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助理物業管理師考試題庫及答案篇一

第一章 人力資源規劃

1、人力資源規劃—指為實施企業的發展戰略，完成企業的生產經營目標，根據企業內外環境和條件的變化，運用科學的方法，對企業人力資源的需求和供給進行預測，制定相宜的政策和措施，從而使企業人力資源供給和需求達到平衡，實現人力資源的合理配置，有效激勵員工的過程。工作崗位分析

2、人力資源規劃的內容：戰略規劃、組織規劃、制度規劃、人員規劃、費用規劃

3、工作崗位分析的內容：

1、對各類工作崗位的性質任務、職責權限、崗位關系、勞動條件及環境進行系統研究。

2、界定工作范圍和內容后，提出承擔本崗位任務應具備的員工資格條件。

3、制定出工作說明書等崗位人事規范。

4、工作崗位分析的作用：

1、為招聘、選拔、任用合格的人員奠定了基礎。

2、為員工的考評、晉升提供了依據。

3、是企業單位改進工作設計、優化勞動環境的必要條件。

4、是制定有效的人力資源規劃，進行各類人才供給和需求預測的重要前提。

5、是工作崗位評價的基礎，而工作崗位評價又是建立、健全企業單位薪酬的重要步驟。

5、工作崗位分析的程序：

1、準備階段；

2、調查階段；

3、總結分析階段。

6、崗位規范—即勞動規范、崗位規則或崗位標準，它是組織中各類崗位某一專項事物或對某類員工勞動行為、素質要求等所作的統一規定。

7、工作說明書—是組織對各類崗位的性質和特征、工作任務、職責權限、崗位關系、勞動條件和環境，以及本崗位人員任職的資格條件等事項所作的統一規定。

8、崗位規范和工作說明書區別：

1、所涉及的內容不同。工作說明書是以崗位“事”和“物”為中心，而崗位規范所覆蓋的范圍、所涉及的內容要比工和說明廣泛得多，只是其有些內容與工作說明書的內容有所交叉。

2、所突出的主題不同。崗位說明書是在崗位分析的基礎上，解決“什么樣的人才能勝任本崗位的工作”的問題；工作說明書不僅要解決崗位說明書的問題，還要回答“該崗位是一個什么崗位？這個崗位做什么？在什么地點和環境條件下做？”

3、具體的結構形式不同。工作說明書不受標準化原則的限制，可繁可簡，結構形式多樣化；崗位規范一般由企業職能部門按企業標準化原則，統一制定并發布執行的。

9、工作崗位設計的原則：因事設崗。

10、工作崗位設計的方法：

1、崗位設置的數目是否符合最低數量原則。

2、所有崗位是否實現了有效配合，是否足以保證組織的總目標、總任務的實現。

3、每個崗位是否在組織中發揮了積極效應，它與上下左右崗位之間的相互關系是否協調。

4、組織中的所有崗位是否體現了經濟、科學、合理、系統化的原則。

11、企業定員的作用：

1、是企業用人的科學標準；

2、是企業人力資源計劃的基礎；

3、是企業內部各類員工調配的主要依據；

4、有利于提高員工隊伍的素質。

12、企業定員的原則：

1、以企業生產經營目標為依據；

2、以精簡、高效、節約為目標；

3、各類人員的比便關系要協調；

4、人盡其才、人事相宜；

5、要創造一個貫徹執行定員標準的良好環境；

6、定員標準適時修訂。

13、企業定員的基本方法：

某類崗位用人數量 = 某類崗位制度時間內計劃工作任務總量 / 某類人員工作（勞動）效率（1）按勞動效率定員： 定員人數=計劃期生產任務總量/（工人勞動效率x出勤率）（2）按設備定員：

定員人數=（需要開動設備臺數x每臺設備開動班次）/（工人看管定額x出勤率）（3）按崗位定員： ①設備崗位定員

班定員人數=共同操作的各崗位生產工作時間的總和/（工作班時間-個人需要休息寬放時間）

②工作崗位定員。主要根據工作任務、崗位區域、工作量，并考慮實行兼職作業的可能性等因素來確定人數。

（4）按比例定員

某類人員的定員人數=員工總數或某一類人員總數x定員標準（百分比）

（5）按組織機構、職責范圍和業務分工定員。適用于企業管理人員和工程技術人員的定員。

14、企業定員的新方法

15、人力資源管理制度體系的特點與構成

特點：

1、體現了人力資源管理的基本職能。由錄用、保持、發展、考評、調整五種基本職能構成。

2、體現了物質存在與精神意識的統一。

16、制定人力資源管理制度的原則、要求和步驟 原則：（1）共同發展原則；（2）適合企業特點；（3）學習與創新并重；（4）符合法律規定；

（5）與集體合同協調一致；（6）保持動態性。要求：（1）從企業具體情況出發；（2）滿足企業的實際需要；（3）符合法律和道德規范；

（4）注重系統性和配套性；（5）保持合理性和先進性。步驟：（1）提出人力資源管理制度草案；（2）廣泛征求意見，認真組織討論；

（3）逐步修改調整、充實完善。

17、人力資源管理費用審核的方法與程序： 方法：（1）確保審核的合理性；（2）確保審核的準確性；（3）確保審核的可比性。程序：要檢查項目是否齊全，尤其是那些子項目。

1、工資項目下的子項目，各企業不同的情況有不同的子項目；

2、基金項目下的子項目，一般都是根據國家有關規定設置的；

3、其它費用項目下一般是指屬于人辦資源管理費用范圍，而不屬于工資與基金項目下的費用。

18、人力資源費用控制的作用與程序：

（1）建立成本核算賬目。包括原始成本和重置成本。

（2）確定具體項目的核算辦法。包括核算單位、核算形式和計算方法的確定。（3）制定本企業的人力資源管理標準成本。

①制定標準成本的依據為對本企業人力資源管理歷史成本。

②標準成本可分為人才資源獲得標準成本、人力資源開發標準成本和人力資源重置標準成本三類。（4）審核和評估人力資源管理實際成本。審核和評估的目的是確定成本支出的合理性，審核的資料包括成本賬目、核算結果、原始記錄和憑證。

第二章

人員招聘與配置

1、員工招聘渠道和特點：員工招聘渠道有內部招募和外部招募。

內部招募優點：準確性高、適應較快、激勵性強、費用較低。缺點：因處理不公、方法不當或員工個人原因可能在組織造成一些矛盾，產生不利影響；容易抑制創新。

外部招募優點：帶來新思想和新方法，有利于招聘一流人才，樹立形象。缺點：篩選難度大、時間長，進入角色慢，招募成本大，決策風險大，影響內部員工的積極性。

2、對應聘者進行初步篩選的方法：

（1）篩選簡歷的方法。分析簡歷結構；重點看客觀內容；判斷是否符合崗位技術和經驗要求；審查簡歷中的邏輯性；對簡歷的整體印象。（2）篩選申請表的方法。判斷應聘者的態度；關注與職業相關的問題；注明可疑之處。（3）筆試方法。命題是否恰當；確定評閱分規則；閱卷及成績復核。

（4）其它選拔方法。

1、情境模擬測試法。分為公文處理模擬法和無領導小組討論法。

2、心理測試法。分為能力測試、人格測試和興趣測試。

3、各種篩選方法的特點？

4、面試的基本步驟：面試前準備、面試開始、正式面試、結束面試、面試評價。

5、面試提問的技巧：開放式、封閉式、清單式、假設式、重復式、確認式、舉例式。

6、心里測驗的分類：人格測試、興趣測試、能力測試、情境模擬測試法

7、情景模擬法的分類：語言表達能力測試、組織能力測試、事務處理能力測試。

8、員工錄用決策策略的分類：多重淘汰式、補償式、結合式。

9、如何進行員工招聘的評估：

（1）成本效益評估：招聘成本、成本效用評估、招聘收益—成正比。（2）數量與質量評估。（3）信度與效度評估。

10、勞動分工—是在科學分解生產過程的基礎上所實現的勞動專業化，使許多勞動者從事不同的、但又相互聯系的工作。

11、勞動分工的原則：

1、把直接生產工作和管理工作、服務工作分開；

2、把不同的工藝階段和工種分開；

3、把準備性工作和執行性工作分開；

4、把基本工作和輔助性工作分開；

5、把技術高低不同的工作分開；

6、防止勞動分工過細帶來的消極影響。

12、勞動協作—是采用適當的形式，把從事各種局部性工作的勞動者聯合起來，共同完成某種整體性的工作。

13、勞動協作的要求：

1、盡可能地固定各種協作關系，并在企業管理制度中，對協作關系的建立、變更，解除的程序、方法，審批權限等內容作出嚴格規定；

2、實行經濟合同制；

3、全面加強計劃、財務、勞動人事等項管理，借用各種經濟杠桿和行政手段，保證協作關系的實現。勞動協作的形式：簡單協作、復雜協作。

13、員工配置的方法：以人為標準進行配置、以崗位為標準進行配置、以雙向選擇為標準進行配置。

14、“5s”活動的內涵：整理seiri、整頓seiton、清掃seiso、清潔seiketsu、素養shitsuke。

15、勞動環境優化的內容：

1、照明與色彩；

2、噪聲；

3、溫度與濕度；

4、綠化。

16、勞動輪班的組織形式：兩班制、三班制、四班制。

17、四班三運轉的組織形式：即四班輪休制。是以八天為一個循環期，組織四個輪班，實行早、中、夜色三班輪流生產，保持設備連續生產不停，工人每八天輪休兩天的輪班工作制。

五班四運轉的組織形式：即五班輪休制。是以十天為一個循環期，組織五個輪班，實行早、中、認錯 三班輪流生產，保持設備連續生產不停，并每天安排一個副班，按照白天的正常上班時間上班（不超過6小時），負責完成清洗設備、打掃衛生、維護環境等輔助性、服務性工作任務。

18、勞務外派的程序：

1、個人填寫《勞務人員申請表》，進行預約登記；

2、外派公司負責安排雇主面試勞務人員，或將申請人留存的個人資料推薦給雇主挑選；

3、外派公司與雇主簽訂《勞務合同》，并由雇主對錄用人員發邀請函；

4、錄用人員遞交辦理手續所需的有關資料；

5、勞務人員接受出境培訓；

6、勞務人員到檢疫機關辦理國際旅行《健康證明書》《預防接種證書》；

7、外派公司負責辦理審查、報批、護照、簽證等手續；

8、離境前繳納有關費用。

19、勞務外派的管理：（1）外派勞務項目的審查；（2）外派勞務人員的挑選；（3）外派勞務人員的培訓。

勞務引進的管理：（1）聘用外國人的審批；（2）聘用外國人的就業條件；（3）入境后的工作。第三章

培訓與開發

1、如何進行培訓需求信息的收集與整理：

培訓需求信息可以通過檔案資料來收集，主要來源渠道有（1）來自于領導層的主要信息；（2）來自于積壓部門的主要信息；（3）來自于外部的主要信息；（4）來自于組織內部個人的主要信息。培訓需求信息的方法：（1）面談法；（2）重點團隊分析法；（3）工作任務分析法；

（4）觀察法；（5）調查問卷。

培訓需求信息的工具：（1）培訓需求概況信息調查工具；（2）態度、知識和技能需求信息調查工具；（3）課程選擇式調查工具；（4）外部培訓機構或培訓經銷商、服務商調查工具。

2、需求分析的基本工作程序。

（一）做好培訓前期的準備工作。

1、建立員工背景檔案；

2、同各部門人員保持密切聯系；

3、向主管領導反映情況；

4、準備培訓需求調查。

（二）制定培訓需求調查計劃。包括

1、培訓需求調查工作的行動計劃；

2、確定培訓需求調查工作的目標；

3、選擇合適的培訓需求調查工作；

4、確定培訓需求調查的內容。

（三）實施培訓需求調查工作。

1、提出培訓需求動議或愿望。

2、調查、申報、匯總需求動議；

3、分析培訓需求；

4、匯總培訓需求意見，確認培訓需求。

（四）1、對培訓需求調查信息進行歸類、整理；

2、對培訓需求進行分析、總結；

3、撰寫培訓需求分析報告。

3、運用績效差距模型進行培訓需求分析。

1、發現問題階段。問題是理想績效和實際績效之間差距的一個指標。往往其存在問題的地方，也就是需要培訓來加以改善的地方。

2、預先分析階段。通常情況下，對問題進行預先分析和直覺判斷是很重要的。要決定一般方法的問題及應用何種工具收集資料的問題。

3、需求分析階段。這一階段的任務是尋找績效差距。傳統上，分析的重點是工作人員目前的個體績效同工作要求之間的差距，隨著環境變化速度的加快，需求還包括分析未來組織需求和工作說明。因此，工作設計和培訓就高度地結合在一起了。

