標公司中所持有股權的批準文件和目標公司內部批準股權轉讓的股東會決議；

2、乙方必須提供其股東會同意乙方受讓甲方轉讓目標公司中所持有股權的批準文件；

3、甲方應提交具有審計資格的會計師事務所對目標公司財務的審計報告；

4、甲方必須確保上述xx畝（含征購道路xx畝）土地在簽訂協議時未設定抵押擔保、未被司法機關或者仲裁機關進行查封、未被政府收回、土地用途不變和可辦理立項報建手續；

5、甲方享有和承擔股權轉讓完成前目標公司所有的債權、債務以及擔保、抵押等或有負債，并確認本協議第一條所述資產為合法擁有、股權轉讓完成后（以工商變更登記完成為準）所發生的債權、債務以及擔保、抵押等或有負債，均與甲方無關。第四條：付款方式及責任

1、定金的支付及責任

（1）為保證本協議的切實履行，自本協議簽署后xxx個工作日內，乙方向甲方支付人民幣xx萬元（￥xx000元）的履約定金。

（2）在甲方收到乙方交付的履約定金后，甲方立即停止目標公司的一切經營業務，并且在20日內將目標公司公章由雙方進行封存（為完成本協議所必須進行的工作除外），同時甲方向乙方出示下列相關證件、文件和資料的原始件，并向乙方提供與原件核對無誤的復印件：

a．目標公司名下實有負債及或有負債的明細表（具體指目標公司最近三個月的資產負債表）； b.有關目標公司擁有的土地使用權屬證明文件，包括但不限于《協議書》、繳費單據； c.目標公司企業法人營業執照正、副本； d.目標公司企業法人代碼證正、副本；

e.目標公司最近一次的驗資報告、章程及工商登記材料； f.目標公司國稅、地稅登記證正、副本； g.目標公司完稅證明文件。

2、股權轉讓價款的支付方式及責任：

（一）第一期支付條件及責任

（1）在乙方支付第一期付款前，甲方需完成以下工作：

a.甲方向乙方提供其股東會同意甲方轉讓在目標公司中所持有股權的股東會決議和目標公司同意股權轉讓的股東會決議；

b.甲方向乙方提供由甲方委托具有法定審計資格的會計師事務所對目標公司出具的財務審計報告； c.甲方通過會計師事務所在30日內連續三次在《xxx報》刊登目標公司的債權債務申報公告； d.在公告期內，如無任何第三人對目標公司的資產提出合理的書面異議或者無任何債權人申報債權或者任何第三人申報債權后甲方提供了相應的擔保或者進行了清償。

（2）當甲方履行完畢本條第1款、第2款第（一）項第（1）目所規定的義務后15或xxx個工作日內，甲方辦理將目標公司90％股權轉讓給乙方的工商登記變更手續并將目標公司的法人代表按照乙方指定人選予以變更，乙方應當及時出具辦理股權變更登記的所有文件及手續,同時甲方會同乙方辦理目標公司資產及公司資料（包括但不限于公章、合同章、財務章、工商執照等）移交手續。在甲方滿足以上（a.b.c.d）全部條件后并且辦理完畢移交手續后，乙方需在股權變更（以工商局核準的登記最終日期為準）的同時向甲方按時、足額地支付人民幣xxx萬元（￥xx，000元）的股權轉讓款。

（二）第二期支付條件：

（1）在甲方協助目標公司取得本協議所涉及地塊土地使用權證且乙方支付了第一期股權轉讓款后30個工作日內，乙方向甲方支付剩余的股權轉讓款人民幣玖佰xx萬元（￥xx，000元），乙方支付的定金人民幣叁佰陸拾萬元折抵該部分款項。

（2）乙方須將上述應支付給甲方的定金、股權轉讓款等款項直接匯入甲方指定或中級法院的帳戶：戶名 xx公司，帳號：xxxx，開戶行：xxx支行。第五條：與股權轉讓有關的稅費承擔

甲方、乙方在辦理股權轉讓過程中所發生的稅費由甲、乙雙方按照法律規定分別承擔；與本次股權轉讓有關的財務審計、債權債務公告等所涉及的費用，由甲方承擔；甲方協助乙方辦理項目報建等手續所須費用由乙方承擔。

第六條：本協議書簽訂并生效且辦理完畢工商股權變更登記手續后，乙方有權進駐本協議所涉及的地塊項目，進行前期開發投資準備工作，如土方工程、勘察、立項設計、土地平整、三通工作、以及建設必要的工作用房等工作，甲方應積極配合。第七條：違約責任

1、甲方違約

（1）若甲方未按照本協議第四條確定的內容履行本協議，從違約之日起，甲方按照乙方已付款項以每日萬分之五的違約金付給乙方，如果超過30天甲方仍未履行完畢約定事項的，乙方有權解除本協議，甲方必須以乙方支付的定金的雙倍返還給乙方。

（2）本協議生效后，若乙方無過錯，且排除不可抗力和政府行為的原因外，因甲方原因未能按照本協議將其持有的目標公司90％股權轉讓給乙方，則視為甲方違約，本協議自動終止，甲方應當向乙方雙倍返還定金；并償付乙方已支付給甲方的全部轉讓款以及乙方已在目標公司土地上的投資。