4、培訓規劃的主要內容。

1、培訓項目的確定；

2、培訓內容的開發；

3、實施過程的設計；

4、評估手段的選擇；

5、培訓資源的籌備；

6、培訓成本的預算。

5、制定員工培訓計劃的步驟和方法。

1、培訓需求分析。需求分析可以運用從純粹的主觀判斷到客觀的定量分析之間的各種方法。方法的確定依賴于對于整個工作中“哪些工作領域是最重要的”和“哪種培種效果最好”的判斷。然而，最可靠的需求分析基于實證性的數據。我們要盡可能客觀地收集和分析數據，并在此基礎上決定是否真正地需要培訓。

2、工作說明。工作說明的方法包括直接觀察熟練工的實際工作，收集熟練工自己的介紹等間接資料，等等。有些方法注意熟練工的外顯行為，有些方法則注意熟練工進行工作時的精神活動。當工作說明根據實證數據來決定培訓目的與什么相關，與什么不相關時，它才是最可靠的。因此要盡可能搜集客觀的、全面的數據。

3、任務分析。一種方法是列出工作人員在工作中的實際表現，進而對它們進行分類，并分析它們的技術構成。另一種方法是列出工作人員在工作中心理活動，然后進行分類和分析其技術構成。兩種方法中，設計者既可靠主觀定性分析，又可靠客觀定量分析。究竟采用哪種方式，工由費用、時間等因素來決定。

4、排序。通常，排序依賴于對任務說明的結果的檢查與分析。任務說明的結果能顯示出任務之間在層次、程序上的聯系，這些是排序的基本依據。基于這些聯系，再考慮到其他一些因素，排序就能完成。

5、陳述目標。設計者依靠工作說明的結果進行轉換，就成了目標。目標越精確、細致，設計者就越易于進行下面的活動。

6、設計測驗。“測試學”是心理學中一門比較成熟的分支學科，有關編制測驗的技術也相當先進并廣為人知，這些都可在設計測驗時進行應用。

7、制定培訓策略。設計者回顧前面幾個步驟的結果，分析必須適應的問題環境。任務說明、目標陳述和設計測驗的結果規定了工作要求的類型；任務分析的結果規定了基于工作要求的學習目標；受訓者分析的結果明確那些可能影響受訓者達到培訓目標的因素；排序的結果明確了實現所有目標的最優次序排列。培訓策略就要適應這些條件，最好的策略能在這些條件和對應措施間進行最適宜的搭配。

8、設計培訓內容。通常的方法是根據工作要求確定培訓內容的性質和類型，然后對這些內容進行分析，將其分解成一個個細節，并根據受訓者的心理發展規律、內容之間的聯系來確定各個細節的先后順序，再選擇適宜的工具和方法來展現這些細節。

9、實驗。實驗的對象要從將要參加培訓的學員集體中選取。實驗的環境條件、方法步驟、內容形式、設備工具要盡可能和直正的培訓一樣。實驗數據的收集要全面、真實、準確。也可以在多輪實驗中變換實驗方法和工具，然后將各自的結果加以比較分析。在實驗數據的統計分析中要充分照顧到來自學員方面的信息。學員關于培訓內容的難易程度、各部分內容的特點和問題、培訓方法、培訓環境、教師，以及改進方式等方面的看法，一定要充分反映到培訓規劃的改進中去。

6、培訓課程的實施與管理工作的三個階段。

（1）前期準備工作。

1、確認并通知參加培訓的學員；

2、培訓后勤準備；

3、確認培訓時間；

4、相關資料的準備；

5、確認理想的培訓師。

（二）培訓實施階段。

1、課前工作；

2、培訓開始的介紹工作；

3、培訓器材的維護、保管。

（三）知識或技能的傳授。

1、注意觀察講師的表現、學員的課堂反應，及時與講師溝通、協調；

2、協助上課、休息時間的控制；

3、做好上課記錄、攝影、錄像。

（四）對學習進行回顧和評估。

（五）培訓后的工作。

1、向培訓師致謝；

2、作問卷調查；

3、頒發結業證書；

4、清理、檢查設備；

5、培訓效果評估。

7、培訓效果的信息種類及評估指標。

1、培訓及時性信息。培訓的實施必須有前瞻性，不能何時需要何時再培訓，應當在崗位工作需要前就做好培訓，以適應新工作的需要。培訓也不能太提前，這樣可能在工作需要時再進行補充或強化培訓，否則會因受訓人忘記培訓內容而失去或削弱培訓的作用。

2、培訓目的設定合理與否的信息。培訓目的的設定是否能真正滿足培訓需求。

3、培訓內容設置方面的信息。培訓內容設置合理，就有可能達到培訓目的。

4、教材選用與編輯方面的信息。教材選用與編輯方面的信息是指選用和編寫的教材是否符合培訓的需求，能否達到培訓目的。

5、教師選定方面的信息。教師是否有能力做好培訓，是否了解受訓人員，是否有良好的教學水平，是否掌握受訓人員能接受的教學方法，是否能讓受訓人員全部或者部分地接受培訓內容。

6、培訓時間選定方面的信息。培訓時間選定的信息包括兩方面：一是培訓時機選擇是否得當；二是具體培訓時間的確定，這直接影響了受訓人員及教師的情緒，決定著培訓效果的好壞。

7、培訓場地選定方面的信息。培訓場地要根據培訓具體內容而定，不同的培訓內容要選擇不同的培訓場所。

8、受訓群體選擇方面的信息。受訓群體是根據受訓人員在素質、知識水平、經驗上的不同，選擇相應的教材和適宜的授課方式。這主要從培訓效果和受訓人員的接受能力來考慮。

9、培訓形式選擇方面的信息。選擇的培訓方式是否有助于受培訓人員接受培訓的內容，是否有更好的方法。

10、培訓組織與管理方面的信息。指培訓的后勤保證、培訓的現場組織等方面的事宜。

8、培訓效果跟蹤與監控的程序和方法。

（一）培訓前對培訓效果的跟蹤與反饋。對受訓者進行訓前的狀況摸底，了解受訓者在與自己的實際工作高度相關的方面的知識、技能和水平。

（二）培訓中對培訓效果的跟蹤與反饋。

1、受訓者與培訓內容的相關性；

2、受訓者對培訓項目的認知程度；

3、培訓內容；

4、培訓的進度和中間效果；

5、培訓環境；

6、培訓機構和培訓人員。

（三）培訓效果評估。

1、可以以考卷形式或實際操作形式來測試評估受訓人員究竟學習或掌握了哪些東西；

2、受訓者把在培訓中學到的知識技能是否有效地運用到工作中去；

3、如果培訓達到了改進受訓者工作行為的目的，那么這種改進能否提高企業的經營業績。

（四）培訓效率評估。最有效的方法就是提供一份詳細的培訓項目評估報告，讓他們知道投資后的回報。

9、如何根據培訓的目的和培訓課程的實施與管理準備工作培訓的內容，選擇培訓方法。

一、直接傳授培訓法。包括講授法、專題講座法和研討法等。

講授法是最基本的培訓方法。適用于各類學員對學科知識、前沿理論的系統了解。專題講座適合于管理人員或技術人員了解專業技術發展方向或當前熱點問題等。

研討法是在教師引導下，學員圍繞某一個或幾個主題進行交流，相互啟發的培訓方法。

二、實踐型培訓法。通常采用工作指導法、工作輪換法、特別任務法、個別指導法。

工作指導法應用廣泛，可用于基層生產工人培訓，也可用于各級管理人員培訓，讓受訓者與現任管理人員一起工作，后者負責對受訓者進行指導，一旦出現管理人員因退休、提升、調動等原因離開崗位時，訓練有素的受訓者便可立即頂替。工作輪換法鼓勵“通才化”，適合于一般直線管理人員的培訓，不適用于職能管理人員。特別任務法通常用于管理培訓。

個別指導法是通過資歷較深的員工的指導，使新員工能夠迅速掌握崗位技能。

三、參與型培訓法。通常有自學、案例研究法、頭腦風暴法、模擬訓練法、敏感性訓練法、管理者訓練。參與型培訓法的特征是每個培訓對象積極參與培訓活動，從親身參與中獲得知識、技能，掌握正確的行為方法，開拓思維，轉變觀念。

四、態度型培訓法。具體包括角色扮演法和拓展訓練等。

角色扮演法適用于中層管理人員、基層管理人員、一般員工的培訓。拓展訓練應用于管理訓練和心理訓練等領域。

五、科技時代的培訓方式。通常有網上培訓、虛擬培訓等方式。

六、其它方法。函授、業余進修，開展讀書活動，參觀方問等。

10、培訓制度的內容：

1、制定企業員工培訓制度的依據；

2、實施企業員工培訓的目的或宗旨；

3、企業員工培訓制度實施辦法；

4、企業培訓制度的核準與施行；

5、企業培訓制度的解釋與修訂權限的規定。

11、各項培訓管理制度起草的要求和方法：

（一）培訓服務制度。

1、培訓服務制度條款。

（1）員工正式參加培訓前，根據個人和組織需要向培訓管理部門或部門經理提出的申請；（2）在培訓申請被批準后城要履行的培訓服務協議簽訂手續；（3）培訓服務協議簽訂后方可參加培訓。

2、協議條款。（1）參加培訓的申請人；（2）參加培訓的項目和目的；

（3）參加培訓的時間、地點、費用和形式等；（4）參加培訓后要達到的技術或能力水平；（5）參加培訓后要在企業服務的時間和崗位；（6）參加培訓后如果出現違約的補償。（7）部門經理人員的意見；（8）參加人員與培訓批準人的有效法律簽署。

（二）入職培訓制度。內容：（1）培訓的意義和目的；（2）需要參加的人員界定；（3）特殊情況不能參加入職培訓的解決措施；（4）入職培訓的主要責任區（部門經理還是培訓組織者）；（5）入職培訓的基本要求標準（內容、時間、考核等）；（6）入職培訓的方法。

（三）培訓激勵制度。內容：（1）完善的崗位任職資格要求；（2）公平、公正、客觀的業績考核標準；

（3）公平競爭的晉升規定；（4）以能力和業績為導向的分配原則。

（四）培訓考核評估制度。內容：（1）被考核評估的對象；（2）考核評估的執行組織（培訓管理者或部門經理）；

（3）考核的標準區分；（4）考核的主要方式；（5）考核的評分標準；（6）考核結果的簽署確認；（7）考核結果的備案；（8）考核結果的證明（發放證書等）；（9）考核結果的使用。

（五）培訓獎懲制度。內容：（1）制度制定的目的；（2）制度的執行組織和程序；（3）獎懲對象說明；

（4）獎懲標準；（5）獎懲的執行方式和方法。

（六）培訓風險管理制度 內容：（1）企業根據《勞動法》與員工建立相對穩定的勞動關系；

（2）根據具體的培訓活動情況考慮與受訓者簽訂培訓合同，從而明確雙方的權利義務和違約責任；（3）在培訓前，企業要與受訓者簽訂培訓合同，明確企業和受訓者各自負擔的成本、受訓者的服務期限、保密協議和違約補償等相關事項；（4）根據“利益獲得原則”，即誰投資誰受益，投資與受益成正比關系，考慮培訓成本的分攤與補償。

12、起草培訓制度草案：

1、依據；

2、目的或宗旨；

3、實施辦法；

4、核準與施行（與公司相結合）；

5、解釋與修行（本制度由本公司xx批準后則行，修改時亦然，解釋權歸人力資源部）。

第四章 績效管理

1、績效管理系統設計的基本內容：績效管理制度的設計和績效管理程序的設計

2、企業績效管理包含哪五個具體階段，每個階段的工作內容和實施要點。（1）準備階段。

1、明確績效管理對象，以通訊各個管理層級的關系。

2、根據績效考評的對象，正確的選擇考評方法。確定考評方法時要考慮a.管理成本；b.工作實用性；c.工作適用性。

3、根據考評的具體方法，提出企業各類人員的績效考評要素（指標）和標準體系。

4、對績效管理的運行程序、實施步驟提出具體要求。

（2）實施階段。

1、通過提高員工的工作績效增強核心競爭力。

2、收集信息并注意資料的積累。（3）考評階段。

1、考評的準確性。

2、考評的公正性。

3、考評結果的反饋方式。

4、考評使用表格的再檢驗。

5、考評方法的再審核。

（4）總結階段。

1、對企業績效管理系統的全面診斷。

2、各個單位主管應承擔的責任。

3、各級考評者應當掌握績效面談的技項。

（5）應用開發階段。

1、重視考評者績效管理能力的開發。

2、被考評者的績效開發。

3、績效管理的系統開發。

4、企業組織的績效開發。

3、為了績效管理系統的有效運行，應采取哪些具體措施？

1、座談法。通過如開不同人員參加的專題座談會，可以廣泛地征詢各級主管、考評者與被考評者對績效管理制度、工作程序、操作步驟、考評指標和標準、考評表格形式、信息反饋、績效面談、績效改進等各個方面的意見，并根據會議記錄寫出發析報告書，針對目前績效 理系統存在的主要問題，提出具體的調整和改進的建議。

2、問卷調查法。有時為了節約時間，減少員工之間的干擾，充分了解各級主管和下屬對績效管理系統的看法和意見，可以預先設計出一張能夠檢測系統故障和問題的調查問卷，然后發給相關人員填寫，采用問卷調查的主法，好處是有利于掌握更詳細、更真實的信息，能對特定的內容進行更深入全面的剖析。

3、查看工作記錄法。為了檢驗管理系統中考評方法的適用性和可行性，可以采用查看各種績效管理原始記錄的方法，對其作出具體的評價。

4、總體評價法。為了提高績效管理的水平，可以聘請企業內外的專家，組成評價小組，運用多種檢測手段，對企業績效管理系統進行總體的評價。

4、績效面談的種類，以及提高績效面談質量的措施與方法。

按具體內容區分：

1、績效計劃面談。

2、績效指導面談。

3、績效考評面談。

4、績效總結面談。按具體過程及特點分：

1、單向勸導式面試。

2、雙向傾聽式面談。

3、解決問題式面談。

4、綜合式績效面談。

為提高和保證績效面談的質量和效果，考評者應注意：

1、擬定面談計劃，明確面談的主題，預先告知被考評者面談的時間地點，以及應準備和各種績效記錄和資料。

2、收集各種與績效相關的信息資料。

除了應做好績效面談前的各種準備工作之外，更重要的采取有效的信息反饋方式，有效的信息反饋應具有針對性、真實性、及時性、主動性和適應性。

5、改進員工績效的具體程序和方法。

（一）分析工作績效的差距與原因。

1、分析工作績效的差距，具體方法有目標比較法、水平比較法、橫向比較法。

2、查明產生差距的原因，可借用因果分析圖的方式進行分析。

（二）制定改進工作績效的策略。

1、預防性策略與制止性策略。

2、正向激勵策略與負向激勵策略。

3、組織變革策略與人事調整策略。

6、績效管理的考評類型：（1）品質主導型；（2）行為主導型；（3）效果主導型。績效管理的考評特點：

1、按具體形式區分的考評方法。分為量表評定法、混合標準尺度法、書面法。

2、以員工行為為對象進行考評的方法。分關鍵事件法、行為觀察法、行為定點量表法、硬性分配法、排隊法。

3、按照員工的工作成果進行考評的方法。分生產能力衡量法、目標管理法。類型：

7、各種績效考評方法的適用范圍和主要特點，在應用中應注意的問題。

從績效管理的考評內容看，績效考評可以分為品質主導型、行為主導型和效果主導型三種類型。

（1）品質主導型的績效考評，采用特征性效標，以考評員工的潛質（如心理品質、能力素質）為主。品質主導型的考評很難具體掌握，并且考評操作性及其信度和效度較差，涉及員工信念、價值觀、動機、忠誠度、誠信度，以及一系列能力素質。

（2）行為主導型的績效考評，采用行為性效標，以考評員工的工作行為為主。行為主導型的考評，重在工作過程而非工作結果，考評的標準較容易確定，操作性較強。行為主導型適合于對管理性、事務性工作進行考評，特別是對人際接觸和交往頻繁的工作崗位尤其重要。

（3）效果主導型的績效考評功，采用結果性效標，以考評員工或組織工作效果為主。由于考評注重的是員工或團隊的產出和貢獻，即工作業績，而所以考評的標準容易確定，操作性很強。此類考評方法具有滯后性、短期性和表現性等特點，它更適合生產性、操作性，以及工作成果可以計量的工作崗位采用，對事務性工作崗人員的考評不太適合。

8、應用各種考評方法時，可以采用哪些有效措施和方法，防止和控制可能出現的各種偏差和問題。

1、以工作崗位分析和崗位實際調查為基礎，以客觀準確的數據資料和各種原始記錄為前提，明確績效管理的重要意義和作用，制定出科學合理、具體明確、切實可行的評價要素指標和標準體系。

2、從企業單位的客觀環境和生產經營條件出發、根據企業的生產類型和特點，充分考慮本企業員工的人員素質狀況與結構特征，選擇恰當的考評工具和方法，更加強調績效管理的靈活性和綜合性、一切從實際出發，有的放矢，不斷總結成功的經驗，認真汲取失敗的教訓，從而有效地避免各種考評誤差和偏頗的出現。

3、績效考評的側重點應當放在績效行為和產出結果上，盡可能建立以行為和成果為導向的考評體系。

4、為了避免個人偏見等錯誤，可以采用360度的考評方法，由多個考評者一起來參與，由較多的考評者參與，雖然可能會增加一些費用，但可以使績效考評作出更準確可靠的判斷。

5、企業單位必須重視對考評者的培養訓練，定期總結考評的經驗并進行專門的系統性培訓，使他們不斷地增長績效考評及其各種相關的管理理論知識，掌握績效考評的各種方法，具有實際運作的操作技能，能獨立地調整、處理績效考評中出現的偏誤和問題。

6、為提高績效管理的質量和水平，還應當重視績效考評過程中各個環節的管理。

第五章

薪酬管理

1、某企業員工薪酬構成主要包括：崗位工資、月獎金、年終獎金。月獎的標準是根據崗位等級而定的，職級越高，獎金越多。月獎與考核不掛構，實際上是工資的補充。年底獎金：管理部門如財務部的年底獎金是年底雙薪，業務部門的獎金是按部門業績提成的，但有時不能兌現。業務部門員工的獎金是背靠背的，由部門經理發放，員工不知道發放的依據，由于原有的方案存在許多問題，現在要重新調整薪酬分配方案，請制定一個合理的薪酬分配原則。

2、某企業銷售部的一句司機，是位老員工，有十幾年工齡。由于企業原來薪酬分配制度的不合理，造成該員工的收入遠遠高于市場上該崗位的薪酬水平，這次企業進行薪酬調整，按工作崗位評價結果確定崗位工資，司機崗的工資也按市場價來確定，在薪酬測算時，怎樣處理該司機的薪酬？

3、工作崗位評價的原則：系統性、實用性、標準化、能級對應、優化原則。

4、崗位評價的功能：

1、為實現薪酬管理的內部公平公正提供依據。

2、對崗位工作任務的繁簡難易程度，責任權限大小，所需的資格條件等因素，在定性分析的基礎上進行定量測評，從而以量化數值表現出工作崗位的特征。

3、使單位內各個崗位之間，能在客觀衡量自身價值量的基礎上進行橫向縱向比較，并具體說明其在企業單位中處的地位和作用。

4、系統全面的工作崗位評價制度為企事業單位崗位歸級列等奠定了基礎。

5、崗位評價的步驟：

1、按崗位工作性質，將企事業單位的全部崗位分類。

2、收集有關崗位的信息。

3、建立工作崗位評價小組，培訓有關的評價人員。

4、制定工作崗位評價的總體計劃，并提出具體的行動方案或實施細則。

5、找出與崗位有直接聯系、密切相關的主要因素及其指標，列出細目清單。

6、通過評價專家小組的集體討論，設計有關調查問卷和測量評比的量表。

7、先對重要崗位進行試點，以便總結經驗，發現問題，及時糾正。

8、全面落實評價計劃，逐步實施。

9、撰寫出企事業單位各個層級崗位的評價報告書，提供給各有關部門。

10、對工作崗位評價工作進行全面總結，吸取經驗和教訓。

6、工作崗位的評價要素的分類：

1、主要因素；

2、一般因素；

3、次要因素；

4、極次要因素。

7、工作崗位評價指標的構成：

1、勞動責任要素；

2、勞動技能要素；

3、勞動強度要素；

4、勞動環境要素；

5、社會心理要素。

8、工作崗位評價要素和指標的基本原則：

1、少而精的原則；

2、界限清晰便于測量的原則；

3、綜合性原則；

4、可比性原則。

9、工作崗位評價指標的分級標準的制定方法：

（1）勞動責任要素所屬的工作崗位評價指標的評價標準。分為質量責任指標、產量責任指標、看管責任指標、安全責任指標、消耗責任指標、管理責任指標標準、知識經驗要求、操作復雜程度、看管設備復雜程度、產品質量難易程度、處理預防事故復雜程度分級標準。（2）勞動強度、勞動環境和社會心理要素所屬評價指標的分級標準。分為、體力勞動強度、工時利用率、勞動姿勢、勞動緊張程度、工作輪班制、粉塵危害程度、高溫作業危害程度、噪聲危害程度、輻射熱危害程度、其他有害因素危害程度分級標準和社會心理評價指標。

10、工作崗位評價指標的計分標準的制定方法：

（1）單一指標計分標準的制定。可采用自然數法和系數法。

（2）多種要素綜合計分標準的制定。包括簡單相加法、系數相乘法、連乘積法和百分比系數法等。

11、工作崗位評價指標的權重標準的制定方法：評價指標權重標準的制定是指各類權重系數的設計。權重系數通常是預先規定的，將定量分析與定性分析有效地結合起來，使用概率加權法。

12、工作崗位評價結果誤差調整的方法：分為事先調整和事后調整兩種。事先調整主要是通過加權來解決，而事后調整多采用平衡系數調整法，平衡系數可用于調整總分，也可用于調整各要素結構和積壓項目指標，適用于測評過程初始調整、中期調整和終結調整。

13、崗位測評信度和效度檢查：

（1）信度的檢查，是通過信度系數即兩次測評得分的相關系數來完成的。

（2）效度的檢查。

1、內容效度，主要依靠專家來完成，有時也可以采用一些數量化指標。

2、統計效度，通過建立一定指標來檢查測評結果的效度。

14、各種排列法的步驟：

（1）定限排列法。工作程序：將最高與最低的崗位選擇出來，作為最低界限的標準。（2）成對排列法。工作程序：將企業中所有工作崗位，成對地加以比較。

15、分類法的步驟：

（1）確定崗位類別的數目；

（2）對崗位類別的各個級別進行明確定義；

（3）將被評價崗位與所設定的等級標準進行比較，將它們定位在合適的崗位類別中的合適的級別上；（4）當崗位評價完成以后，就可以以此為基礎設定薪酬等級了。

16、因素比較法的步驟；（1）獲取崗位信息；（2）確定薪酬要素；

（3）選擇關鍵基準崗位；

（4）根據薪酬要素將關鍵崗位排序；（5）根據薪酬要素確定各崗位的工資率；（6）根據工資率將關鍵崗位排序；

（7）根據兩種排序結果選出不便于利用的關鍵崗位；（8）確定崗位薪酬等級；（9）使用崗位比較等級。

17、評分法的步驟：

1、確定工作崗位評價的主要影響因素。

2、根據崗位的性質和特征，確定各類工作崗位評價的具體項目。

3、對各評價因素區分出不同級別，并賦予一定的點數，以提高評價的準確程度。

4、將全部評價項目合并為一個總體，根據各個項目在總體中的地位和重要性，分別給定權數。

5、為了將企事業單位相同性質的崗位歸入一定等級，可將工作崗位評價的總點數分為若干級別。

18、人工成本—企業人工成本，也稱用人費，是指企業在生產經營活動中用于和支付給員工的全部費用。人工成本的構成：從業人員的勞動報酬（含不在崗員工生活費）、社會保險費用、住房費用、福利費用、教育經費、勞動保護費和其他人工成本。

人工成本的影響因素：企業的支付能力、員工的標準生計費用和工資的市場行情。

19、人工成本核算的意義：通過人工成本核算，企業可以知道自己使用勞動力所付出的代價，可以了解產品成本和人工成本的主要支出方向，可以及時、有效地監督、控制生產經營過程中的費用支出，改善費用支出結構，節約成本，降低產品價格，提高市場競爭力。20、人工成本核算的程序和方法：

（一）核算人工成本的基本指標。包括企業從業人員年平均人數、企業從業人員年人約工作時數、企業銷售收入（營業收入）、企業增加值（純收入）、企業利潤總額、企業成本（費用）總額、企業人工成本總額等。