2、乙方違約

（1）若乙方不按本協議確定的時間按時、足額地支付股權轉讓價款，則每逾期一日，乙方按照當期未付款的千分之五的標準向甲方支付違約金；如果超過30天乙方仍未支付完畢當期股權轉讓金，經甲方催告后，乙方仍未支付完畢當期款項，則甲方有權解除本協議，定金不予返還乙方，乙方應賠償甲方在辦理目標公司股權轉讓過程中所發生的一切直接和間接費用，且乙方在上述地塊上的投資歸甲方所有。

（2）本協議生效后，若甲方無過錯，且排除不可抗力和政府行為的原因外，因乙方原因未能按照本協議收購甲方持有的目標公司90％股權，則視為乙方違約，定金不再返還乙方，本協議自動終止；同時乙方應支付給甲方因履行本協議所發生的所有直接費用（包括但不限于債權債務公告費、財務審計費等）。協議雙方如有上述之外的其他違約行為，守約方有權要求違約方賠償相應的經濟損失。（包括但不限于訴訟費、保全費、差旅費、律師代理費、執行費等）。第八條 特別約定

1、甲方承諾除提供的債務材料外，再無其它債務。對于交接日前漏債、對外擔保、隱形債務等一切未提供的已產生和潛在的債務，一律由甲方承擔責任，與乙方無關。

2、如目標公司因不可歸責于雙方的原因導致在本協議生效后6個月內未能辦理完畢土地使用權證手續的，雙方同意終止本協議，各方依照本協議已經取得的財產和（或）資產應在15個工作日內返還給相對方，雙方互不負違約責任。第九條：爭議的解決

因執行本協議所發生的或與本協議有關的一切爭議、糾紛，各方應協商解決。如協商不能達成一致，各方同意采取下列方式加以解決：

依法直接到銅陵市仲裁委員會進行仲裁。第十條： 生效條款

本協議經雙方授權代表簽字及蓋章并收到乙方交付的履約定金之日起生效。第十一條：其他條款

本協議經雙方協商一致可以修改、補充或解除。本協議的任何修改、補充以及附件均構成本協議不可分割的一部分，具有同等效力。

雙方確認，本協議系自愿簽署，對本協議項下雙方的權利義務已經明確。本協議一式四份，協議雙方各執兩份，具有同等法律效力。甲方：（蓋章）公司 授權代表（簽名）： 乙方：（蓋章）公司 授權代表（簽名）：

締約日期：二○一二年 月 日

以公司股權重組方式轉讓房地產項目怎么做賬篇三

關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征稅的故事

——資料部分來源于深圳能源投資股份有限公司2003年2004年報告

作者：小張來源：中國會計視野

在財稅（2002）191號《關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》執行之前。欽州市有一個特殊的案例，反映了上市公司強大的攻關游說能力和權錢交易的黑幕，歷經四年各方利益的博弈，經過市、省、國家稅務機關頻繁下文和市中級法院、省高級法院反復判決，最終欽州市稅務機關堅持稅收原則，頂著上級部門的壓力，穿破了企業的避稅籌劃方案，還原了業務的真相，贏得了勝利。

2000年4月25日，深圳能源(欽州)實業開發公司股東會作出決議，同意能源集團將其持有欽州實業公司75%的股權以協議價計232,400,000.00人民幣元轉讓給中國石油化工股份有限公司；同意該公司將其持有欽州實業公司25%的股權以協議價計77,500,000.00人民幣元轉讓給廣西壯族自治區石油總公司。對于這項籌劃業務，欽州市地方稅務局認為是以股權轉讓名義轉讓房地產行為，征收土地增值稅和營業稅，并經廣西壯族自治區地方稅務局請示總局，國家稅務總局以國稅函[2000]687號《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》，同意應當征收土地增值稅。

然而股權轉讓方深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司不服，提請廣西壯族自治區地方稅務局支持，廣西壯族自治區地方稅務局給總局的《情況報告》中回避一些重要的事實。于是2000年11月28日，國家稅務總局以國稅函[2000]961號文《國家稅務總局關于股權轉讓不征收營業稅的通知》，認定該公司上述股權轉讓行為不屬于營業稅的征收范圍，不征收營業稅。但是欽州市地方稅務局稽查局依然依據《營業稅條例》等規定，2000年12月15日發出欽地稅稽罰字[2000]第020號《稅務行政處罰決定書》。

深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司不服訴諸法律，2001年3月向廣西壯族自治區欽州市中級人民法院提起訴訟，要求欽州市地方稅務局稽查局撤銷欽地稅稽罰字[2000]第020號《稅務行政處罰決定書》。

2002年9月27日，廣西壯族自治區欽州市中級人民法院以(2001)欽行初字第2號《行政判決書》判決該公司敗訴。該公司不服此判決，在規定期限內向廣西壯族自治區高級人民法院遞交了上訴狀。同時，欽州市地方稅務局越級請示國家稅務總局尋求支持。2003年12月22日，國家稅務總局以國稅函[2003]1345號《國家稅務總局關于深圳市能源集團有限公司、深圳能源投資股份公司轉讓股權涉稅問題的處理決定》，認定該公司轉讓持有深圳能源(欽州)實業開發公司25%的股權按“股權轉讓行為”適用稅法，并要求廣西壯族自治區地方稅務局遵照執行。