企業從業人員人均工作時數=（企業年制度工時+年加班工時-損耗工時）/企業從業人員年平均人數 純收入（1）生產法：增加值=總產出-中間投入

（2）收入法：增加值=勞動者報酬+固定資產折舊+生產稅凈額+營業盈余

人工成本=企業從業人員勞動報酬總額+社會保險費用+福利費用+教育費用+勞動保護費用+住房費用+其他人工成本

（二）核算人工成本投入產出指標

1、銷售收入（營業收入）與人工費用比率

人工費用比率=人工費用 / 銷售收入（營業收入）

=（人員費用/員工總數量）/（銷售收入（營業收入）/員工人數）

=薪酬水平/ 單位員工銷售收入（營業收入）

2、勞動分配率

勞動分配率=人工費用 / 增加值（純收入）

21、企業如何確定合理的人工成本？

1、勞動分配率基準法（勞動分配率是指企業人工成本占企業附加價值的比率）計算附加價值

扣除法：附加價值=銷貨（生產）凈額-外購部分

=銷貨凈額-當期進貨成本（直接原材料+購入零配件+外包加工費+間接材料）相加法：附加價值=利潤+人工成本+其他形附加價值的各項費用

=利潤+人工成本+財務費用+租金+折舊+稅收 合理的人工費用率=人工費用 / 銷貨額

=（凈產值 / 銷貨額）x（人工費用 / 凈產值）

=目標附加價值率x目標勞動分配率

（1）用目標人工費用（也稱計劃人工費用）和目標凈產值率（也稱計劃凈產值率）及目標勞動分配率（也稱計劃勞動分配率）三項指標計算目標銷售額（也稱計劃銷售額）。目標銷售額=目標人工費用 / 人工費用率

=目標人工費用 /（目標凈產值率x目標勞動分配率）

（2）運用勞動分配率求出合理薪資的增長幅度。具體辦法：在計算上和確定本目標勞動分配率的基礎上，根據本年的目標銷售額計算出本年目標人工費用，并計算出薪酬總額的增長幅度。目標勞動分配率=目標人工費用率 / 目標凈產值

2、銷售凈額基準法（根據前幾年實際人工費用率、上年平均人數、平均薪酬和本年目標薪酬增長率，求出本年的目標銷售額，并以此作為本年應實現的最低銷售凈額）

目標人工成本=本年計劃平均人數x上年平均薪酬x（1+計劃平均薪酬增長率）目標銷售額=目標人工成本 / 人工費用率

a.利用人工費用率（人工費用/銷售額）還可以計算銷售人員每人的目標銷售額。（步驟：先確定推銷員的人工費用率，再根據推銷員的月薪或年薪及推銷員人工費用率計算推銷員的銷售目標。銷售人員銷售目標=推銷人工費用 / 推銷員的人工費用率

b.還有一種根據毛利率及人工費用率，計算推銷員目標銷售毛利額及推銷人員毛利與工資的大致比例。推銷人員人工費用率=推銷人員人工費用總額 / 毛利額 目標銷售毛利=某推銷員工資 / 推銷員人工費用率

3、損益分歧點基準法（即損益平衡點或收支平衡點。指在單位產品價格一定的條件下與產品制造和銷售及管理費用相等的銷貨額，或者說達到這一銷貨額的產品銷售數量。也可概括為公司利潤為零時的銷貨額或銷售量。

銷售收入=制造成本+銷售及管理費用

如果將制造成本和銷售成本及管理費用劃分為固定費用（也稱固定成本、是指不隨生產量多少而增減的費有用，如折舊費、房租、間接人工費用等）和變動費用（也稱變動成本，是指隨產銷數量變動而增減的費用，如材料費、保管費、直接人工費等）。銷售收入=固定成本+變動成本 為便于表達，上式各因式可用符號表示。p—單位產品售價；v—單位產品變動成本；f—固定成本； x—產量或銷售量。損益分歧點可用代表式表示為：px=f+vx 在損益分歧點所要達到的銷售量為：x=f/（p-v），式中，p-v為每單位產品邊際利益。每單位產品的邊際利益除以每單位的產品價格，為邊際利益率=（p-v）/ p 以銷售金額表示的損益分歧點，用公式表示為：

損益分歧點之銷售額=固定成本 / 邊際利益率，px=f/（p-v）/ p = pf /（p-v）損益分歧點基準法可應用于三種目的：以損益分歧點為基準，（1）計算一定人工成本總額下的損益分歧點之銷售額及薪酬支付的最高限高。（2）計算損益分歧點之上危險盈利點所應達到的銷貨額，并繼而推算出薪支付的可能限度，即可能人工費用率。（3）計算出損益分歧點之上剩余額保留點之銷貨額，并進而推算出人工費用支付的適當限度，即合理人工費用率（也稱之為安全人工費用率）。

22、某企業這兩年由于市場定位準確，企業效益比較好，企業中新員工比較多。近來為了使員工更加關心企業的長遠利益，也為了留住人才，準備建立企業員工補充養老金這項福利，請問在制定企業補充養老金計劃時應考慮哪些因素？

第六章

勞動關系管理

1、勞動法律關系構成要素包括勞動法律關系的主體、內容與客體。

2、勞動法律事實—依法能夠引起勞動法律關系產生、變更和消滅的客觀現象就是勞動法律事實。

3、勞動法律行為中的意思表示應符合：

（1）行為人的意思表示必須包含建立、變更和終止勞動法律關系的意圖；

（2）意思表示必須完整地表達勞動法律關系建立、變更和終止的必須內容，殘缺不全的，通常不能使法律行為成立；

（3）行為人必須以一定的方式將自己的內心意圖表示于外部，可以由他人客觀地加以識別。

4、集體合同—指用人單位與單位職工根據法津、法規、規章的規定，就勞動報酬、工作時間、休息休假、勞動安全衛生、職業培訓、保險福利等事項，通過集體協商簽訂的書面協議。集體合同與勞動合同的區別：

（1）主體不同。集體合同的當事人一方是企業，一方是工會組織或勞動者按合法程序推舉的代表；勞動合同當事人則是企業和勞動都者個人。

（2）內容不同。集體合同涉及全體勞動者的權利義務；勞動合同只涉及單個勞動者的權利義務。

（3）功能不同。集體合同是規定企業的一般勞動條件，為勞動關系的各方面設定具體標準；勞動合同的目的是確定勞動者和企業的勞動關系。

（4）法律效力不同。集體合同規定企業的最低勞動標準，凡是勞動合同規定的標準低于集體合同的標準一律無效，故集體合同的法律效力高于勞動合同。

5、舉例說明工作滿意度調查問卷問題設計的提問方法，并分析其優缺點。調查問卷一般分為兩類：

1、目標型調查。一般是先提出問題，并且設定問題的若干個答案，由被調查對象設定的答案進行選擇，包括選擇法、正誤法、序數法。優點是便于進行統計分析，降低調查費用、提高調查效率；缺點是被調查者只能選擇哪些最接近自身心理感受的答案，而設定的答案并不能完全準確地表達他們的真實感受，不能完全地給被調查者更多的機會表達自己的意愿。

2、描述型調查法。由被調查者用自己的語言自由地表達自身的意愿和想法，準確地表明自己的感受。可分為確定性提問和不定性提問。確定性提問可以比較深入地了解員工對某一問題的感受，不定性提問的重點在于了解一般員工的一般感受，但可以使管理者了解組織運行中迫切需要解決的問題是什么。

6、最低工資—是國家以一定的立法程序規定的，勞動者在法定時間內提供了正常勞動的前提下，其所在單位應支付的最低勞動報酬。確定和調整最低工資應考慮的因素：

（1）勞動者本人及平均贍養人口的最低生活費用；（2）社會平均工資水平；（3）勞動生產率；（4）就業狀況；

（5）地區之間經濟發展水平的差異。

7、完善的員工溝通構成要素：信息的發出者、信息溝通渠道、信息的接收者。

8、職業病的分類：職業中毒、塵肺、物理因素職業病、職業性傳染病、職業性皮膚病、職業性腫瘤、其它職業病。

9、何種情況下可以認定為工傷？

1、在工作時間和工作場所內，因工作原因受到事故傷害的；

2、工作時間前后在工作場所內，從事與工作有關的預備性或者收尾性工作受到事故傷害的；

3、在工作時間和場所內，因履行工作職責受到暴力等意外傷害的；

4、患職業病的；

5、因工外出期間，由于工作原因受到傷害或者發生事故下落不明的；

6、在上下班途中，受到機動車事故傷害的；

7、法律、行政法規規定應當認定為工作的其他情形。

（1）在工作時間和工作崗位，突發疾病死亡或者在48小時之內經搶救無效死忘的；（2）在搶險救災等維護國家利益、公共利益活動中受到傷害的；

（3）勞動者原在軍隊服役，因戰、因公負傷致殘，已取得革命傷殘軍人證，到用人單位后舊傷復發的。

10、工傷保險待遇的主要內容。

（一）工傷醫療期待遇。

1、醫療待遇。報有效醫療費用和必要的護理費用；

2、工傷津貼。按照平均工資支付工傷津貼；

3、福利待遇。與本單位其他員工享受同等福金。

（二）工傷致殘待遇。

1、職工因工傷致殘被鑒定為一至四級，應當退出生產、工作崗位，終止勞動關系，發給撫恤金；

2、職工因工傷致殘被鑒定為五至十級，原則上由用人單位安排適當工作。

助理物業管理師考試題庫及答案篇二

一、選擇題

1.a

2.a

3.a

4.c

5.c

6.d

7.a

8.c

9.a

10.c

11.a

12.c

13.c

14.b

15.c

16.a

17.b

18.d

19.b

20.d

二、案例分析

案例一：

物業管理公司的治安和安全管理是屬于防范性質的，在一般情況下物業管理公司不能具有類似與公安機關這種執法機關依法破門而入的條件，惟有進行正當防衛或緊急避險才具備破門而入的合法性。

物業管理公司的保安和其他安全管理是屬于防范性的服務，不承擔任何人身和財產的保管和保險責任，但如果出現報警信號的誤報等情況后，不僅給業主、住戶等當事人造成一定的人身或財產的損失，而且也直接損害了物業公司的良好聲譽，因此，要求物業管理公司在接到住戶報警信號后，要保持高度的警惕性，迅速、靈活、機警、準確的排除誤報，迅速與業主取得聯系，查明情況，必要時用110報警電話或其他有效途徑向公安機關報警，通過公安執法機關妥善處理。

案例二：

本案中，物業公司收取的物業管理費中雖然包含每戶每月8元保安費，但并不意味著住戶丟失的財物都應由物業公司負責。物業公司的保安職責有一定的范圍，盜竊分子的盜

竊行為屬于治安或刑事犯罪，應在公安機關破案后由行為人負責賠償。而不由物業公司負責賠償。本案中的自行車并未明確交給物業公司保管，如果業主將自行車停放在由物業公司專人管理的自行車庫，并且停放時有交接手續，這種情況下自行車丟失，可要求物業公司賠償。業主不能以自行車丟失來作為拒交物業服務費的理由。自行車的丟失損失的賠償與交納物業管理費是兩個不同的民事責任。即使業主的自行車丟失有充分的證據證明是物業公司的責任，業主也不能以此為由而拒交物業服務費，而應起訴要求物業公司賠償，如果法院認定是物業公司的責任，由物業公司按法院的判決另行賠償，不能抵消或抵扣業主應交的物業管理費。

案例三：

首先應該明確業主所交管理費中所含治安管理服務為公共區域的治安防范服務，而非業主家中的安全保障服務。因此，本案例中，物業管理公司是否應承擔責任，應視具體情況。如果該小區公共區域治安隱患多，保安員不履行職責，而且又能證明這些因素與業主家中被盜有必然的因果關系，則根據《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。如果物業公司采取了多種防范措施，公共區域沒有治安隱患，保安員盡職盡責，業主也找不到物業公司的不當之處。則物業公司不應承擔賠償責任。

三、技能鑒定

1.一般的資質條件主要包括：物業管理企業擁有或受托管理一定建筑面積的物業；一定數量的注冊資金；符合規定的企業名稱和企業章程；有固定的辦公場地和設施；有必要的管理機構和人員；有符合國家法規政策的經營范圍；能夠獨立承擔民事責任。

2.如果按照物業管理合同，物業管理公司已經完整履行了保安義務，并且沒有失職行為，則不用承擔責任。如果存在過失，則要根據過失承擔責任。保安的服務內容是負責小區規劃紅線以內、業主門戶以外的公共秩序維護和公共財產的看管，發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。保安費不是財產保險，也不是人身保險。物業管理公司的保安工作不是保鏢，也不是保管工作。如果履行了保安義務仍無法阻止損害結果發生的，提供保安義務的一方不應承擔民事責任。

3.物業管理立法的原則：

(1)實事求是、因地制宜

(2)科學的創見性

(3)協調配套

(4)保障物業合理使用

(5)依法維權、自治自律。

物業管理法律關系的特征

(1)物業管理法律關系性質的多重性

(2)物業管理法律關系基本主體的特定性

(3)物業管理法律關系中業主居于主導地位

(4)物業管理法律關系的客體有特殊性

(5)物業管理法律關系的國家干預程度比較大。

四、管理學知識

(一)、問答題

1.管理既是形成生產力的條件，又是創造生產力的源泉

任何生產活動都必須具備勞動者、勞動手段和勞動對象等生產要素。但是，離開了管理，這些要素只能是一種潛在的生產力。因為，要進行生產活動，就必須首先決定生產什么、生產多少，然后才能決定怎樣使生產要素實現最佳組合，并按照什么樣的流程運轉。這些問題的解決過程就是管理活動的過程，所以管理是使生產要素變成現實生產力的條件。

生產力不僅有一個能否實現的問題，還有一個高低的問題。在生產要素一定的情況下，生產力的高低就直接取決于管理。馬克思在論述協作時指出：“不僅是通過協作提高了個人生產力，而且是創造了一種生產力，這種生產力本身必然是集體力。”而任何集體勞動都需要管理。所以，從這個意義上說，管理是創造這種新力量的源泉。正如拉丁美洲流行的說法：“發展中國家并不是在發展上落后”，“凡是在第二次世界大戰以后取得經濟和社會上迅速進步的地方，都是由于系統而有目標地培養管理人員和發展管理的結果”。現在有人把管理看作一種資源，并疾呼要大力開發管理資源，也就是要充分發揮管理創造生產力的作用。

2.，管理要保持適當的彈性主要基于以下原因：

第一，管理所考察的問題從來不是單一因素的，也不是少量因素的，而是由大量因素千絲萬縷地、有機地交織在一起的集合，這就增加了管理因素的不確定性，而人們完全掌握這些因素是不可能的，所以管理必須留有余地。

第二，事物都處在運動變化中，管理對象也處在不斷的運動變化中，而且，有些因素的變化情況是很難預計和掌握的，這就使管理具有更大的不確定性，所以，僵化的管理不能適應變化的條件，必須實行彈性管理。

第三，管理不同于其他學科，管理是行動的科學，是有后果問題的。例如，自然科學研究失敗了可以重新進行，而管理則不同，失敗了會給組織造成嚴重的影響，甚至導致組織的破產、倒閉。所以，管理從一開始就應具有可供調節的彈性。

另外，管理在應用彈性原則時需注意區分消極彈性和積極彈性。消極彈性是指把留有余地當作“留一手”，例如定計劃松些，定指標低些，定人員多些，做費用預算高些等。

而我們所說的積極彈性不是著眼于“留一手”，而是“多幾手”，制定可供選擇的多種調節方案以適應變化，從而在任何情況下都能保證獲得最佳經濟效益。

(二)、論述題

從整個管理過程來看，領導的作用表現在如下幾個方面：

(1)指揮作用

領導者就像樂隊的指揮，樂隊中的每個成員服從指揮，經共同努力演奏出正確、和諧的樂曲。也就是說，領導者應當像樂隊指揮那樣，必須頭腦清晰、胸懷全局、高瞻遠望，站在人們的前面，幫助人們認清環境和形勢，用自己的行動影響并帶領人們為實現企業目標而努力，只有這樣，領導者才能真正發揮領導作用。

(2)協調作用

組織在實現其目標的過程中，由于人的能力、性格、地位和作風不同及部門的環境不一樣，因此人與人之間、部門與部門之間會發生各種矛盾和沖突，行動上偏離目標的情況有時是不可避免的，這就需要領導者來協調各方面的關系和活動，使組織步調一致地朝著既定目標前進。

(3)激勵作用

社會活動中人的因素是由具有不同的需求、欲望和態度的個人所組成的。它蘊藏著任何一個組織所需要的生產力。領導工作就是去誘發這一力量。組織成員并不單純地只對組織目標發生興趣，他們也有自己的目標。通過領導工作，就是要把人們的精力引向組織目標，并使他們都熱情地、滿懷信心地為實現目標作出貢獻。領導工作的作用也就表現在調動全體人員的積極性，使其以高昂的士氣和最大的努力自覺地為組織做出貢獻，這應是領導工作作用的核心。領導者為了使組織成員都最大限度地發揮其才能，就必須關心下層，激勵和鼓舞他們，發揮、充實并加強他們積極進取的動力。

(4)溝通作用

領導者是組織的各級首腦和聯絡者，在信息傳遞方面發揮著重要的作用。他們是信息的傳播者、監聽者、發言人和談判者，在管理的各層次中起到上情下達、下情上達的作用，以保證管理決策和管理活動順利地進行。

助理物業管理師考試題庫及答案篇三

1物業：特指正在使用中和已經可以投入使用的各類建筑物及附屬設備、配套設施、相關場地等組成的單宗房地產以及依托于該實體上的權益。2物業的特征：固定性；耐久性；多樣性；高值性；權益性。3物業管理：是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設備設施和相關場地進行維修，養護，管理維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。4物業管理的特性：覆蓋面廣；服務性強；專業性強；業主處于主導地位；物業管理和社區管理相結合。5物業管理的主要內容：物業的接管驗收；物業管理方案和制度的制定；客戶管理服務；房屋建筑及附屬設備設施的維修養護管理服務；安全服務；環境保潔與綠化美化管理；綜合經營服務。

6物業管理的早期介入：是指物業管理公司在接管物業之前，就參與物業的規劃、設計和建設，從物業管理服務的角度提出意見和建議，以使建成后物業能滿足業主或使用人的要求

7前期物業管理：是指業主在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。8物業管理的過程：簽訂物業服務合同；驗收接管物業；履行服務合同；終止合同，做好交接。

9物業管理的基本原則：權責分明原則；業主主導原則；服務第一原則；統一管理原則；專業高效原則；收費合理原則；公平競爭原則；依法行事原則。10提高物業價值和在法律允許前提下讓業主和使用人滿意是物業服務質量的根本標準。

11應具有的職業道德：遵紀守法，愛崗敬業；工作認真，盡職盡責；誠實守信，熱情服務。

12專業知識和專業技能：具有現代物業管理專業知識；具有物業管理專業技能；掌握現代管理手段。13應具有個人素質：具有較強的語言表達和溝通能力；具有良好的心理素質和個人形象；擁有健康的體魄。

14物業管理企業：按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設備設施和相關場地進行維修，養護，管理維護相關區域內的環境衛生和秩序，為業主和使

用人提供服務的企業。15物業管理企業組建條件：企業名稱的確定；企業住所；法人代表人；注冊資本；公司章程；公司人員。16企業資質等級標準：（1）一級(二級，三級)資質： 1.注冊資本人民幣500（300,50）萬元以上； 2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30（20,10）人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20（10,5）人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以

上職稱；

3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；4.管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％：（1）多層住宅200（100,0）萬平方米；

（2）高層住宅100（50,0）萬平方米；

（3）獨立式住宅（別墅）15（8,0）萬平方米；（4）辦公樓、工業廠房及其它物業50（20,0）萬平方米。

5．建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有優良的經營管理業績。

17.申請資質等級應提交的材料：企業資質等級申請表；營業執照；企業資質證書正，副本；物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員，工程和財務負責人的職稱證書和勞動合同；物

業服務合同復印件；物業管理業績材料。18.業主：即房屋的所有權人。20.業主大會：是由同一個物業管理區域內全體業主組成的，代表和 維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的業主自治管理組織。

21.業主委員會：是按照法定的程序由業主大會從全體業主中選舉產生的，是業主大會的執行機構。

22.住宅小區：按照城市統一進行綜合開發、建設，達到一定的規模、基礎設施配套比較齊全的居住區。

23.住宅小區的特點：居住功能單一，相對封閉獨立；人口境整潔，舒適優雅；質量要求高，科技含量大。業單位集中開展生產經營活動的區域。

40.工業區的特點：規劃區域大；工業廠房建筑結構獨特；基礎設施配套要求高；環境易污染；交通條件好；享受優惠政策。

41.工業區物業管理：包括工業廠房與倉庫等房屋建筑的密度高，人口結構復雜；房屋31.寫字樓承租戶的選擇：承

產權多元化，共用設施社會化；租戶經營業務的類型及聲譽；統一規劃建設，配套設施齊全。承租戶的財務狀況；所需物業24.住宅小區物業管理特點：面積大小；需要提供的物業管管理具有社會性；管理具有統理服務。一性；管理強調服務性；管理32.寫字樓租金構成：商品租具有復雜性；管理追求藝術性。金（折舊費，維修費，管理費，24.住宅小區管理的目標：贏得社會效益；贏得經濟效益；贏得環境效益。

25.寫字樓：是指供各種政府機構的行政管理人員和企事業單位的職員辦理行政事務和從事商業經營活動的大廈。26.寫字樓的特點：單體建筑規模大，機構和人員集中；使用時間集中，人員流動性大；外觀裝飾標準高，內部空間分割靈活；設備系統先進，智能化水平高；功能齊全，設施配套；地理位置優越，交通條件良好。

27.智能化建筑的5大要素：樓宇自動化系統（ba）；保安自動化系統(sa)；通信自動化系統(ca)；辦公自動化系統(0a)；消防自動化系統（fa）。28.寫字樓物業管理目標：為業主及客戶提供一個安全、舒適、快捷的工作環境；確保寫字樓功能的正常發揮；使物業保值增值；應與《全國物業管理示范大廈標注及評分細則》要求相符合29.寫字樓物業管理的內容：寫字樓使用前得準備工作；租售營銷服務；寫字樓的商業服務；寫字樓的前臺服務；房屋建筑及附屬設備設施的維修養護和管理；環境保潔與綠化美化服務；安全管理服務； 30.寫字樓物業管理特點：保證設備完好，運行正常；提供安全保障，常備不懈；要求環

利息，地租，稅金，保險費，利潤）；成本租金（折舊費，維修費，管理費，利息，地租）；基礎租金；市場租金。（寫字樓租約分為：毛租約，純租約兩種）

33.商業場所：它是一種出租房產（攤位）供各類零售商品或提供服務獲得營業收入的物業。分為：市級購物中心，地區購物商場，居住區商城。34.商業場所的特點：規模功能合理化要求高，規劃布局要求特殊；建筑結構新穎獨特；設備全，商品多，客流量大。

35.商業場所物業管理內容：安全保衛管理；消防管理；車輛管理；環境保潔與綠化管理；房屋及附屬設備設施管理；建立公共商業場所識別體系。36.商業場所物業管理特點：需要確保商業場所的安全性；需要確保設備設施的可靠性；需要確保顧客消費的便利性；需要確保環境的整潔性。37.商業場所承租客商的選配：承租客商的類型；承租客商的選配；承租客商的協會組織。

38.商業場所租金的構成：基礎租金；百分比租金；代收代繳費用；（商業物業租約分為：毛租約，純租約，百分比租約3種）

39.工業區：是按照政府統一規劃、建設達到一定規模、基礎設施配套齊全、適合生產企

管理，以及廠房、倉庫以外工業區地界樁、建筑紅線以內的給排水系統、圍墻、道路、綠化帶等共用設施及場地的管理。

42.工業區物業管理的內容：制定工業區物業管理公約；工業廠房和倉庫共用部位的管理；工業廠房和倉庫內部的管理；工業區設備設施（各種地下管線，公共照明設施，公共道路，公共標識）的管理；工業區環境（水污染，空氣污染，噪聲污染，電磁波污染；環境綠化和保潔）的管理；安全（安

全保衛服務，消防，車輛）管理。

43.工業區物業管理的特點：做到制度嚴格，保證實施；安全管理防范第一；保證道路暢通，綠化有序；重點設備必須維護到位。

44.其他物業的主要類型：文化類物業；體育類物業；衛生類物業；娛樂類物業；特種物業（機場，碼頭）。44.其他類物業的特點：數量相對較少；建筑形式獨特；配套設施多樣；環境不盡一致；附屬場地各異。