由于廣西壯族自治區高級人民法院某審判庭對稅法不熟悉，2004年2月23日以(2002)桂行終字第29號《行政判決書》作出終審判決，撤銷廣西壯族自治區欽州市中級人民法院以(2001)欽行初字第2號《行政判決書》關于維持欽州市地方稅務局稽查局欽地稅稽罰字[2000]第020號《稅務行政處罰決定書》中第(1)項(該公司按“銷售不動產”和“轉讓無形資產-轉讓土地使用權”繳納營業稅計1,937,500.00元、城市維護建設稅計96,875.00元、教育費附加計58,125.00元,共計2,092,500.00元，并處以一倍罰款，計2,092,500.00元)的判決，認定該公司前述轉讓股權行為不屬于營業稅的征收范圍。

隨后，廣西壯族自治區高級人民法院經過合議庭討論通過(2002)桂行終字

第30號《行政判決書》作出終審判決，確認能源集團在上述股權轉讓行為中包括轉讓土地使用權(權利人為能源集團)行為，判決能源集團繳納營業稅、城市建設維護稅、教育費附加和滯納金共計8,612,730.00人民幣元。深圳能源投資股份有限公司2004年報告年報《營業外支出明細》項目列示該項罰款支出。由于該項土地使用權原準備用于欽州實業公司建設，其權益由能源集團和該公司共同享有，惟土地使用權證未能分開辦理，故該公司按照原持有欽州實業公25%的股權比例承擔轉讓該項土地使用權應繳納營業稅、城市建設維護稅、教育費附加和滯納金計2,153,182.50人民幣元，同時按照原持有欽州實業公司25%的股權比例享有該項土地使用權轉讓收益。

2004年5月31日，國土資源部辦公廳對該類情況的意見《關于股權轉讓涉及土地使用權變更有關問題的批復》（國土資廳函[2004]224號）出臺，惟截至2004年12月31日止，該項土地使用權轉讓過戶手續尚未辦理，轉讓收益尚未取得。因此，國稅函[2000]687號《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》中的所請示的行為并未實現，該項業務未征收土地增值稅。

該案例過程:

土地增值稅=企業以轉讓股權名義轉讓土地(籌劃)→欽州市稅務局(征稅)→企業(活動)→省稅務局請示總局(征稅)→企業土地未過戶(未征稅)

營業稅=企業以轉讓股權名義轉讓土地(籌劃)→欽州市稅務局(以轉讓不動產征稅)→企業(活動)→省稅務局請示總局(不屬于轉讓不動產不征稅)→企業上訴中級法院(征稅)→企業土地未過戶→欽州市稅務局請示總局(以股權轉讓征稅)→企業上訴高級法院(不征稅)→企業上訴高級法院(改判征稅)

實際工作中我們遇到了這樣的案例。我們的案情是這樣的：

背景：原x公司因涉及污染，政府督促其遷出。

案情：我市某公司（x公司）最初由一個民營企業股東（a公司）、一個國有企業股東（b公司）和一個自然人股東（c，法定代表人，與a公司存在關聯關系）共同出資興辦，去年5月國有企業股東先將其所持全部股權以高于投資成本11.79%的價格轉讓給另一民營企業（d公司，該企業是a公司 的母公司），轉讓價格根據2011年一份評估報告（y報告）中的凈資產計算，同年7月自然人股東c將其所持全部股權以高于投資成本11.86%的價格同樣轉讓給d公司，企業股東a公司以同樣價格將部分股權轉讓給d公司，轉讓價格計算依據均與前述一致，c應納個人所得稅已申報入庫，至此，x公司由a公司與d公司共同控股，股權比例分別為60%、40%；同年8月，a公司與d公司開始著手轉讓其全部股權的前期準備工作，請資產評估公司以2012年5月31日為基準日出具了一份評估報告（z報告），并著手公司員工的辭退工作，今年2月，a公司與d公司聯合與e公司簽訂了一份股權轉讓的框架協議，計劃將全部股權轉讓給e公司，協議轉讓價格為原股權成本的4.85倍、是z報告中固定資產與無形資產（土地使用權）評估價格的1.36倍，在框架協議商談過程中，e公司原本是不同意如此高額的轉讓價格的，政府為促成x公司所謂的轉型升級、對e公司作出了一些承諾，框架協議中，計劃先由e公司拿出相當于x公司負債總額（z報告中的負債總計金額）的資金來增加a公司與d公司在x公司的股權成本，資金用于償還原來x公司的債務，接著再以框架協議確定的轉讓價格將全部股權轉讓給e公司，今年4月，框架協議得到了執行，但受讓方不再是e公司，而是與e公司有關聯關系與f公司，5月初雙方在工商部門辦理了股權轉讓的手續，根據工商部門提供的股權轉讓協議和我們所了解的情況，先前框架協議中的增資還債沒有實際執行，銀行債務由股權變更后的x公司負責償

還，其它債權債務仍由原股東a公司與d公司負責收取和償還、變更后的x公司提供銀行專戶進行核算，工商部門提供的股權轉讓協議轉讓價格為原先確定的轉讓價格減去增資還債金額后的價格，在此次股權轉讓行為正式發生前后，原x公司員工陸續解聘。