45.酒店物業管理內容：客人接待服務；酒店建筑及設備設施的維修養護管理；酒店鑰匙的管理；酒店的保潔服務；酒店的安全保衛服務；酒店的消防管理；酒店的綠化管理；飯店的其他服務項目。

46.酒店物業管理的特點：服附屬工程及其他。

務質量要求高；客人流動頻繁；55.原有物業接管驗收的主關系。

二、確保物業具備正常的使用功能，充分維護業主的服務時間既短又長；服務對象復雜；設備設施維修養護時間性強；總體協調性要求高。47.學校物業管理內容：學生公寓（安全管理，衛生管理，住宿管理）管理；教學樓（樓內外的衛生保潔，電梯管理）管理；設備管理；綠化環境的管理。

48.學校物業管理的特點：物業管理時段性長；對安全管理

要求高；物業管理具有互動性。49.醫院物業管理的內容：房屋及附屬設備設施的維修養護與運行管理；安全保衛服務；病區被褥用品洗滌及供應管理服務；環境管理服務；護工服務管理；醫院的其他服務項目。

50.醫院物業的管理的特點：設備運行具有連續性；保潔工作專業性強；安全防衛工作具有特殊性。

51.物業管理法律關系：是物業管理法律規范在調整物業管理及相關活動中所形成的法定權利義務關系。構成要素：主體；客體；內容。

52.物業管理法律責任：是指違法行為或違約行為人對其違法或違約行為應承受某種不利的法律后果。（民事責任，行政責任，刑事責任）53.物業管理法律法規：《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國合同法》《物業管理條例》《物權法》《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》《業主大會規程》《物業服務收費管理辦法》

54.新建物業接管驗收的主要內容：主體結構；外墻不得滲水；屋面；樓地面；裝修；電器；水，衛生，消防；采暖；

要內容：質量與使用功能的檢驗；危險和損壞問題的處理。56.社區服務的范圍：配套設施；娛樂休閑；咨詢服務；會所服務。

57.組織社區專題活動方法：確定社區活動主題；設計社區專題的具體內容；編寫專題活動宣傳資料；做好專題活動開幕式；進行專題活動總結。58.特種設備維修養護管理的原則：安全至上原則；企業

負責原則；權責一致原則；統一監管原則；綜合治理原則。59.消防管理運作程序：分為8個階段即消防管理相關的資

料收集；消防管理崗位職責和權限研討確定；與其他專業部門接口性工作的確定；編制消防管理運作程序綱目清單；制定消防管理調整和修改；最后上報主管領導審核、批準并實施執行。

60.消防演習方案實施程序：方案批報；演習通知；內容分工；培訓宣傳；設備準備；落實檢查；實施演習；演習總結。

61.高層建筑消防管理的主要措施：防火分隔；消防設備管理；重點防范管理；疏散暢通；消防管理制度；消防培訓教育。

62.園林養護技術考核 ：澆水；施肥；修剪；防治病蟲害；補缺；去塵。

63.前期物業管理的重要意義:一是物業產品再生產內在規律的客觀需要。二是保護先期入住業主的合法權益。三是為物業的銷售與租賃創造良好的環境。

64.物業承接驗收的作用主要體現在哪幾個方面：

一、進一步明確交接雙方的責、權、利

利益。

三、為日后的物業管理創造條件。

65、物業承接驗收與工程竣工驗收的區別：要點：竣工驗收與接管驗收的區別為： 性質不同。竣工驗收是政府行為，是由政府建設行政主管部門負責，組成綜合驗收小組，對施工質量和設計質量進行全面檢驗和質量評定。接管驗收是企業行為，是物業管理企業根據物業管理委托合同，對物業委托方委托的物業進行質量驗收。

在房地產開發項目的開發、建設、使用的全過程中，兩者所處的階段和作用不同。竣工驗收是施工單位向建設單位移交物業的過程，接管驗收是建設單位向物業管理企業移交物業的過程，竣工驗收合格后，標志物業可以交付使用，接管驗收是竣工驗收之后再進行的驗收，接管驗收一旦完成標志物業正式進入使用階段。在兩者中物業管理企業的參與職責不同。竣工驗收時，物業管理企業只是參加者，接管驗收中，物業管理企業與開發企業或建設單位是直接責任關系。

66、業主在物業管理中，應履行義務：

（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

66.業主在物業管理活動中享有權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業管理企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

67、業主大會應履行的職責是：

（一）制定、修訂業主公約和業主大會議事規則。

（二）選舉、更換業主委員會73、業主在物業管理活動中享有權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業管理企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。委員，監督業主委員會的工作。

（三）選聘、解聘物業管理企業。

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施。

（五）制定、修訂物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

68、在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。69、《物業管理條例》中建立的十項基本制度是：

一、告知制度。

二、業主委員會備案制度。

三、招標投標制度。

四、承接驗收制度。

五、保修責任制度。

六、資質管理制度。

七、人員資格制度。

八、交接制度。

九、報告制度。

十、專項維修資金制度。

70、業主委員會應履行的職責是：

一、召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況。

二、代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。

三、及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同。

四、監督業主公約的實施。

五、業主大會賦予的其他職責。

71、申請評定資質等級的物業管理企業應當提交材料：

（一）物業管理企業資質等級申報表。

（二）營業執照復印

件。

（三）建設部頒布的物業管理企業經理崗位證書、從業人員崗位證書復印件和管理

人員、工程技術人員、專業技術職務資格證書復印件。

（四）物業管理委托合同復印件。

（五）物業管理業績材料。

（六）企業上一年財務審計表。72、物業服務費用構成：

一、管理、服務人員的工資和按照規定提取的福利費。

二、公共設施、設備日常運行、維修及保養費。

三、綠化管理費。

四、清潔衛生費。

五、保安費。

六、辦公費。

七、物業管理單位固定資產折舊費。

八、法定稅費。

助理物業管理師考試題庫及答案篇四

2010年((((真題之物業實務案例題部分

（一）人員工工資獎金及福利包括

1、分管此項目的副總經理工資

2、項目經理工資

3、項目員工年終績效獎金

（二）補充養老金

（二）公共區域維修保養費用

（三）工程保修費用

（四）管理區域保潔材料費用

（五）管理區域裝修垃圾清運費用

（六）公共秩序維護費用

（七）項目履約金

（八）公共部位公共設施公眾責任保險費用

（九）固定資產折舊費

（十）對社會的愛心捐贈 問題

1、該項目可以由何種資質的物業公司承接。（2分）

2、根據該投標物業公司管理物業面積可知該公司資質等級。（3分）

3、以上費用哪些不能計入物業管理支出費用（10分）

4、設營業稅及附加5.5%，項目成本利潤率8%，問：1.利潤2.稅金，3.物業服務費總額，4.物業費單價，列出公式并計算。（10分）

模擬一

1.一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣（）萬元以上。

a.50

b.300(((（c.500

d.1000

2.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起（）日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。

a.30

b.45

c.60 d.90

3.某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（）資質條件。

a.一級

b.二級

c.三級(((（d.三級暫定

4.前期物業管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起（）日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。

a.7

b.15

c.30

d.45

5.在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人（）。

a.可任選其中一個作為中標人

b.應以報價最低的為中標人(((（c.應報請房地產行政主管部門確定中標人

d.應按照中標候選人的排序確定中標人

答案：1.c 2.a 3.c 4.c 5.d

全真模擬二

1.物業管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業服務合同（或前期物業服務合同）。正確的投標步 驟是（）。a.③－②－①－④－⑤－⑥

b.③－②－①－⑤－④－⑥

c.②－③－①－④－⑤－⑥(((（d.②－③－①－⑤－④－⑥

2.物業服務合同由（）與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。

a.各業主分別

b.業主大會

c.業主委員會代表業主

d.物業建設單位

3.業主臨時公約由（）制定。

a.建設單位

b.購房人(((（c.物業管理企業

d.房地產行政主管部門

4.物業管理的早期介入是建設單位引入的（）。

a.設計工作

b.工程監理工作

c.開發建設工作

d.物業管理咨詢活動

5.前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至（）之日止的物業管理活動。

a.首次業主大會會議召開

b.業主大會成立

c.50%業主入住(((（d.物業服務合同生效

答案：1.d 2.c 3.a 4.d 5.d

2011年物業管理師《管理實務》全真模擬三

1.業主大會選聘了新的物業管理企業，原物業管理企業應向（）交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。

a.建設單位

b.業主委員會

c.政府主管部門

d.新物業管理企業

2.因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應當負責修復和賠償。

a.裝修人

b.裝修企業

c.裝修施工人員

d.物業管理公司

3.在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，（）。

a.建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立

b.建設單位和物業管理企業將視業主入住成立(((（c.業主未與建設單位聯系并作有效聲明的，視同入住成立

d.即使業主與建設單位聯系并作有效聲明，仍視為入住不成立

4.檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取（）查驗方法。

a.測量

b.敲擊

c.使用

d.目測

5.房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括（）。

a.磚結構

b.木結構

c.鋼筋混凝土結構

d.框架結構

答案：1.b 2.a 3.c 4.b 5.d

模擬四

1.對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調（）。

a.事后維修

b.緊急搶修(((（c.預防性維修

d.大修

2.物業供配電系統技術檔案不包括（）記錄。

a.日常運行

b.客戶投訴

c.維修和技術改造

d.各項電氣預防性實驗和其它測試

3.下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（）。

a.挖巢法

b.藥殺法

c.熏蒸法

d.誘殺法

4.下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是（）。

a.澆水

b.病蟲害防治

c.雜草防治

d.綠化改造工程

5.下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是（）。

a.物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作

b.物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任

c.物業管理區域內發生刑事案件時，物業管理企業不承擔任何責任

d.物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問(((（答案：1.c 2.b 3.c 4.d 5.a

模擬五

1.下列關于消防通道管理的說法中，正確的是（）。

a、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

b、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

c、物業管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示

d、業主在消防通道停車與物業管理公司無關，無須進行管理

2.電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是（）。

a.確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃生

b.通過安全窗撤離轎廂

c.通過電話或對講系統通知管理人員，靜候救援

d.通過電話或對講系統，在管理人員的指揮下采取措施自救

3.實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金預決算并每（）不少于一次公布物業服務資金收支情況。

a.三個月

b.半年

c.一年(((（d.二年

4.實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括（）和物業管理企業的酬金。

a.物業服務成本

b.物業服務支出

c.物業服務支出、法定稅費

d.物業服務成本、法定稅費

5.住宅專項維修資金屬于（）所有。

a.物業管理企業

b.全體業主(((（c.物業管理企業和全體業主

d.建設單位

答案：1.b 2.c 3.c 4.b 5.b

模擬六

1.在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業管理企業（）。

a.提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔

b.自行決定(((（c.與部分業主商議決定

d.與建設單位商議決定

2.物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是（）。

a.政府定價

b.政府指導價

c.業主定價

d.物業管理企業與業主協商確定

3.新建物業承接驗收時，物業管理公司應向（）索取物業檔案資料。

a.業主

b.建設單位

c.施工單位(((（d.監理單位

4.某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是（）。

a.通知

b.報告

c.請示

d.決定

5.按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號），業主在辦理住宅裝飾裝修手續時，物業管理企業（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務協議，收取（）。a.管理服務費

b.審批費

c.施工現場管理費

d.裝修保證金(((（答案：1.a 2.d 3.b 4.c 5.a

模擬七

1.二級物業管理企業資質證書由（）頒發和管理。

a.國務院建設主管部門

b.省、自治區人民政府建設主管部門

c.省、自治區人民政府房地產主管部門

d.直轄市人民政府房地產主管部門(((（e.設區的市的人民政府房地產主管部門

2.新設立的物業管理企業在申請資質時，除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外，還要持（）向當地房地產主管部門申報。

a.企業法定代表人的身份證明

b.企業總經理的身份證明

c.物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同

d.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同

e.物業服務合同

3.物業管理招標的主體包括（）。

a.物業管理企業

b.物業建設單位

c.業主大會((((d.業主委員會

e.物業所有權人

4.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有（）。

a.簽訂合同的主體不同

b.合同終止條件不同

c.前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要

d.前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同

e.前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同

5.下列關于業主公約的說法中，正確的有（）。

a.業主公約經業主大會通過后生效

b.業主公約對全體業主具有約束力

c.業主公約對物業管理企業具有約束力(((（d.業主公約對物業建設單位具有法律約束力

e.業主公約僅有道義上的約束力

答案：

模擬八

1.某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（）。

a.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

b.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用

c.建設單位應承擔此次事故的全部費用(((（d.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用

e.電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支 2.按使用功能劃分，物業可分為（）物業。

a.居住

b.公共

c.商業

d.工業

e.其他

3.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括（）。

a.車輛維修員

b.車輛清洗員

c.交通疏導及管理員

d.停車場保潔員(((（e.停車收費員

4.物業管理企業主營業務收入包括（）收入。

a.物業管理

b.物業經營

c.政策性虧損補貼

d.物業大修

e.共用部位的租賃收入

5.物業管理企業利潤總額包括（）。

a.企業所屬項目上交的管理酬金

b.營業利潤(((（c.投資凈收益 d.營業外收支凈額

e.補貼收入

答案： e

模擬九

1.物業服務支出的構成不包括（）。

a.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

b.物業管理企業財產保險費用

c.物業共用部位、共用設施設備保險費用

d.管理服務人員的工資(((（e.項目管理處用房裝飾裝修費用

2.按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行（）。

a.政府定價

b.政府指導價

c.市場調節價

d.業主定價

e.政府與業主共同定價

3.住宅專項維修資金可用于（）。

a.彌補物業管理經費的不足

b.共用部位、共用設施設備的大修

c.共用部位、共用設施設備的更新

d.共用部位、共用設施設備的改造(((（e.共用部位、共用設施設備的日常維修

4.下列關于物業服務費用包干制的說法中，正確的有（）。

a.由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用

b.管理服務利潤是固定的，不隨物業管理成本的變動而變動

c.物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計

d.物業服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔

e.物業服務費用中不包括法定稅費

5.物業管理信用檔案的建立范圍包括（）。

a.物業管理企業

b.物業管理專業人員

c.業主委員會

d.建設單位(((（e.物業使用人

答案：

模擬十

案例分析題

（一）某物業管理公司管理一高層住宅小區，近斯收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓等管理成本的增加）？（5分）