疑問：其實大家明白，這是一例明顯的稅收籌劃，a公司與d公司賣的其實是x公司資產。我們如何突破該企業籌劃方案，將營業稅、土地增值稅征收入庫？

1、我們系統內有人建議按《國家稅務總局關于納稅人資產重組有關營業稅問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第51號），從債權、債務和勞動力沒有一并轉讓入手來突破營業稅，政策適用是否準確？ 如果可以適用此政策，如何取證、突破？

2、對于土地增值稅，有建議請省局批復明確可以按土地增值稅有關法律法規征收，是否合適、可行？

3、對第二次股權轉讓行為中的自然人股東c轉讓價格，部分人認為與第三次股權轉讓框架協議中的價格相比，價格明顯偏低且無正當理由，意欲按第三次股權轉讓框架協議中的價格重新核定、追繳稅款，是否合理？

相關文件：

4、當年廣西壯族自治區高級人民法院的(2002)桂行終字第30號《行政判決書》判決征稅的依據和理由是什么？

周圍有人建議按《國家稅務總局關于納稅人資產重組有關營業稅問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第51號），從債權、債務和勞動力沒有一并轉讓入手來突破，政策適用是否準確？

你也看到了關鍵詞“土地使用權(權利人為能源集團)”，這個案子恐怕很難復制...我簡單理一下，請樓主指教看我的理解有沒有問題：

這個案子——實際上是能源集團在欽州買了一塊地準備開發，然后與能源股份合資成立了能源欽州。并以土地入股。后來因為產業調整無法開發，就準備把這塊地轉讓出去。然后就以股權轉讓的名義把能源欽州轉讓給中石油。然后地稅局就要求繳稅。而能源集團認為我這是股權轉讓不存在交稅的問題。

事實是能源集團成立能源欽州的時候就有土地轉讓的問題，就應該交土地增值稅和營業稅了。但因為土地證的原因（沒有過戶給能源欽州），所以一直沒有交。現在轉讓給中石油，要過戶了，卻想以股權轉讓的名義不繳稅。因此我認為稅務局的處理沒有問題。

“惟截至2004年12月31日止，該項土地使用權轉讓過戶手續尚未辦理，轉讓收益尚未取得。因此，國稅函[2000]687號《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》中的所請示的行為并未實現，該項業務未征收土地增值稅。” 所以行為實現后應該還要增土地增值稅的應該是的！剛剛同事在網上了解到，我原來不知道是土地投資入股的。目前看，廣西高院應該是以國稅發[1993]149號 《國家稅務總局關于印發《營業稅稅目注釋（試行稿）》的通知 》來判決的。

八、轉讓無形資產【注：根據《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）文件規定，此條款自2002年12月10日起與財稅〔2002〕191號文件內容不符的規定廢止。】

轉讓無形資產，是指轉讓無形資產的所有權或使用權的行為。

無形資產，是指不具實物形態、但能帶來經濟利益的資產。

本稅目的征收范圍包括：轉讓土地使用權、轉讓商標權、轉讓專利權、轉讓非專利技術、轉讓著作權、轉讓商譽。

（一）轉讓土地使用權轉讓土地使用權，是指土地使用者轉讓土地使用權的行為。土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。

土地租賃，不按本稅目征稅。

（二）轉讓商標權轉讓商標權，是指轉讓商標的所有權或使用權的行為。

（三）轉讓專利權轉讓專利權，是指轉讓專利技術的所有權或使用權的行為。

（四）轉讓非專利技術轉讓非專利技術，是指轉讓非專利技術的所有權或使用權的行為。提供無所有權技術的行為，不按本稅目征稅。

（五）轉讓著作權轉讓著作權，是指轉讓著作的所有權或使用權的行為。著作，包括文字著作、圖形著作（如畫冊、影集）、音像著作（如電影母片、錄像帶母帶）。

（六）轉讓商譽轉讓商譽，是指轉讓商譽的使用權的行為。

以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。

最近聽一個稅務師事務所的人講以轉讓股權為名轉讓房產土地是要征土地增值稅，原因是被轉讓方一般存續時間較長，轉讓后若進行房地產開發，接手方在計算土地增值稅時對土地、房屋原始依據不容易取得，從而產生征納雙方的矛盾。

憑什么重新定性交易呢？實質課稅原則？依據呢？稅法可以突破私法，但也應保有必要的尊重，轉讓股權必然會同時轉讓原有資產的所有權屬，要不要把所有的股權轉讓行為都穿透為轉讓資產呢？

不管是土地增值稅還是營業稅，要征收的話都很難，因為你的案例中資產所有權根本就沒有轉移。要穿透征稅的話，那估計很多案例都得回頭看了。

以公司股權重組方式轉讓房地產項目怎么做賬篇四

以公司股權重組方式實現房地產項目轉讓的利弊得失以公司股權重組方式實現房地產項目轉讓的利弊得失

一、課題的提出

房地產開發的泡沫成份，以及開發行為本身和由于資金運作的不規范，九十年代后期國內各地都出現了一批房地產開發項目的停建、緩建工程即爛尾樓，且不說廣西、海南，即便在經濟發達的沿海城市上海，據報載，至1999年底上海市在內環線以內，高層爛尾樓也多達300幢。毋庸諱言，在海南出現的“炸樓”的極端處理方法，并不是一個值得推廣和借鑒的有效經驗，妥善解決為數不少的“爛尾樓”，已成為各地政府一個不得不面對的難題。在房地產開發的市場大潮中，既然原有的開發商已無力作為，把項目轉讓給有能力的開發商繼續開發，這就是無論房地產項目開發至什么階段，都應當研究其轉讓的可行性和操作性的緣由。

“股東之間可以相互轉讓其全部出資或者部分出資”；“股東向股東以外的轉讓其出資時，必須經全體股東過半數同意”；“國有獨資公司的資產轉讓，依照法律、行政法規的規定，由國家授權投資的機構或者國家授權的部門辦理審批和財產轉移手續”；“股東持有的股份可以依法轉讓”這一系列有關公司股權轉讓的規定，都是我國《公司法》的明確規定。因此，以公司股權轉讓的重組方式，實現房地產項目轉讓；或者說，以公司股權轉讓方式來解決房地產開發項目轉讓的可行性和操作性，就成為我們律師應當研究的重大課題，也是研究公司法和房地產領域不同專業的律師，應當共同關注的業務結合部。正是基于這一指導思想，討論本文所指的課題，具有現實意義。

二、“爛尾樓”的現狀分類及其轉讓操作方式

需要用項目轉讓方式處置的房地產開發停建、緩建項目即“爛尾樓”，由于土地使用權取得方式不同，開發商所負債務的復雜性以及開發項目續建資金短缺程度等不同情況，對于用公司股權轉讓方式實現房地產項目轉讓，提出各不相同的問題：

1、各不相同的房地產停建、緩建項目。

需要轉讓或不得不轉讓的房地產開發的停建、緩建項目一般都負有債務，其債務一般有三種情況：一是開發的房屋已實現預售，按時交付房屋是開發商所負的房屋實物形態的債務；二是開發商在建設過程中向銀行以抵押方式進行貸款所負債務，以及對承包人應付的工程款所負的債務，這二者都是依法享有優先權的債務，二者中，應付的工程款優先于抵押權所負債務；三是一般債務，即開發商在項目開發過程中對采購材料、設備等各相對人所負的一般債務。房地產開發商所負債務的不同情況，是實施項目轉讓時不得不慎密分析的復雜問題和各具特點的法律障礙。

而從房地產開發商對“爛尾樓”的續建資金實力來分析，也存在著二種不同情況：有的開發商雖缺乏資金，但尚有能力自行籌資恢復建設或尚在運營，屬于項目緩建；有的開發商則無后續資金，已停止運營，無他人提供資金難以為繼，屬于項目停建。

房地產開發的停建、緩建項目，就其土地使用權取得方式，可分為以行政劃撥方式和以出讓方式取得二大類。而以出讓方式取得土地使用權，出讓合同規定有政府收回土地使用權及其地上建筑物的條件和期限，這為政府處理“爛尾樓”收回土地后再轉讓提供了依據。這二種不同方式，在項目轉讓操作中，前者更復雜。

從房地產停建、緩建項目的運作階段來看，除了項目已經建成，開發商為中、長期投資的整體銷售計而實施轉讓外，一般會處于土地開發階段和施工營建階段，這二個階段的停建、緩建，從前期資金落實的不同程度，反映了房地產開發商在轉讓過程中的地位和實力。

2、可供選擇的轉讓“爛尾樓”的操作方法。

房地產開發停建、緩建項目的轉讓，目前通常有通過程序和當事人協議兩種方法。通過司法程序轉讓，即法院調解以項目折價或者對生效判決執行對項目進行拍賣，對此本文不作討論。而作為當事人自行協議（包括因政府主管部門干預）項目轉讓，一般有開發項目轉讓和公司股權轉讓兩種操作方法。

第一種是開發項目轉讓。此種方法一般適用于未成立項目公司的項目。所謂項目公司，是指因房地產特定地塊開發，由項目投資股東依公司法而成立的有限責任公司。項目投資股東可以是現金投資，也可以是土地作價投資。非項目公司的投資人，因項目停建、緩建而實施開發項目轉讓，其基本程序除轉讓方和受讓方合意外，還必須按項目的立項、用地、工程建設的有關審批程序重新辦理手續，適用的法律、法規，主要是房地產法、規劃法和建筑法，其政府所收的各種規費，原則上按交易一次的規定收取。因此，項目轉讓的成本高、手續繁瑣。

第二種是公司股權轉讓。此種轉讓一般適合于成立項目公司的開發項目。項目公司的成立必然會涉及投資資本，房地產項目公司的運作必然涉及到公司產權，產權自主交易，資本自由流轉，是此種轉讓的前提。這種轉讓是以轉讓公司或公司股份的方法進行房地產項目的投資人變更，其基本程序是變更公司投資結構或股東，適用的法律主要是公司法和工商行政管理法規，并不涉及項目本身的交易費用和政府規費，其轉讓成本低，手續簡略。因此，以公司股權轉讓方式來實現房地產停建、緩建項目的轉讓，是房地產開發的產權和資本市場化運作，是開發商在市場競爭中優勝劣汰而導致的項目公司股權的兼并和收購，此種操作方法值得深入研究。