編號 意 見 與 建 議 部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷 保安人員更換頻繁，給小區安全管理帶來隱患 3 小區內停車秩序混亂，建議加強管理 小區外市政道路邊常有小攤販，環境臟亂，建議加強管理 常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素 樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換 某部電梯安全隱患嚴重，需要大修 建議小區外墻全部翻新 小區老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施 小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理 部分業主要求減免物業服務費 希望提供家政服務 部分業主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路 建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開，避免與業主爭用電梯

問題2：上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些？對此，物業管理企業應如何處理？（4分）

問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施？（4分）

問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項？為什么？（4分）

問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平？（3分）答案：((((案例分析題

（一）問題1答案要點及評分標準：

（1）需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項（2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）。

（2）其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支（1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤（1分，每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤均可得分）。

問題2答案要點及評分標準：

（1）第4項和第12、13項（2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分）。（2）物業管理企業應向業主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍，無權直接處理（1分）；物業管理企業應向有關部門（城管、交通等）反映，積極協調，爭取解決，可積極聯系家政，按業主要求提供相應服務（0.5分）；并跟蹤事態，及時向業主通報（0.5分）。（凡未答第12項如何處理的不扣分）。

問題3答案要點及評分標準：

（1）可能原因有：環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。

（2）應采取措施：加強環境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠（1.5）；同時加強宣傳教育，取得業主配合（0.5分）。問題4答案要點及評分標準： 第11項（2分），因為物業管理服務是公共性服務，所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業服務費，也可以得分）。

問題5 答案要點及評分標準：

1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；

2、調整優化管理服務工作流程；

3、加強安全管理，公共秩序管理；

4、加強小區共用設施設備的更新改造工作；

5、加強小區衛生管理工作；(((（6、加強溝通和宣傳工作（答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。模擬十一

案例分析題

（二）某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于2005年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。((((2006年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。

問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理？是否應由乙物業管理公司負責無償修復？（4分）

問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當？ 如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴？（4分）

問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止 ？（3分）

問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由（3分）

問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗？（6分）答案：

案例分析題

（二）問題1答題要點及評分標準：

1）上述20戶業主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限（2分）；（2）但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責（2分，凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分）。問題2答題要點及評分標準：((((（1）乙物業管理公司的做法不妥當（1分）；

（2）該公司應勘察現場，統計業主損失情況（1分），積極向業主做好解釋工作，告知業主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修（1分）；

（3）同時應將有關情況及時告知建設單位（或建議業主及時告知建設單位），積極與建設單位聯系修繕，隨時向業主通報進展情況（1分）。問題3答題要點及評分標準： 答“2005年7月31日（24時）”或“2005年8月1日（零時）”均可以得分（3分）。

問題4答題要點及評分標準： 拒絕移交的理由不成立（1分）；理由是業主欠繳物業服務費用，應通過業主委員會督促，物業管理企業訴訟等其它途經解決（2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料，也可以得分）。問題5答題要點及評分標準：

（1）乙物業管理公司應在業主委員會的配合下，對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄（1分）；盡可能邀請具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等）參加查驗工作（1分）。((((（2）自查驗之日起，乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案（2分）。

（3）乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料（2分）。

模擬十二

1．以下（）不屬于住宅小區物業管理的目標。

a．創造舒適、安全、安靜的居住環境

b．提供便利、方便居民生活

c．發揮物業的最大使用價值(((（d．實現企業效益

2．小型寫字樓的面積在（）。

a．1萬m2以上

b．1萬m2以下

c．3萬m2以上

d．3萬m2以下

3．工業物業的分類不包括（）。

a．無污染工業物業

b．輕污染工業物業

c．一般工業物業(((（d．重工業物業

4．綠化養護管理的特點是經常性針對性和（）。

a．公益性

b．動態性

c．靜態性

d．階段性

5．我國《城市區域環境噪聲標準》規定，（）分貝是正常的環境聲音，是噪聲的衛生標準。

a．40

b．50(((（c．55

d．60

答案：1．d

2．b

3．d

4．b

5．a

模擬十三

1．高層外墻清洗時，對氣候的要求較高，風力應小于（）級。

a．四級

b．三級 c．五級 d．二級

2．住宅小區防治物業環境污染的重點工作是（）。

a．商業垃圾

b．醫療垃圾

c．裝修垃圾

d．業主和使用人生活垃圾

3．物業管理的招標從不同的角度可以有不同的分類，最常見的分類方式是按招標對象的廣度劃分，即（）。

a．全方位物管招標和單項目物管招標

b．單純物管招標和物管與經營總招標

c．發展商招標、業主委員會招標和物管公司的專項招標

d．公開招標、邀請招標與協商招標

4．組成招標文件的六要素不包括（）。

a．投標邀請書

b．技術規范及要求

c．合同樣本

d．附件（附表、附圖、附文等）。

答案：1．a

2．d

3．d

4．c

模擬十四

1．新建小區公共綠地人均應在（1）平方米以上。

a．1.5

b．2

c．1

d．2.5 2．住宅小區房屋完好率和零修及時率應該分別達到（）。

a．98%，100%

b．98%，100%

c．98%，98%

d．100%，98%

3．小區環境衛生管理服務不符合標準的是（）。

a．小區內環衛設施要完備，設有垃圾箱、果皮箱，垃圾中轉站等保潔設備；

b．有兼職的清潔人員和明確的責任范圍，小區按時清掃保潔，垃圾箱至少兩天一清除；(((（c．房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象，樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔；

d．商業網點管理有序，符合衛生標準，無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象；

4．具有優越的地理位置和交通環境，建筑物的物理狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范要求，有完善的物業管理服務，包括24小時的設備維修與保安服務，這樣的條件屬于（）。

a．甲級寫字樓

b．乙級寫字樓

c．丙級寫字樓

d．丁級寫字樓

5．商場物業的特點不包括（）。

a．商場要合理布局，精心策劃

b．建筑結構設計單一(((（c．商務齊全，人員素質雜

d．客流量大 答案：1．c

2．c

3．b

4．a

5．b

助理物業管理師考試題庫及答案篇五

2014年物業管理師資格考試

《基本制度與政策》

2014物業管理師資格考試

《基本制度與政策》

試卷說明：

▲本卷共分為 2大題 80小題，作答時間為 150分鐘，總分 100 分，60 分及格。

一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

1、物業管理專業化的兩大制度基礎是物業服務企業資質管理制度和（）。a、物業承接查驗制度 b、物業管理師制度

c、前期物業管理招標投標制度 d、住宅專項維修資金制度

2、關于業主對建筑物專有部分以外的共有部分的權利與義務的說法，錯誤的是（）。a、業主享有共同管理的權利 b、業主享有權利的同時也承擔相應義務 c、業主放棄權利時可不承擔義務 d、業主不得以放棄權利不履行義務

3、關于臨時管理規約的說法，正確的是（）。

a、物業服務企業應制定臨時管理規約 b、建設單位應在業主入住前制定臨時管理規約

c、物業買賣合同不應包括臨時管理規約 d、物業買受人應當書面承諾遵守臨時管理規約

4、根據《物業管理條例》，召開業主大會臨時會議須經（）以上的業主提議。a、10% b、15% c、20% d、25%

5、根據《物業管理條例》，物業服務企業承接物業時應對（）進行查驗。a、建設單位已出售的房屋 b、專有部分和共用部分 c、共用部位、公共設施設備 d、建設單位所移交的部分

6、物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主確需改變用途的，應當（），并告知物業服務企業。

a、經業主大會同意 b、經業主委員會同意 c、經行政主管部門審批 d、依法辦理有關手續

7、根據《物業管理條例》，下列事項中，不屬于業主大會議事規則約定內容的是（）。a、物業的使用和維護 b、業主大會的表決程序 c、業主委員會的組成和任期 d、業主大會的議事方式

8、根據《物權法》，未經批準，業主對專有部分不得作出的行為是（）

第1頁/共10頁 2014年物業管理師資格考試

《基本制度與政策》

a、抵押貸款 b、出租經營 c、贈與他人 d、改變使用性質

9、業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，還應經（）同意。a、同樓宇的所有業主 b、同樓層的所有業主 c、有利害關系的業主 d、有相鄰關系的業主

10、建筑物及其附屬物設施的費用分攤，有約定的按照約定；沒有約定或者約定不明確的，應按照（）確定。

a、業主大會的決議 b、業主委員會的決議 c、戶數均攤 d、專有部分占建筑物總面積的比例

11、建設單位擅自占用業主共有部分進行經營性活動的所得，業主要求將扣除合理成本后的收益用于補充專項維修資金的，建設單位應對成本的支出及其合理性承擔（）責任。a、告知 b、公示 c、說明 d、舉證

12、根據《物權法》，關于更換建設單位聘請的物業服務企業的說法，錯誤的是（）。a、業主有權依法更換 b、通過招標的方式更換 c、請求行政主管部門更換 d、經全體業主同意后更換

13、在物業管理過程中，物業服務企業與業主之間形成交易關系是基于（）。

a、物業服務合同 b、物業管理條例 c、業主大會議事規則 d、建筑物區分所有權

14、物業管理服務，是指業主與物業服務企業通過物業服務合同約定的（）基礎服務。a、公有性 b、專業性 c、關聯性 d、全面性

15、根據 《普通住宅小區物業管理服務等級標準（試行）》，下列服務標準中，屬于一級服務標準的是（）

a、每年至少一次征詢業主對物業服務的意見，滿意率 75%以上 b、設有服務接待中心，公示 24 小時服務電話

c、小區主出入口設有小區平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志 d、載人電梯早 6 點晚 12 點正常運行

16、根據我國經濟發展狀況和群眾現實生活水平，物業服務費既不能超出業主的實際承受能力，也不能一味降低收費水平，這個觀點強調的是物業服務收費應當遵循（）原則。a、合理 b、公開 c、市場調節 d、政府指導

17、實行市場調節價物業服務收費的，價格協調的雙方主體是（）。

a、業主與物業服務企業 b、物業服務企業與價格行政主管部門

第2頁/共10頁 2014年物業管理師資格考試

《基本制度與政策》

c、業主與價格行政主管部門 d、價格行政主管部門與房地產行政主管部門

參考答案：

18、某住宅小區實行酬金制物業服務收費方式，下列內容中，不屬于物業服務企業應當履行的義務是（）。

a、向業主大會公布物業服務資金預決算 b、每年一次公布物業服務資金的收支情況

c、聘請專業機構對物業服務資金預決算進行審核

d、及時答復業主大會對公布的物業服務資金預決算提出的質詢

19、實行明碼標價的物業服務收費標準發生變化時，物業服務企業應當在執行新標準前（）天，將所標示的相關內容進行調整，并應標示新標準開始實行的日期。a、15 b、20 c、30 d、60 20、《物業服務定價成本監審辦法（試行）》中的物業服務定價成本，是指（）。a、價格主管部門核定的物業服務社會平均成本 b、房地產主管部門核定的物業服務社會平均成本 c、價格主管部門發布的物業服務指導成本 d、行業協會發布的物業服務指導成本