此外，房地產停建、緩建項目轉讓還有其它實現方法，主要是指政府主導下的轉讓，如政府收回土地再另行出讓給他人，政府啟動收地程序而有條件地不執行，推動投資人協議轉讓以及以包銷方式實施項目轉讓等。

綜上，房地產開發的停建、緩建項目轉讓，在市場條件下，針對地產、房產的產權交易和已投入資本的流轉，以公司股權的重組方式使之得以實現，是最可取、最值得拓展的途徑和方法。

三、以公司股權重組方法轉讓房地產“爛尾樓”的操作性

房地產開發實踐中，由投資人包括以土地投資或以資金投資的投資者，按《公司法》的有關規定成立項目公司進行運作，在各地都已十分普遍。這是討論本文所涉之項目轉讓可操作性和利弊得失的現實基礎。作為有限責任公司形態的房地產開發的項目公司，在資產重組或股權轉讓方式來實現其停建、緩建項目轉讓時，首先必須明確并解決其操作性。只有有了可供選擇的操作方法，才談得上其中的利弊得失，才會對日益增多的爛尾樓轉讓的實踐有所指導。

按業界比較一致的認識，公司股權重組主要有兩種操作方法：收購和兼并，即股權的的并購，而房地產項目公司的并購，則是具有特別風險的并購，研究其操作性更顯重要。

1、股權兼并與無能力繼續開發的項目轉讓。一個或多個公司的全部資產和權利義務均轉移給另一個公司，即為公司兼并。其操作層面針對“爛尾樓”分析，鑒于股權轉讓的公司已無力繼續開發，與其破產，不如將股權和責任均轉移給受讓公司；而接受全部股權的公司以吸收方式，以自己名義繼續運行。由于受讓公司承接轉讓公司的債權債務，故轉讓公司雖已消失但無需經過清算程序。此種股權重組方法，完全適應于房地產樓宇爛尾已無力繼續開發的項目公司，股權兼并方式對于事實上資不抵債或停止運營即停建房地產的項目公司，實現項目轉讓，不失為有效途徑。

2、股權收購與缺乏后續資金開發的項目轉讓。一個公司經由接受轉讓公司大部

分股權方式而達到對原公司的控制或管理。轉讓公司無需消失仍可以自己名義運作，即為公司收購。其針對房地產爛尾樓宇的操作性，比較適合于因債務纏身難以為繼而非資不抵債的緩建項目。新增資本的投入，對于項目的順利建成和避免破產，于被收購的開發商具有現實的吸引力。這種操作方式由于轉讓公司沒有被吸收，只是公司股東和股權發生變動，顯然此公司股權兼并具有更靈活、更簡便的操作性。

比較這二種方法，雖然都是以公司股權的變動和產權流通來實現房地產項目公司的重新組合都、可以避免被兼并公司的解散清算程序、都有利于通過有實力的股東重新控制公司運作而實現其市場發展和順利運作，但公司股權的兼并和收購針對的是房地產停建、緩建項目，兩者仍然存在較大的區別：

第一，兼并是受讓公司吸收轉讓公司并以自己名義重新開發，受讓公司本身必須有房地產開發相應資質；而收購則仍以轉讓的已具備相應資質的項目公司名義經營，收購公司本身可具有房地產開發資質。

第二，兼并是項目公司全部股權被轉讓，其所有的債務包括潛在的債務以及由此產生的風險，依法均由兼并公司承擔，也即兼并公司對被兼并公司的債務或風險要承擔項目公司的全部責任；而收購則是項目公司內部的股東和股權比例發生變動，其對外的債務仍由項目公司承擔，股東之間可按股權比例或約定方式在股本金限額內承擔，也即收購公司只對被收購公司債務或風險承擔股東的相應責任。

第三，兼并后原項目公司被吸收，項目運作以兼并公司名義進行，因此，房地產項目公司的兼并，除兼并被兼并雙方協議一致外，必須辦理項目變更手續并通知債務人；而股權收購只發生在項目公司內部，只需公司新舊股東協議一致，不需要辦理項目主體變更手續，也無需通知債務人。

房地產開發由于土地取得方式、使用期限的復雜性以及地產、房產的復雜關系，又由于在操作中房地產開發項目公司股權組成的表現形態的不規范，以及股權關系的不清晰，在以公司股權重組方式實現房地產項目轉讓的操作實踐中，更產生了一系列不同于一般公司并購的特殊情況，更多的是屬于房地產領域中的具體專業問題與公司股權重組的有關法律問題的交叉和重疊，這在公司股權重組過程中應當寄予更大的關注。

四、從司法實踐看以公司股權重組方式實現房地產項目轉讓應注意的法律問題雖然，我國立法對公司并購尚無專門規定，對本文討論以公司股權重組方式實現房地產項目轉讓，更無明確的、有針對性的法律、法規，但在操作實務和司法實踐中，這方面的大量市場行為已頻頻發生并由此引起一系列的爭議和糾紛。作為不得不面對并承接此類案件代理的律師，尤其是熟悉公司股權重組和房地產開發的專業律師，都肩負從司法實踐來分析研究這一疑難、復雜的法律問題的責任，從而指導當事人規范運作，避免失誤，并為健全立法提供實務經驗。

本人在專業處理大量有關房地產開發的訴訟案件的同時，也處理了一批此類案件。實踐出真知，實踐是檢驗成敗、鑒別操作方法利弊得失的唯一依據和標準。

1、應引起注意的三個法律問題一個為最高院改判的以項目轉讓方式運作的房地產聯建糾紛案。

這是我承辦的一個房地產聯建項目轉讓的二審案件。

1993年10月15日，上海長興實業總公司（下稱長興公司）作為土地方與上海建設工程聯合公司（下稱建設公司）作為投資方簽訂了《三門路多層住宅小區聯建協議》。約定：長興公司提供土地和建房指標，建設公司承擔建設資金以及前期費用共計人民幣5680萬元，兩家公司聯合開發5.4萬平方米的住宅。

1994年4月8日，建設公司以引資方式又與上海萬國企業發展公司（下稱萬國公司）簽訂協議，約定萬國公司承擔項目建設所需資金，萬國公司先后投入人民幣5791.7

5萬元。后因建設公司無力繼續開發，又與上海建聯房地產開發有限公司（下稱建聯公司）簽訂接盤《協議書》，約定由聯建公司受讓系爭項目，建設公司的全部權利義務轉讓給聯建公司，項目開發由建聯公司繼續履行，并由建聯公司承擔整個合同履行期間的全部法律責任。1996年2月28日，上述建設公司、長興公司、萬國公司和建聯公司四方簽訂轉讓《協議書》，就項目由建聯公司接盤事項達成協議。其主要內容是：建聯公司接盤繼續開發并負責返還萬國公司全部投資款，協議自建聯公司先行支付人民幣1000萬元時生效。轉讓協議簽訂當天，建聯公司即向萬國公司支付了人民幣900萬元，萬國公司則在簽收時書面同意轉讓協議生效。項目轉讓后，建聯公司以自己的名義辦理了有償使用土地及房屋預售許可手續。因建聯公司到期未支付其余款項，萬國公司起訴法院，要求建設公司、建聯公司和長興公司共同返還剩余投資款及利息。

一審法院審理后認為：轉讓協議所約定的條件未成就，故尚未生效，判由建設公司返還萬國公司的剩余款計人民幣4891.75萬元及相應利息，建聯公司負連帶責任。一審判決后建設公司和建聯公司均不服，向最高人民法院提起上訴。我擔任了建設公司的二審代理人。

建設公司上訴的主要理由認為：轉讓協議所約定的生效條件已由債務受讓人建聯公司和債權人萬國公司協商一致改變，故所附條件已經成就，要求確認轉讓協議有效，同時認為債務已經轉移，要求由債務受讓人建聯公司單獨承擔全部債務本息的償還。

最高人民法院于1997年11月10日開庭審議本案。我在審理過程中先后三次提交書面代理意見闡述我方觀點，引起合議庭的重視。開庭后，為對國家法律負責，為公正、秉公辦案，最高院邀請有關法律專家專題研討本案的法律關系，并形成一致意見。1998年7月30日，最高院作出終審判決：撤銷原判，判定轉讓協議有效，判由債務受讓人建聯公司單獨償還全部本息共約人民幣7500萬元。

本案四方協議最終被確認有效，有三個法律問題值得總結：

第一，項目轉讓須獲得有關各方的一致同意。房地產開發項目轉讓，從法律角度分析，首先屬于民事權利義務的轉讓。我國《民法通則》第91條規定：“合同一方將合同的權利、義務全部或者部分轉讓給第三人的，應當取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律規定應當由國家批準的合同，需經原批準機關批準。但是，法律另有規定或者原合同另有約定的除外。”我國《合同法》第77條也規定：“當事人協商一致，可以變更合同。法律、行政法規變更合同應當辦理批準、登記等手續的，依照其規定。”因此，房地產開發項目的轉讓必須獲得合同當事人和有關第三人的一致確認。本案中，有關房地產項目的轉讓，涉及到原土地方、投資方以及受讓方，依法應獲得各方的一致同意，而四方共同簽訂的轉讓協議，表明有關債權人、債務人和第三人均協商一致，這就從總體上符合了法律的規定。

第二，房地產開發項目的轉讓需具備四個條件。本案的轉讓協議之所以最終被確認有效，是因為本案的轉讓具備了如下四個條件：

1、轉讓須以既存之開發義務為基礎；

2、轉讓須有合法的根據，且已有明確的受讓人；

3、轉讓須獲得形成房地產開發關系的各方當事人一致同意；

4、受讓人須具有房地產開發的資質并履行相應的手續。

由于房地產停建、緩建項目以公司股權的兼并或收購方式實現轉讓，其轉讓的是房地產開發義務，此合同義務表現為債時，則是債的轉移，因此，必須符合民事權利義務轉讓的基本特征。

第三，轉讓協議應由專業律師制作。由于房地產停建、緩建項目的轉讓，在以股權重組方式操作時，不僅要關注股權并購方面的法律問題，而且必然會遇到房地產項目停建、緩建本身的一系列專業問題，因此，轉讓協議應由熟悉公司并購法律和房地產法律的專

業律師或由熟悉這兩個領域法律的律師共同完成。本案轉讓協議在洽談和制作過程中，我所副主任殷之杰律師提供法律服務，正是由于專業律師的參與和把關，使本案的轉讓協議表示了各方當事人的真實意思，項目轉讓沒有任何違法性或損害公共利益，符合民事權利義務轉讓和房地產開發義務轉讓的法律要件，因此，才經受了最高院的司法審理考驗。