21、下列費用中，不屬于物業服務定價成本構成的是（）。

a、人員費用 b、共用設施設備的更新費用 c、固定資產折舊 d、管理費分攤

22、關于物業服務企業固定資產折舊的說法，正確的是（）。

a、物業服務企業固定資產折舊應當列入物業共用部位設施設備日常運行和維護費用 b、物業服務企業固定資產折舊采用年限平均法 c、物業服務企業固定資產殘值率按 3%-6%計算

d、計算折舊的物業服務企業固定資產是指使用年限 2 年以上的資產。

23、職工的醫療保險、養老保險、失業保險、工傷保險、生育保險等社會保險費的計提基數，應當按照（）確定。

a、核定的相應工資水平b、社會的平均工資水平 c、企業的平均工資水平d、上年的平均工資水平

24、下列內容中，不屬于在物業管理區域內發生安全事故時，物業服務企業應當履行的義務是（）。

a、采取應急措施以避免損失擴大 b、及時向有關行政管理部門報告事故

第3頁/共10頁 2014年物業管理師資格考試

《基本制度與政策》

c、協助做好救助工作 d、負責事故善后工作

25、根據《保安服務管理條例》，下列人員中，不得擔任保安員的是（）。a、曾兩次被行政拘留的 b、被吊銷保安員證未滿 4 年的 c、年齡超過 60 周歲的 d、曾兩次被吊銷保安員證的

26、前期物業服務合同的終止時間是（）。a、業主大會成立之日

b、業主委員會與物業服務企業簽署物業服務合同之日。c、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日。d、物業服務企業之間完成項目移交之日。

27、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同，不應對（）進行約定。

a、物業管理事項 b、物業服務質量 c、物業服務費用 d、物業增值保值

28、對于故意違反公共秩序并給其他業主造成損害的業主，物業服務企業可以依法追究其（）責任。

a、侵權 b、違約 c、行政 d、社會

29、下列物業服務企業的行為中，屬于行政主管部門應當追究其行政責任的是（）。a、未按制定的服務細則提供服務 b、違反合同約定減少人員配置 c、不移交物業管理相關資料 d、未履行向全體業主公布的服務承諾 30、從特別法的角度，物業服務合同各方主體的民事責任主要通過（）來規范。a、民法通則 b、物權法 c、合同法 d、行政法規和司法解釋

31、首次業主大會會議籌備組中業主代表的產生，由（）組織業主推薦。a、房地產行政主管部門 b、建設單位

c、物業服務企業 d、街道辦事處，鄉鎮人民政府或者居民委員會

32、業主大會議事規則的主要內容不包括（）。

a、業主代表的產生方式 b、業主大會，業主委員會印章的使用和管理 c、業主委員會的職責 d、物業共用部分的收益分配

33、下列業主的共同決定事項中，屬于應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意的是（）。

a、修改管理規約 b、選聘物業服務企業 c、改建附屬設施 d、選舉業主委員會

34、業主在物業管理活動中,應當享有的權利是（）。

第4頁/共10頁 2014年物業管理師資格考試

《基本制度與政策》

a、執行業主大會的決定 b、交納物業服務費用 c、參加業主大會會議 d、遵守管理規約

35、業主委員會委員出現下列情況時，其委員資格自行終止的是（）。a、因物業轉讓不再是業主的 b、拒不交納物業服務費的 c、拒不履行業主義務的 d、侵害他人合法權益的

36、業主委員會任期屆滿前（）個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉。a、1 b、2 c、3 d、4

37、關于《管理規約》的說法，錯誤的是（）。

a、《管理規約》是業主自我管理、自我約束、自我規范的規則約定 b、《管理規約》對全體業主具有約束力

c、對不遵守《管理規約》的業主委員會委員，業主可以依法予以更換 d、《管理規約》對物業使用人不發生效力

38、根據《前期物業管理招投標管理暫行辦法》，投標人可以（）。a、聯合其他人投標 b、向招標人獲取潛在投標人的情況 c、以他人名義投標 d、互通投標信息

39、關于前期物業管理項目招標完成期限的說法,正確的是（）。a、新建現售商品房項目在銷售前60日完成

b、預售商品房項目在取得《商品房銷售許可證》之前完成 c、新建物業項目在交付前60日完成

d、新建現售商品房項目在業主入住前90日完成

40、實施新建物業承接查驗，主要依據的文件不包括（）。a、物業買賣合同 c、建設單位移交的圖紙類資料 b、物業規劃設計方案 d、商品房預售許可證

41、根據《物業承接查驗辦法》，建設單位應在現場查驗（）日前，向物業服務企業移交資料。

a、5 b、10 c、15 d、20

42、從事物業管理項目招標的代理機構，應當具備的條件是（）。a、有注冊的物業管理師 b、有注冊的建筑工程師

c、有能夠編制招標文件和組織評標的相應專業力量 d、有獨立完整的評標專家庫

第5頁/共10頁 2014年物業管理師資格考試

《基本制度與政策》

43、物業服務企業申請核定資質等級，在申請之日前1年內有（）行為的，資產審批部門不予批準。

a、企業重組 c、發生勞務糾紛 b、法定代表人變更 d、擅自利用物業共用部位進行經營

44、物業服務企業名稱、法定代表人等事項發生變化的，應當在辦理相關手續后30日內，到原資質審批部 門辦理資質證書（）手續。

a、變更 b、注銷 c、重新核定 d、撤銷

45、某物業項目總建筑面積36萬㎡ ,其中有高層住宅21萬㎡，辦公樓10萬㎡，商業5萬㎡，該物業 項目的物業管理服務應當由（）資質的物業服務企業承接。a、一級 b、二級 c、三級 d、三級（暫定）

46、國家對從事物業管理工作的專業管理人員，實行職業（）制度。a、備案 b、注冊 c、準入 d、考試

47、物業管理師以第一作者身份公開出版5萬字以上物業管理專著，必修課（）學時。a、5 b、10 c、15 d、20

48、住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷，應當接受（）的監督檢查。a、審計部門 b、財政部門 c、稅務部門 d、專戶開戶銀行

49、國家所有土地的所有權由（）代表國家行使。

a、全國人民代表大會 b、國務院 c、省級人民政府 d、國土資源部

50、下列建設項目用地中，土地使用權出讓的最高年限不是50年的是（）用地。a、綜合 b、圖書館 c、汽車裝配廠 d、購物中心

51、下列建設項目的土地使用權中，屬于劃撥范圍的是（）用地。

a、城市基礎設施 b、商業項目建設 c、兩限房建設 d、加油站

52、在城市規劃中，城市基礎設施用地的控制界限，稱為城市的（）。a、綠線 b、藍線 c、黃線 d、紫線

53、商品房預售合同登記備案，應當由（）辦理。a、房地產開發企業 c、商品房預購人

b、房地產銷售代理機構 d、房地產開發企業和商品房預購人共同

54、抵押房地產的房屋所有權人是（）。

a、借款人 b、抵押人 c、貸款人 d、抵押權人

55、房屋抵押權自申請（）之日起生效。

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《基本制度與政策》

a、抵押合同簽訂 b、抵押合同備案 c、抵押權登記 d、領取他項權利證書

56、在辦理房屋登記時、房屋所有權人與該房屋占用的土地使用權人不屬同一人且原因不明的，房屋登記 機構應當（）登記。

a、辦理預告 b、辦理更正 c、辦理異議 d、不予辦理

57、根據《物權法》，預告登記的效力是（）。

a、物權效力 b、對抗效力 c、合同效力 d、備案效力

58、因繼承取得的房屋，繼承人應申請辦理房屋所有權（）登記。a、初始 b、更正 c、變更 d、轉移

59、下列房地產經濟活動中，不屬于房地產中介服務的是（）。

a、房地產咨詢 b、房地產估價 c、房地產交易 d、房地產經紀 60、根據《城市房屋白蟻防治管理規定》，白蟻防治單位應確保房屋建筑工程竣工后至少（）年不受白蟻危害。

a、10 b、15 c、20 d、25

二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0、5分)

61、根據《 物業管理條例》，物業服務合同應當對（）等內容進行約定。

a、服務質量 b、服務費用 c、保修期限 d、保修范圍 e、管理用房

62、根據《物業管理條例》，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得（）的同意后，按照規定辦理有關手續。

a、相關業主 b、業主大會 c、業主委員會 d、物業服務企業 e、有關行政管理部門

63、根據《物權法》，對損害他人合法權益的行為，業主大會和業主委員會，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人（）。

a、停止侵害 b、消除危險 c、排除妨害 d、賠償損失 e、提起訴訟 64、根據《物權法》，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬由當事人通過（）等方式約定。

a、登記 b、變更 c、出租 d、出售 e、附贈

65、物業服務合同約定的內容，不應當包括（）。

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《基本制度與政策》

a、業主室內裝飾裝修管理服務 b、業主專有部分的維修、養護與管理

c、特約服務和延伸服務 d、專項維修資金的監管 e、物業管理區域內的交通協管服務

66、物業服務定價成本監審應當遵守的原則的有（）。

a、合法性 b、公開性 c、對應性 d、合理性 e、相關性

67、業主因維修物業需要臨時占用、挖掘道路、場地的，只有在征得（）同意的情況下才可實施。

a、居民委員會 b、業主委員會 c、規劃部門 d、物業行政管理部門 e、物業服務企業

68、根據《保安服務管理條例》，保安員在履行保安服務職責過程中可以采取的措施有（）。

a、查驗出入服務區域人員的證件 b、登記出入的車輛和物品 c、扣押嫌疑人員的證件和物品 d、限制嫌疑人人身自由 e、在服務區域內進行巡邏

69、前期物業服務合同的特征有（）。

a、具有過渡性 b、是要式合同 c、合同內容具有特殊性 d、服務期限具有不確定性 e、由建設單位定價

70、根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，下列情形中，屬于人民法院對物業服務企業的物業費請求應予支持的有（）。a、經書面催交，業主無正當理由拒絕繳納的

b、物業服務合同的權利義務終止后，業主仍拖欠物業費的 c、物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的

d、物業的承租人未按照與業主的約定交納物業費，業主應當承擔連帶責任的 e、物業服務企業違反合同約定提高收費標準，業主提出抗辯的 71、業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案主要內容包括（）。

a、業主大會會議記錄 b、物業服務合同 c、公共設施設備的保養維修資料

d、業主及業主代表名冊 e、物業承接查驗資料 72、臨時管理規約的主要內容包括（）。

a、共用部位公用設施設備的使用規定。b、物業服務企業的權力與義務 c、物業的權屬狀況 d、房屋裝飾裝修規定 e、物業的自然狀況

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《基本制度與政策》

73、根據《物業承接查驗辦法》，現場查驗記錄應當包括（）。

a、查驗時間 b、查驗結論 c、存在問題 d、交接方式 e、查驗方法

74、根據《物業承接查驗辦法》，實施承接查驗的物業應當具備的條件為（）。

a、市政公用設施設備按規劃設計要求建成 b、公用配套設施按規劃設計要求建成

c、建設工程竣工驗收合格 d、共用設施設備取得使用合格證書 e、完成物業交接手續

75、根據《物業管理師制度暫行規定》，物業管理師的執業范圍包括（）。a、制定并組織實施物業管理方案 b 查驗物業共用部位，共用設施設備 c、審定并監督執行物業管理財務預算 d、維護物業管理區域內的環境衛生和秩序

e、簽署物業服務合同

76、住宅專項維修資金管理的原則包括（）。

a、統收統支 b、專戶存儲 c、專款專用 d、所有權人決策 e、政府監督

77、下列土地中，屬于國有土地的有（）。

a、城市市區的土地 b、已被國家依法征收的土地

c、依法不屬于集體所有的林地 d、宅基地 e、經濟適用住房占用的土地

78、房地產轉讓方式有（）。

a、買賣 b、抵債 c、贈與 d、租賃 e、繼承 79、房地產變更登記是指（）所進行的登記。

a、集體土地轉為國有土地后，地上房屋納入城市管理范圍 b、房屋買賣，交換，繼承等致使房地產權屬發生變更 c、房屋權利人改換姓名，名稱 d、房屋滅失，他項權利終止 e、房屋狀況發生變化

80、房屋權屬登記的種類有（）登記。

a、注銷 b、初始 c、延續 d、變更 e、他項權利

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《基本制度與政策》

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