2、以公司股權收購房地產停建項目的轉讓糾紛案。

這是上海首例外商獨資房地產項目公司股權兼并引起的訴訟案件，項目公司股權兼并協議由本人在1997年4月制作。

香港新律（上海）有限公司是香港新律有限公司在上海為開發浦東金橋某項目而成立的全資子公司，注冊資本1050萬美元，開發項目為一高級商辦樓，建筑面積4.4萬平方米。1995年4月，項目開發至房屋結構第12層，新律公司缺乏后續資金而停建。在停建1年零10個月后，經協商，香港新律公司將整個項目以公司股權收購方式轉讓給香港金利豐工程有限公司。雙方約定收購價格以注冊資本為準，收購協議對權利義務的轉移、股權轉讓的交割、項目公司名稱的變更以及在外資委辦理變更登記等作了明確約定。項目被收購后，因拖欠工程款，施工單位江蘇泰興一建以變更后的項目公司作為被告、原股東香港新律公司作為第三人向上海市高級人民法院起訴，要求償還工程欠款人民幣7743.8萬元，并要求第三人負連帶責任。經法院審理，認為收購轉讓有效，項目開發工程欠款的債務已依法轉移給受讓公司，判由受讓公司一家償還欠款。一審判決后，有關當事人均未上訴。

本案公司股權收購轉讓被確認有效，轉讓人不再承擔連帶責任，有以下三個法律操作層面的問題值得引起注意。

第一，公司股權變更必須獲得相應的批準手續。公司股權的變更以及公司性質的變更，依法必須獲得有關政府部門的批準，變更后的公司合同和章程也都必須重新登記備案。在實踐中，經常因未依法變更登記而導致股權變更無效。因此，必須根據公司股權變更的具體情況辦理相應的手續。本案系一個外商收購另一個外商獨資的項目公司，在辦理所有的審批手續的同時，還必須獲得外資委的審批同意。此外，還有中外合資的項目公司，因中方股東收購外方股東股權而使公司性質變為中資企業；也有與之相反的股權收購，企業又變為外商獨資企業，在這種情況下，企業股權變更審批還會碰到更為復雜和嚴格的審批手續。而辦妥有關的審批手續，則是項目公司股權兼并的不可逾越的法律障礙。

第二，對公司股權收購的交割及方式必須明確約定。通常，就轉讓雙方而言，公司股權收購的生效以股權交割為準，而依中國有關法律的規定，公司股權轉讓還必須辦理一系列的政府審批，登記手續，兩者互相關系，可以當事人的約定為依據。本案轉讓方在咨詢了有關政府主管部門意見后，收購協議約定：“乙方支付全部股本金1050萬美元之日即為本協議股權交割日，本協議自股權交割日起生效”。協議雙方并據此確認協議生效日為股權交割日，交割后開始辦理有關政府審批手續。本案的股權交割的特別約定并不違反我國法律規定，并成為日后處理糾紛時對收購協議有效性的重要保障。

第三，事先約定辦理政府有關審批手續的義務人及違約責任。我國法律規定外資企業股權變更必須由原審批單位重新審批，房地產項目開發變更主體必須經過批準并辦理變更手續。在事先經過咨詢落實了操作程序后，公司股權收購雙方只需明確辦理有關手續的責任主體即可進入操作。本案的收購協議對此約定有關審批手續由轉讓方負責，受讓方提供董事會決議等文件予以配合的方法進行；同時還約定了由責任方承擔未辦妥有關手續引起的法律后果。由于事先經過咨詢，能夠辦理有關手續在程序方面已經落實，法律上不存在障礙，收購協議簽訂后，本案的有關政府審批手續也都辦妥。本案收購協議在外資公司變更股權和房地產項目轉讓方面的有關政府審批手續齊全，使收購行為在一旦涉訟后經得起法的檢驗并使轉讓方占據了主動。

此外，以股權重組方式轉讓房地產項目較復雜的問題是轉讓人的潛在債務問題，往往在項目轉讓后又面臨轉讓一方潛在債務的債權人主張權利，這是受讓人的巨大風險。抗衡這種風險的有效方法是在辦理轉讓手續的同時，對外公告，以公告方法告知不特定的債務人。公告要在公眾媒體上刊出，要給以一定的期限，公告的發布主體，最好是項目轉讓的批準或登記機關，至少要由轉讓方、受讓方共同公告。

上述二個案例以及值得重視的12個法律問題，從不同的角度反映了以股權重組方式實施房地產項目轉讓的復雜性和法律把握的成敗得失。由于我國對此種操作方式沒有專門立法，有關法律對此規范甚少，給律師的實務操作帶來相當大的難度，因此，結合實踐遇到的問題深入研究，也就尤顯重要。但是，由于以股權重組方式實現房地產停建、緩建項目轉讓，對于從根本上解決房地產開發中“爛尾樓”的現實重要性，以及此類業務一般標的巨大，對律師的專業要求高，是律師的專業水平和能力的重要考驗，有作為的律師應當接受其挑戰，并經過不懈努力，成功占領這個新類型業務的制高點。

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